Sentencia CIVIL Nº 66/2017, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 814/2016 de 09 de Febrero de 2017

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00066/2017

N10250

C/ ROSALIA DE CASTRO NUM. 5

-

Tfno.: 986805108 Fax: 986803962

MC

N.I.G.36038 42 1 2016 0000393

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000814 /2016

Juzgado de procedencia:XDO. PRIMEIRA INSTANCIA N. 3 de PONTEVEDRA

Procedimiento de origen:JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000072 /2016

Recurrente: Edemiro , LA METRO SANXENSO SL

Procurador: PEDRO ANTONIO LOPEZ LOPEZ, PEDRO ANTONIO LOPEZ LOPEZ

Abogado: MARIA MERCEDES GONZALEZ MIGUEZ, MARIA MERCEDES GONZALEZ MIGUEZ

Recurrido: COMPAÑIA BALBOA LOR SL

Procurador: LUCIA RODRIGUEZ GESTO

Abogado: PAULINO ARAUJO VILAR

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO

Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZALEZ

D. JACINTO JOSE PEREZ BENITEZ

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.66

En Pontevedra a nueve de febrero de dos mil diecisiete.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de procedimiento verbal núm. 72/16, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Pontevedra, a los que ha correspondido el Rollo núm. 814/16, en los que aparece como parte apelante-demandado: D. Edemiro , LA METRO SANXENXO SL, representado por el Procurador D. PEDRO ANTONIO LOPEZ LOPEZ, y asistido por el Letrado D. MARIA MERCEDES GONZÁLEZ MIGUEL, y como parte apelado- demandante: COMPAÑÍA BALBOA LOR SL, representado por el Procurador D. LUCIA RODRIGUEZ GESTO, y asistido por el Letrado D. PAULINO ARAUJO VILAR, y siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO,quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 3 de Pontevedra, con fecha 28 julio 2016, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

'Estimo la demanda formulada por la Procuradora Sra. Rodríguez Gesto, en nombre y representación de la mercantil BALBOA LOR SL, contra la compañía LA METRO SANXENXO SL, y Edemiro , representados por el Procurador Sr. López López, y en su virtud.

-declaro resuelto por falta de pago el contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda con fecha 11 de abril de 2012, que liga a las partes sobre el local sito en la calle Marquesa nº 2 bajo y sótano esquina calle Michelena de Pontevedra;

-condeno al pago de forma solidaria por la mercantil LA METRO SANXENXO SL y por Edemiro al abono a la parte actora de la cantidad de DIECISIETE DVMIL QUINIENTOS NOVENTA Y OCHO EUROS CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (17.598,75 €) en concepto de rendas impagadas.

Todo ello con imposición de costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Notificada dicha resolución a las partes, por D. Edemiro y La Metro Sanxenxo SL, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala para la resolución de este recurso.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En el presente proceso de juicio de desahucio por falta de pago de la renta del local de negocio litigioso con asimismo reclamación de las cantidades adeudadas por la entidad arrendataria, frente a la sentencia de instancia que acuerda declarar resuelto el contrato de arrendamiento, de fecha 11/4/2012, por falta de pago de la renta sin necesidad de condenar a la demandada arrendataria al desalojo del mismo al constar acreditado que dicho local fue puesto a disposición de la demandante-arrendadora mediante entrega de sus llaves el día 25/5/2016, y asimismo condena a los demandados (entidad arrendataria y fiador solidario) al abono de la cantidad de 17598,75 euros, correspondiente a la suma adeudada a la fecha de interposición de la demanda (5/2/2016), más la correspondiente a las mensualidades de febrero, marzo, abril y mayo de 2016 (dado que la entrega efectiva de la posesión del inmueble mediante la entrega de sus llaves tuvo lugar el 25/5/2016) y con deducción de 3000 euros entregados por la arrendataria en fecha 1/3/2016, recurren en apelación los demandados.

SEGUNDO.-En la resolución impugnada, la Juzgadora de instancia fundamenta esencialmente su decisión en las siguientes consideraciones: 1) sobre la base de la existencia de un burofax de fecha 30/11/2015, remitido por la arrendataria a la arrendadora, en que le comunicaba su voluntad de rescindir el contrato de arrendamiento a partir del 31/1/2016, y de otro burofax de contestación de la arrendadora a la arrendataria de fecha 16/12/2015, en que le participaba que la facultad de resolución contractual anticipada no podía tener lugar hasta el 28/2/2016 dado que en el contrato se había establecido un preaviso de tres meses, la circunstancia de que, a la fecha de interposición de la demanda de desahucio por impago de rentas (8/2/2016), el contrato de arrendamiento estaba vigente ya que hasta el 29/2/216 no habían convenido las partes su resolución, de modo que la arrendadora podía ejercitar la acción de desahucio por falta de pago de la renta, en atención a que la arrendataria en dicho momento arrastraba una deuda, del orden de 11418,75 euros; 2) el entendimiento de que el mero ofrecimiento por la arrendataria de entrega de las llaves del local arrendado (con inicio, según la demandada, en el mes de marzo de 2016) no puede considerarse a los efectos de tenerse por entregada la posesión del local, teniendo en cuenta, por lo demás, que el mismo presentaba una serie de daños (falta de dos piezas del baño así como la tubería del aire acondicionado eliminada para colocar la cámara de los helados, al igual que desperfectos en el falso techo), de cuya reparación las partes acordaron se encargase la arrendataria en una reunión que, según la demandada, mantuvieron el 10/3/2016, y que, finalmente, la arrendataria no llegó a ejecutar, lo que determina la procedencia de abono por la demandada-arrendataria de la mensualidad de renta correspondiente a marzo de 2016; 3) la procedencia de la condena al abono de las mensualidades de renta correspondiente a los meses de abril y mayo de 2016, en atención a que el único hecho probado es que hasta el 25/5/2016 no dispuso la arrendadora del juego de llaves del local que la arrendataria tenía en su poder, sin que se haya acreditado un anterior intento de entrega de las llaves por la arrendataria y su inaceptación por la propiedad, al no poder considerarse como tal la entrega de las lleves en el Juzgado en el seno de este procedimiento el 7/4/2016, por no ser el órgano judicial mediador ni medio hábil para la entrega de efectos entre las partes del proceso, al punto de haber acordado su devolución a la arrendataria.

Asimismo, es de señalar, en relación a la pretensión de la demandada-arrendataria de que se proceda a compensar la fianza por ella prestada de las cantidades adeudadas que le son objeto de reclamación, que en el acto de la vista de juicio la Juzgadora resolvió no pronunciarse sobre dicha cuestión por considerar que excedía del ámbito del presente proceso, debiendo plantearse y decidirse en otra clase de juicio.

TERCERO.-En su escrito de interposición de recurso de apelación, la demandada recurrente interesa: 1) se declare la incongruencia de la sentencia con retroacción de las actuaciones al momento anterior a la celebración del juicio para que se traten todas las cuestiones planteadas por las partes; 2) para el caso de inacogimiento de la anterior pretensión, que se dejen sin efecto los pronunciamientos de la parte dispositiva de la sentencia relativos a la resolución del contrato de arrendamiento de litis por carencia sobrevenida de objeto y asimismo se estime la compensación invocada con condena al abono de 5713,75 euros (sumando a la deuda pendiente a la fecha de interposición de la demanda la mensualidad de febrero de 2016) o, en su caso, al abono de 8008,75 euros (sumando a la deuda pendiente a la fecha de interposición de la demanda las mensualidades de febrero y marzo de 2016). Y todo ello con base en las sustanciales alegaciones que seguidamente se pasan a exponer.

Así, se aduce la existencia de incongruencia interna de la sentencia. Habida cuenta de la contradicción existente entre lo razonado en los fundamentos de derecho segundo y tercero de la sentencia (en donde se indica que no procede la condena de la demandada-arrendataria el desalojo del inmueble así como tampoco al abono de las rentas que se devenguen desde la fecha de la interposición de la demanda y hasta que se dice la resolución que ponga fin al procedimiento) y la parte dispositiva o fallo (en cuanto resuelve la estimación íntegra de la demanda con imposición de costas a los demandados).

También se alega incongruencia de la sentencia en relación a la compensación del importe de la fianza entregada a la arrendadora-demandante.

Toda vez, a la compensación expresamente alegada en el escrito de contestación no se le dio el tratamiento indicado en el art. 438-3 LEC en relación con el art. 408 de la misma ley , ni la parte demandante presentó con la antelación legalmente prevista el presupuesto de reparación de los supuestos desperfectos existentes en el local en que fundó su pretensión subsidiaria de compensación parcial. No llegando a resolver la Juzgadora de instancia sobre la compensación alegada.

Asimismo se reitera la procedencia de la compensación de la fianza en su día entregada por la arrendataria por importe de 5000 euros.

Se opone también la carencia de objeto en cuanto a la pretensión de resolución del contrato de arrendamiento, desahucio y lanzamiento y consiguientes pronunciamientos en sentencia. Toda vez la arrendadora tenía conocimiento desde noviembre de 2015 de la intención de la arrendataria de resolver el contrato con efectos desde el 31/1/2016, siendo también la arrendadora la que comunica que la resolución solo podrá tener efecto desde el 28/2/2016. Luego cuando la arrendadora presenta el 5/2/2016 su demanda de desahucio lo hace a sabiendas de que la arrendataria había ofrecido la resolución del contrato y puesta a disposición del local desde el 31/1/2016, y de que había sido la misma arrendadora la que había indicado que tal resolución no podía tener efecto antes del 28/2/2016. Es decir, que la resolución del contrato de arrendamiento y desalojo del local no era una cuestión discutida entre las partes, como tampoco la petición de lanzamiento tenía objeto alguno desde el punto y hora en que la demandada ya había comunicado su intención de abandonar el local el 31/1/2016. No teniendo sentido lo que hace la actora de desistir de una primera demanda, de fecha 19/1/2016 (en que se limita a reclamar las rentas pendientes) y presentar otra nueva en fecha 5/2/2016 (en que reclama la resolución del contrato y el lanzamiento). No impidiendo tampoco nada a la actora el tomar posesión del local el 10/3/2016, con independencia de las diferencias que pudiesen existir entre las partes a propósito de eventuales desperfectos, pues la actora tenía en su poder una fianza de 5000 euros.

Que, asimismo, a pesar de tener la actora las lleves del inmueble en fecha 25/5/2016, no restituyó la fianza, sino que esperó hasta el mismo día de celebración del juicio (28/7/2016) para presentar un presupuesto de reparación en atención al cual quiere reducir el importe de la fianza a restituir.

Poniendo de relieve todo ello una actuación de la actora contraria a la buena fe.

Por último, por los demandados recurrentes se objeta error en la valoración de la prueba en relación a las rentas impagadas. Por cuanto las llaves del inmueble se pusieron a disposición de la actora, primero el 10/3/2016, y luego el 7/4/2016 (con el escrito de contestación a la demanda), por lo que el importe de las rentas adeudadas, compensando la fianza existente, alcanzaría a ser del orden de 5713,75 euros, o, subsidiariamente, de 8008,75 euros.

CUARTO.-Del conjunto de motivos impugnatorios del recurso de apelación interpuesto por los demandados cabe extraer como cuestiones de relevante y efectivo contenido las tres siguientes: 1) causa y momento en que cabe tener por producida la resolución del contrato de arrendamiento existente entre las partes; 2) determinación de la cantidad adeudada por los demandados a la actora-arrendadora por mor del contrato de arrendamiento; y 3) procedencia de la compensación de la fianza en su momento prestada por la demandada arrendataria con la deuda generada por el arriendo, siquiera de modo parcial, esto es, por lo que reste luego de su aplicación al coste de la reparación de los desperfectos con que se devuelve el local.

De manera que, sin mucho detalle, procede dar contestación negativa a los reproches que se efectúan en el recurso acerca de la existencia de incongruencia en la sentencia, en el sentido de que la aparente contradicción interna de la resolución se explica por la entrega de la posesión del inmueble en el curso del procedimiento (mediante la entrega de las llaves del local en fecha 25/5/2016), lo que provocó que la actora modificase su pretensión en el acto de la vista de juicio.

Sin que tampoco sea dable apreciar incongruencia en el tema de la compensación. Por cuanto la compensación invocada por los demandados con la fianza prestada en el momento de la concertación del arrendamiento si fue, en definitiva, una cuestión debatida en el procedimiento. No siendo de apreciar que su tratamiento procesal viniese a acarrear algún tipo de indefensión a las partes. Llegando también la Juzgadora a resolver sobre ella, aún cuando no lo hiciera a medio de un pronunciamiento de fondo, al dejarla imprejuzgada en el acto de la vista de juicio en razón a considerarla fuera del ámbito de conocimiento del presente proceso.

QUINTO.-Pasando entonces al análisis de las cuestiones del recurso de verdadera transcendencia, procede indicar lo siguiente:

1.-Por lo que se refiere a la resolución del contrato de arrendamiento, de fecha 11/4/2012.

En la cláusula 3ª del contrato de arrendamiento, se vino a establecer que 'El plazo de duración del presente contrato será de DIEZ AÑOS. Cumplida la primera anualidad, el arrendatario podrá rescindir el presente contrato avisando de forma fehaciente a la propiedad con tres meses de antelación a la fecha en que se desee efectivamente rescindir el contrato'.

Con apoyo en dicha estipulación, la arrendataria, en fecha 30/11/2015, cursó un burofax a la actora, en que le informaba de su voluntad de rescindir el contrato a partir del día 31/1/2016.

A dicho burofax contestó la actora con otro, de fecha 16/12/2015, en que, a tenor de la exigencia de un preaviso de tres meses, la anticipada resolución contractual no podrá tener efecto antes del 28/2/2016.

Dado que en aquellos momentos la arrendataria adeudaba cantidades de renta a la arrendadora, por ésta, en fecha 19/1/2016, se interpuso demanda contra aquélla en reclamación de las cantidades de renta hasta entonces debidas. Demanda de la que a la postre desistió para, en fecha 5/2/2016, formular la presente demanda en la que a la acción de reclamación de rentas vino a acumular la acción de desahucio por falta de pago de la renta.

A la vista de los anteriores pormenores, el ejercicio por la arrendadora de la acción de desahucio por falta de pago de la renta carece de sentido y efectividad práctica. Por cuanto, previamente la arrendataria había hecho uso de su facultad de resolución unilateral del contrato (que no aparece supeditada al cumplimiento de su obligación de abono de la renta) y que cabe tener por reconocida y consentida por la arrendadora dados los términos de su burofax de fecha 16/12/2015 y la subsiguiente formulación de la inicial demanda de fecha 19/1/2016, de tan solo reclamación del importe de las rentas hasta ese momento adeudadas. No siendo de recibo, por lo tanto, la ulterior presentación por la arrendadora en fecha 5/2/2016 de una demanda en pretensión de una declaración de resolución del contrato de arrendamiento, por falta de pago de la renta, cuando la resolución contractual había sido instada con anterioridad por la arrendataria en uso de la facultad que le confería la cláusula 3ª del contrato y estaba ya consensuada entre las partes. Al punto de hacerse efectiva al final del referido mes de febrero de 2016. Mucho antes incluso de la posible decisión resolutoria del contrato a adoptar en el proceso de desahucio promovido por la arrendadora.

Todo lo cual, permite concluir la inexistencia de interés legítimo en la obtención de la resolución del contrato de arrendamiento por parte de la arrendadora. Y ello ya de partida, esto es, con anterioridad a la presentación de la demanda. Dada la antecedente rescisión unilateral del arriendo promovida por la arrendataria en ejercicio de la facultad que para ello le fue atribuida en el contrato. Con la matización de ajuste al plazo de preaviso que le fue indicado por la arrendadora. Teniendo en cuenta, por lo demás, la persistencia de la obligación de abono de la renta a la arrendadora entretanto no tenga lugar la devolución de la posesión del inmueble por la arrendataria por más que ya hubiese quedado resuelto el arrendamiento.

Lo que supone tener por resuelto el contrato de arrendamiento con efectos de 29/2/2016, con mantenimiento del pronunciamiento resolutorio del contrato de arrendamiento en tales términos en la parte dispositiva de la sentencia.

2.-Por lo que respecta a las otras dos cuestiones, es de señalar, por un lado, que el art. 1561 CC impone al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, lo que significa que las obligaciones propias del contrato (como la de abono de la renta pactada) subsisten en tanto no se haga entrega del inmueble al arrendador, ordinariamente mediante la entrega de sus llaves. De otra parte, que la fianza arrendaticia (con regulación en el art. 36 de la LAU ) tiene como función el constituir un medio de garantía del arrendador en relación a un posible incumplimiento de sus obligaciones por el arrendatario; prioritariamente, para cubrir los posibles daños o desperfectos causados durante la ocupación del inmueble por el arrendatario y existentes en el momento de su devolución a la finalización del contrato, y, en último término, para hacer frente al abono de las rentas impagadas.

Pues bien, de una apreciación de la prueba practicada, resuelto el contrato de arrendamiento, no cabe tener por acreditada una puesta a disposición del local arrendado a la actora por la demandada-arrendataria hasta la efectiva entrega de las llaves del inmueble el 25/5/2016. Ni en la reunión de fecha 10/3/2016, en que por la representante legal de la entidad demandada se reconoce haberse hecho cargo de ejecutar en el inmueble las obras de reparación de los desperfectos que el mismo presentaba. Y que luego no se llevaron a cabo, sin que se haya justificado por la demandada que lo fuera por causas ajenas a su voluntad. Ni en fecha 7/4/2016, con ocasión de la entrega de las llaves en el Juzgado, al acordar de oficio el órgano judicial su devolución a la arrendataria aportante.

Con lo cual, han de entenderse también adeudadas por la arrendataria las mensualidades de renta correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo de 2016.

Por lo que se refiere a la fianza, la circunstancia de que su saldo, por previsión legal, deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, hace procedente su compensación al objeto de posibilitar una definitiva liquidación de la vertiente económica del arrendamiento.

A tal efecto, es de señalar que la propia representante legal de la entidad demandada vino a reconocer la causación de daños en el local arrendado (consistentes en la falta de dos piezas del baño así como la tubería del aire acondicionado eliminada para colocar la cámara de los helados, al igual que desperfectos en el falso techo). Sin que, valorada su reparación por la actora en la suma de 2419,76 euros, la demandada-arrendataria, que interesa la compensación de la fianza, haya tratado de justificar que la reparación de los daños tiene un coste inferior. De modo que, descontado el importe reparatorio de los daños, el saldo de la fianza a favor de la arrendataria comporta la suma de 2580,24 euros.

Así las cosas, procede establecer en 15018,51 euros (17598,75 - 2580,24 = 15018,51 euros) la cantidad a cuyo abono deben ser condenados los demandados.

SEXTO.-Dada la estimación parcial del recurso de apelación, que conlleva la estimación parcial de la demanda, no se hace especial imposición tanto de las costas procesales de la primera instancia como de las correspondientes a la presente alzada ( arts. 394-2 y 398-2 LEC ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación y se revoca parcialmente la sentencia de instancia impugnada y, en consecuencia, se acuerda:

1.-Declarar resuelto, con efectos de 29/2/2016, el contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda litigioso, de fecha 11 de abril de 2012, celebrado entre las partes sobre el local sito en la calle Marquesa núm. 2 bajo y sótano, esquina calle Michelena, de Pontevedra.

2.-Condenar a los entidad 'La Metro Sanxenxo SL' y don Edemiro al abono, de forma solidaria, de la cantidad de 15018,51 euros a la actora entidad 'Compañía Balboa Lor SL', en concepto de rentas impagadas.

Todo ello sin hacer especial imposición tanto de las costas procesales de la primera instancia como de las correspondientes a la presente alzada.

Hágase devolución a los demandados recurrentes del depósito constituido para poder recurrir en apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.