Sentencia CIVIL Nº 655/2022, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 1467/2021 de 04 de Julio de 2022

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÓRDOBA

SECCIÓN PRIMERA -CIVIL-

ROLLO NÚM. 1467/2021

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 92/2017

Juzgado de origen: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION Nº 3 DE POSADAS

SENTENCIA Nº 655/2022

Iltmos. Sres.

PRESIDENTE

D. Felipe Luis Moreno Gómez

MAGISTRADOS

Dña. Cristina Mir Ruza

Dña. María Paz Ruiz del Campo

En CÓRDOBA, a cuatro de julio de dos mil veintidós.

La Sección Primera de esta Audiencia ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juicio Ordinario Número 92/2017 seguido en el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Posadas, a instancia de D. Leandro, D. Leoncio, D. Luis y D. Marcial, representados por la Procuradora de los Tribunales Dña.Matilde Esteo Domínguez y asistidos del Letrado D.Miguel Espinosa de los Ángeles, contra DÑA. Guadalupe, representada por la Procuradora de los Tribunales Dña.Inmaculada Chastang Reyes y asistida del Letrado D.Fernando Alcántara Álvarez, habiendo sido parte apelante la citada demandada y designada ponente Dña. Cristina Mir Ruza.

Antecedentes

PRIMERO.-Seguido el juicio por su trámite, se dictó sentencia por la Iltma. Sra.Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Posadas con fecha 10 de marzo de 2021, cuyo fallo es como sigue:

'QueDEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE la demandainterpuesta a instancias de D. Leandro, Leoncio, Luis, Y Marcial, representados por la Procuradora Sra. Esteo Domínguez, y bajo la representación letrada del Sr. Espinosa de los Ángeles; frente a DÑA. Guadalupe, representada por la Procuradora Sra. Chastang Reyes, y bajo la dirección letrada del Sr. Alcántara Álvarez; y DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a abonar a la parte actora la suma de 2.824,31 euros, por el coste de la reparación de los daños causados en la vivienda propiedad de la actora, arrendada a la demandada. En materia de costas,cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'.

SEGUNDO.-Por la Procuradora de los Tribunales Sra. Chastang Reyes, en representación de la parte demandada, se ha interpuesto recurso de apelación, y tras verificar las alegaciones que tuvo por conveniente, y que se dan por reproducidas, ha interesado la revocación de la sentencia dictada en instancia con expresa condena en costas a la parte contraria.

TERCERO.-Admitido a trámite el recurso, el Juzgado realizó los preceptivos traslados, habiendo presentado la Procuradora de los Tribunales Sra. Esteo Domínguez, en representación de la parte demandante, escrito de oposición al recurso, cuyas alegaciones igualmente se dan por reproducidas, y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde recibido fue turnado, habiéndose celebrado deliberación el día 29 de junio de 2022.

CUARTO.-En la tramitación de esta alzada se han observado las prescripciones y formalidades legales esenciales.

Fundamentos

PRIMERO.-En la demanda, esgrimiendo el contrato de arrendamiento celebrado el 29.3.2006, los Sres.Falder Guisado, S.L., propietarios del inmueble sito en la CALLE000 NUM000 de la localidad de Fuente Palmera (finca registral NUM001), reclaman la cantidad de 13.257'96euros, que se corresponde con los 490€ que debe satisfacerles la arrendataria Dña. Guadalupe en concepto de renta (las correspondientes a las mensualidades de febrero a abril de 2016, a razón de 290 €/mes, menos los 380 € que se descontaron por el coste de un calentador) y ello al haber efectuado la entrega de llaves el 20.4.2016, 12.798'12 €a que asciende el informe de valoración de los daños del inmueble elaborado por el arquitecto D. Teofilo, 115'44 €por suministros de agua impagados, 36'54 €por el coste añadido de la nueva instalación de agua, y 96'86 €por enganche de luz por impago del suministro.

Se ha de señalar que la suma de tales cantidades arroja un saldo de 13.527'96 €, pero en el cuadro que se incluye en la demanda, aparece que se viene a descontar la suma de 270 € de la fianza, por lo que la cantidad que se reclama asciende a 13.257'96 €.

Personada la Sra. Guadalupe (en la que tras allanarse a la reclamación que se le hace por los recibos de agua correspondientes al primer y segundo periodo de 2016, por importes de 48'59 € y 21'95 €, respectivamente, así como la pintura del dormitorio 1, con un coste de 113'40 €, que se considera necesaria debido al dibujo infantil realizado en sus paredes) se opuso a las demás pretensiones formulada en su contra, esgrimiendo (1) que no adeuda cantidad alguna en concepto de rentas, puesto que las mensualidades de febrero y marzo fueron abonadas y no procede la mensualidad de abril por cuanto el contrato fue resuelto por los actores con fecha 28.3.2016 y si se debiera no se adeuda porque se debe descontar el precio del calefactor por importe de 380 € que abonó, (2) que no es posible repercutir los posibles desperfectos que pueda tener por cuanto que se trata de un inmueble con muchos años y son los propios del uso y desgaste debido al transcurso del tiempo, (3) que los contadores de agua y de luz estaban situados en el exterior de la vivienda en el momento de su entrega, (4) que el recibo correspondiente al cuarto periodo de 2015, ascendente a 48'90 € fue abonado por la demandada mediante embargo practicado por la Jefatura del Servicio de Gestión Recaudatoria en el expediente de ejecución nº NUM002, (5) que el importe de 36'54 € que se reclama, no le corresponde pagarlo porque obedece al cambio de titularidad del suministro de agua, y (6) que no le es imputable los gastos derivados del nuevo contrato de suministro eléctrico por importe de 96'86.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda al decantarse por el informe del perito judicial, el Arquitecto D. Luis Angel, perito de Taxo que valora la reparación en 2.085'47 €, a lo que añade el resto de los conceptos, lo que cuantifica la indemnización en 2.824'31 €.

Contra la referida sentencia, se alza la demandada esgrimiendo (1) Infracción del artículo 218 LEC por incurrir la sentencia en falta de motivación, (2) Error en las conclusiones que alcanza respecto de la repercusión que le hace (i) del coste de los suministros de luz y agua, (ii) de los gastos de limpieza, (iii) de los elementos vegetales del patio, (iv) del desmontaje de la estructura de hierro del patio, (v) de las nueve baldosas defectuosas a que se refiere el perito judicial, sino sólo cinco, (vi) de gastos de pintura que no sean los de la habitación del hijo, (vii) de los desperfectos que pudiera presentar la encimera y los muebles de la cocina, (viii) de los defectos producidos en puertas y ventanas y de la falta de luminaria, y (3) no se ha descontado el importe de la fianza.

SEGUNDO.-La demandada ha aducido, como primer motivo de impugnación, la infracción del art. 218 de la LEC, por falta de motivación de la Sentencia de instancia. Esgrime que pese a que en la fijación de los hechos controvertidos, no sólo se discutía el valor de los daños, sino que éstos fueran imputables a la hoy apelante, lo único que realiza la sentencia es aquella valoración.

Expresa la STS de 6 de mayo de 2009, que el deber de motivar las resoluciones judiciales tiene especial relevancia en la perspectiva constitucional; y el Tribunal Constitucional viene reiterando que la motivación ha de expresar los elementos y razones de juicio que permitan conocer cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales que fundamentan la decisión, o, lo que es lo mismo, su 'ratio decidendi'; y asimismo ha de contener una fundamentación en derecho, consecuencia de una exégesis racional del ordenamiento jurídico y no fruto de la arbitrariedad ( SSTC 36 y 42 de 2.006, de 13 de febrero; 60/2006, 27 de febrero; 118/2006, 24 de abril; 47/2007, 12 de marzo; 92 y 94 de 2.007, 7 de mayo; 132/2007, 4 de junio; 60/2008, 26 de mayo; y 89/2008, 21 de julio, entre otras muchas). Añade que el deber de motivación, que se extiende tanto a la fundamentación fáctica como a la jurídica 'strictu sensu', no se cumple cuando no se contiene motivación alguna o cuando la efectuada es claramente insuficiente, como sucede en aquellos supuestos en los que el Juzgador se limita a apreciaciones 'in genere', sin tener en cuenta las circunstancias del caso concreto exigentes de una mayor explicación, dando lugar con tal deficiencia argumentativa a una conclusión arbitraria, caracterizada por la apariencia de ser meramente voluntarista, 'simple expresión de la voluntad' ( SSTC, entre otras, 33/2001, 12 de febrero; 164/2002, 17 de septiembre; 74/2003, 23 de abril). Concluye que aunque en ocasiones la declaración de no haberse probado los hechos que sirven de fundamento a las pretensiones y excepciones de las partes no requiere una especial exégesis, dada la propia impronta negativa de la declaración, sin embargo lo que no cabe es hacer caso omiso de las pruebas obrantes en autos sin explicar por qué no se toman en cuenta. También el TC en su Sentencia de 13 de junio de 1.986 señala que la facultad de los Tribunales de apreciar y valorar las pruebas, comporta que tal valoración se lleve efectivamente a cabo, lo que significa que es preciso la explicación de las causas determinante de dicha decisión.

En conclusión, la motivación de las sentencias es, por consiguiente, una consecuencia necesaria de la propia función judicial y de su vinculación a la ley y el derecho constitucional del justiciable a exigirla encuentra su fundamento, por otro lado coincidente con el interés general de la comunidad, en que el conocimiento de las razones que conducen al órgano judicial a adoptar sus decisiones constituye instrumento, igualmente necesario, para contrastar su razonabilidad a los efectos de ejercitar los recursos judiciales que procedan, y, en último término, a oponerse a decisiones arbitrarias que resulten lesivas del derecho a la tutela judicial efectiva que reconoce la Constitución Española.

En el caso de autos la sentencia de primera instancia debería haberse motivado de una forma más exhaustiva respecto a cada uno de los hechos controvertidos.

Cumple con las exigencias derivadas del deber de motivación en relación a la imputación de los daños (fundamento jurídico tercero que viene a incidir en que la vivienda fue entregada en buen estado y fue devuelta en un estado lamentable) por lo que permite conocer las razones que han llevado al Juzgador de Instancia a entender que los daños que ha valorado el perito judicial han de ser reparados a costa de la demandada, lo que permite sustentar el recurso de apelación respecto a este extremo. Por el contrario, respecto de los otros conceptos objeto de reclamación, se limita a indicar que al importe de los daños ' debe sumársele las rentas pendientes, 490 euros; el alta del contador de luz, 96,86 euros; el alta de agua, 36,54 euros; el suministro de agua, 115,44,lo que hace un total de 2.824,31 euros, la suma en la que debe indemnizar la demandada a la actora por los daños causados', pese a que en la contestación, tal como se ha recogido, la demandada cuestionó el que tuviera que abonar el restos de conceptos que se le reclamaba salvo los que fueron objeto de allanamiento.

Ahora bien, la infracción procesal denunciada (teniendo en cuenta que ni se interesa la nulidad de la sentencia ni esta Sala puede acordarla de oficio con ocasión del recurso de apelación, a no ser, que no es el caso, que se esté ante alguno de los supuestos que prevé el art. 227 nº 1 y 2 LEC) conlleva el que dicte este Tribunal la sentencia que se estime ajustada a derecho conforme los límites del debate planteados.

Es más, aún cuando se hubiera interesado la nulidad de actuaciones, como quiera que el artículo 465.3 LEC señala que si la infracción procesal alegada se hubiera cometido al dictar sentencia en la primera instancia, el Tribunal de apelación resolverá sobre la cuestión o cuestiones que fueran objeto del proceso, habría que rechazar dicho pedimento de nulidad y proceder a dictar sentencia una sentencia debidamente motivada, pues fuera de la reformatio in peius y los motivos concretos de impugnación, no hay limitación alguna al conocimiento de la Sala de apelación sobre las cuestiones fácticas o jurídicas que se susciten a través del recurso conforme se deriva del artículo 456 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

TERCERO.-En cuanto a la valoración de la prueba, se comienza recordando que el recurso de apelación previsto en la vigente legislación procesal se reafirma como plena revisión jurisdiccional de la resolución apelada, es decir, mantiene la segunda instancia en los mismos términos de la anterior legislación, respecto a los que el Tribunal Constitucional tuvo ocasión de pronunciarse en su sentencia 3/1996, de 15 de enero: ' En nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos ( arts. 862 y 863 LEC ), como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos ('quaestio facti') como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ('quaestio iuris'), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum') ( ATC 315/94 ).'

En este sentido ha tenido ocasión de pronunciarse la Sala 1ª del Tribunal Supremo que viene declarando de forma reiterada la libertad de la Audiencia Provincial a la hora de resolver un recurso de apelación de valorar la prueba con total amplitud, aunque no sea considerada la valoración efectuada en la instancia como absurda o irracional, dado que lo contrario supondría desconocer la naturaleza de la segunda instancia, que confiere al Tribunal de apelación la cognitio plena del asunto que es sometido a su jurisdicción, e implicaría la conversión de un recurso ordinario, como es la apelación, en extraordinario, con el carácter restrictivo propio de los de esta clase (entre otras, SSTS, Sala 1ª, 15 octubre 1991, 21 diciembre 2009 y 10 febrero 2011, siendo ilustrativa la STS de 22.11.2012, recurso 843/2010, con remisión a la de 23.12.2009, recurso 1834/2005).

CUARTO.-Centrándonos en cada uno de los motivos del recurso, en cuanto al coste de alta de los suministros de luz y agua esgrime la apelante (i) que puso a su nombre los referidos contratos y que por razones obvias dio de baja a la finalización del mismo, (ii) que el hecho de que no se cambiara la titularidad de los contratos para evitar el gasto de nuevas altas de los suministros no puede serle repercutida, y (iii) que no existe ningún precepto legal o estipulación contractual que determine que dichos gastos correspondan al arrendatario.

En la demanda si bien se achaca a la demandada, tal como está recogido en el acta Notarial aportada, que no existiera contador ni de luz ni de agua pese que existía a fecha del contrato de arrendamiento unos contadores de luz y agua como lo acredita el contrato de suministro de luz de fecha 16.11.2004 y el contrato de suministro de agua de fecha 18.4.2001 (en aquél contrato aparece identificado el equipo de control y medida, y al mismo se adjunta la factura abonado por los derechos de enganche; y otro tanto cabe decir del contrato de suministro de agua) en realidad se reclaman dos facturas: la de 16.9.2016 (96'86€) emitida por CHC Energía, cuyo concepto se divide en potencia, impuesto eléctrico, Derecho de Acceso y Derechos de Enganche, y la emitida por Aguas de Córdoba en fecha 21.9.2016 ( 36'54 €) cuyo concepto es 'cambio en la titularidad del suministro, fianza'.

Acierta la parte demandada al advertir que en el contrato de arrendamiento lo único que se pactó es que serían de cuenta del arrendatario todos los importes que resulten de los gastos de suministro que resulten de la individualización por medio de contadores, pero no se le prohibía darse de alta -y de baja- en los mismos tras celebrar la arrendataria nuevos contratos con los suministradores. Puede que se tratara de un inmueble que ya tuviese contratados los suministros con sus respectivos contadores individualizados y que dichos contratos estuviesen a nombre de la parte arrendadora (con lo cual podría haberse limitado a abonar el importe y luego repetirlo al arrendatario, como se hace en muchas ocasiones), pero lo que es claro que nada impedía a la arrendataria suscribir los correspondientes contratos de suministros con otras entidades.

Es más se alega (lo que no ha quedado probado) que las referidas facturas obedecen a la retirada del contador o a un corte del suministro por falta de pago, pero una cosa es que para el cambio de titularidad haya que abonarse lo adeudado hasta entonces por el consumo y otra distinta es que el nuevo enganche o los costes por cambio de titularidad del suministro sea un gasto que sea imputable a la arrendataria.

Por ello, se estima este motivo del recurso, por lo que a la cantidad objeto de condena ha de restarse el importe de estas dos facturas.

QUINTO.-En cuanto a los gastos de limpieza y el coste del desbroce esgrime la apelante que la sentencia no dice el motivo de la condena pese a haber quedado acreditado por la testifical practicada en la persona de Dña. Visitacion que la apelante procedió a la limpieza antes de la entrega de la vivienda el 20.4.2016, y que no puede servir de prueba el acta notarial aportada por cuanto que se levantó 35 días después que se marchara, por lo que pudieron entrar otras personas y crecer la vegetación hasta tener el estado que presentaba en las fotografías del informe pericial del Sr. Teofilo.

El perito Teofilo recoge en su informe un concepto de limpieza como trabajo previo por importe de 189'12 €, que viene descrito del siguiente modo: 'm². Limpieza de viviendas unifamiliares adosadas o aisladas, desprendiendo morteros adheridos, fregado de suelos y alicatados, limpieza de sanitarios, cristales, garajes, etc., i/barrido, retirada de escombros a pie de carga y p.p. de medios auxiliares'. Además de ello ha de tenerse en cuenta que el acta Notarial refleja que la vivienda no se entregó limpia, apareciendo suciedad que excede de lo que es propia de un mero uso prolongado. Dichos trabajos previos/limpieza, el perito judicial los consideró correctos y que obedecen a un mal uso, por lo que se desestima este motivo del recurso.

E igual suerte ha de correr la oposición que se realiza a que se incluya en la indemnización la suma de 236'65 € por desbroce manual del terreno, por cuanto que no sólo en el informe aportado con la demanda, elaborado por el Arquitecto D. Teofilo (solicitado el 1.6.2016), se señala ' es de destacar el papel que juega en este caso concreto la presencia de vegetación en la conservación de los elementos constructivos de la vivienda que se encuentran en contacto directo con la misma. Todos los elementos de la casa en torno al patio se encuentran en la citada situación. A destacar también la presencia de vegetación en la cubierta a dos aguas de teja, lo cual es potencialmente causa de futuras filtraciones por degradación de las mismas tejas. Se aconseja realizar trabajos de control de la vegetación, basado en eliminación de vegetación de la cubierta, desbroce y podado del jardín. Sanear los elementos afectados (cubiertas) y hacer hincapié en el mantenimiento futuro para mantener controlada dicha vegetación' (de hecho aporta fotografías de la vegetación colonizando el cerramiento del aseo y de la que se ha desarrollado sobre la cubierta de teja), sino que el perito judicial lo considera un mal uso del inmueble. No es cierto lo que se señala en el recurso, el perito judicial viene imputando cada daño a la arrendataria por ser debido a un mal uso.

SEXTO.-En cuanto al desmontaje de la estructura de hierro del patio señal la apelante que la instalación fue consentida por el propietario tal como lo acredita la testifical practicada en la persona de D. Ángel.

El desmontado de la referida estructura supone un coste de 126 €.

Olvida la apelante que según el contrato (estipulación 4ª) ' Será necesaria la autorización expresa y escrita del arrendador para que el arrendatario pueda realizar obras que puedan modificar la vivienda o sus accesorios o supongan una disminución de la estabilidad o seguridad'. Piénsese que con la instalación se produjo daños. Así en el informe del perito adjuntado a la demanda se señala que el 'solicitante del informe me ha especificado que la estructura de perfiles metálicos que aparece en el centro del patio no era parte del inmueble en el momento del arrendamiento. Para la construcción de la misma se ha tenido que destruir parte del pavimento del patio y de la solera para embutir los pilares de dicha estructura en forma de pórtico exento que en los planos se ha nombrado como marquesina. Para restituir el estado original por tanto es necesario demoler el elemento reponiendo la solera y la pavimentación, con la consecuente problemática ya expresada en el apartado de pavimentación, en torno a la disponibilidad de baldosas similares'.También incluye esta partida el perito judicial porque puede considerarse un mal uso.

SÉPTIMO.-Se insiste en el recurso que no cabe reclamación alguna por desperfectos en pintura y daños menores por deberse dichos desperfectos al uso ordinario de la vivienda.

El artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos hace referencia a la conservación de la vivienda. El arrendador está obligado a realizar todas aquellas reparaciones necesarias para conservar la habitabilidad de la vivienda y el arrendatario está obligado a soportar dicha reparación.

Es cierto que el contrato se suscribió el 29.3.2006 y que las llaves se entregaron el 20.4.2016, esto es, que duró diez años. También es cierto que la obligación de devolver el inmueble en el mismo estado en que se recibió no conlleva la obligación de entregarlo perfectamente limpio o recien pintado, pero es claro a la vista de las fotografías obrantes en el informe pericial que acompaña a la demanda y las que obran en el acta notarial, que el deterioro en la pintura que presenta la vivienda no obedece al normal uso de una vivienda durante esos diez años, por lo que ha de reputarse que es un daño negligente y no inherente a la ocupación de la cosa, lo que conlleva que no prospere este motivo del recurso pues es necesario partir de la doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los artículos 1561, 1563 y 1564 del C.C. en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal, y de la redacción del art. 21 LAU, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes); incidiendo igualmente en el presente caso las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil, a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, que no es el caso.

En cuanto al resto de daños en la solería, de los desperfectos que pudiera presentar la encimera y los muebles de la cocina y de los defectos producidos en puertas y ventanas y de la falta de luminaria, este Tribunal coincide con la valoración que de la prueba se ha hecho en la instancia por cuanto se ha decantado por la pericial judicial. Dicha pericial evidencia que había nueve baldosas defectuosas, y si alguna de ellas se rompieron por pérdida del material, la arrendataria tendría que haber avisado a la propiedad para que las arreglara, por lo que es responsable del daño sufrido.

El perito judicial ha explicado porqué sólo imputa al inquilino el 50% de la partida paramentos de locales secos, porqué excluye el capítulo paramentos de locales húmedos y el capitulo techos (por corresponder a una deficiencia técnica de la construcción) o porqué ha de incluirse las iluminarias y la instalación de saneamiento en la cocina. Basta remitirse, como hemos dicho, al acta notarial y a las fotografías obrantes en el informe del perito de parte, para comprender que de los mismos ha de responder la demandada, al igual que de los daños existentes en los muebles altos y bajos de cocina, sin que exista elemento alguno que permita concluir que los daños fueron ocasionados por un tercero, dado el tiempo transcurrido y la no constancia de otros ocupantes. Se ha de presuponer ( artículo 381 LEC) el nulo interés de los propietarios en dañar sus bienes para obtener una pírrica indemnización.

En definitiva, si se recibió la vivienda sin reserva alguna y se retornó con unos daños evidentes, que exceden de lo que puede considerarse como el deterioro o desgaste propio de un uso ordenado y medianamente diligente, la inquilina debe responder patrimonialmente de esos desperfectos. ( arts. 1562 y 1563 del Código Civil), por lo que se mantiene la condena por los daños causados en la cuantía señalada por el perito judicial, 2.085'47€.

OCTAVO.-Respecto de la cantidad que se reclama por renta, ha de recordarse que en la contestación a la demanda se señaló que la Sra. Guadalupe no adeuda cantidad alguna en concepto de rentas, puesto que las mensualidades de febrero y marzo fueron abonadas y no procede la mensualidad de abril por cuanto el contrato fue resuelto por los actores con fecha 28.3.2016 y si se debiera no se adeuda porque se debe descontar el precio del calefactor por importe de 380 € que abonó.

En el recurso se insiste en que ha justificado documentalmente el abono de las rentas de febrero y marzo mediante las transferencias realizadas el 15.2.2016 y el 15.3.2016, por lo que descontando el precio del calefactor, sale una cantidad favorable a la apelante de 90 €.

Es sabido que el pago es la principal obligación del contrato de arrendamiento, debiendo ser cumplida rigurosamente en los propios términos convenidos por quienes se obligaron. Piénsese que el contrato de arrendamiento es aquél por el que una parte abona a otra una renta por el uso o disfrute de un bien ( art. 1543 CC). Por lo demás, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1990, y 17 de marzo de 1992), que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa de modo que atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador consistente en la cesión del uso de la finca no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario consistente en el pago de las rentas, y que el artículo 1561 del Código Civil al imponer al arrendatario la obligación de 'devolver' la finca al concluir el arriendo significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, puesto que la devolución únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil, entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada.

Corresponde a la demandada la carga de la prueba de los hechos extintivos ( artículo.217 LEC), puesto que una de las formas de extinción de las obligaciones, conforme establece el art. 1.156 C.C., es el pago. Todos los medios probatorios son admisibles para demostrar el pago. Y de igual modo le corresponde a la Sra. Guadalupe la prueba de la entrega de la vivienda, de modo que no pudiendo entenderse producido el cese de la demandada en la posesión, siquiera mediata, del inmueble, subsiste según lo expuesto, hasta la fecha de la entrega de la posesión, la obligación de pagar la renta, por lo que habiendo tenido lugar la entrega de la vivienda el día 20 de abril, debe abonar esta mensualidad.

En el caso de autos, nula virtualidad probatoria tienen las dos transferencias realizadas en febrero y marzo de 2016, cuyo concepto es TRASPASO L.ABIERTA que se aportan.

En efecto, la STS 19.4.2016 analiza los criterios de la imputación de pagos previstos en los artículos 1172 y 1774 del Código Civil. Se admiten varias modalidades de imputación de pagos, aplicables en el orden que se indica a continuación:

a) Convencional.

1) En primer lugar, la imputación hecha por el propio deudor que, al momento de proceder al pago, indica al acreedor qué deuda concreta se entiende saldada con dicho pago ( art. 1172 CC); lo cual supone una manifestación del 'favor debitoris' propio del derecho de obligaciones, además de la circunstancia de que el deudor sabrá mejor que nadie cuál de las posibles deudas entiende pagada.

2) La imputación (a) hecha por el acreedor y (b) consentida por el deudor. Es decir, en caso de que el deudor no señale a qué deuda concreta deba aplicarse la prestación, podrá hacerlo el acreedor en el momento de recibir el pago, siempre contando con el consentimiento del obligado.

b) Legal. Supuesto de aplicación supletoria, contemplado en el art. 1174 CC ('Cuando no pueda imputarse el pago según las reglas anteriores, se estimará satisfecha la deuda más onerosa al deudor entre las que estén vencidas. Si éstas fueren de igual naturaleza y gravamen, el pago se imputará a todas a prorrata').

En el caso de autos, la arrendataria cuando hizo las transferencias no señaló las mensualidades a que se correspondía, por lo que la parte arrendadora las imputó a las mensualidades más antiguas, que son las más onerosas, por lo que se rechaza este motivo del recurso por lo que ha de incluirse en la condena los 490€ que se reclaman por rentas. En efecto, del extracto bancario aparece que el 15.10.20145 sólo se abonaron 223 € (quedando pendiente una diferencia de 57 €) y sin que se abonaran las mensualidades de noviembre de 2015 ni diciembre de 2015. Se estará a lo interesado.

En cuanto a los recibos de agua, en la demanda se reclaman 115'44€ que se corresponden con las facturas aportadas como doc.13 y 14. En el documento 13 se recoge la ' anulación'de tres 'liquidaciones tributarias pendientes de cobro'correspondientes al Ejercicio 2015 y 2016 por importe de 44'90, 48'59 y 21'95 €. En la contestación se allanó a la reclamación de 48'59 € y 21'95 €, y se señaló que 'El recibo correspondiente al cuarto periodo de 2015, ascendente a 48,90 €, fue abonado íntegramente por mi mandante, desafortunadamente para ella y por olvido, con intereses de demora, recargo de apremio y costas, mediante embargo practicado por la Jefatura del Servicio de Gestión Recaudatoria en el expediente de ejecución nº NUM002. Se adjunta notificación de embargo como documento núm. 3, dejando citados los archivos de la Hacienda Local de la Diputación de Córdoba, por si fueran impugnados de contrario'.

Como quiera (i) que en la contestación sólo se adjuntó una notificación de embargo, referido al total descubierto por 44'90 € -que con los recargos finalmente quedó concretada en 56'98 €-, (ii) que en el escrito de apelación sólo se indica que han de incluirse el importe de 70'54 € y no los 115'44 € que señala la sentencia, (iii) que no consta en el Expediente Digital (salvo e/o) la contestación al oficio remitido a Hacienda el 13.3.2018 y (iv) que conforme a la documental aportada consta la anulación de la primera liquidación, documental en la que se detalla la fecha del consumo (que se corresponden con los días que estaba la demandada en el inmueble arrendado), procede estimar la demanda en este pedimento.

NOVENO.-En cuanto a que no se ha descontado la fianza, es cierto que venimos manteniendo (así S.22.12.2020, Rollo 1244/2019) que aún cuando no se hubiera formulado demanda reconvencional o no se interesara de forma expresa, es claro que ante la reclamación que se hace por daños en viviendas arrendadas tiene cabida la reducción de la deuda en base a la fianza entregada, pues el artículo 36 de la L.A.U. regula el momento en que nace la obligación de la arrendadora de devolver la fianza (dicho momento se inicia a partir del mes de la entrega de las llaves una vez resuelto el contrato pues desde ese momento toda o parte de la fianza quedaría vinculada a las reparaciones) y la Ley y la propia lógica de la función que la garantía ampara, presupone incluso que no habrá entrega simultánea de las llaves y devolución de la fianza precisamente porque el arrendador habrá de comprobar previamente el estado de la vivienda antes de hacer la liquidación.

Pues bien, en el caso de autos, la propia parte actora descuenta al importe de lo que reclama la fianza en su día entregada, por lo que se estima dicho motivo.

En conclusión, la condena debe quedar concretada en los daños según perito judicial (2.085'47 €), lo adeudado en concepto de rentas (490 €) y los 115'44 € por consumo de agua, por lo que la condena dineraria queda concretada en la suma de2.420'91€ al descontarse a aquella cantidad (2.690'91 €) los 270€ entregados de fianza.

Por último, es sabido que cuando se condena al pago de una cantidad de dinero líquida, ésta devengará, en base a lo dispuesto en el Art. 576 LEC, un interés anual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos.

Ahora bien, en caso de revocación parcial caben dos posibilidades en cuanto a la fecha inicial del devengo de este interés de la mora procesal, la de la sentencia de la primera instancia o la de esta sentencia de la apelación, ya que el referido precepto, en su párrafo segundo establece que ' en los casos de revocación parcial, el tribunal resolverá sobre los intereses de demora procesal conforme a su prudente arbitrio, razonándolo al efecto'.

Por ello, conviene aclarar que se opta por la primera posibilidad, es decir, que la cantidad concretada en la sentencia de apelación devengará el interés procesal del artículo 576 de la LEC desde la fecha de la sentencia de instancia. Hemos de traer a colación la moderación de la doctrina jurisprudencial respecto de la regla 'in illiquidis non fit mora'. Es cierto que con base a la estimación en parte del recurso, se concede una cantidad menor a la reconocida en la sentencia de instancia, pero también lo es que la solución contraria implicaría un evidente desajuste entre la posición de una y otra parte en orden a la disposición de la suma que debió ser objeto de condena desde la primera instancia.

DÉCIMO.-Como quiera que el recurso es estimado parcialmente, no procede la imposición de costas de la alzada ( art. 398 LEC).

VISTOS los artículos citados y demás de general aplicación al caso de autos,

Fallo

ESTIMANDO parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales Dña.Inmaculada Chastang Reyes en nombre y representación de DÑA. Guadalupe, contra la sentencia dictada en el Juicio Ordinario Nº 92/2017 el diez de marzo de 2021 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Núm.3 de Posadas, DEBEMOS REVOCARLA parcialmente en el sentido de reducir a DOS MIL CUATROCIENTOS VEINTE EUROS CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (2.420'91 €) la condena, cantidad que devengará el interés procesal del artículo 576 LEC desde la fecha de la sentencia de instancia, manteniéndose el resto de sus pronunciamientos, debiendo en la alzada cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Notifíquese esta sentencia a las partes haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de conformidad con los criterios de admisión recogidos en el Acuerdo del Pleno de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 27.1.2017; recursos que se interpondrán en el plazo de veinte días y ante esta misma Sección, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial; y una vez firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de 1ª Instancia de procedencia, con testimonio de la presente resolución, para su conocimiento y efectos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de su razón, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E/.

'La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.'