Sentencia Civil Nº 653/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 113/2008 de 11 de Noviembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00653/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7001889 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 113/2008

Autos: JUICIO VERBAL 371/2007

Órgano Procedencia: JZDO. 1ª INSTCIA. E INSTRUC. Nº 5 de ALCALÁ DE HENARES, MADRID

De: TOAL PATRIMONIOS, SL.

Procurador: MYRIAM ÁLVAREZ DEL VALLE LAVESQUE

Contra: SAJOKI, S.L.

Procurador: MARÍA DEL CARMEN PÉREZ SAAVEDRA

Ponente: ILMA. SRA. Dª ANA Mª OLALLA CAMARERO

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSÉ MANUEL ARIAS RODRÍGUEZ

DªANA Mª OLALLA CAMARERO

DªMª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

En Madrid, a once de noviembre de dos mil ocho.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los Autos Nº 371/2007, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia Nº 5 de Alcalá de Henares, Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante la mercantil TOTAL PATRIMONIOS, S.L., representada por la Procuradora Sra. Dª Miriam Álvarez del Valle Lavesque y defendido por Letrado, y de otra como apelado demandado la mercantil SAJOKI, S.L., representada por la Procuradora Sra. Dª Mª del carmen Pérez Saavedra y defendida por Letrado, seguidos por el trámite de Juicio Verbal.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª ANA Mª OLALLA CAMARERO.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº , en fecha , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:

"Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por la representación de la mercantil "TOTAL PATRIMONIOS S.L.", contra la mercantil "SAJOKI S.L." con imposición de costas a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso Recurso de Apelación por la parte apelante demandante. Admitido el Recurso de Apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los Autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, de fecha 16 de Septiembre de 2.008, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 28 de Octubre de 2.008.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- No se aceptan, los fundamentos de derecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- El presente litigio trae causa de un juicio de desahucio por expiración de plazo, que finalizó con sentencia desestimatoria de la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento.

Se articula el recurso de apelación en la alegación de infracción legal por omisión de la debida aplicación que ha de hacerse en este caso de Decreto del Art. 9 del RDL 2/82 de 30 de Abril en reilación a los contratos celebrados durante la vigencia de dicha norma, así como omisión de la doctrina jurisprudencial que la interpreta y desarrolla. Igualmente se alega error de hecho en la apreciación de la prueba por la Juzgadora de Instancia, que según la conclusión de su recurso, conlleva al error en la equiparación de los conceptos de duración indefinida, con el de "sometido al régimen de la prorroga forzosa".

TERCERO.- La súbita interrupción por el RDL 2/1985 del prolongado régimen de prórroga legal forzosa en los arrendamientos urbanos, originó un amplio debate interpretativo sobre la duración de esta clase de arrendamientos concertados tras su entrada en vigor, comprendiendo desde la postura que los entendía sometidos al régimen de prórroga si no se excluía expresa y claramente, hasta su completa liberalización temporal en todo caso; llegándose a entender que la nueva disposición en nada alteraba su régimen jurídico anterior, en tanto no se estipulara expresamente y con entero conocimiento y sometimiento a sus consecuencias, cuando, realmente, la reflexión había de ser la contraria desde el momento que, con arreglo a lo dispuesto en el art. 1090 del C.C ., las obligaciones derivadas de la ley no se presumen y solo son exigibles si están expresamente determinadas, rigiéndose por lo establecido en los preceptos de la ley que las hubiera creado y, en su defecto, por las disposiciones generales del Código.

El Juzgador de instancia sigue en su fundamento Tercero el criterio establecido en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 4-2-1992 , que considera implícitamente el sometimiento a la prórroga legal en virtud de los factores objetivos que se establezcan en el contrato, como son, la cláusula de estabilización, autorización a realizar obras, importe de éstas, etc. Recomendando como aconsejable en la práctica, para evitar dudas, que en aquellos supuestos en que realmente no se quiera la prórroga forzosa pero se inserten cláusulas sobre revisión de rentas, se exprese con toda claridad que el contrato no está sometido a aquélla, y ello, ante la contingencia de que pudiera estimarse que las meritadas cláusulas estabilizadoras presupongan una tácita voluntad en punto a la continuación indefinida del contrato.

La Sala considera que la Jurisprudencia del TS ha adoptado también posturas intermedias, de la que pueden ser muestra las STS de 18-03-1994 y 22-07-1996 al disponer que el art. 9.1, de 30 abril , que en este importante aspecto ha modificado sustancialmente la legislación arrendaticia, estableciendo con toda claridad que los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor de dicho Real Decreto-Ley tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable el régimen de prórroga del art.57 de la LAU de 1964 .

Es decir, que, con carácter general, habrá de estarse a lo convenido por las partes, y que la prórroga forzosa sólo cabe admitirla cuando haya sido pactada de manera expresa; así como que el R.D.L. no suprime la prórroga forzosa para los arrendamientos urbanos; lo que sucede es que cabe su abrogación por las voluntades negociales manifiestas de los interesados al celebrar el pacto de arriendo, en el que el arrendatario renuncia y se somete a la vigencia temporal, que libremente se estipule, lo que resulta correcto y adecuado conforme a los principios generales de la contratación (arts. 1254, 1255, 1258 y 1281 y concordantes del CC).

De esta manera surgen arriendos sin sujeción a prórroga forzosa y otros que si lo están, porque el sometimiento al régimen de prórroga forzosa puede convenirse explícita o implícitamente en virtud de la libertad de pacto que preconiza el art. 1255 C.C , posibilidad no prohibida en el art. 9 R.D.L. de 1985 , que se limita a suprimir el mero automatismo legal u ope legis, y sin el previo consentimiento de las partes, de aquel régimen de prórroga, a lo que cabe añadir que así se infiere del título del citado art. 9 , que reza "Supresión de la prórroga forzosa en los arrendamientos urbanos", cuando fácilmente hubiera podido decir "De la renuncia al derecho de prórroga forzosa" (STS 10-6-93, 14-6-94, 4-2-92 y 20-4-93 ).

En realidad se trataba de aplicar lo dispuesto en el art. 1090 del CC sobre la exigibilidad de las obligaciones que, como la de prórroga forzosa, nacen de la ley, y que nunca se presumen y deben regirse a tenor de sus disposiciones mientras están vigentes.

La prórroga forzosa de los arrendamientos urbanos era una obligación establecida en el art. 57 de la LAU de 1964 , y, por tanto, de naturaleza estrictamente legal pues ni siquiera respondía al contenido temporal ordinario del arrendamiento, cuyos efectos más bien desnaturalizaba. Por ello, cuando la ley posterior con rango suficiente para extinguir los efectos de la anterior suprime la obligatoriedad de la prórroga, de ser una imposición ineludible e irrenunciable pasa a ser una facultad de los contratantes al convenir el contrato, pero, en cualquier caso, su exigibilidad requiere su voluntario reconocimiento y aceptación, por la excepcionalidad de sus efectos en contraste con el contenido natural del contrato de arrendamiento.

Sin embargo, una cosa es la prórroga legal forzosa de los arrendamientos urbanos establecida en el art. 57 de la LAU de 1964 , y otra la prolongación de sus efectos por la voluntad expresa o presunta de los contratantes cuando aquella no está vigente, y que surte sus consecuencias por medio de la tácita reconducción o por otro mecanismo contractual, pues la establecida en la ley es de naturaleza obligatoria e irrenunciable, e impide la resolución del contrato fuera de las causas establecidas en ella.

El contrato suscrito por los litigantes no habría perdido por el pacto de duración indefinida que figura en el mismo, su naturaleza eminentemente temporal conforme a reiteradas declaraciones jurisprudenciales, (Sentencias del Tribunal Supremo de 16-11-1957, 21-5-1958, 2-6-1964 y 9-12-1985 ), pues concertando un arrendamiento «por tiempo indefinido», no puede quedar desvirtuada la temporalidad que es característica esencial en el arrendamiento, puesto que «indefinido» es lo que no se define y por lo tanto hay que entender que no se ha expresado nada en el contrato en orden a su duración, lo que conlleva la aplicación del art. 1581 del Código Civil . Precepto que establece que si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se fija un alquiler anual como en el presente caso.

En consecuencia, estipulado un alquiler anual de 2.400.000 ptas., debe entenderse, a los efectos de los art. 57 y concordantes de la LAU hecho por años el contrato de autos.

Además se vinculó su prolongación a los simples efectos de la actualización de la renta, prevención razonable en los contratos de tracto sucesivo, que en modo alguno supone por sí misma el sometimiento voluntario al régimen de prórroga forzosa. Y en cuanto a las obras ejecutadas las mismas se corresponden con la explotación del negocio por el demandado, y las circunstancias que acepto cuanto firmo el contrato en virtud del principio de autonomía de voluntad, y dado el transcurso de mas de 14 años desde la firma del contrato en fecha 1/4/94, las mismas se encuentran suficientemente amortizadas.

En el presente supuesto es evidente la omisión de toda referencia al régimen de prórroga forzosa, que no puede presumirse, ni cabe deducir su aplicación al contrato convenido, porque, en efecto la cláusula donde se inserta la estabilización o revisión de la renta, no constituye un dato suficiente para deducir que se pactaba la prórroga forzosa que legalmente se había derogado, y no pasa de ser un convenio usual en esta clase de contratos, que nada influyen sobre su duración si no se pacta explícita o implícitamente.

Como consecuencia procede revocar la sentencia apelada, dado que encontrándose la relación locativa en situación de tacita reconducción, y manifestada la voluntad del arrendador de su resolución, según consta en los requerimientos efectuados en legal forma, doc núm. 7 y 8 de la demanda con la antelación legal exigida, procede estimar el desahucio por expiración de plazo, con estimación integra del recurso.

CUARTO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 394 de la LEC al existir jurisprudencia contradictoria sobre el caso, debe estimarse como jurídicamente dudoso y no procede hacer especial declaración en relación con las costas en ambas instancias de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Álvarez del Valle Lavesque, en nombre y representación de la mercantil TOAL PATRIMONIOS, S.L., frente a la mercantil SAJOKI, S.L., representada por la Procuradora Sra. Pérez Saaveedra, contra la Sentencia dictada en fecha 11 de Octubre de 2.007, por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Alcalá de Henares, Madrid, Juicio Verbal Nº 371/2007 , de que dimana el presente rollo, procede:

1.º REVOCAR la expresada resolución, declarando haber lugar al desahucio del demandado de la vivienda (local de negocio) sita en la Avd. de Guadalajara Nº 18, con vuelta a Cl. Marqués de Alonso Martínez, Nº 1 de Madrid, con apercibimiento de lanzamiento.

2.º Sin hacer pronunciamiento en cuanto a las costas de esta alzada, ni de las causadas en Primera Instancia.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.