Sentencia Civil Nº 653/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 578/2011 de 11 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 578/2.011

Procedimiento Verbal nº 1221/2.010

Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Gandía

SENTENCIA Nº 653

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

Dª MARIA MESTRE RAMOS

MAGISTRADOS

Dª MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ

D. JOSE FRANCISCO LARA ROMERO

En la ciudad de Valencia a once de noviembre de dos mil once.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentenciade fecha 24 de Febrero de 2.011 que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante e impugnado, la parte demandada D. Bernardo , representada por la Procuradora Dña. Margarita Ferra Pastor, y asistida por el Letrado D. Juan Ros Pavia, y, como impugnante y apelado la parte demandante D. Cosme , representada por el Procurador D. José Alberto Aparisi Orengo y asistida por el Letrado D. José Alberto Aparisi Orengo y como apelado el también codemandado D. Everardo , declarado en rebeldía y no personado en esta alzada.

Es Ponente Dña. MARIA EUGENIA FERRAGUT PEREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice: "QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA INTERPUESTA POR DON Cosme CONTRA DON Bernardo Y DON Everardo

DEBO DECLARAR Y DECLARO RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO QUE SOBRE EL INMUEBLE SITO EN EL GRAO DE GANDIA, PARTIDA DIRECCION000 NUEMERO NUM000 NUM001 NUM002 FUE SUSCRITO EL 22 DE ENERO DE 2010 ENTRE LAS PARTES HOY LITIGANTES, POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA PACTADA, Y EN CONSECUENCIA DEBO DECLARAR Y DECLARO EL DESAHUCIO DE DON Bernardo Y DON Everardo DE LA MENCIONADA FINCA, APERCIBIÉNDOLES DE QUE, SI NO DESALOJA EL CITADO INMUEBLE TRAS ADQUIRIR FIRMEZA LA PRESENTE RESOLUCIÓN SERÁ LANZADO EL MISMO EL DIA 26 DE ABRIL DE 2011 A SU COSTA.

QUE DEBO CONDENAR Y CONDENO A DON Bernardo y DON Everardo A PAGAR A DON Cosme LAS RENTAS QUE SE VAYAN DEVENGANDO DESDE LA FECHA DE CELEBRACION DEL JUICIO HASTA LA EFECTIVA ENTREGA Y RECUPERACION DEL INMUEBLE ARRENDADO DEBIENDO DESCONTARSEDE LA SIGUIENTE RENTA MENSUAL QUE SE DEVENGUE LA SUMA DE 130 € YA PAGADA POR LA ARRENDATARIA.

NO PROCEDE HACER CONDENA ALGUNA EN MATERIA DE COSTAS DEBIENDO ABONAR CADA PARTE LAS SUYAS Y LAS COMUNES POR MITAD".

SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandada que tras exponer los motivos y argumentos de su recurso pidió que se revoque la sentencia apelada por cada uno de los motivos alegados en su recurso.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso presentado por la contraparte y pidió su desestimación. Asimismo impugnó la sentencia y pidió que se condene a los demandados además a agar 870 euros de rentas devengadas hasta enero de 2.011 con condena en costas.

TERCERO .- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votación el 2 de Noviembre de 2.011 en que ha tenido lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de esta.

PRIMERO .- La sentencia apelada consideró que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes era de industria, y así lo argumentó extensamente en el fundamento primero de su resolución.

La demandada y hoy apelante, ya denunció al contestar a la demanda la inadecuación del procedimiento, y ello fue desestimado por la sentencia apelada al entender que el cauce adecuado es el juicio verbal por entender que el art 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil reconduce a este procedimiento cualquier acción que verse sobre el impago de las rentas.

La apelante reproduce su alegación en esta alzada por entender que nos encontramos ante la regla general del art 249.1.6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil y en el ámbito del juicio ordinario porque se trata de un arrendamiento de industria y no de finca urbana o rústica.

La parte apelada se opone y además alega que discrepa de la calificación del contrato que ha efectuado la sentencia apelada y considera que se trata de un arrendamiento de negocio porque la obligación de pago se inició el 1 de marzo de 2.010 porque había que preparar el local para la inauguración, porque según el recibo de Iberdrola la factura se expide a nombre del Sr. Bernardo y comprende los derechos de enganche porque el inmueble carecía de electricidad y que el certificado de instalación térmica del edificio y de cumplimiento para la prevención de las legionelosis son de fecha posterior al contrato de arrendamiento y además porque en la denuncia que formuló el propio demandado aportada por él como documento nº 14 indica que el objeto del contrato era el arrendamiento para instalar un Bar Cafetería que debían adecuar denunciante y denunciado. Por tanto el negocio no existía antes de la cesión.

La sentencia apelada consideró que se trata del arrendamiento de una industria porque su objeto no era solo el local de negocios sino un local de bar cafetería con sus muebles, enseres y maquinaria en pleno funcionamiento como una unidad y un todo.

La sentencia del Tribunal Supremo de 7 de julio de 2.006 dijo citando las de 13 y 21 de diciembre de 1990 , 20 de septiembre de 1991 , 19 y 25 de mayo de 1992 , 17 de abril y 10 de mayo de 1993 , 22 de noviembre de 1994 y 8 de junio de 1998 , entre otras ". En parecidos términos, la sentencia de 8 de junio de 1998 afirma que "la jurisprudencia mantenida de esta Sala de Casación Civil viene proclamando que los arriendos de locales para negocio se diferencian de los propios de industria, en que en los primeros lo que se cede es el elemento inmobiliario, en cambio, en los segundos (arrendamientos especiales), el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora ; por un lado, el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial autónomo, sin que sea preciso que el arrendador aporte necesariamente todos los enseres y menajes para la comercialización de la actividad negocial a desarrollar, pues pueden ser ampliados o mejorados con los que aporte el arrendatario, incluso ser sustituidos, sin que ello afecte a la calificación y naturaleza del contrato como de locación industrial ( sentencias de 20 de septiembre de 1991 , 19 de mayo de 1992 , 17 de abril de 1993 , 10 de mayo de 1993 y 22 de noviembre de 1994 )" y la sentencia de 25 de abril de 1997 considera existente un arrendamiento de industria en cuanto "se cedió todo lo necesario para el funcionamiento inmediato del negocio, a lo que nada afectan las adquisiciones posteriores por razones de utilidad o conveniencia, pues es el uso de la industria ya instalada, con elementos coordinados para su inmediata puesta en marcha, lo que constituye, según reiterada y constante doctrina de esta Sala, la unidad patrimonial con vida propia determinante del concepto jurídico de industria susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlos de meras formalidades administrativas; y nada importa que el anexo con inventario se perdiese o que, realmente no llegase en el caso concreto a levantarse, porque sí hay supuestos en que se le dio gran transcendencia, según las pruebas practicadas, puede no tenerla en otros, dado que, cual señala la sentencia de 13 de diciembre de 1990 , la suficiencia o insuficiencia de los elementos trasmitidos será una simple cuestión de hecho, a menudo de carácter técnico, pero siempre de libre apreciación de los Tribunales de instancia, que, cual señala la sentencia de 8 de julio de 1986 , obtienen la calificación de arrendamiento como de industria de los presupuestos fácticos obrantes en el proceso y ello constituye materia no revisable en casación, que sólo tiene por objeto el confrontar si, dados unos hechos que han quedado incólumes, las consecuencias jurídicas obtenidas son las adecuadas según el ordenamiento jurídico".

Por tanto, la calificación que la sentencia apelada ha hecho del contrato es acertada, porque como consta en el contrato suscrito entre las partes el día 22 de Enero de 2.010 su objeto era el arrendamiento del local " juntamente con todos los elementos que lo componen que se reconocen bastantes para realizar la actividad de Bar-Cafetería", y se pacto además que serían de cuenta de los arrendatarios " la realización y gestión de todos los trámites necesarios con objeto de legalizar a su nombre la actividad ." Por tanto se arrendaba el local con todos los elementos para ejercer la actividad, es decir, se arrendaba una industria sin que sea óbice para ello que el arrendatario decidiera hacer mejoras y poner a su nombre los suministros y licencias necesarias para continuar con la explotación.

SEGUNDO .- Por ello, al tratarse del arrendamiento de una industria, en la sentencia de esta Sala de 22 de Julio de 2.011 dictada en el recurso de apelación nº 541/2.011 dijimos:

"La sentencia de SAP, de Castellón, sección 1 del 05 de Noviembre del 2010 ( ROJ: SAP CS 1300/2010) Recurso: 167/2010 | Ponente: JOSE FRANCISCO MORALES DE BIEDMA indicó en su fundamento jurídico segundo que: "Expuesto cuanto antecede y en una aproximación acerca de la cuestión controvertida, podría sostenerse que el juicio verbal es un juicio declarativo, y que cabe en su seno cualquier discusión que pueda plantear el demandado, no obstante, el artículo 249.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , determina que el juicio ordinario es el adecuado para todas las cuestiones relativas a los arrendamientos urbanos y rústicos, salvo los desahucios por falta de pago y por expiración del plazo contractual, y acudiendo a la Exposición de Motivos de la LEC, se reserva el juicio verbal para cuestiones controvertidas simples. En consecuencia, si las circunstancias que se alegan entran dentro de las cuestiones complejas, el juicio deberá resolverse en el ámbito del juicio ordinario, además de que el art. 249.2 LEC dispone que se decidirán en juicio ordinario las demandas cuyas cuantías excedan de tres mil euros, y en el caso, no cabe duda que el limite establecido excede notoriamente de la cantidad reclamada.

Entendemos, que procede acoger la excepción de inadecuación de procedimiento en los términos establecidos en la sentencia.

Y en cuanto a la complejidad que la recurrente entiende que no se da, con base en el objeto del procedimiento en el que acumuladamente se articula, acción de desahucio por falta de pago, reclamación de cantidad así como el desahucio por expiración del plazo, en relación con el contrato de uno de octubre de dos mil cuatro, resulta obvio que estamos ante un contrato de arrendamiento de industria, que lo alquilado es la actividad de "pub-discoteca", con todos los muebles y enseres, pactándose un alquiler por la explotación de la actividad de dos mil setecientos cuatro euros. Por tanto, prescindiendo de la impugnación de los documentos aportados por la demandada, esta no priva necesariamente a estos de todo valor probatorio, y pueden ser tenido en cuenta atendidas las circunstancia del debate, y por ello, a tenor de los diferentes oficios del Ayuntamiento acompañados por la demandada en relación a la inexistencia de licencia para discoteca, teniendo que tramitar la obtención de la misma, así como las obras realizadas para la adaptación del local a la actividad de discoteca, y la testifical del asesor fiscal de ambos litigantes, relativa a la existencia de un arrendamiento de local de negocio y de industria, sin haber especificado que cantidad o cantidades puede corresponder al alquiler y cual a la actividad, así como la ausencia de una prueba fehaciente acerca de la real cantidad debida con una pericial contable determinante acompañada con el escrito de demanda, habida cuenta de la cantidad de abonos realizados mediante la entrega, unas veces de pagarés o efectivo o cheques, para disminución de la renta debida, obligan a reflexionar y pronunciarnos en el sentido que las precitadas circunstancia entran dentro de lo que se denomina cuestión compleja, y la solución más adecuada no puede ser otra, que se resuelva la cuestión en al ámbito del juicio ordinario".

Por su parte, la sentencia de la Audiencia provincial de SAP, Civil sección 2 del 02 de Noviembre del 2010 ( ROJ: SAP CA 1620/2010) Recurso: 400/2010 | Ponente: JOSE CARLOS RUIZ DE VELASCO LINARES , indicó que:

"La parte apelante sostiene que la tramitación de la pretensión ejercitada en el presente procedimiento debía incardinarse en el procedimiento ordinario y no en el juicio verbal, al constar con más garantías y al ser arrendamiento de industria.

Cuando estamos en presencia de arrendamiento urbanos o rústicos sobre bienes inmuebles de resolución o extinción por no uso, falta de pago de la renta o cumplimiento del termino pactado se tramitan por juicio verbal, conforme al artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , Por el contrario, cuando se ejercitan pretensiones sobre otros asuntos, el cauce es del juicio ordinario, como establece el número 249, 1, 6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El acuerdo o contrato que rige las relaciones entre las partes contendientes no es un arrendamiento de finca urbana o rustico, sino un arrendamiento de industria, no siendo de aplicación la normativa de la Ley de Arrendamiento Urbanos o de fincas rusticas, quedando sometida a las normas del Código civil.

El juicio verbal de desahucio, dada su naturaleza sumaria y privilegiada es manifiestamente inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de un especifico y reducido ámbito de aplicación y cuya constatación debe desencadenar una sentencia que declare no haber lugar al desahucio con advertencia al demandante de que ejercite en pretensión en un juicio declarativo ordinario, pues, de lo contrario, se convertiría a este juicio sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrece el juicio declarativo ordinario ( STS de 12 de junio de 1997 y 31 de enero de 1995 y 10 de mayo de 1993 )".

En idéntico sentido se pronuncia la sentencia de la Audiencia provincial de Barcelona, sec. 13ª, S 21-4-2010, nº 254/2010, rec. 574/2009 . Pte: Cremades Morant, Juan Bautista,

"Pero es que, además, atendidos los términos del suplico, y el contrato acompañado con el escrito inicial, no existían suficientes elementos para, de oficio, dar "al asunto la tramitación que corresponda" ( art. 254 LEC ), y solo pudo "denunciarse" por el demandado en la vista (siendo procedente el ordinario, hubiera existido contestación, audiencia previa y juicio; y no estaba prevista la reconducción del "verbal" en "ordinario") y, a la vez, siendo absolutamente improcedente la enervación, la actora consigna la posibilidad de la misma, y se notifica a la demandada dicha posibilidad, cuando decididamente, no procedía la enervación en el arrendamiento de «industria », en tanto que no encaja en el arrendamiento de «finca urbana» pues, además, se extiende sobre la unidad patrimonial con vida propia susceptible de ser inmediatamente explotada ( art. 3 TRLAU 64), y ha venido siendo considerado fuera de la protección especial, estando sujeto a las disposiciones generales del CC. el arrendamiento de industria está excluido de la legislación especial, tanto del TRLAU 64 ( art. 3) como de la LAU 94 EDL199 ( SSTS 25.4.1997 , 7.7.2006 ), y se rige por lo pactado por las partes y lo establecido con carácter necesario por el CC (así, en materia de resolución o extinción, el art. 1569 CC ); decía el TRLAU 64 que debería considerarse como tal, cuando el arrendatario recibiere, además del local, el negocio o industria en él establecido (unidad patrimonial susceptible de ser inmediatamente explotada, objeto pues, ajeno a la «edificación» en sí), Sentencia de 30.10.2008 (Recurso 214/2008 ). Todo lo cual, no solo afecte al tipo de procedimiento , sino incluso a la efectiva "complejidad" de las cuestiones planteadas que exceden del marco del sumario. Por lo tanto, solo cabía deducir la pretensión a través del ordinario correspondiente por razón de la cuantía (ex arts. 251.9º en relación con el 249.2 LEC ), sin perjuicio de las posibilidades de acumulación, máxime cuando en el verbal existen limitación de alegaciones (y aquí, en su caso, ni siquiera la enervación) e, indirectamente, la prueba ( art. 444.1 LEC ).

Es la misma actora quien plantea el debate partiendo de la existencia de un arrendamiento de industria , o si se quiere, mixto de industria y local no diferenciados (causa de pedir del derecho hecho valer), lo que patentizaba la existencia de una "unidad patrimonial con vida propia, susceptible de ser explotada inmediatamente o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas" y toda la sustancia de la litis deriva de la decisión sobre la naturaleza jurídica de la relación contractual, cuando, paradójicamente, se parte (e incluso aún se mantiene) de que se trata de un arrendamiento sujeto al CC, no susceptible de ser resuelto en el ámbito del desahucio (solo posible para obtener la recuperación de la finca, ex art. 250.1.1 LEC EDL2000/1977463 , por lo que "todo lo que no sea eso" -industria, servicios, mixto, ...- hace inviable la tramitación de la recuperación posesoria por esta vía judicial, así las SSTS 23.6.1983 , 20.12.1986 , ...).

Finalmente se orientó también en el mismo sentido la Audiencia Provincial de Las Palmas, sec. 4ª, S 4-12-2009, nº 446/2009, rec. 301/2009 . Pte: Galcerán Solsona, Emma que indicó en su fundamento jurídico segundo que:

"Por lo que se refiere a las cuestiones complejas, la sentencia de la AP. de Madrid, sección 12ª, de fecha 6 de junio de 2000 , declara que la complejidad, "como impedimento para entrar a conocer del asunto planteado, acogiendo la tesis sostenida por la parte demandada, ha de ser realmente efectiva, y no basta simplemente con que sea alegada, de manera que no es bastante con tachar de ineficaz el contrato, cuya resolución se pretende, para concluir que dicha cuestión, la de su ineficacia (por supuesta no subsistencia del arriendo), impida entrar a conocer de la concreta cuestión planteada: falta de pago y reclamación de las cantidades adeudadas".

A este respecto, como recuerda la sentencia de la A.P. de Vizcaya, sección 5ª, de fecha 18 de abril de 2005 , 1508), "reiterada ha sido la doctrina jurisprudencial, además de las citadas en la sentencia impugnada, SS.TS. de 14 de noviembre de 1988 , 28 de febrero de 1991 , 14 de diciembre de 1992 ..., que sentaba inadecuado el cauce procesal del juicio de desahucio cuando existieran entre las partes, otros vínculos distintos de los locativos, o aquellos fuesen tan complejos que necesitasen una previa declaración del derecho subsistente, y ello partiendo del carácter sumario de tal juicio, en el que no cabe resolver situaciones de derecho sin restringir los medios de defensa de los perjudicados, debiendo, a fin de evitar indefensión, las partes acudir al proceso ordinario correspondiente, cuando se revela que excede la relación jurídica subyacente a la propia derivada del contrato de arrendamiento, porque en otro caso, se convertiría tal procedimiento sumario en medio de obtener con cierta violencia, la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrecen los juicios declarativos."

"Doctrina que se estima aquí aplicable, aun tras la entrada en vigor de la nueva LEC. EDL2000/77463 , puesto que el proceso en que se acciona por el impago de la renta, cual el aquí instado, y seguido, tiene naturaleza sumaria tal y como expresamente se indica en el motivo XII, párrafo 14, de la Exposición de Motivos de la LEC. EDL2000/77463 , y se traduce en su regulación, en los arts. 444-1 , que tasa al demandado las alegaciones y medios probatorios, no produciendo la sentencia que en el mismo se dicte, los efectos de la cosa juzgada ( art. 447-2)."

En el presente caso, se desistió por la parte demandante de las rentas inicialmente reclamadas en al demanda, dada la ejecución del aval bancario, de la reclamación de las rentas devengadas, más de 106.000 euros, habiéndose fijado la cuantía del procedimiento en 640.134,12 euros en la demanda (folio 8).

La LEC, en su art. 250 establece que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía... las demandas que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca, precepto que la Sala entiende no es aplicable al caso enjuiciado de arrendamiento de industria, en el caso que se nos somete, al no ser incardinable en ninguno de los supuestos de atribución procedimental previstos en la Ley por razón de la materia, habrá que acudir a la cuantía, conforme al art. 251-9º de la LEC , que ha sido fijada por la propia parte demandante en base a una anualidad de renta.

Y dado que el art. 249-2º LEC dispone que se decidirán en juicio ordinario las demandas cuya cuantía no exceda de 6.000 € y aquellas cuyo interés económico sea imposible de calcular, ni siquiera de modo relativo, y siendo evidente que tal límite, notoriamente se excede en el caso debatido, y que existe gran complejidad, procedía, como hizo el Juzgado de Primera Instancia, acoger la excepción de inadecuación del procedimiento planteada."

En consecuencia, estimamos que el juicio verbal no es el adecuado para dilucidar la resolución del contrato de arrendamiento de industria que es el caso analizado.

TERCERO .- Ello nos excusa de entrar a conocer de la impugnación formulada por el demandante cuya desestimación es procedente.

En consecuencia, procede estimar el recurso y conforme a los arts. 394 y 398 de la LEC , no procede hacer expresa condena en costas en ninguna de las dos instancias y, en cuanto a las costas derivadas de la impugnación, se imponen al impugnante.

Conforme a la DA decimoquinta de la LOPJ , decretamos la devolución del depósito constituido para recurrir.

Fallo

Estimamos el recurso interpuesto por D. Bernardo .

Desestimamos la impugnación formulada por D. Cosme .

Revocamos la sentencia impugnada y:

Estimamos la excepción de inadecuación de procedimiento formulada por el demandado.

Desestimamos la demanda formulada por D. Cosme contra D. Bernardo .

Imponemos las costas a la parte actora.

No hacemos expresa condena en costas en el recurso de apelación e imponemos al impugnante las causadas por su impugnación.

5. Decretamos la devolución del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es firme.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.