Sentencia Civil Nº 66/2014, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2, Rec 188/2014 de 14 de Mayo de 2014

Encabezamiento

Audiencia Provincial de Huelva

Sección 2ª

Recurso de Apelación Civil núm.188/14

Magistrado Ilmo. Sr.

D. Rafael Javier Páez Gallego

En Huelva, a 14 de Mayo de 2014.

SENTENCIA NÚM. 66

La Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, constituida como tribunal unipersonal por el Magistrado Ilmo. Sr. D. Rafael Javier Páez Gallego, ha visto en grado de apelación el juicio verbal núm. 20/13 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 5 de los de Ayamonte, en virtud de recurso interpuesto por lademandante Obras y Promociones BrimesaS.L., siendo parte apelada el demandado Excmo. Ayuntamiento de Isla Cristina.

Antecedentes

PRIMERO .-Se aceptan los de la resolución apelada.

SEGUNDO .-Por el Juzgado de Primera Instancia indicado, con fecha 31 de julio de 2013 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva dice así: ' QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la representación procesal de OBRAS Y PROMOCIONES BRIMESA, S.L., y en consecuencia, DEBO CONDENAR Y CONDENO AL AYUNTAMIENTO DE ISLA CRISTINA (HUELVA) a abonar a la actora la cantidad de ocho mil cuatrocientos cuatro euros con ochenta y un céntimos más los intereses legales correspondientes desde la fecha de la reclamación previa a la vía judicial. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad. '

TERCERO .-Contra la anterior se interpuso recurso de apelación y, dado traslado a la parte contraria, fueron remitidas las actuaciones a esta Audiencia para la decisión del recurso.

Fundamentos

PRIMERO .-La sentencia de instancia estimó parcialmente la pretensión actora, condenando al Ayuntamiento demandado al abono de las rentas adeudadas desde el mes de julio a diciembre de 2011, pero niega el resto de las que reclama la demandante al entender que habiéndose producido en diciembre de 2011 la resolución anticipada del contrato de arrendamiento concertado entre las partes, y cuya prórroga vencía en junio del 2012, lo reclamado se trata en realidad de daños y perjuicios derivados de esa resolución unilateral no consentida, y éstos deben ser objeto de acreditación clara y contundente por quien los reclama, lo que no ha sucedido en autos.

La apelante, por su parte, considera que no ha ejercitado ninguna pretensión resarcitoria de los daños y perjuicios sufridos, sino que simplemente reclama la rentas dejadas de abonar por el demandado y correspondientes al período que quedaba en virtud de la prórroga del contrato, esto es hasta el mes de junio de 2012.

SEGUNDO.-La resolución del presente recurso obliga a las precisiones siguientes:

a) En términos muy generales, la resolución unilateral efectuada por una de las partes es un modo de extinción de las obligaciones en nuestro derecho, englobada dentro de la categoría que doctrinalmente se conoce como crisis del contrato.Puede venir fijada legalmente (ad exemplun, art. 1.594 del Código Civil ), bien contractualmente cuando las partes así lo estipulan, o bien nacer por un previo incumplimiento de la contraria ( art. 1.124 del Código Civil , entre otros, si bien esto último, en rigor, no es más que una variedad de las de previsión legal). Dicho esto, ello no significa que sea necesariamente y siempre válida ni lícita, pues si la resolución no se ajusta al ordenamiento jurídico, bien porque éste no la permita, bien porque no se ajuste a las previsiones contractuales, sea infundada, o por otros motivos, lo que determina en definitiva es un incumplimiento contractual por parte de quien la realiza, y como tal, generador de la indemnización de daños y perjuicios que se deriven de tal incumplimiento ( art. 1.101 del Código Civil ).

b) En el presente supuesto, es un dato inconcuso que en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes (doc. nº 4 de la demanda) se preveía la posibilidad de resolver unilateralmente el contrato para el supuesto de prórroga de su duración inicial, si bien debiendo hacerse la resolución con cuatro meses de antelación al vencimiento anual (estipulación 4º). También es inconcuso que el organismo demandado decidió resolver unilateralmente en diciembre de 2011 el contrato de arrendamiento, y que conforme las prórrogas previstas, se encontraba vigente hasta el 30 de junio del 2012.

Así las cosas, es claro que tal resolución, de la que no se objetiva por el demandado razón o motivo que la justifique salvo su personal decisión unilateral de extinguirlo (aduce simplemente en su decreto de 12/12/11 que ya no es necesario el local arrendado para los servicios municipales, sin que lo justifique la memoria que presentó en el acto de vista, que además es de fecha posterior a la extinción, por lo que mal podría justificar una resolución previa), supone no sólo la extinción anticipada de la relación arrendaticia, sino además un claro incumplimiento del contrato, que en virtud de las prórrogas citadas, aún tenía una vigencia prevista inicialmente de seis meses más, resolución para la que el demandado no había respetado el período de preaviso expuesto de cuatro meses, debiendo tenerse muy presente que la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de una de las partes contratantes ( art. 1.256 del citado Código Civil ).

TERCERO.-Son, por tanto, los daños y perjuicios derivados de ese incumplimiento contractual los que se reclaman en autos por los meses que quedaban por vencer, y no necesariamente las rentas, tal como entiende la apelante, que presupone por su negativa a aceptar la resolución de la contraria que el contrato aún perdura y está vigente, lo que como vimos no es lo sucedido.

Ahora bien, la determinación de los daños y perjuicios en estos casos suele revestir gran dificultad, en cuanto que en realidad se trata de la cuantificación de ganancias no producidas o expectantes. En esta concreta materia arrendaticia, la jurisprudencia mayoritaria es condensada por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de 9/5/13 (EDJ 2013/99585), que expresa que 'los tribunales han venido entendiendo que la indemnización debe ser fijada conforme a los daños y perjuicios realmente producidos, y que no necesariamente suponen el pago de las rentas que quedaren por abonar hasta la finalización del contrato ( AP Madrid, Sec. 9.ª, 549/2012, de 28 de noviembre ; AP Barcelona, Sec. 13.ª, 667/2012, de 12 de diciembre ), y en este sentido es esclarecedora la argumentación que contiene la STS num. 221/2012, de 9 de abril :

'La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente).

Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada. Al no considerarlo así la sentencia recurrida, debe apreciarse la infracción de la jurisprudencia que se cita en apoyo de los motivos de casación

La indemnización, a juicio de esta Sala, debe completarse añadiendo una suma fijada en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer año de arrendamiento, fijando definitivamente el importe de la indemnización en la cuantía correspondiente a catorce meses de renta. Esta apreciación se funda en la falta de elementos probatorios más consistentes acerca de las dificultades o la imposibilidad durante un tiempo más dilatado que el ordinariamente previsible en circunstancias normales de concertar un nuevo arrendamiento del local objeto del litigio en unas condiciones económicas similares. Para formular esta conclusión se tiene en cuenta que nada consta en las actuaciones acerca de la imposibilidad de realizar esta u otras operaciones similares. Antes al contrario, se declara en la sentencia de primera instancia, y no consta nada en contrario en la de apelación, que la arrendadora pudo disponer del inmueble desde el momento en que se le comunicó, a los ocho meses de celebrado el contrato, la resolución.

La Sala tiene en este caso en cuenta, como pauta de carácter orientativo, entre otros preceptos de la misma Ley, lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, en el cual se fijan los criterios con arreglo a los cuales puede pactarse en favor del arrendador una indemnización en los supuestos de desistimiento por parte del arrendatario. Dando por supuesto que el artículo no es aplicable al caso, debe presumirse que en la fijación de estos criterios el legislador ha tenido en cuenta pautas económicas adecuadas para fijar como promedio el alcance de lucrocesante derivado de la frustración de la percepción de la rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido'.

En el mismo sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 21/2/2014 (EDJ 2014/27642) reitera que 'tratándose de la resolución unilateral e injustificada de un contrato de arrendamiento, el incumplimiento del arrendatario acredita por sí mismo (in re ipsa) la falta de abono de las rentas del período no cumplido; ahora bien, como señala la más reciente doctrina jurisprudencial (por todas, STS de 9 de abril de 2012, recurso 229/2007 , posterior a la sentencia de esta Sección de 31 de enero de 2008, recurso 583/2008 citada en el escrito de recurso) viene a señalar que la cuantificación del lucro frustrado no puede fijarse simplemente en una cantidad equivalente a la renta que correspondería al plazo de duración del contrato no cumplido, pues ello supondría tanto como presumir implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica directa o indirecta durante el tiempo que faltaba por transcurrir. Debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, teniendo en cuenta las circunstancias económicas concurrentes'.

Con dicha perspectiva jurisprudencial, y en atención a las circunstancias concurrentes, de las que puede destacarse que el contrato de arrendamiento inicial había cumplido su finalidad económica pues el plazo inicial de 12 meses fue objeto de diversas prórrogas, llevaba ya nueve años y medio de vigencia cuando se produjo la resolución unilateral, así como que por la demandante, que no niega estar en posesión del local desde finales del año 2011, no se ha intentado acreditar siquiera ninguna especial dificultad para volver a arrendarlo desde entonces, se estima como más adecuado al perjuicio sufrido por la resolución unilateral del demandado la de conceder a la actora una suma equivalente a la de tres meses de renta, plazo que además se estima como razonable para volver a concertar una nueva relación arrendaticia, lo que arroja en definitiva un importe indemnizatorio de 4.204,4 €, s.e.u.o.

Ello conlleva la estimación parcial del recurso formulado.

CUARTO.-En materia de intereses, el demandado, por imperativo de los arts. 1.100 , 1.101 y 1.108 del Código Civil , deberá abonar a la demandante el interés legal de la suma aquí concedida, y desde la fecha de la presente resolución, en cuanto que ha sido en ella donde se ha concretado de forma definitiva la cantidad a abonar conforme al clásico aforismo 'in iliquidiis non fit mora', sobre todo vista la sustancial diferencia entre lo inicialmente pedido y lo finalmente concedido.

QUINTO.-La estimación parcial del recurso conlleva que no se haga especial condena en costas aninguna de las partes.

Fallo

En virtud de lo expuesto, el Tribunal HA DECIDIDO:

ESTIMAR PARCIALMENTE el recurso interpuesto por Obras y Promociones Brimesa S.L. contra la sentencia dictada en el asunto a que se refiere el rollo de Sala por la Ilma.Sra.Magistradadel Juzgado de Primera Instanciae Instrucciónnúm. 5 de Ayamonte, y en su virtud, se condena al demandado Excmo. Ayuntamiento de Isla Cristina a que abone a la actora, además de la cantidad fijada en la sentencia de instancia, la suma de 4.202,4 €, con los intereses legales de esta última desde la fecha de esta resolución,CONFIRMANDO la sentencia apelada en lo restante, y sin expresa condena en costas del recurso a ninguna de las partes.

Se acuerda la devolución del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese a las partes con indicación de la necesidad de constitución de depósito en caso de recurrir la presente resolución, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional 15ª de la L.O.P.J . De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta de la L.E.C ., contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo que debe interponerse en el plazo de veinte días ante esta Audiencia si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse conjuntamente con el recurso de casación recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal.

Así, por esta misentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN:La de la anterior sentencia que lo ha sido en el día de su fecha por el Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública la Sala, doy fe.