Sentencia Civil Nº 659/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 982/2008 de 30 de Noviembre de 2009

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN Décimo-tercera

ROLLO Nº. 982/2008-A

JUICIO VERBAL NÚM. 1069/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº. 1 DE MATARÓ

S E N T E N C I A Nº. 659

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. MARÍA DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

D. JAUME RODÉS FERRÁNDEZ

En la ciudad de Barcelona, a treinta de noviembre de dos mil nueve.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Décimo-tercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio verbal nº. 1069/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº. 1 de Mataró, a instancia de D. Víctor , contra D. Amadeo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 6 de octubre de 2008, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta en fecha 9 de julio de 2.008 por el Procurador de los Tribunales CARITAT PASCUET I SOLER en nombre y representación de Víctor contra Amadeo , con expresa imposición de las costas a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 18 de noviembre de 2009.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda rectora va encaminada a la obtención de un pronunciamiento por el que se condene a D. Amadeo a abonar a D. Víctor la suma de 2500 ? con los intereses legales, importe de la fianza correspondiente al contrato de arrendamiento, ya resuelto, que ligaba a las partes. A dicha pretensión se opuso el demandado por cuanto en el momento de la entrega constató una serie de desperfectos cuya reparación ascendió a un importe superior a la fianza.

La sentencia de instancia desestima la demanda, con imposición de las costas al actor. Frente a dicha resolución se alza éste pues sin negar aquellos desperfectos (interruptores y motores de persianas), considera que ya estaban al entrar en la vivienda y nunca fueron arreglados, con lo que reitera su pretensión, reproduciendo el debate en esta alzada, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento verbal aducido en apoyo de la demanda sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM001 , de Mataró entre D. Amadeo , como propietario arrendador y D. Víctor como arrendatario, por dos años, y una renta inicial de 600 ?, mensuales, entregando, en concepto de fianza, la suma de 2500 ?, sin que se pusieran de manifiesto por el arrendatario la existencia de posibles deficiencias en el mobiliario de la casa. 2) La relación arrendaticia se prolongó hasta que en 28 de febrero 2008 el arrendatario comunicó al arrendador que dejaba el piso, en cuyo momento, antes de la entrega efectiva de las llaves (interrogatorio del actor en relación con la testifical de su madre, f. 7 y 8) suscribió un documento haciendo constar que " Don. Amadeo ....abonará la cantidad de 2500 ? en concepto de los meses de depósito del piso de alquiler...a Don. Víctor ....el día 1 de mayo del 2008" (f. , en relación con el reconocimiento del demandado). 3) con posterioridad a la suscripción de dicho documento, al abrir el local con las llaves entregadas entre 2 y 3 horas después y a través de un vecino, se constataron por el demandado, una serie de daños en el mobiliario (reconociendo el demandado que había pérdida de agua en el fregadero lo que provocaba "inundaciones" en el piso afectando a los muebles, un defectos en los motores de funcionamiento de las persianas, o un grifo roto, no reparados), cuya reparación ascendió a 2.552 ? (f. 36, no expresamente impugnado)

TERCERO.- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico (arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho "la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1 ), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4 ), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza.

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

CUARTO.- El importe y conceptos de la reparación, implícita o explícitamente reconocidos por el actor, se refleja en el documento obrante al f. 36, que no fue expresamente impugnado), constituyendo prueba sobre los mismos, pues para que puedan considerarse medios de prueba, los documentos han de ser auténticos (coincidencia del autor real con el aparente), y conforme al art. 326 LEC , la fuerza probatoria de los documentos privados está en función de dicha autenticidad, la cual puede derivar bien del reconocimiento de la parte a quien perjudiquen, bien a través del cotejo "pericial", bien por su no impugnación, la regla general es su valoración conforme a las reglas de la sana crítica (arts. 326.2 pfo. 2º in fine LEC ); la firma del documento de reconocimiento de pago de la fianza, no puede tener el alcance que se pretende, como algo ajeno a la "liquidación" de la relación arrendaticia", cuando su finalidad, alce y devolución están expresamente reguladas en la ley, según se ha expuesto; cierto que primero se firma ese documento y 2 dos o tres horas después y a través de un vecino se entregan las llaves, cuando el arrendatario pudo, con el arrendador, constatar el estado de la vivienda pues, la aceptación de las llaves por el arrendador no implica aceptar la resolución unilateral y la renuncia a la indemnización de daños y perjuicios derivados del estado de la vivienda (STS. 1019/2007 de 10 de octubre ), que, se presume entregada por el arrendador, al concertar el arriendo, en "buen estado" (arts. 1261 y ss CC ). Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la confirmación de la resolución recurrida, cuyos argumentos se acogen por esta Sala, dándolos por reproducidos, y con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por D. Víctor contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución, con expresa imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.