Sentencia Civil Nº 660/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 957/2009 de 23 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 957/2009-B

JUICIO VERBAL Nº 1024/2009

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 38 DE BARCELONA

S E N T E N C I A Nº 660

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintitrés de noviembre de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 1024/2009, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 38 de Barcelona, a instancia de Dª. Vanesa , contra D. Agustín ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 23 de Septiembre de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda formulada a instancia de la Procuradora Dª. Olanda López Graña en nombre y representación de Dª. Vanesa contra D. Agustín instancia desahucio por falta de pago debo declarar y declaro la resolución del contrato que vinculaba a las partes litigantes así como al pago de 1.359 euros por impagos de alquiler del mes de junio de 2009 y el interés antedicho, sin imposición de costas a ninguna de las partes".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 23 de Noviembre de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- La presente resolución impone partir de una serie de hechos básicos obrantes entre las actuaciones: 1) La realidad del contrato de 20.9.2007 sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM000 , NUM001 de Barcelona concertado entre Dª Vanesa (arrendadora/propietaria/actora) y D. Agustín (arrendatario/demandado), concertado por 2 años, por una renta inicial de 1.300 € mensuales (1359 € al formularse la demanda, en 12.6.2009, f. 11), a abonar por ingreso en una cuenta de la actora, entregándose en el acto 1300 € por el arrendatario en concepto de fianza (f. 9 y 10). 2) En 16 de junio 2009, no obstante pactarse que el ingreso de la renta debía realizarse en los 7 primeros días de cada mes y por meses anticipados, el demandado no lo había hecho respecto de la renta de junio del 2009; no consta ninguna situación irregular en el pago durante la vigencia del contrato. 3) En base al referido impago, por la actora se formuló demanda de desahucio por falta de pago a cuya acción acumuló la reclamación de las rentas debidas y las que se devenguen hasta la recuperación de la posesión (al amparo de los arts 27.2.a LAU, 220 y 438.3º.3 LEC), con sus intereses, consignándose en la demanda la posibilidad de enervar; al admitirse la demanda, se señaló juicio y fijando fecha - 10.11.2009 - para el lanzamiento. 4) El demandado entregó las llaves de la vivienda en 30.6.2009 a Dª Gabriela (empleada y/o colaboradora de la defensa letrada de la actora y del administrador), en representación de la propiedad, suscribió un documento de dicha fecha, acordando que "el piso no presenta desperfectos", siquiera se aceptan las llaves "salvo visto bueno de la propietaria" (f. 45), poniéndola a disposición de la actora en (f. 24 , donde consta que, intentada la citación en la vivienda arrendada el 8.7.2009, se entendió con la hija de la propietaria, que manifestó que el demandado "hace unos días se marchó y dejó las llaves del piso al abogado de la actora). 5) Ante dicha circunstancia la actora, en 16.7.2009 interesó se dejase sin efecto el lanzamiento, pero también la continuación del procedimiento en reclamación de las rentas y de las costas procesales (f. 31); el demandado alega, de un lado, la falta de legitimación activa de la actora así como que, al entregar las llaves pactó con la propiedad, la compensación de la renta de junio con la fianza entregada (f. 34), así como que había anunciado su propósito de dejar la vivienda (f. 10, fechado en 26.6.2009) 6) constan determinadas reparaciones por parte de la arrendadora, posteriores al desalojo (f. 68 y ss).

SEGUNDO.- La sentencia de instancia estima la demanda declarando la resolución del contrato (partiendo de que las partes están contestes con la misma, y se concreta el debate en el destino de la fianza) y condena al demandado a abonar a la actora la suma de 1359 € con sus intereses, sin declaración especial sobre las costas y sin perjuicio de que la fianza causará estado en la liquidación de la resolución arrendaticia. Frente a dicha resolución se alza el demandado reiterando la compensación de la renta del mes de junio con la fianza depositada, en base al documento de entrega de llaves, donde los firmantes "acuerdan" que no existen desperfectos en la finca, sin que la actora, con posterioridad a dicho acto, ni en la vista, alegara o acreditara la existencia de daños atribuibles al demandado, confirmando el referido "acuerdo", sin que la actora acreditase el estado de la vivienda en el momento del contrato y además, consideraba improcedente la resolución del contrato cuando las partes ya lo habían resuelto (pero la sentencia se limita a declarar una resolución, sin costas); por su parte, la actora reiteró la inadmisibilidad del recurso al amparo del art. 449.1 LEC .

Por de pronto, esta última pretensión no puede prosperar, pues, el párrafo 1 del artículo 449 establece que "En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento (la LEC 2000 adopta la terminología introducida por la citada Ley 50/98, por lo que este precepto resulta aplicable en todos aquellos supuestos en que la ejecución de la sentencia comporte el lanzamiento de la finca cualquiera que sea el procedimiento seguido o la causa petendi y deja definitivamente zanjada la discusión y vacilaciones jurisprudenciales sobre los supuestos en que este requisito era exigible, así el ATS 19.11.2002 ) no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación (se trata, pues, de un requisito exigible en recursos tanto ordinarios como extraordinarios, devolutivos y contra sentencias o autos que pongan fin al proceso) si, al prepararlos (el requisito ha de observarse en el momento de preparación de los recursos y no puede diferirse al momento de la interposición, de tal manera que de no cumplirse, y con la salvedad que prevé el núm. 6 del propio artículo, el tribunal a quo ha de dictar auto denegando el recurso de conformidad con lo que disponen los artículos 470.3 o 480.1 ), no manifiesta, acreditándolo por escrito, (es necesaria una manifestación expresa al respecto en el escrito de preparación del recurso y es preciso acompañar una acreditación -no es suficiente una mera justificación prima facie- por escrito, es decir, documental), tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar por adelantado (esta expresión "tener satisfechas" supone una restricción respecto al régimen previsto en la legislación anterior, ya que únicamente puede considerarse cumplido el requisito cuando se ha procedido al pago de las rentas vencidas, conclusión que se alcanza teniendo en consideración no sólo la literalidad del precepto sino también la desaparición de la expresión "o si no las consigna judicial o notarialmente" que preveían tanto la D.A. 5ª de la LAU 29/94 como la D.A. de la Ley 50/98. Dado que se ha de proceder al pago, éste ha de reunir los requisitos prevenidos en los arts. 1157 y ss del CC . Se entiende que esta normativa no excluye la posibilidad de que el arrendatario demandado consigne las rentas vencidas en el Juzgado en el propio procedimiento -no se puede prescindir de que se parte de una situación de conflictividad entre las partes en litigio-, pero en el bien entendido que en todo caso se tratará de una consignación liberatoria, es decir como acto de voluntad constitutivo de pago con ánimo solutorio, y que, por tanto, se hará inmediata entrega al arrendador de la cantidad consignada -al menos de la cantidad incontrovertida-. Lo que la Ley excluye, respecto de las rentas vencidas, es la consignación "ad cautelam" -supuesto en que no se entregaban las rentas al arrendador sino una vez resuelto definitivamente el pleito y según el resultado de éste- que el arrendatario efectuaba a resultas de lo que se decidiera en sentencia para asegurar el efecto mínimo de la enervación cuando se oponía a la acción de resolución -lo que sucedía, p.e., en los supuestos en que la falta de pago derivaba de una controversia acerca de la cuantía de la renta-. Pensemos que aquí se parte de una sentencia de primera instancia que ha desestimado esta oposición).

No es exigible este requisito en aquellos supuestos en que no se apele el pronunciamiento relativo a la resolución del contrato (casos de recurso sólo por las costas o de acumulación de acciones de resolución y de reclamación de cantidad en las que el recurso se limita a éste último punto) de la cual se derive el lanzamiento y el arrendatario haya puesto la finca a disposición del actor. La ley habla de rentas vencidas sino se impugna la resolución del contrato y el arrendador ha recuperado la posesión las rentas no siguen venciendo.

TERCERO.- En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones (art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2, 1559 y 1563 CC, 21 y 30 LAU, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC, 17 y 20 LAU), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico (arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho "la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1 ), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4 ), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

Por otra parte, no corresponde a la actora "probar" el estado de la vivienda en el momento del contrato; recordemos que correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada (arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º CC), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable (arts. 1561 , completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....). Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió" - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla" ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable (art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento (art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ).

CUARTO.- Consecuentemente, con desestimación del recurso (una cosa es la resolución arrendaticia y la reclamación acumulada, y otra - que no forma parte de este debate - la liquidación de dicha situación arrendaticia resuelta), procede la íntegra confirmación de la resolución recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada, en tanto que las posibles dudas de hecho o de derecho sobre la recuestión debatida, quedaron resueltas en la sentencia de instancia (art. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

FALLAMOS QUE desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Agustín contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.