Sentencia Civil Nº 660/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 264/2008 de 10 de Diciembre de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 264/2008-E

JUICIO VERBAL: DESAHUCIO Nº 510/2007

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE SABADELL

S E N T E N C I A nº 660/08

Ilmos. Sres.

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. Mª MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

En la ciudad de Barcelona, a diez de diciembre de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal: Desahucio nº 510/07, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Sabadell, a instancia de INMOBILIARIA SANT LLORENÇ 99, S.L., contra Dª. Modesta ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por el ACTOR contra la Sentencia dictada en los mismos el día 31 de diciembre de 2007, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don/Doña Carmen Quintana Rodríguez en nombre y representación de la entidad mercantil INMOBILIARIA SANT LLORENÇ, 99 S.L. contra Don/Doña Modesta , representada por el Procurador de los Tribunales Don/Doña Josep Gubern Vives, debo de absolver y absuelvo a Don/Doña Modesta , de todos los pedimentos deducidos en su contra con imposición de las costas a la parte actora.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legal; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 25 de noviembre de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia que puso fin al procedimiento en la Instancia, desestima la demanda, al considerar que el juicio de desahucio es un juicio sumario, en el que no es posible discutir cuestiones complejas, como sucedía en el caso, en el que había que determinar el tipo de contrato para concretar su duración. Recurre la actora en reiteración de su inicial solicitud.

SEGUNDO.- Es cierto que en el Preámbulo de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se reserva el juicio verbal para aquellos supuestos que se caracterizan por la simplicidad de lo controvertido o por el pequeño interés económico. Mas ello no supone que la resolución que le ponga fin, no tenga autoridad de cosa juzgada, pues la ausencia de la misma, se recoge en el artc 447, nº 2, para casos especiales, entre los que no se halla la dictada en juicio verbal, para recuperar la posesión al expirar el plazo fijado contractualmente en el arrendamiento, y estando previsto para ello tal clase de procedimiento, en el artc 250, el elegido fue el correcto, la sentencia crea cosa juzgada, la mayor parte de las veces precisamente lo que se discute es la duración en función de la calificación del contrato, y la Sala estima que, de ordinario, debe poder efectuarse en este pleito, al igual que numerosas resoluciones de otros órganos, resolviendo la cuestión en juicios verbales, dado que no existe limitación alguna de prueba, forma parte del objeto del litigio, y ello se ha debatido prácticamente con carácter único y ampliamente en el mismo, sin que se hubiera gozado de mayores garantías en uno ordinario, que además hubiera sido inadecuado para esta clase de acción, por lo que la sentencia se revoca, debiendo conocer de la acción planteada.

TERCERO.- La parte actora sostiene que el contrato objeto de litigio es un contrato asimilado a los de local de negocio, por lo que resulta aplicable el párrafo tercero de la D.T. 4º que, al remitirse a lo estipulado en la disposición transitoria tercera para los arrendamientos de local a que se refiere la regla 2ª del apartado 4 a los que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas, comporta un plazo de extinción de cinco años desde la entrada en vigor de la Ley; por su parte la demandada considera que se trata de un contrato de local de negocio, por lo que es de aplicación la D.T. 3ª, correspondiéndole en consecuencia un plazo de extinción mayor y procediendo la desestimación de la demanda, postura que mantiene también en esta segunda instancia .

Para la determinación del objeto se ha de partir de que, el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 define al local de negocio como "aquellas edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea el de la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o enseñanza con fin lucrativo", y el 5.2 considera asimilados a los contratos de arrendamiento de local de negocio "El de los depósitos y almacenes, en todo caso, aunque el arrendatario sea una de las personas señaladas en el artículo 4º, número 2". Se puede decir pues que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establece dos clases de locales de negocio, a los fines de su regulación especial, por un lado, los locales de negocio propiamente tales, que son aquellas edificaciones habitables cuyo destino primordial sea el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto al público, actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo (artículo 1 de la LAU ), y de otro, los asimilados a aquellos, que son los que contempla el número del artículo 5 del mismo cuerpo legal y, más concretamente, por lo que aquí interesa, los depósitos o almacenes.

Por ello, según la doctrina, es la peculiaridad del destino es lo que debe ser tenido en cuenta para decidir, pero tal elemento ponderado en conexión con lo que es el negocio de industria o comercio desarrollado por el arrendatario y así es como se concluye estableciendo como criterio más seguro, aceptado por la doctrina jurisprudencial (por todas STS 21 de diciembre de 1996 EDJ) que "la nota diferencial debe basarse en el carácter principal o secundario del local y conforme al cual no debe considerarse local de negocio en sentido estricto y a los efectos de la legislación arrendaticia especial, aquel en que no se realicen actividades económicas industriales o de comercio de carácter básico para la empresa, sino complementarias, de índole meramente administrativa o de régimen interno o de almacenaje o depósito cuando este no constituya, por sí, la actividad mercantil o industrial de la empresa.".

Por tanto, el hecho diferencial recordado, entre otras, por las sentencias del Tribunal Supremo de 4 de mayo de 1966, de 22 de marzo de 1994 y 21 de diciembre de 1996 , es que cuando el local representa lo esencial en el ejercicio de la industria o comercio se estará ante un arrendamiento de local de negocio por naturaleza, mientras que cuando el local sea meramente una parte secundaria o accesoria del negocio, se estará ante la asimilación, ahora ante el de "depósito y almacén", o local auxiliar de otras operaciones, destinado a guardar enseres, sin vínculo alguno con clientela.

En el caso presente, la parte demandada admite en el escrito de oposición, folio 132 y stes, que en el contrato inicial no se había acordado un uso o destino específico, pero que en fecha tan lejana, 1927, de las fincas comunicadas entre sí, la de la C/ Gracilazo sirvió de vivienda, y en la de la C/ Gracia servía para actividad comercial, inicialmente la molturación de cereales, posteriormente se agregó la de venta de productos lácteos, posteriormente agencia de transportes, y actualmente se expresa que la arrendataria centraliza en el local su actividad de productos que después vende en mercadillos o a otros feriantes. Consta asimismo que en las distintas actas de presencia, de distintos días y mes, en el local no se hallaba persona alguna, no tiene rótulo, no se informa de horario alguno, la demandada esta dada de alta de licencia fiscal como venta ambulante, y según expresó en el interrogatorio ese negocio era sí desde los años 80. De tal infraestructura fáctica , concluimos que la calificación no debe ser otra que la de asimilado, ya que no es un establecimiento abierto al público, y es auxiliar de su actividad, reconocida esta como la venta ambulante, y de ahí que el local no pueda vincularse con clientela alguna, y evidentemente para lo que sirve es para guardar el género, independientemente de cómo lo clasifique, para su posterior venta, que podría hacerse en cualquier otro y de ahí que se catalogue como almacén, sin que a ello obste lo que se manifestara en la escritura, pues prima la realidad sobre las meras manifestaciones, por lo demás contradictorias "(almacén abierto...al público), o que se afirme que debe estarse a lo contratado, cuando la misma parte afirma que no se acordó un uso, sino cualquiera era autorizado, de donde se infiere que implícito ese consentimiento de la propiedad, se iban produciendo novaciones del objeto, en relación a su destino, y el actual , incluso arranca de hace tiempo, pues se ubica en los años 80.

Así pues, es de aplicación la Disposición Transitoria Cuarta de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1994 , que establece que "Los contratos de arrendamiento asimilados a los de inquilinato a que se refiere el art. 4.2 TR LAU 1964 y los asimilados a los de local de negocio a que se refiere el art. 5.2 del mismo texto legal, celebrados antes del 9 de mayo de 1995 y que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del citado texto refundido que les sean de aplicación, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria", y el apartado tercero de la misma, en cuanto señala que "los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo estipulado en la disposición transitoria tercera para los arrendamientos de local a que se refiere la regla 2º apartado 4º los que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas", concluyendo que, conforme a la Disposición Transitoria Tercera, letra B/4, regla 2º , la extinción se produce a los cinco años desde la entrada en vigor de la nueva ley arrendaticia, por lo que se acoge la demanda.

CUARTO.- Las costas de la 1ª Instancia han de ser impuestas a la demandada, sin que se efectúe expresa imposición de las del recurso.

Fallo

Que estimando el recurso interpuesto por la representación procesal de Inmobiliaria Sant Llorenc 99, S.L., contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Sabadell, en los autos de juicio verbal 510-2007, de fecha 31 de Diciembre de 2007, debemos revocar dicha resolución, y en su lugar, estimando la demanda que aquella interpuso contra D Modesta , debemos declarar el desahucio del local sito en Sabadell, C/ Gracia nº 126, condenando a la demandada a que lo deje libre, vacuo y expedito a disposición de la actora, con apercibimiento de lanzamiento, debiendo satisfacer asimismo las costas de la 1ª Instancia y sin que se efectúe expresa imposición de las del recurso.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.