Sentencia CIVIL Nº 651/2018, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 1266/2016 de 29 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO UNO DE FUENGIROLA.
JUICIO VERBAL SOBRE RESOLUCIÓN DE ARRENDAMIENTO.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1266/2016.
SENTENCIA NÚM. 651
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados En Málaga, a 29 de noviembre
Dª María Teresa Sáez Martínez de dos mil dieciocho.
Dª María del Pilar Ramírez Balboteo
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal
procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Uno de Fuengirola, sobre desahucio arrendaticio
urbano, seguidos a instancia de la entidad 'Realizaciones y Promociones Fajosa S.L.' contra Doña Sagrario y
Don Adolfo ; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por los demandados
contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Uno de Fuengirola dictó sentencia de fecha 6 de julio de 2016 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así: 'Que estimando como estimo parcialmente la demanda formulada por Realizaciones y Promociones Fajosa, S.L. frente a Dª Sagrario y D. Adolfo , debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que de fecha 1/04/15 les vinculaba sobre la vivienda sita en Mijas-Costa, CALLE000 nº NUM000 , NUM001 , condenando a dichos demandados a que la desalojen, dejándola libre, vacua, expedita y a disposición de la actora dentro de plazo legal, con apercibimiento que, de no hacerlo así, serán lanzados de dicha vivienda, a su costa; condenándoles al pago de la cantidad de 4.760 euros en concepto de rentas impagadas, así como al pago de las devengadas con posterioridad, hasta el efectivo desalojo del inmueble, sin efectuar expresa condena en costas.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de los demandados, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo.

Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 20 de noviembre de 2018.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.


PRIMERO.- Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que, estimando íntegramente las pretensiones formuladas, declarase el cumplimiento defectuoso del contrato de arrendamiento por parte de la actora que, en virtud de la doctrina expuesta, la 'exceptio non rite adimpleti contractus' o excepción de contrato defectuosamente cumplido, justifica el incumplimiento de los demandados, que no han de ser condenados a abonar aquellas cantidades en concepto de rentas impagadas, todo ello con expresa imposición de condena en costas. Alegó como motivo del recurso contra la sentencia de primera instancia que en el contrato de arrendamiento en que se basa la demanda se dice: 'Que la mercantil Realizaciones y Promociones Fajosa S.L., en adelante la ARRENDADORA, es propietaria de la vivienda sita en Mijas-Costa, CALLE000 NUM000 piso NUM001 '. Y, como quedó acreditado, esa afirmación es rotundamente falsa, pues la actora resultó no ser la propietaria de la vivienda, sino que era otra persona, el señor Constancio . La jurisprudencia mantiene de forma pacífica y reiterada la excepción 'non rite adimpleti contractus', que tiene eficacia enervadora de la pretensión de cumplimiento, no obstante la falta de regulación expresa en nuestro ordenamiento. La excepción de contrato defectuosamente cumplido tiene su fundamento en el artículo 1124 del CC y en el artículo 1100 del mismo Código pues ampliamente ha admitido la jurisprudencia que está perfectamente justificado el incumplimiento por una de las partes si fue motivado por el incumplimiento de la otra. En aplicación de tal doctrina, esa falsedad en el contrato (erigirse como propietaria del inmueble cuando no lo era) justificaría que los demandados no cumpliesen sus obligaciones tampoco. Si la actora no cumplió con su obligación, no puede obligar a los demandados a que cumplan la suya; en otras palabras, 'está perfectamente justificado el incumplimiento por una de las partes si fue motivado por el incumplimiento de la otra'. Con cita del artículo 449.1 de la LEC, precisó la parte apelante que en este caso el lanzamiento no es objeto de recurso, sino que lo que se recurre son otras cuestiones, en este caso, la reclamación de cantidades. Y citó en su apoyo la sentencia de la Audiencia Provincial de Las palmas (Sección 5ª) de 24 octubre 2013: 'El Tribunal considera que la referencia que hace el artículo 449.1 a los procesos que llevan aparejado el lanzamiento únicamente tiene sentido teniendo en cuenta la concreta sentencia que se pretende recurrir. No existe ningún 'proceso' por sí solo que lleve aparejado el lanzamiento, existen procesos en los que se ejercitan acciones que en el caso de estimarse llevan aparejado el lanzamiento, y, por lo tanto, lo que lleva aparejado el lanzamiento es la resolución estimatoria de la pretensión. De esta forma,si la sentencia dictada no acuerda el lanzamiento, o si, acordándolo, dicho pronunciamiento no es objeto del recurso, y el pronunciamiento recurrido se limita a otros aspectos del fallo, como las costas, o la reclamación de cantidad, no afecta al recurrente cuanto dispone el artículo 449, pues la interpretación teleológica de la norma justifica la limitación del acceso al recurso en el caso en el que se esté ocupando la finca, exista un pronunciamiento que ordene el lanzamiento y se pretenda impugnar dicho pronunciamiento sin tener satisfechas las rentas vencidas, evitando así que se perpetúe en la segunda instancia una situación en la que el arrendador, pese a haber obtenido una sentencia favorable en la instancia y por efecto del recurso continúe sin poder disponer del inmueble y sin recibir a cambio la renta pactada'.



SEGUNDO.- Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación íntegra del recurso formulado y con condena además al demandado a abonar las costas de esta alzada, añadiendo que esta parte considera que la actuación del Juzgado es totalmente correcta y ajustada a Derecho, al condenar a los demandados al pago de las cantidades adeudadas a esta parte demandante, en concepto de rentas vencidas y las que se fueran devengando hasta la entrega efectiva de la vivienda, entrega que a día de hoy, más de cuatro meses después del dictado de la sentencia que aquí se recurre, no se ha producido. En primer lugar, se alega de contrario el cumplimiento defectuoso del contrato por esta parte, por medio de la 'exceptio non rite adimpleti contractus'. Pero es que, tal y como se viene manteniendo de contrario durante todo el procedimiento, se pretende basar dicho cumplimiento defectuoso en que en el contrato de arrendamiento figuraba como propietario del inmueble esta parte y no D. Constancio , quien era y es el titular registral del mismo. Dicha excepción tendría sentido para el caso, por ejemplo, de que la vivienda no se hubiera entregado a los arrendatarios, o se hubiera entregado en malas condiciones, o se hubiera entregado ocupada por otras personas. Pero en ningún caso se puede alegar cumplimiento defectuoso del contrato cuando desde el primer día los arrendatarios gozaron pacíficamente de la posesión de la finca, abonando únicamente la renta de los dos primeros meses, y ocupándola durante casi un año y medio ya. El contrato era un contrato modelo que utilizaba esta parte habitualmente, ya que, como promotora y constructora de viviendas, solía arrendar las que no conseguía vender. En este caso, D. Constancio , padre del propietario de la vivienda, quien era empleado de esta parte demandante, encargó al representante de ésta que alquilase la misma. Este es un supuesto previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que en su artículo 250.1.1º afirma que la Legitimación Activa recae en quien sea 'dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería'; artículo que la propia demandada, ahora recurrente, transcribió textualmente en su demanda. Queda claro, por tanto, la legitimación activa en el presente procedimiento de esta parte demandante, quien recibió el encargo de arrendar la vivienda, tal y como se acreditó en el acto de la vista con las declaraciones testificales practicadas, legitimación que le fue negada de contrario en el procedimiento principal. Del mismo modo, y según el principio general del derecho por el que 'No se puede negar la legitimación en el proceso a quien se le ha reconocido fuera de él', no puede alegarse de contrario que carece esta parte de legitimación activa al no ser propietaria de la vivienda, ni tiene relevancia alguna que no fuera la propietaria de la vivienda, por los motivos antes expuestos. Existen innumerables Sentencias que se pronuncian en esta dirección, tanto de las Audiencias Provinciales como del Tribunal Supremo. Si bien es cierto que en el recurso de apelación los demandados afirman no discutir el lanzamiento, sino solo la reclamación de rentas, no es menos cierto que a día de hoy aún no se ha entregado la posesión de la finca a esta demandante, estando ésta aún en manos de los demandados. Es por ello que, independientemente de que se discuta o no el lanzamiento, si no se devuelve la posesión estamos ante una mera controversia dialéctica. Lo que no pueden pretender los demandados es no pagar las rentas debidas, ni abandonar la vivienda, toda vez que ya se ha dictado una sentencia en primera instancia que les obliga a ambas cosas. Algunas Audiencia Provinciales admiten que es posible recurrir en apelación sin consignar previamente las cantidades debidas si no se discute el lanzamiento, tal y como pretende la parte demandada en este caso, pero siempre habiendo entregado previamente la posesión de la finca al arrendador, pues de lo contrario éste no podría recuperar la finca hasta que se resolviese el recurso de apelación. Sea como fuere, nos encontramos ante un Desahucio por Falta de Pago, y el artículo 449.1 de la LEC es claro y cristalino al afirmar que para recurrir una resolución que lleve aparejado lanzamiento deben primero consignarse las rentas debidas, a cuyo pago ya ha sido condenado el deudor, por lo que en este caso entendemos que procedía la inadmisión a trámite del Recurso de Apelación presentado de contrario, al no haber consignado dichas rentas. Pero, dado que finalmente fue admitido, por medio del presente venimos a oponernos al mismo. Por todos estos motivos, creemos que la sentencia recurrida es totalmente ajustada a derecho, y debe ser confirmada en sede apelación.



TERCERO.- Considerando que, conforme señala el Juez 'a quo', suplica la actora el dictado de sentencia por la que se decrete el desahucio instado, condenando a la demandada al desalojo del inmueble arrendado, y al abono de 3.774'76 euros - actualizando la cantidad a fecha de juicio: 4.420 euros - más el abono de las sumas que por renta y cantidades asimiladas se devenguen con posterioridad harto la efectiva entrega de la finca arrendada con base en el contrato suscrito, de 1/04/15, y al pago de las costas procesales, indicando en la demanda la posibilidad de enervar el desahucio. Añade el Juez que la parte demandada se opuso a la pretensión actora aduciendo la falta de legitimación activa, alegando que la actora no era dueña del inmueble, e invocando la pluspetición, alegando que lo reclamado en concepto de suministros eléctricos no se basaba en factura alguna, y que los cálculos estaban mal hechos; y que respecto del suministro de agua, tampoco se aportaban de contrario facturas, además de incluirse cantidades de fechas que no se correspondían con lo contratado. Alegando que, en todo caso, su incumplimiento estaba justificado por el previo de la actora al no haber ofrecido justo título posesorio a los arrendatarios. Tras el estudio de la prueba practicada tiene el Juez como hechos probados que, con fecha 1/04/15 actora y demandados suscribieron contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en Mijas-Costa, CALLE000 nº NUM000 , NUM001 , pactándose una renta de 340 euros/mes -cláusula 6ª- así como por los consumos de electricidod, agua...

serían a cargo del arrendatario -cláusula 7ª-; que la parte demandada no ha abonado la renta pactado desde junio de 2015; que el dueño de lo vivienda objeto de arrendamiento (finca NUM002 R.P.3 Mijas), D. Constancio , cedió el piso a la hoy actora para que lo alquilara -interrogatorio de D. Constancio y de su podre- hoce más de 4 años, verbalmente; que no constan los suministros correspondientes a dicha vivienda que se reclaman como impagados. Añade el Juez que, suscrito el contrato de arrendamiento entre actora y demandados, no cabe ahora excepcionar su falta de legitimación activa, habiéndosele reconocido fuera de la litis, y abonado la renta de las mensualidades de abril y mayo de 2015. Atendida la concreta tutela judicial pretendida en el proceso, y al principio de relatividad contractual, establecido en el artículo 1257 del Código Civil, el contrato liga a las partes, debiéndose interpretar ese principio conjuntamente con el artículo 1091 del Código civil y 1546, en cuanto regula la respectiva legitimación activa que permite interponer un pleito por reclamaciones de las rentas impagadas de arriendo, a saber, reconociéndose en este caso la condición de arrendadora a la actora, no necesariamente propietaria, pues dicha legitimación proviene de otro título jurídico que, como se ha visto en la testifical practicada, da derecho a ceder la vivienda. Debiéndose así rechazar la excepción perentoria opuesta, no concurriendo la falta de legitimación activa invocada. Concluye el Juez que de las cantidades reclamadas únicamente aparecen impagadas las rentas devengadas desde junio de 2015 a la actualidad - julio de 2016 - por lo que procede la condena a su abono por parte de los arrendatarios, que han incumplido su obligación fundamental del pago de la renta pactada, a razón de 340 euros mensuales, por lo que al día de la fecha adeudan las mensualidades correspondientes de junio 2015 a julio 2016, 'a.i.', lo que supone un total de 14 mensualidades, y un importe de 4.760 euros. Resuelve el Juez el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes ( artículo 27 de la LAU) por el impago de la renta pactada, no siendo procedente el abono de las cantidades reclamadas por impago de suministros (electricidad 643'32 euros y agua 71'44 euros) por falta de prueba de su adeudo. Y en materia de costas procesales es de aplicación el artículo 394 de la LEC (que consagra el criterio objetivo del vencimiento). Tanto el pronunciamiento absolutorio sobre las cantidades asimiladas a la renta, como el de no imposición expresa de costas en aplicación de número 2 del citado artículo 394 de la LEC, pasan a esta alzada en calidad de cosa juzgada, en tanto la demandante, que es a quien pueden perjudicar, ha tomado en esta segunda instancia la cualidad de apelada.



CUARTO.- Considerando que se trata en definitiva en el recurso de establecer si los demandados, en el uso efectivo y confesado de la vivienda en cuestión al amparo de un contrato de arrendamiento celebrado con la demandante, han cumplido o no con su obligación principal que deriva de dicho contrato traslativo del uso y disfrute. Es evidente que no solo no acreditan haber pagado mensualmente la renta con los recibos o transferencias correspondientes, sino que asumen su incumplimiento aduciendo que no lo han hecho porque la demandante no es la propietaria de la vivienda arrendada. Y es lo cierto que, no habiendo denunciado tal circunstancia durante la vida del contrato y habiendo abonado las dos primeras mensualidades de la renta, y habiendo ocupado la casa desde el principio, permaneciendo en ella si pagar renta o merced desde entonces, lo que debe dilucidarse en esta segunda instancia es la excepción opuesta de falta de legitimación activa que se ampara en la sustantiva de 'contrato no cumplido de contrario'. Bajo este prisma la Sala ha de aplicar sin duda la doctrina que se deriva de las sentencias que la apelada cita al oponerse al recurso. Y es que los testigos Sres. Constancio , uno de ello dueño de la vivienda y titular registral de la misma, convienen en que no solo autorizaron, sino que solicitaron a la demandante - empresa que se dedica, como promotora, ocasionalmente al alquiler de inmuebles - que arrendase la de autos; por lo que, desde entonces - encargo y mandato - tomó legítimamente la cualidad de arrendadora, sin perjuicio de que especificara o no que lo hacía en nombre propio o por delegación. Cierto que en relación con la cuestión de la legitimación activa, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo - así las sentencias que se citan al contestar al recurso - que no puede impugnar la legitimación de un litigante quien dentro o fuera del pleito se la tiene reconocida. Y por ello lo que los demandados denominan 'falsedad en el contrato', sin pararse a pensar en el título que ampara la situación de la demandante como legítima arrendadora - sin ser propietaria, pero por encargo del dueño ratificado en juicio - no justificaría en absoluto que no cumpliesen con su obligación principal, cuando, conforme al artículo 1554 del Código Civil, el arrendador - no el propietario - está obligado: a entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato; a hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada; y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato. Nada hay en lo actuado - ni siquiera a nivel de alegaciones de los demandados - que permita suponer que la demandante no ha cumplido con lo convenido en el marco de tales obligaciones legales, por lo que su excusa no es más que la que se conoce en la doctrina como 'excusa del mal pagador'. En palabras de la apelada: 'Es decir, que los demandados, que llevan más de año y medio ocupando la vivienda sin pagar ni un solo céntimo, dicen ampararse en este hecho para justificar su actuación totalmente ilegal y antijurídica. Lo primero que debieran haber hecho es abonar las rentas, y si tenían algún problema con quién aparecía como propietario de la vivienda en el contrato, podrían haberse puesto en contacto con mi mandante para redactar uno nuevo. Pero creemos que tratar de ampararse en estos motivos no hace más que acentuar la conducta completamente dolosa de los demandados, que para nada debe encontrar cobertura en la tesis que pretenden exponer'. Por todo ello procede confirmar íntegramente la sentencia recurrida, incluso en lo que dispone sobre las costas causadas en la primera instancia.



QUINTO.- Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de los demandados Doña Sagrario y Don Adolfo contra la sentencia dictada en fecha seis de julio de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia número Uno de los de Fuengirola en sus autos civiles 332/2016, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.