Sentencia Civil Nº 657/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 375/2007 de 14 de Noviembre de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00657/2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 375 /2007

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a catorce de noviembre de dos mil siete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 583/2005, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 36 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 375/2007, en los que aparece como parte apelante RESTAURA MADRID, PROMOCIÓN INMOBILIARIA, S.A., representada por el procurador D. CARLOS PIÑEIRA DE CAMPOS, y como apelados D. Felix , D. Rodolfo y D. Juan María , representados por el procurador D. JORGE DELEITO GARCÍA, y D. Eugenio , representado por el procurador D. CARLOS BLANCO SÁNCHEZ DE CUETO, quienes formularon oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentaron, sobre resolución de contrato de arrendamiento por pérdida de vivienda, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 36 de Madrid, en fecha 27 de noviembre de 2006 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por el Procurador S. Piñeira de Campos en nombre y representación de RESTAURA MADRID PROMOCION INMOBILIARIA SA contra D. Felix , D. Rodolfo Y DON Juan María , representado por el Procurador Sr. Deleito García y D. Eugenio , representado por el procurador Sr. Blanco Sánchez de Cueto, absolviendo a los demandados de la pretensión ejercitada en su contra con condena en costas a la parte demandante.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte RESTAURA MADRID, PROMOCIÓN INMOBILIARIA, S.A., al que se opuso la parte apelada D. Felix , D. Rodolfo , D. Juan María y D. Eugenio , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 6 de noviembre de 2007.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.

PRIMERO.- La propietaria del edificio, Restaura Madrid Promoción Inmobiliaria S.A., ejercita, contra los arrendatarios, acción de resolución de los contratos de arrendamiento sobre el local bajo derecha (actuales arrendatarios, por subrogación, don Felix y don Rodolfo ), piso NUM000 (arrendatario don Eugenio ), piso NUM001 (arrendatario don Juan María ) y sobre otros pisos cuyos inquilinos, durante la sustanciación del procedimiento, llegan a acuerdos con la propietaria-arrendadora que han sido homologados judicialmente; acción de resolución que se ejercita con fundamento en el artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , aplicable a los contratos que han dado lugar al litigio según las Disposiciones transitorias tercera y segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , por haberse celebrado antes del 9 de mayo de 1985, esto es, como consecuencia de haber entrado el local y las viviendas en pérdida legal como consecuencia de su deficiente estado de construcción, así como el del total edificio donde se ubican; y aporta dictamen pericial relativo al estado de patologías y evaluación para su reparación y reparaciones necesarias respecto de las viviendas y local arrendado y del edificio mismo, emitido por el arquitecto don Franco , del que deduce que el coste de reparación del edificio asciende a 159.310,82 euros, que el valor actual del mismo es de 91.254,51 euros, que el importe de la reparación supera con creces el 50% del valor actual del edificio, lo que produce la resolución de todos los contratos de arrendamiento por pérdida del edificio; así como, que el coste de reparación del local derecho asciende a 19.596,72 euros y su valor actual a 10.733,70 euros, el coste de reparación del piso NUM000 asciende a 20.688,01 euros y su valor actual a 9.267,99 euros y el coste de reparación del piso NUM001 asciende a 20.741,86 euros y su valor actual a 9.267,99 euros, de modo que los costes de reparación de cada piso o local excede del 50% del valor de cada uno de ellos, lo que, igualmente, produce la resolución de cada uno de los contratos de arrendamiento por pérdida de la entidad arrendada.

Los arrendatarios del local bajo derecha, piso NUM000 y piso NUM001 se oponen a la demanda alegando que el coste de reparación del edificio no supera el 50% del valor actual del edificio y los costes de reparación del local y pisos no superan, tampoco, el 50% del valor actual de cada uno de ellos, por lo que no procede la resolución de los contratos. Y aportan sendos informes periciales de los que deducen los arrendatarios opuestos la afirmación que realizan.

Su elabora un tercer informe técnico por la arquitecto doña María Milagros , designada judicialmente al haber propuesto la demandante prueba pericial al amparo del artículo 339.2 de la Ley de Enjuiciamiento civil, y en dicho informe, tras relacionar las obras de reparación ya ejecutadas con anterioridad -reconstrucción de casi la totalidad de la red enterrada de saneamiento del edificio, reconstrucción de la cubierta, rehabilitación de la fachada delantera y rehabilitación estructural de determinadas zonas de forjados del edificio, como techo de local izquierdo sobre cuartos húmedos de piso NUM000 -, y examinar y describir las patologías y estado constructivo del conjunto del edificio y del interior del local y viviendas y las obras de reparación necesarias de los defectos que podían afectar a la estabilidad si no eran tratados, con exclusión de las consideradas necesarias para el confort y mejora de las condiciones de vida de los habitantes del edificio, pero sin consideración estructural -sustitución de carpintería de madera del patio y vierteaguas deteriorados, pintado de paramentos del patio, portal y otras zonas comunes, nuevo solado escalera del edificio y renovación de instalaciones eléctricas y de fontanería de todo el edificio-, establece como coste de reparación estructural del edificio en su conjunto la suma de 67.894 euros, y como costes de reparación individuales de cada pieza (parte proporcional del valor de reparación en elementos comunes del edificio en cada pieza y valor de las obras interiores) los siguientes: local derecho/6.549,08 euros, piso NUM000 /6.976,03, y piso NUM001 /7.007,44 euros; y como valor actual o de reposición, sin el valor del suelo, y teniendo en cuenta su antigüedad y estado de conservación: a) del edificio en su conjunto 170.285,23 euros: media aritmética de los siguientes valores: 171.446,55 euros/según el método de costes de referencia de edificación del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid, 169.983,09 euros/según el método de normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana y 169.425,06 euros/según el método de costes de referencia de la edificación según la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid; b) de cada pieza: b1) local derecho/25.711,68 euros: media aritmética de los tres valores según los distintos métodos aplicados; b2) piso NUM000 /17.294,22: media aritmética de los tres valores; b3) piso NUM001 /17.294,22 euros: media aritmética de los tres valores; y el 50% del valor actual o de reposición, sin valor del suelo, del edificio, 85.142,62 euros y el 50% del valor actual o de reposición, sin valor del suelo, del local bajo derecha, 12.855,94 euros, del piso NUM000 , 8.647,11 euros y del piso NUM001 , 8.647,11 euros.

La perito que emitió este último informe no compareció al acto del juicio y si bien unos codemandados solicitaron su citación como diligencia final, el otro codemandado y la parte actora consideraron innecesaria dicha diligencia final. El juzgado dictó auto en fecha 7 de noviembre de 2006 , denegando la práctica de la diligencia final.

La sentencia dictada en la primera instancia valora la prueba documental y los dictámenes obrantes en el procedimiento y las aclaraciones realizadas en el acto del juicio por el perito que emitió el informe aportado con la demanda y existiendo informes absolutamente contradictorios, da preeminencia al informe pericial emitido por la perito designada judicialmente, al que califica de "más objetivo y ajustado a la realidad" y como el coste de la reparación no supera el "50% del valor del edificio", según dicho informe, desestima la demanda al no producirse el supuesto contemplado en el artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 como causa de resolución de los contratos de arrendamiento y condena a la actora al pago de las costas causadas.

La demandante interpone recurso de apelación contra dicha sentencia alegando que, en la Ley de Enjuiciamiento civil, todo dictamen técnico es verdadero medio de prueba pericial, sea cual sea el mecanismo de designación del perito (judicial o de parte), y mostrando disconformidad con el informe pericial emitido por la arquitecto doña María Milagros en los puntos siguientes: a) con relación a la valoración de daños y reparaciones: no inclusión de obras de rehabilitación imprescindibles para la habitabilidad, como la sustitución o reparación de las carpinterías exteriores de madera del patio, el solado del portal, la reparación de la escalera, salvo el primer tramo, y la renovación de las instalaciones eléctricas y de fontanería; baja valoración de las reparaciones propuestas a la vista de la descripción de los daños estructurales existentes, siendo el coste de toda la reparación estructural poco más que el coste real de la reparación incompleta de la red de saneamiento horizontal llevada a cabo por la demandante en octubre de 2004, que ascendió a 55.622,04 euros; valoración de las reparaciones estructurales sin incluir los trabajos posteriores al picado de paredes, techos y suelos, esto es, reposición de acabados, salvo la pintura al temple; no haber mencionado siquiera el estado y actuación que debe acometerse sobre las medianerías laterales, cuando a simple vista presentan acabado muy deficiente que ofrece una protección contra la intemperie muy dudosa; b) con relación al cálculo del valor de reposición: alta valoración del coste de reposición, al estimarse que las obras realizadas en el edificio en el año 2001 suponen una reforma media, cuando solo se intervino en la fachada y cubierta, la red de saneamiento (incompleta) y alguna reparación puntual de estructura; aplicación incorrecta de la circular 9.04 y 06/1990 del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, hoy sustituida por la Instrucción 03.04/07 de 28 de enero de 1997, de la Dirección General del Catastro, pues literalmente dice que se considerará reforma media "cuando las obras de reforma afecten a fachada o a algún elemento que suponga alteración de las características constructivas, y suponiendo un coste superior al 25% e inferior al 50% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta", no estando justificado este último extremo, lo que hace que la edad estimada del edificio se reduzca bastante y se aplica a los tres métodos de valoración utilizados; aplicación incorrecta, en el método de valoración catastral, del coeficiente 1,05 para edificaciones de uso residencial, vivienda colectiva de carácter urbano, edificación en manzana cerrada, y categoría 4, cuando a los citados parámetros corresponde el coeficiente 1 en el "cuadro de coeficientes del valor de las construcciones" del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio , por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana y cuando la asignación al edificio de la categoría constructiva 4 es incorrecta porque, según el mencionado Real Decreto 1020/1993, en la Norma 20, apartado 3 , se dice textualmente que "en el cuadro se identifica la tipología 1.1.2.4 con la construcción media, uso residencial en viviendas colectivas de carácter urbano, en manzana cerrada" (1.1.2.4 es la de vivienda colectiva de carácter urbano, edificación en manzana cerrada y categoría 4) y este tipo, según la Orden de 13 de junio de 1983 por la que se dictan normas sobre cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, que es el origen de toda la normativa reciente en materia de valoraciones catastrales, "es asimilable a las características constructivas de una vivienda de protección oficial, de acuerdo con el diseño y calidad establecido en la vigente normativa" y, en cualquier caso, no puede considerarse la construcción del edificio de la calle DIRECCION000 NUM002 como media, ni asimilarse al estándar de viviendas de protección oficial, porque no cuenta con instalación de calefacción, ni suministro de gas, ni ascensor, ni aislamiento de fachada o carpinterías, ni las dimensiones y superficies útiles de las viviendas cumplen con los mínimos de Viviendas de Protección Oficial; y, concluye, que el dictamen analizado carece de rigor y consistencia, por lo que debe valorarse y tenerse en cuenta el resto de los informes periciales existentes en las actuaciones y, como el informe aportado con la demanda es riguroso, veraz y consistente y detalla pormenorizadamente el conjunto de patologías que afectan al inmueble en su conjunto e individualmente consideradas sus piezas, y se valoran las reparaciones necesarias que deben acometerse y el inmueble y las piezas en cuestión con referencia a los datos de Colegios Oficiales y Normas Técnicas de Valoración, y no los informes aportados por los demandados, que concluyen que con menos de 1.000 euros puede procederse a la reparación de un edificio ruinoso, y carecen de credibilidad, es el informe aportado con la demanda el que ha de conducir a estimar que el local y viviendas arrendadas requieren una actuación urgente para mantenerlas en condiciones de habitabilidad y buen uso que individualmente está presupuestada en un valor muy superior al 50% del valor real de las piezas, al igual que el edificio en su condición de unidad predial, cuyo coste de reparación supera el 50% de su valor, sin contar con el suelo, por lo que ha de operar la extinción de los arriendos.

SEGUNDO.- Establece el artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que "la pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo. Se equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo"; supuesto no de ruina, sino de pérdida técnica.

Como dice la sentencia de esta Audiencia Provincial de Madrid, sección 10ª, de 21 de febrero de 2005 "(...) la acción ejercitada en el presente caso es la del artículo 118 de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 64 que se refiere a los supuestos de resolución por pérdida o destrucción individualizadas de viviendas o locales de negocio arrendados (denominada ruina técnica o económica, o pérdida parcial del inmueble alquilado, como hecho de la naturaleza desvinculado totalmente de la resolución administrativa), acción distinta de la recogida en el artículo 114.10 de la misma Ley que contempla, no la ruina física y actual del inmueble, sino la futura y previsible, una vez declarada así por la autoridad administrativa (respecto a la cual está vinculada). Sentado lo anterior, tal y como adelantaba la juzgadora de instancia, se insiste en que la doctrina jurisprudencial ha establecido de forma constante los siguientes criterios en la interpretación del precitado artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 64 : a) Que dentro del concepto de siniestro han de comprenderse todos aquellos estados de pérdida técnica ocasionados por averías o deterioros importantes, así como los derivados de la acción del tiempo, calidad de los materiales, e incluso negligencia o culpa del arrendador (sentenciad del TS. de 17 de junio de 1972 y 21 de diciembre de 1974); b) Que en el supuesto del precitado artículo lo que debe existir es una diferencia importante entre el estado que tenía la vivienda o local de negocio en el momento de ser arrendados y la que tengan en el momento de ejercitarse la acción, diferencia a la baja debida a averías, deterioro o pérdidas que hagan que se encuentre en este momento en un estado no apto para el uso al que fue destinado; c) Que se imponga la necesidad de realizar obras para restituir lo arrendado al estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia, siempre y cuando que el importe de los trabajos reconstructivos excedan del 50 por ciento del valor real de la vivienda o local correspondiente, lo que constituye presupuesto ineludible, que exige la correspondiente prueba; d) Que mencionado importe de reconstrucción, a efectos de determinar si excede del 50 por ciento de éste, ha de referirse a las concretas dependencias cuya resolución se somete a debate judicial (sentencias del TS de 13 de mayo de 1974, 7 de septiembre de 1994 y 15 de febrero de 1996 ), con abstracción del resto del inmueble; pero hay que computar también las reparaciones que exija del inmueble, y que directa o indirectamente vengan referidas a viviendas o locales objeto de arrendamiento, cuando se encuentren afectados elementos comunes (sentencias del TS de 18 de noviembre de 1972 y 7 de septiembre de 1994 ), pues en estos casos se necesita una reconstrucción de mayor alcance para que el arrendatario pueda continuar en el uso pacífico y del bien objeto del contrato; e) Que en caso de afectación general, determinante de la pérdida o destrucción total del edificio, el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble, facultándose la resolución de todos los arrendamientos, dada su ruina técnica (sentencias del TS de 8 de mayo de 1967, 7 de julio de 1969, 1 de diciembre de 1972, 30 de enero de 1984, 17 de julio de 1992 y 15 de febrero de 1996 , entre otras muchas). Para la aplicación pues del artículo 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es preciso realizar tres operaciones: en primer lugar, averiguar el concreto valor actual y real (al margen del suelo) del respectivo piso o local del que se predica la pérdida económica; en segundo lugar hallar el valor correspondiente a las obras de reparación necesarias en el piso o local de que se trate; y, en tercer y último lugar, añadir a éstas el importe de las reparaciones necesarias en aquellos elementos comunes del edificio esenciales o básicos en proporción a la cuota de la parte privativa arrendada o, de no existir régimen de propiedad horizontal constituido, a la superficie del piso o local en relación a la de la totalidad de la finca".

En el mismo sentido, entre otras, las sentencias de las Audiencias Provinciales de Barcelona, sección 4ª, de 21 de enero de 2004, Madrid, sección 13ª, 16 de diciembre de 2003 y Salamanca, sección 1ª, de 10 de marzo de 2003 .

A ello debe añadirse que, cuando el supuesto sea de afectación general, determinante de la pérdida o destrucción total del edificio, el elemento a valorar habrá de ser la totalidad del inmueble y las operaciones, referidas a dicho inmueble, serán: valor actual, sin valor del suelo, del edificio; y valor de las obras de reparación necesarias en el edificio, si bien habrá de computarse únicamente el importe de las reparaciones necesarias a fin de mantener el edificio en adecuadas condiciones de seguridad y uso, pero en modo alguno el coste de su reparación o rehabilitación total.

TERCERO.- Es cierto que, tras la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento civil, los dictámenes emitidos por peritos designados a instancia de las partes y que éstas aporten con sus escritos de demanda o contestación, han de ser calificados prueba pericial. Por ello, todos los dictámenes aportados con la demanda y contestaciones, a pesar de haberse denominado a los técnicos que elaboraron los mismos testigos-peritos al proponerse, admitirse y practicarse la prueba, han de considerarse prueba pericial, al igual que el informe emitido por la perito designada judicialmente, y todos ellos pueden valorarse conforme a las reglas de la sana crítica, de acuerdo con lo establecido en el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

Por ello, la pericia llevada a cabo por la perito designada judicialmente, en la que se fundamenta la sentencia recurrida, es una prueba mas y una prueba pericial más, pero es evidente su transcendencia en un supuesto como el presente, en el que lo esencial es probar aspectos técnicos, como es el coste de reconstrucción de las piezas individualizadas y/o del edificio y el valor real actual de unas y/u otro, sin tener en cuenta el suelo, con el fin de poder determinar si el coste de reparación excede o no del 50% del valor de los pisos y local y/o del edificio, porque si bien existen otros dictámenes periciales, éstos no resultan tan convincentes en su exposición y conclusiones porque el aportado con la demanda engorda sin justificación bastante los valores de reconstrucción (fundamentalmente de los elementos comunes) y no explica suficientemente el valor actual que otorga a las piezas y el edificio, y los aportados con las contestaciones minimizan el valor de reconstrucción exagerada e injustificadamente y aumentan el valor actual de las piezas (local y viviendas).

Decimos que el informe aportado por la actora con la demanda engorda sin justificación bastante los valores de reconstrucción porque en el coste de las reparaciones necesarias a fin de mantener el edificio en adecuadas condiciones de seguridad y uso, se incluye el coste de reparaciones que no son necesarias para restituir lo arrendado al estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia, sino de mejora o meramente convenientes para dotar al edificio de mayor confort o comodidad, cuando tales obras, aunque vengan impuestas por los usos sociales o por las nuevas exigencias de la tecnología, no pueden calificarse de necesarias para restituir lo arrendado al estado que permita su uso y posesión conforme a lo convenido en la relación arrendaticia; así: la sustitución de carpintería de madera del patio y vierteaguas deteriorados; pintado de paramentos del patio, portal y otras zonas comunes; nuevo solado de portal; nuevo solado escalera del edificio; y renovación de instalaciones eléctricas y de fontanería de todo el edificio (téngase en cuenta que el coste de reparación del portal y escalera incluido en el informe representa el 27,33% del coste total de reparación, la instalación eléctrica un 11,88% y la instalación de fontanería un 1,11%, esto es, en conjunto, un 40% del coste total de reparación); además, en el acto del juicio el perito que emitió el informe manifestó que el edificio ya se ha estabilizado y corregido el desnivel o asentamiento desproporcionado, y en el informe aparecen reflejadas partidas relativas a esas reparaciones cuando ya están ejecutadas, y aún cuando también afirma que pueden existir vicios ocultos, se ignora su existencia real y, en su caso, el coste de reparación. Y decimos que el valor actual del edificio, sin tomar en cuenta el valor del suelo, -nos referimos al valor de reposición correspondiente a un edificio similar al existente, pero de nueva planta, que se deprecia por razón del deterioro material y físico derivado de la edad del actual, así como de su funcionalidad, calidad constructiva y grado de conservación-, no se explica suficientemente, porque en dicho informe se dice que se realiza una valoración analítica a partir de dos metodologías (Método de los Costes de Referencia de Edificación del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid y aplicación de las Normas Técnicas de Valoración y Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las Construcciones para determinar el valor catastral de los bienes de naturaleza urbana), pero aplicando finalmente el correspondiente al segundo método -Normas Técnicas de Valoración y Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las Construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana (Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio )-, sin explicar qué coste de reposición resultaba del método que no aplica y la razón por la que opta por la aplicación del segundo método y no por el primero o por la media de los dos. De cualquier modo, existiendo varios métodos para hallar el valor de reposición (al menos tres según el informe emitido por la perito designada judicialmente/los dos referidos en el informe aportado con la demanda y el Método de Costes de referencia de la edificación según la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio de la Comunidad de Madrid), el informe aportado con la demanda debió hacerse eco de todos los métodos posibles y de los costes resultantes de la aplicación de cada uno de ellos y, bien aplicar uno dando razón convincente de la opción, bien hallar la media entre los costes resultantes de la aplicación de cada uno de ellos.

Los informes aportados con las contestaciones no merecen siquiera ser mencionados, ya que llegan a valores irrisorios, debidamente contradichos por las múltiples fotografías sobre las patologías del edificio, viviendas y local.

Y es aquel indicio de falta de objetividad que se vislumbra en el informe aportado con la demanda, la que lleva al juez de primera instancia a considerar que el informe emitido por la perito designada judicialmente goza de mayor objetividad, razón que, a su vez, le conduce a dar prevalencia a dicho informe sobre los restantes.

CUARTO.- La crítica que el apelante hace al informe pericial emitido por la perito designada judicialmente no es afortunada por lo siguiente: a) Ya hemos dicho que para hallar el coste de reparación del edificio y/o viviendas y local ha de computarse únicamente el importe de las reparaciones necesarias a fin de mantener el edificio y/o piezas en adecuadas condiciones de seguridad y uso, pero en modo alguno el coste de su reparación o rehabilitación total. El coste de reparación de los daños estructurales del edificio se establece en dicho informe en 67.894 euros, pero no existe indicio alguno que permita afirmar que no es ajustado a las obras estrictamente necesarias para mantener el edificio y/o piezas en adecuadas condiciones de seguridad y uso y, desde luego, el coste establecido en el informe pericial aportado con la demanda no es referente alguno porque incluye obras que no son necesarias para aquella finalidad. La alegación de que en la valoración de las reparaciones estructurales no se incluyen los trabajos posteriores al picado de paredes, techos y suelos, esto es, reposición de acabados, salvo la pintura al temple, es eso, una alegación-valoración sin justificación alguna, lo mismo que la relativa a la no inclusión en el coste de reparación de las obras o actuaciones a acometer sobre las medianerías laterales. b) Con relación al cálculo del valor de reposición, es claro que el hallado en el informe emitido por la perito designada judicialmente -media entre los valores de reposición resultantes de aplicar los tres métodos antes referenciados- supera con creces al hallado en el informe pericial aportado con la demanda, pero no se aprecia error en tal valoración, ya que no constan justificados los errores que denuncia la apelante -calificación de las obras realizadas en el edificio en el año 2001 como reforma media y aplicación incorrecta, en el método de valoración catastral, del coeficiente 1,05 para edificaciones de uso residencial, vivienda colectiva de carácter urbano, edificación en manzana cerrada, y categoría 4-, pues el hecho de no haberse reflejado en su exposición, como antecedente de dicha calificación, que el coste de tales obras era superior al 25% e inferior al 50% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta, no significa que la perito no tuviera en cuenta tales presupuestos o que no se cerciorase de tales costes y, respecto de la errónea aplicación del coeficiente 1,05, con independencia de que no existen elementos técnicos que permitan a esta Sala concluir que tal coeficiente no era el aplicable, no consta qué efecto matemático concreto habría de producir en el cálculo del valor de reposición conforme al "Método de normas técnicas y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana", que es el único en el que se aplica dicho coeficiente, y, en cualquier caso, el cálculo del valor de reposición conforme a los otros dos métodos arroja resultados próximos en valores al del método que se dice incorrectamente aplicado -el valor de reposición en el informe emitido por la perito designada judicialmente es el que resulta de la media de valores de reposición obtenidos conforme a los tres métodos y tales valores son similares- y absolutamente alejado de los valores establecidos en el informe pericial aportado con la demanda, luego el error en la aplicación del coeficiente o no existe o es irrelevante, al no alterar de modo significativo el valor de reposición, ya que viene a coincidir con el calculado conforme a los otros dos métodos.

Por ello, debe concluirse, que es acertada la opción realizada por el juez de primera instancia, dando prevalencia a las valoraciones efectuadas por la perito designada judicialmente, frente a las valoraciones realizadas por los técnicos que elaboraron los informes aportados con la demanda y contestaciones.

QUINTO.- El recurso de apelación ha de ser desestimado e impuestas las costas causadas en esta alzada a la parte apelante (artículo 398 , en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Restaura Madrid Promoción Inmobiliaria, S.A., representada por el Procurador don Carlos Piñeira de Campos, contra la sentencia dictada en fecha 27 de noviembre de 2006 por el Juzgado de Primera Instancia número 36 de los de Madrid (juicio ordinario 583/05) debemos confirmar como confirmamos dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.