Sentencia Civil Nº 66/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 366/2010 de 29 de Marzo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21 BIS

MADRID

SENTENCIA: 00066/2012

1280A

C/ FERRAZ, 41

Tfno.: Fax:

N.I.G. 28000 1 2100022 /2012

Rollo: RECURSO DE APELACION 366 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 19 /2009

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 5 de PARLA

Ponente: Ilmo. Sr. D. José Ignacio Zarzuelo Descalzo

De: Adelina

Procurador: SILVIA DE LA FUENTE BRAVO

Contra: Pedro Jesús

Procurador: JULIAN CABALLERO AGUADO

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ GRECIANO

D. RAFAEL CARNICERO GIMÉNEZ DE AZCÁRATE

D. José Ignacio Zarzuelo Descalzo

En MADRID, a veintinueve de Marzo de dos mil doce. La Sección Vigésimoprimera Bis de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario 19/2009, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Parla, seguidos entre partes, de una, como apelante Doña. Adelina , y de otra, como apelado D. Pedro Jesús .

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. José Ignacio Zarzuelo Descalzo.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Parla, en fecha 22 de enero de 2010, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que ESTIMANDO la demanda presentada por el Procurador Sr. Caballero Aguado, en representación de D. Pedro Jesús contra Dª Adelina , representado por el Procurador Sr. Valgañón Gómez, y DESESTIMANDO la reconvención formulada por la segunda contra el primero DEBO CONDENAR Y CONDENO a expresada demandada al cumplimiento de la Escritura de opción de compra de fecha 26-12-1999 en los términos fijados en la misma. Todo ello con imposición de costas a la parte demandada."

SEGUNDO. - Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación de la demandada, y admitido en ambos efectos, se dió traslado del mismo a la parte apelada, que se opuso en tiempo y forma, elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 15 de Marzo 2012, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 29 de marzo de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan y tienen por reproducidos los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida, que hacemos nuestros a los efectos de evitar innecesarias reiteraciones, en tanto no se contradigan por los de la presente resolución.

PRIMERO.- Se ejercitó por la representación del actor en el presente procedimiento ordinario, Don Pedro Jesús , acción de cumplimiento del contrato de opción de compra suscrito con la demandada Doña Adelina en fecha 26 de febrero de 1999, alegando en esencia que con base en la relación de afectividad mantenida entre los litigantes se habían otorgado en la misma fecha tres escrituras por la que el actor trasmitía a la demandada la mitad de la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 nº NUM000 de Pinto, por la que se constituía hipoteca sobre el referido inmueble y la de opción de compra por la que, recíproca y mutuamente, los contratantes se concedían opción de compra sobre las respectivas mitades indivisas de uno y otro, con un plazo de duración de diez años y por el precio de 93.156'88 euros, más la mitad de los intereses del préstamo hipotecario computados hasta el ejercicio de la opción y menos el capital pendiente de amortizar desde ese instante, concertando que tal precio se haría efectivo al momento del otorgamiento de la escritura pública de transmisión, en base a lo cual venía a exigir el cumplimiento del contrato de opción de compra, en los términos convenidos, al haber ejercitado válidamente y en plazo su derecho de opción mediante el requerimiento notarial efectuado con fecha de 11 de septiembre de 2007 que resultó inatendido por la demandada y ya que con posterioridad, en fecha 20 de septiembre de 2007, dirigió requerimiento notarial al actor ejercitando su derecho de opción por el precio estipulado en la cláusula segunda e incrementado en tres puntos porcentuales.

A las pretensiones de la demanda se opuso la representación de la demandada alegando básicamente que el derecho de opción de compra se había ejercitado recíprocamente sobre las respectivas cuotas indivisas (50%) dentro del plazo establecido en la escritura pública, considerando que en la escritura pública nada se dice sobre si habiendo sido ejercida la opción por uno de los aceptantes el otro no pueda ejercitarla también, pues a mayor razón no se estaría ejercitando sobre el mismo bien propiamente dicho sino sobre el 50% propiedad de la contraparte, indicando en cuanto al precio que se descontaría la mitad de la cantidad pendiente, no la pendiente de amortizar como afirma la contraparte, sino la mitad de ello y formulaba reconvención solicitando el cumplimiento por el actor de la opción de compra válidamente ejercitada por la demandada, en los términos que constan en el requerimiento notarial efectuado el 20 de septiembre de 2007, es decir, con un 3% de mejora sobre el precio fijado en escritura por considerar dichas condiciones menos perjudiciales para la parte concedente.

La Sentencia dictada en primera instancia tras fijar los términos del debate estimó íntegramente la demanda y desestimó la reconvención, en los términos concretamente expresados en los antecedentes de hecho de la presente resolución, argumentando en esencia que atendida la naturaleza del contrato de opción de compra y los propios términos del contrato resulta claro que una vez ejercitada la opción por el optante, mediante la unilateral declaración de voluntad que llegue a conocimiento del concedente dentro del plazo pactado, se extingue y queda consumada la opción de compra y nace y se perfecciona el contrato de compraventa lo que impide el ejercicio posterior de ese mismo derecho ya extinguido por el otro optante.

Frente al referido pronunciamiento se alza el presente recurso de apelación por la representación de la demandada- reconviniente que, manteniendo los postulados sostenidos en primera instancia, viene a invocar como motivos de impugnación de la resolución dictada el de error en la valoración de la prueba, mostrando su disconformidad con la interpretación del contrato, disconformidad con el razonamiento que sustenta el que se pretenda modificar unilateralmente los términos contractuales, refiriendo la vulneración de los artículos 1281 , 1282 , 1283 , 1285 y 1289 del Código Civil , alegando que de estimarse la demanda se produciría un enriquecimiento injusto para el actor, resaltando la mala fe del demandante y, finalmente, invocando el tratarse de un caso jurídico dudoso a los efectos de la no imposición de costas.

Por la parte apelada se formuló oposición al recurso en lo términos que constan en el correspondiente escrito.

SEGUNDO.- En relación con la figura jurídica de la opción de compra se realiza un amplio estudio en la reciente Sentencia dictada por la Sección 21ª de esta Audiencia Provincial de Madrid en fecha 7 de diciembre de 2011 , con remisión a los razonamientos contenidos en la de 27 de noviembre de 2007, que ya había analizado las características del contrato de opción de compra en los siguientes términos: "I. La opción de compra es un contrato atípico (carente de una específica regulación legal), principal (con sustantividad y causa propia) y consensual (se perfecciona por el mero consentimiento) en virtud del cual una de las partes contratantes (el concedente o promitente u optatario), como propietario de un bien, concede a la otra parte contratante (el optante o beneficiario) el derecho de opción a comprarlo (ya tienen que quedar definidos los elementos esenciales de la compraventa, es decir el objeto a entregar por el vendedor y el precio a pagar por el comprador) durante un determinado período de tiempo, en el que se obliga a no disponer del mismo, adquiriéndose por el optante la facultad de perfeccionar la compraventa con su simple declaración unilateral de voluntad, siempre que llegue a conocimiento del concedente en el plazo convenido.

II. Como precedentes históricos, encontramos referencias al contrato de opción de compra en el Código de las Obligaciones y Contratos para la zona de Marruecos de 1914 ( arts. 373 a 376) y en el Reglamento del Impuesto de Derechos Reales de 20 de abril de 1911 (art. 15 párrafo noveno y 24 párrafo onceavo).

En la actualidad, el contrato de opción de compra aparece regulado en el Derecho Foral Navarro (Compilación de 1 de marzo de 1973, Leyes 460, 461 y 517).

En el Derecho Común, se ha suscitado la duda, en la doctrina, acerca de si el contrato de opción de compra tiene encaje en el párrafo primero del artículo 1.451 del Código Civil ("La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamarse recíprocamente el cumplimiento del contrato"), a la que se ha dado respuesta afirmativa por un grupo de autores (así, De Castro, García Cantero, Lalaguna, Román García), pero la jurisprudencia, iniciada con la sentencia de 23 de marzo de 1945 , rechaza categóricamente que sea de aplicación el párrafo primero del artículo 1.451 del Código Civil al contrato de opción de compra ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 1993 y 14 de mayo de 1991 .

La opción de compra es un contrato atípico, carente de una específica regulación jurídica, que encuentra su origen y reconocimiento en el principio de la autonomía de la voluntad, recogido en el artículo 1.255 del Código Civil ("Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público"), y, para cuya concreta reglamentación, debe estarse, en primer lugar a lo que las partes hubieran pactado ( arts. 1.091 y 1.258 del C.c .), y, en su defecto, a las disposiciones generales de las obligaciones y contratos contenidas en el Titulo I y II del Libro Cuarto del Código Civil. Cobrando especial relevancia una consolidada doctrina jurisprudencial que, en su función complementadora del ordenamiento jurídico ( número 6 del art. 1 del C.c .), ha ido perfilando la figura jurídica del contrato de opción de compra.

En el exclusivo aspecto registral y para el caso de que la opción de compra recaiga sobre bienes inmuebles, al contrato de opción de compra se refiere expresamente, dándole carta de naturaleza, el artículo 14 del Reglamento Hipotecario de 14 de febrero de 1947 ("Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes: 1ª. Convenio expreso de las partes para que se inscriba. 2ª. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción. 3ª. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento"). Y, en cuanto a los efectos que la inscripción registral despliega respecto de la opción de compra, las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 823/1998, de 10 de septiembre de 1998 , y 118/1997, de 13 de febrero de 1997 .

III. Una vez ejercitada la opción por el optante, mediante su unilateral declaración de voluntad que llegue a conocimiento del concedente dentro del plazo pactado, se extingue y queda consumada la opción de compra y nace y se perfecciona el contrato de compraventa, al producirse, con relación a éste, el concurso de los consentimientos exigidos por la Ley, sin que el optatario o concedente de la opción pueda hacer nada para frustrar su efectividad ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 155/1996 de 7 de marzo de 1996 y 16 de abril de 1979 . Y, esa simultaneidad de consecuencias, extintiva de la opción y perfeccionadora de la compraventa, aparece recogida en varias sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (así en la número 752/2006, de 5 de julio de 2006 , 813/2006, de 18 de julio de 2006 , 394/2006, de 3 de abril de 2006 , 580/2005, de 15 de julio de 2005 , 380/2005, de 20 de mayo de 2005 , 1023/2003, de 28 de octubre de 2003 , 559/2003, de 5 de junio de 2003 , 1072/2002, de 14 de noviembre de 2002 , 482/2001, de 21 de mayo de 2001 , 118/1997, de 13 de febrero de 1997 , 112/1997, de 14 de febrero de 1997 , 706/1996, de 31 de julio de 1996 , 441/1996, de 29 de mayo de 1996 , 53/1994, de 4 de febrero de 1994 , 5 de julio de 1989 , 24 de mayo de 1985 , 9 de febrero de 1985 , 10 de diciembre de 1982 , 19 de septiembre de 1981 , 16 de abril de 1979 , 28 de mayo de 1976 , 7 de noviembre de 1967 , 22 de junio de 1966 , 10 de julio de 1946 , 23 de marzo de 1945 ).

IV. Es perfectamente válido el pacto en virtud del cual se supedita, el efectivo ejercicio del derecho de opción, al pago, por el optante, del precio de la compraventa, dentro del plazo pactado para su ejercicio, de tal manera que, transcurrido este plazo sin abonarse el precio, aunque hubiere llegado a conocimiento del concedente la declaración de voluntad del beneficiario optando a la compraventa, habría caducado el derecho de opción, sin que la compraventa se hubiera llegado a perfeccionar ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 927/2002, de 11 de octubre de 2002 , 712/2001, de 6 de julio de 2001 , 42/1995 de 4 de febrero de 1995 , 1 de diciembre de 1992 , 9 de octubre de 1989 , 23 de junio de 1988 , 6 de abril de 1987. Añadiéndose, en la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 380/2005, de 20 de mayo de 2005 , que tiene que pactarse con claridad, pues, de no ser así, habrá de entenderse no supeditado el ejercicio del derecho de opción de compra al pago del precio de la compraventa.

V. En principio, el contrato de opción de compra sólo genera obligaciones para una de las partes contratantes, en concreto para el concedente que se obliga a no disponer del bien ofrecido y mantener la oferta durante el plazo convenido ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 752/2006, de 5 de julio de 2006 y 112/1997, de 14 de febrero de 1997 . Y las consecuencias jurídicas del incumplimiento, por el concedente de la opción, de sus obligaciones, procediendo a la venta a un tercero de la finca ofrecida durante el plazo de la opción aparecen reseñadas en las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 5 de junio de 2006 y 395/2000, de 11 de abril de 2000 .

Pero se puede pactar la obligación del optante de pagar un precio por la opción que se le concede, al margen y con independencia del precio de la compraventa ( sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 376/2001, de 18 de abril de 2001 . En este caso, el contrato de opción generaría obligaciones en las dos partes contratantes, el concedente y el optante. Y, para el ejercicio válido y eficaz de la opción de compra, el optante tiene que haber cumplido con su obligación de pago del precio de la opción ( sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 103/1999, de 12 de febrero de 1999 ).

La posibilidad de aplicar la condición resolutoria tácita del artículo 1.124 del Código Civil al contrato de opción de compra ha dado lugar a una jurisprudencia contradictoria ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 580/2005, de 15 de julio de 2005 y 467/2003, de 19 de mayo de 2003 ,.

VI. El contrato de opción de compra es principal, por razón de su sustantividad y causa, y único, por no estar acoplado a ningún otro. Pero el supuesto habitual es que el contrato de opción de compra se incorpore a otro contrato distinto, siendo el caso típico el de la incorporación del contrato de opción de compra a un contrato de arrendamiento recayendo el derecho de opción sobre el objeto arrendado. Y en cuanto a la naturaleza jurídica del convenio resultante (arrendamiento con opción de compra) se pronuncian las sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 467/2003, de 19 de mayo de 2003 , 1199/2002 de 17 de diciembre de 2003 , 1126/1997, de 15 de diciembre de 1997 y 441/1996 de 29 de mayo de 1996 . Siendo de reseñar que la concurrencia, durante el plazo de la opción, de cualquier causa resolutoria de la relación arrendaticia (así la falta de pago de la renta) no impide, al arrendatario-optante, el válido y eficaz ejercicio de su derecho de opción, salvo que hubiera recaído sentencia firme resolviendo la relación arrendaticia con anterioridad al ejercicio del derecho de opción ( sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 245/2001, de 19 de marzo de 2001 . Y, por lo demás, también es posible, aunque ciertamente raro, el supuesto inverso de un contrato de opción al que se incorpora un contrato de arrendamiento, contemplado en la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 5 de abril de 1949 .

VII. Característica definidora de la opción de compra es la de la temporalidad, reflejo del necesario sometimiento de este contrato de opción a un plazo de vigencia. De ahí que, la doctrina jurisprudencial, haya reseñado hasta la saciedad que el plazo es un requisito esencial de la opción de compra ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 988/2005, de 22 de diciembre de 2005 , 370/2005, de 18 de mayo de 2005 , 1190/2003, de 5 de diciembre de 2003 , 440/2000, de 28 de abril de 2000 , 1126/1997, de 15 de diciembre de 1997 . Y, en cuanto a la consecuencia jurídica que se deriva de no haberse fijado en el contrato un plazo para ejercitar el derecho de opción, son varias las respuestas que se han dado. Así se ha entendido que el contrato de opción de compra es nulo por faltar uno de sus elementos esenciales o principales. Diciéndose, por el contrario, que el contrato de opción de compra no es nulo sino válido y la omisión de ese elemento negocial será suplida por el Juez quien, en base al párrafo primero del artículo 1.128 del Código Civil , fijará la duración que debería haber tenido o al que debería estar sometido el ejercicio del derecho de opción (aclarando la sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 559/2004, de 15 de junio de 2004 , que la facultad que a los tribunales se otorga de fijar plazo a las obligaciones que no lo tengan no puede ejercerse de oficio sin que medie petición de parte). Llegándose incluso a considerar que el plazo sería el de 15 años fijado para la prescripción de las acciones de esta clase ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 14 de abril de 1956 , 16 de enero de 1959 y 22 de junio de 1978 ).

Por lo demás, el plazo pactado es de caducidad y no de prescripción, de ahí que no quepa su interrupción por los medios reconocidos en el artículo 1.973 del Código Civil y debe ser acogida de oficio por el tribunal aunque el concedente no lo hubiera alegado.

VIII. La declaración del optante no sólo tiene carácter unilateral, sino que además tiene el carácter de recepticia ( sentencias de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 7 de noviembre de 1967 : "en el supuesto de formación sucesiva del contrato de compraventa civil mediante el ejercicio del llamado derecho de opción, la perfección de aquel negocio jurídico se produce desde el momento en que llega a conocimiento del concedente vendedor la declaración unilateral por la que el optante exterioriza su voluntad de comprar la cosa por el precio preestablecido". En el mismo sentido las sentencias de 22 de junio de 1966 , 21 de noviembre de 1977 y 5 de julio de 1989 . Si bien basta con que el concedente de la opción tenga conocimiento de la declaración del optante, sin más, no siendo preciso, en absoluto, que muestre su conformidad, sino que, por el contrario, aún en el supuesto de oponerse y rechazar categóricamente la opción, se produciría la consumación del contrato de opción y nacería ipso facto el contrato por el que se opta".

Sólo cabe añadir a lo anterior que la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 2010 considera que la declaración de voluntad relativa al ejercicio de la opción debe emitirse dentro del plazo establecido, dirigida al concedente de la opción, sin que tenga trascendencia que éste la reciba y conozca después de transcurrido el plazo.

TERCERO.- Partiendo de las anteriores consideraciones y por lo que hace al caso ciertamente peculiar ante el que nos encontramos, de establecimiento de una opción de compra recíproca con respecto a las respectivas cuotas de propiedad de los litigantes, necesariamente hemos de entender que se ha resuelto con indudable acierto por la Juez de primera instancia con base en la propia interpretación del contrato, sin que el supuesto error en la apreciación de la prueba, que refiere únicamente a una testifical de nula relevancia a efectos de resolución del litigio y puesto que lo esencial ha de incardinarse en la interpretación del contrato y las consecuencias derivadas del mismo, pueda conducir a una solución distinta ante la escasa o nula incidencia que han de tener las alegaciones de la recurrente al respecto en relación con la correcta interpretación del contrato que, necesariamente, ha de conducir al rechazo de la interpretación alternativa que pretende la recurrente.

Nos encontramos por tanto simplemente ante la interpretación del contrato, teniendo en cuenta que el objeto de enjuiciamiento a tenor de los escritos alegatorios versa en concreto sobre la cuestión de si el derecho de opción de compra, establecido por los litigantes en Escritura pública de 26 de febrero de 1999, puede ser ejercitado por ambas partes de forma simultánea o sucesiva o si, por el contrario, ejercitado por uno de los contratantes viene a extinguirse el derecho del otro optante.

La interpretación contractual tiene como finalidad la investigación de la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el alcance y contenido de lo pactado fijando las obligaciones asumidas por cada uno de ellos en la relación contractual, S.T.S. de 2-2-2005 , de manera que no cabe alegar infracción de las normas reguladoras de la interpretación contractual cuando se ha efectuado una interpretación intencional que supera la estrictamente literal, S.T.S. 8-6-2000 , que glosa las de 15-12-1992 y 4-10-1996 ; siendo igualmente cierto que la intención real ha de prevalecer sobre la declarada, según dispone el párr. 2.º del propio art. 1281 C.C .; utilizando para constatarla los demás medios de hermenéutica que establecen los siguientes artículos del Código ( Ss. T.S. 17-2-2000 , 11-3-1996 ); apuntando igualmente la S.T.S. 8-7-1996 , con cita de sus sentencias de 11-10-1989 y 16-7-1992 , que cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad de los términos del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el Ordenamiento Jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el artículo 1282 del Código Civil . No es menos cierto que, como apunta la S.T.S. 1-10-1992 que cita las de 30-3-1982 , 17-7-1982 , 28-12-1982 y 17-3-1983 , la investigación de la intención de las partes contratantes prevista en el art. 1282 C.C . solamente cabe cuando conforme al art. 1281 las palabras usadas en el contrato pareciesen contrarias a aquella intención. En efecto, es reiteradísima la Jurisprudencia que establece que las normas o reglas de interpretación, contenidas en los arts. 1281 a 1289 CC , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al párrafo 1º del art. 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no deja duda sobre la intención de las partes, ha de estarse al sentido literal de sus cláusulas y no cabe la posibilidad de que entren en juego las demás reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con carácter subsidiario respecto a la que preconiza la referenciada interpretación literal, ( Ss. T.S. 1-12-2006 , 30-1-2004 , 24-10-2003 , 30-9-2003 , 18-7-2002 , 15-10-1998 , 18- 5-1998, 8-5-1998 , 3-4-1998 , 26-3- 1998 , 6-3-1998 , 24-3-1997 , 18-3-1997 , 5-12-1996 , 2-9-1996 , 9-4-1996 , 29-12-1995 , 14-12-1995 , entre otras muchas). A ello se añade que dicha interpretación es facultad privativa de los Tribunales de instancia, por lo que si la dada por el Órgano «a quo» a los contratos es racional, lógica y ponderada, no puede sustituirse su criterio, objetivo e imparcial, por el subjetivo e interesado del recurrente, SSTS 1-12-2006 , 22-12-2005 , 30-11-2006 , 30-12-2003 , 13-12-2001 , que glosa las de 15-6-1998 , 11-6-1999 y 20-1- 2000.

Resulta igualmente de interés destacar la reciente STS 29 de febrero de 2012 que expone respecto de la interpretación del contrato que en nuestro derecho, fiel a la idea de que el contrato descansa sobre el "consentimiento de los contratantes", persigue la investigación de lo que las partes realmente convinieron, con independencia de que lo expresado se ajuste o no literalmente a lo querido, por lo que la previsión contenida en el primer párrafo del art. 1281 CC " si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas"- debe entenderse en el sentido de que, para investigar la intención de los contratantes en caso de discrepancias sobre lo que se quiso pactar, es preciso tener en cuenta el principio id quod plerumque accidit (lo que suele acontecer), de acuerdo con el cual, cuando los términos del contrato son claros e inequívocos, lo razonable es que lo convenido coincida con lo que los contratantes declararon consentir, pero sobre lo declarado prima lo querido -así los dispone el segundo párrafo "si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas".

Pues bien, aplicada la doctrina expuesta al supuesto de autos, hemos de concluir que el contenido del documento suscrito por los litigantes es claro y no ofrece lugar a dudas, al establecer un único derecho de opción, bien que en favor de cualquiera de los contratantes y sobre la respectiva mitad indivisa, de modo tal que ejercitado ese derecho de opción por cualquiera de los contratantes de forma válida y en plazo, como en este caso sucede con el requerimiento al efecto dirigido por el demandante a la demandada, tal derecho se extingue y se da lugar al contrato de compraventa perfeccionado y previsto en función de la opción de compra ejercitada regularmente, lo que obedece a la lógica más elemental y es acorde con la naturaleza del contrato de opción de compra, por lo que resulta absurda la tesis que sostiene la demandada sobre la posibilidad de ejercitar mutuamente los contratantes esa opción de compra sobre la cuota del contrario en tanto que carecería de sentido, razón y causa el propio contrato de opción de compra cuando se pretende dar lugar con ello a la reiteración en la misma situación anterior de indivisión y exacto reparto de las cuotas ideales en las que se divide el inmueble. Debe por tanto rechazarse el recurso, sin atender a las alegaciones que refieren la actuación de mala fe del demandante o la posibilidad de que se de lugar a un enriquecimiento injusto, al tratarse de situaciones que, al margen de representar simple retórica, necesariamente han de pasar inadvertidas cuando la decisión adoptada se funda en lo que de forma libre y voluntaria pactaron las partes.

CUARTO.- Al desestimarse el recurso de apelación, de conformidad con lo estipulado en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impondrán a la apelante las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Don Juan Luis Valgañón Gómez, en nombre y representación de Doña Adelina , contra la sentencia dictada el 22 de enero de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia número 5 de los de Parla en el Procedimiento Ordinario 19/2009 , y CONFIRMAR íntegramente la expresada resolución con imposición a la apelante de las costas causadas en esta instancia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos, haciendo saber a las partes que contra la presente resolución cabe únicamente, en su caso, el recurso de casación contemplado en el art. 477.2.3º de la LEC tras la reforma operada por Ley 37/2011, de 10 de octubre, a interponer en el plazo de veinte días desde la notificación.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.