Sentencia Civil Nº 660/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 569/2010 de 15 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00660/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 569/10

Ilmo. Sr. Magistrado:

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

En MADRID, a quince de diciembre de dos mil diez.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, constituido el Tribunal para su resolución con un solo Magistrado, los Autos de JUICIO VERBAL nº 1771/08, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de Madrid, a los que ha correspondido el Rollo 569/10, en los que aparece como parte apelante HERGALE, S.L., representado por el procurador D. Felipe Juanas Blanco, y como apelado MARGON GESTIRED, S.L., representado por la procuradora Dª Mª Salud Jiménez Muñoz, sobre reclamación de cantidad, habiendo sido turnado al Ilmo. Sr. el Ilmo. Sr. D. JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Madrid, en fecha 15 de marzo de 2.010, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que ESTIMANDO la demanda de juicio verbal interpuesta por la mercantil Margón Gestired, S.L., debo CONDENAR Y CONDENO a la mercantil demandada Hergale S.L. a que, tan pronto sea firme esta Resolución, abone a la parte actora la cantidad de 800 euros, en concepto de fianza depositada, con más intereses legales a partir del transcurso de un mes desde la entrega de llaves o puesta a disposición del terreno arrendado e imposición de las costas procesales causadas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en los términos de la presente.

PRIMERO.- La entidad actora, arrendataria de un solar en virtud de un contrato de fecha 20 de abril de 2005 en el que se instaló una caseta destinada a oficina comercial de venta y servicios accesorios, interpuso demanda a fin de que el arrendador le devolviera la fianza que aquélla constituyó por importe de 800 €. A dicha pretensión se opuso la entidad arrendadora, alegando, en esencia que no procedía devolver la fianza por cuanto el solar no se entregó en el estado o situación en que lo recibió y, conforme habían acordado las partes, las instalaciones y obras realizadas en ellas podrían ser eliminadas, devolviendo la finca al estado inicial, a solicitud de la arrendadora, de manera que la retención de la cantidad entregada como fianza lo era para sufragar la obra que haya de hacerse en su momento, para devolver el solar a dicho estado inicial cuyo coste es muy superior al de la fianza.

La Sentencia de primera instancia estimó la demanda inicial en los términos reflejados en los antecedentes de esta resolución y frente a dicho pronunciamiento interpuso recurso de apelación la demandada en el que, resumidamente, alega incorrecta aplicación de la legislación y pactos expresamente contenidos en el contrato de arrendamiento, por cuanto entiende que el terreno no se ha devuelto en las mismas condiciones que se entregó y tal extremo se le comunicó a la arrendataria dentro del plazo establecido desde la recepción de las llaves una vez finalizado el contrato, siendo la arrendataria conocedora de las obras realizadas para suministros y acometidas así como de su obligación de deshacerlas, por lo que incumplió la obligación de reposición; sostiene también que la sentencia analiza equivocadamente la obligación de retirar los carteles, por no ser dicho extremo el objeto del pleito y no haberse cumplido adecuadamente dicha obligación. Sostiene también que es el demandante quien debe acreditar que el terreno se devolvió en las mismas condiciones que le fue entregado y en relación a la valoración que hace la sentencia de la prueba practicada, sostiene que se hace sin entrar a valorar la obligación de reponer el terreno tal y como la recibió, ofreciendo una valoración personal de la prueba aportada por las partes, en concreto de las fotografías y de las comunicaciones remitidas entre ellas en las fechas próximas a la finalización del contrato

La parte demandante presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario interesando su desestimación y la íntegra confirmación de la sentencia apelada, señalando las contradicciones en que, a su entender, incurre la parte contraria y sosteniendo el acierto de la sentencia al valorar la prueba aportada.

SEGUNDO.- La parte apelante en el escrito de interposición de recurso, reiteradamente hace referencia a que el objeto del procedimiento es el cumplimiento o no por parte de la demandante del deber de entregar la finca en las condiciones en que le fue entregada, apreciación que no puede admitirse, por cuanto la única pretensión válidamente formulada es la de la demanda inicial reclamando la devolución de la fianza y si bien en la contestación, la ahora apelante articuló su oposición, sobre la base de la improcedencia de tal reclamación por no haberse devuelto el solar en las condiciones pactadas, que a su entender era deshaciendo las obras que había realizado el arrendatario consistente en instalaciones, nivelaciones del terreno, construcción de bordillos y aceras, etc., sobre dicha alegación no formuló pretensión de condena o declarativa alguna, de manera que el análisis de la misma ha de serlo única y exclusivamente a los efectos de determinar la viabilidad o no de la devolución solicitada por la parte actora.

TERCERO.- El artículo 36-4 de la vigente LAU configura la fianza como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador y acreedor el arrendatario, en cuanto establece como regla general que, al final del arriendo, el arrendador deberá restituir al arrendatario el saldo de la fianza constituida en metálico. La finalidad de la fianza es garantizar el cumplimiento de las obligaciones propias del arrendatario de cuidado y conservación de la cosa arrendada y de la restitución de la posesión; consecuencia de ello es que el arrendador queda obligado a devolver o restituir la fianza al finalizar el contrato, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la misma deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó, dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves, o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4 ), una vez terminado el arriendo.

En consecuencia, una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido, correspondiéndole a él la carga de acreditar tales extremos, a fin de poder efectuar su compensación con la fianza. A la hora de realizar esa liquidación o determinación del saldo resultante, en función de los gastos por los que deba responder la fianza, adquiere especial importancia, junto a las obligaciones que por ley se le imponen al arrendatario, lo pactado por las partes.

CUARTO.- El art. 1.561 del C. Civil impone al arrendatario devolver la finca, al concluir el arriendo, tal y como la recibió, salvo lo que hubiere o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, como puede ser el uso prolongado. Y por su parte el art. 1.562 del propio Código Civil establece que, a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume (presunción "iuris tantum") que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario. Por su parte el artículo el art. 4.3 de la L.A.U señala que los arrendamientos para uso distinto de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, supuesto que es el que concurre en el caso aquí analizado.

A los efectos aquí interesados, las partes acordaron en el contrato la siguientes cláusulas: al indicar el destino u objeto del contrato, señalan que la zona arrendada se destinará a localizar una caseta destinada a oficina comercial de venta y servicios accesorios, siendo obligación de la arrendataria la instalación y coste de los servicios necesarios para su funcionamiento ( cláusula 5ª ); Convienen igualmente, que la arrendataria al finalizar la duración pactada deberá dejar la zona en el mismo estado que tenía cuando la ocupó; conviniendo expresamente que las obras realizadas por la arrendataria y que pasen a formar parte de la zona de arrendamiento podrán quedar al término del arrendamiento en beneficio de la finca arrendada, o deberán ser eliminadas para restituir la finca al estado actual, a solicitud de la parte arrendadora, (cláusula 6ª ). En la cláusula 7ª , dedicada a la fianza, convinieron que, la cantidad fijada-800 euros- no será imputable al pago de rentas, será devuelta al término del arrendamiento, si el estado en que queda el terreno es conforme al que se recepcionó, salvo que se aplique lo pactado en los apartados 2 y 3 de la estipulación sexta.

Pues bien, de la interpretación conjunta de dichas cláusulas se constata, en primer lugar, que la devolución de la fianza era obligatoria cuando el estado del terreno fuera conforme al que se recepcionó y en dicho estado debe incluirse las obras de instalaciones de servicios necesarios para su funcionamiento, pues ello era necesario para que pudiera desplegar la actividad para la que fue contratado el solar y es obligación del arrendador mantener al arrendatario en condiciones adecuadas para que el contrato logre la finalidad que le es propia; por otro lado, sólo cuando lo solicitara la arrendadora, dichas obras e instalaciones debieran ser eliminadas, lo que obligaba a la arrendadora, una vez que la arrendataria le comunicó en fecha 24 de septiembre de 2007 su intención de finalizar el contrato a partir del 30 de noviembre del mismo año, comunicar que hacia uso de la facultad que le otorgaba la cláusula sexta , de manera que al no haber actuado así, no puede ahora pretender hacerla valer, con motivo de la reclamación de la fianza por la arrendataria y hacerlo además como hecho impeditivo a tal reclamación, sin efectuar la pertinente liquidación de gastos que entienda son deducibles, a lo que venía obligada, en base a lo establecido en el contrato y a la obligación que la ley le impone.

En consecuencia, la sentencia de primera instancia en cuanto acoge la reclamación de la demandante aplica correctamente la normativa reguladora de la fianza y los pactos establecidos al efecto entre las partes, por cuanto la decisión del arrendador de no devolver la fianza constituida o de hacerlo en el saldo que realmente corresponda ha de venir condicionado a la efectiva prueba o justificación de que los desperfectos existían en el momento de entregársele el solar y que la cuantía reclamada se corresponde con los gastos efectivamente abonados como consecuencia de ello, no bastando su mera alegación, por ser ello consecuencia necesaria del deber de probar los hechos constitutivos de su pretensión al amparo del artículo 217 de la LEC .

QUINTO.- A la vista de lo anteriormente indicado, entendemos que la oposición de la parte arrendadora a devolver la fianza reclamada de contrario no puede ser acogida al no estar la misma sustentada en una prueba plena y eficaz de la existencia de desperfectos indemnizables y no haber solicitado en el momento oportuno, la demolición de las instalaciones, no pudiendo acogerse su negativa a entregar dicha cantidad en base a lo que expresamente vino a reconocer la dirección letrada de la parte arrendadora al manifestar en el acto de la vista que se retenía tal cantidad, para la obra que tenga que hacerse en su momento, pero sin aportar prueba de la realización de tales obras o del pago de cantidad alguna.

En consecuencia la demandante ha acreditado que el terreno arrendado se entregó en condiciones conformes al estado en que se recepcionó, sin que la existencia de instalaciones de servicios y suministros puedan considerarse incumplimientos contractuales, al ser los mismos necesarios para el desarrollo de su actividad, quedar en beneficio del arrendador y no haber ejercitado la arrendadora la facultad que sobre tales instalaciones se le concedió en el contrato.

SEXTO.- En base a lo indicado, el recurso debe desestimarse lo que conlleva la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante, en aplicación del artículo 398.1 de la LEC .

SÉPTIMO: De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre , procede acordar la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que el Juzgado de Primera Instancia dará el destino legal correspondiente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

SE DESESTIMA EL RECURSO de apelación interpuesto por la representación procesal de la entidad "HERGALE S.L.", contra la sentencia de fecha 15 de marzo de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de los de MADRID , en los autos de Juicio Verbal nº 1771 /2.008, la cual SE CONFIRMA ÍNTEGRAMENTE

Todo ello con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante y pérdida del depósito constituido.

La presente resolución se notificará en legal forma a las partes, haciendo saber que contra la misma no cabe recurso alguno.

Así, por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.