Sentencia CIVIL Nº 660/2018, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 896/2017 de 06 de Noviembre de 2018

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 896/2017 -1
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Rubí
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 381/2015
Parte recurrente/Solicitante: Trinidad
Procurador/a: Manuel Aguilar De La Rosa
Abogado/a: MARIA BERNAL SANCHEZ
Parte recurrida: Juan Pedro
Procurador/a: Begoña Callejas Mas
Abogado/a: Juan Roca Ledesma
SENTENCIA Nº 660/2018
Magistrados:
JOAN CREMADES MORANT
M. DELS ÀNGELS GOMIS MASQUE
FERNANDO UTRILLAS CARBONELL
Mª PILAR LEDESMA IBÁÑEZ
Barcelona, 6 de noviembre de 2018

Antecedentes

Primero. En fecha 4 de julio de 2017 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 381/2015 remitidos por la Sección Civil del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Rubí a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Manuel Aguilar De La Rosa, en nombre y representación de Trinidad contra la Sentencia de 12/01/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Begoña Callejas Mas, en nombre y representación de Juan Pedro .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que debo ESTIMAR Y ESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Vicenç Ruiz Amat, en nombre y representación de D. Juan Pedro , contra Dª. Trinidad , representada por el Procurador de los Tribunales D. Manuel Aguilar de la Rosa y, en consecuencia, declarar extinguido el derecho de opción a compra de la demandada sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 de Sant Cugat del Vallés, quien carece de cualquier derecho que se legitime para permanecer en la misma, por lo que deberá restituirla íntegramente al demandante.

Las costas se imponen a la parte demandada.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 31/10/2018.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Mª PILAR LEDESMA IBÁÑEZ .

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal de Dª Trinidad se interpone recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia (JPI) nº 7 de Rubí en fecha 12 de enero de 2017 en los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos con el nº 381/2015 de los de ese JPI.

La resolución ahora recurrida estimó íntegramente la demanda interpuesta por la representación de D.

Juan Pedro , aquí apelado, contra la ahora recurrente y, en consecuencia, declaró extinguido el derecho de opción de compra de la demandada sobre la vivienda sita en la CALLE001 nº NUM000 ( hoy NUM003 ) bajos de Sant Cugat del Vallès señalando que la actora carece de cualquier derecho para permanecer en la misma por lo que deberá restituirla íntegramente al demandante. Todo ello condenando a la demandada al pago de las costas causadas.

Mediante la demanda inicial de las actuaciones, el actor, Sr. Juan Pedro , solicitaba (i) que se declarase la resolución y extinción del contrato de arrendamiento otorgado el 5 de mayo de 1.994 a favor de la demandada Dª Trinidad que tenía como objeto la vivienda antes reseñada; (ii) que igualmente se declarase la extinción, por incumplimiento contractual y por caducidad de su ejercicio, del derecho de opción de compra que fue concedido a la Sra. Trinidad sobre la expresada vivienda a través de la carta de concesión de 6 de junio de 1.994, y (iii) que también se declarase la inexistencia de todo derecho de la Sra. Trinidad a continuar en el uso y ocupación de la meritada vivienda y, en consecuencia, se la condenase al desalojo de la misma a disposición del actor.



SEGUNDO.- Para la comprensión de la controversia que se suscita en esta segunda instancia es necesario apuntar ciertos antecedentes que resultan de la documentación que obra en autos.

Los dueños originarios de la vivienda era la Sra. Trinidad y su esposo, fallecido el 10 de enero de 1993 (tal y como resulta del certificado de defunción que se acompaña como doc. nº 8 junto al escrito de demanda; folio 48).

Por razón de la existencia de deudas que les fueron judicialmente reclamadas, la demandada y su esposo vendieron la vivienda a la entidad INVERSORA FREE, S.L. mediante escritura otorgada el día 10 de septiembre de 1.991 (doc. nº 6 de la demanda; ff. 41 y ss), que, simultáneamente, concertó con los esposos un contrato de arrendamiento, también fechado el 10 de septiembre de 1.991, quienes se mantuvieron por tanto en la posesión de la finca.

Tras el fallecimiento del esposo en 1.993, INVERSORA FREE y la demandada Sra. Trinidad , suscribieron un segundo contrato de arrendamiento sobre la vivienda de autos, con fecha 5 de mayo de 1.994, por un plazo de duración de veinte años y una renta anual de 996.000 pesetas (se aporta dicho contrato como doc. nº 3 junto a la demanda; f. 37).

Por otra parte, mediante carta de 6 de junio de 1.994 INVERSORA FREE concedió a la Sra. Trinidad una opción de compra fijando un precio de 19.820.000.- pesetas, debiendo ejercitarse la opción dentro del mes de abril de 2014 pero en ningún modo con anterioridad (coincidiendo, por lo tanto, con la finalización prevista para el arriendo), condicionada la opción a que la actora satisficiera con absoluta puntualidad los recibos de renta de la finca arrendada. La prima de la opción se fijó en la suma de 100.000.-pesetas, que se dice abonada.

Mediante escritura pública de compraventa y subrogación de hipoteca de 18 de octubre de 2000 (doc.

nº 2 de la demanda) la entidad INVERSORA FREE,S.L. vendió al actor, y ahora apelado, D. Juan Pedro , la finca de autos, haciéndose expresamente constar en dicha escritura que la misma se hallaba arrendada a Dª Trinidad . En la demanda el Sr. Juan Pedro afirma que cunado adquirió la vivienda no solo conocía la existencia del arriendo sino también la opción de compra concedida a la arrendataria aquí demandada.

Entre los litigantes han existido numerosos litigios, entre ellos, varios juicios de desahucio e intentos de conciliación por falta de pago de las rentas y un juicio ordinario (autos 494/2003 del JPI 4 de Rubí) por el que se interesaba la nulidad de la venta efectuada por la demandada y su esposo a INVERSORA FREE, así como la compraventa derivada hecha por esta última entidad a favor del Sr. Juan Pedro , que finalizó con resultado desestimatorio en primera y segunda instancia, cuyas resoluciones se aportan.

Por su estrecha conexión para la resolución del recurso solo haremos referencia detallada a dos de los procedimientos seguidos entre los litigantes. Son los siguientes: 1º.-Por demanda interpuesta por el Sr. Juan Pedro contra la Sra. Trinidad se tramitaron ante el JPI nº 2 de Rubí autos de juicio de desahucio por falta de pago de las rentas con el nº 877/2005. El desahucio fue estimado en primera instancia por sentencia de 31 de enero de 2006 ( vid. doc. nº 18 de la demanda; ff. 78 y ss.), y confirmada por la sentencia dictada por la Sección 4ª de esta misma Audiencia Provincial en fecha 21 de marzo de 2007 (doc. nº 19; ff. 83 y ss.).

El Sr. Juan Pedro instó la ejecución de esta sentencia de desahucio, ejecución que fue despachada por auto de 25 de septiembre de 2007 ( doc. nº 20) pero posteriormente suspendida por auto de 18 de diciembre de 2008, ratificado por providencia de 2 de septiembre de 2009 ( docs. nº 21 y 22 ). El actor, en junio de 2014,ya transcurrido el plazo concedido para el ejercicio de la acción, volvió a interesar el alzamiento de la suspensión del lanzamiento, solicitando en consecuencia que se hiciera efectivo el desalojo, petición que fue desestimada por auto de 14 de enero de 2015 ( doc. nº 26) por considerar que, según la sentencia de 31 de mayo de 2011, dictada por esta Audiencia ( sección 4ª) en los autos derivados del juicio ordinario nº 659/2007 el JPI nº 1 de Rubí a los que pasamos a hacer referencia, los impagos que dieron lugar al desahucio no constituían un incumplimiento sino una incidencia del contrato de arriendo dada la complejidad de las relaciones existentes entre las partes.

2º) Efectivamente, ante el JPI nº 1 de los de Rubí se siguieron actuaciones ( autos 659/2007) derivadas de la demanda interpuesta por la Sra. Trinidad frente al Sr. Juan Pedro y contra INVERSORA FREE, solicitando, con carácter principal, (i) que se declarase que el contrato arrendamiento de 5 de mayo de 1994 y el contrato de opción de compra de 6 de junio de 1994 conformaban un único contrato de compraventa de los que la vendedora ya habría tenido una gran parte del precio; (ii) que se declarase la nulidad de la compraventa celebrada entre el Sr. Juan Pedro e INVERSORA FREE el 18 de octubre de 2000; (iii) que se condenase al Sr. Juan Pedro a consentir las anteriores declaraciones y a otorgar escritura pública haciendo constar la compraventa conformada por los contratos de arrendamiento y de opción. Con carácter subsidiario solicitaba que: (i) se declarase la eficacia del derecho de opción de compra; (ii) se declarase el incumplimiento por parte de INVERSORA FREE de la obligación de no vender mientras durase la opción; (iii) se declararse la nulidad de la compraventa entre los demandados; (iv) se declarase consecuentemente la invalidez de la condición de arrendador del Sr. Juan Pedro , (v) se adelantase el plazo para la opción a julio de 2011, y (vi) para el caso de devenir imposibles los anteriores pedimentos, se condena se los demandados a indemnizar actora por los perjuicios derivados de la pérdida su vivienda.

El Sr. Juan Pedro contestó esa demanda y formuló reconvención. Así, en primer término invocó la concurrencia de cosa juzgada con relación a todos los pedimentos que concernían a la validez de la compraventa habida entre los codemandados; alegó también que el contrato de arrendamiento y el contrato de opción de compra eran dos negocios diferenciados, siendo que el derecho de opción no entrañaba una prohibición de disponer de la finca. Finalmente, reconvino, y, partiendo de la premisa de que el contrato arrendamiento de 5 de mayo de 1994 quedó resuelto por la sentencia dictada en los autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago dela renta, 877/2005, interesó que se declarara la extinción del derecho de opción por incumplimiento la Sra. Trinidad de su obligación de satisfacer puntualmente la renta arrendaticias.

En primera instancia, mediante sentencia dictada el 30 de marzo de 2010, la demanda se estimó parcialmente y (i) se declaró el incumplimiento del contrato de opción de compra por parte de INVERSORA FREE condenándola a indemnizar a la actora, (ii) se absolvió al Sr. Juan Pedro de cuantos pedimentos se realizaron en su contra, y (iii)se desestimó la demanda reconvencional.

Recurrida en apelación por ambas partes, se dictó por la Sección 4ª de esta Audiencia provincial la sentencia de 31 de mayo de 2011, ante reseñada (doc. nº 25 de la demanda; ff. 117 y ss.), la cual, estimando en parte el recuso de la Sra. Trinidad , revocó la anterior, y declaró que D. Juan Pedro quedaba vinculado por el derecho de opción del que es titular la actora principal, siempre que el mismo se ejercitase en el plazo pactado y con cumplimiento de las condiciones convenidas, condenando el demandado a estar y pasar por la anterior declaración.

Por otra parte, confirmaba la desestimación de la demanda reconvencional.

Además importa tener en cuenta que dicha sentencia en su fundamento décimo considera que ' la contumacia del impago por parte de la actora viene explicada, como dice el juez, por la previa conducta del concedente de la opción. Por ello entendemos que no habido auténtico incumplimiento, si bien la actora deberá tener en cuenta que la titularidad del Sr. Juan Pedro viene amparada por la sentencia anterior, por la presente y por el artículo 38 Ley Hipotecaria , por lo que deberá atender puntualmente los pagos sucesivos a partir de este momento si no quiere incurrir en el incumplimiento que le atribuye la parte recurrente'.

La sentencia ahora apelada, de 12 de enero de 2017, estimó la demanda. En primer lugar rechazando la excepción de falta de legitimación activa invocada por la demandada; en segundo lugar, estimando que el arrendamiento otorgado el 5 de mayo de 1.994 fue ya resuelto por la sentencia dictada 31 de enero de 2006, confirmada por la sentencia dictada por la Sección 4ª de esta misma Audiencia Provincial en fecha 21 de marzo de 2007, antes reseñadas. Y, en tercer lugar, considerando que la opción de compra se encuentra en todo caso extinguida, ya porque ello se derive de la propia resolución del contrato de arrendamiento, ya porque ha caducado sin que conste su ejercicio por parte de la Sra. Trinidad , ya por incumplimiento por parte de ésta de las obligaciones (pago de la renta contractual) a que se sometía el ejercicio de la opción.

Por ello concluyó declarando extinguido el derecho de opción de compra de la demandada sobre la vivienda de autos, condenándola a su desalojo dejándola a disposición del actor.



TERCERO.- Partiendo de los antecedentes fácticos y procesales expuestos, y revisadas las actuaciones en esta alzada podemos avanzar que la sentencia ha de ser confirmada pues este tribunal, en lo esencial, acepta los razonamientos expuestos por la juzgadora de instancia, cuya decisión en todo caso debemos ratificar, en cuanto las razones que conducen a la desestimación de la demanda no han sido desvirtuados por las alegaciones de la recurrente, bastando en respuesta a las mismas efectuar las consideraciones que pasamos a efectuar.

1.-Como primer motivo de recurso, la Sra. Trinidad reitera en esta alzada la excepción de falta de legitimación activa invocando para ello el principio de relatividad de los contratos y señalando que el Sr. Juan Pedro no fue parte ni en el arrendamiento ni en el contrato de opción, y estimando que INVERSORA FREE no quedó desvinculada de los mismos.

Dicha excepción debe ser rechazada en cuanto tal cuestión ya fue zanjada por la sentencia dictada por la Sección 4ª en su resolución de 31 de mayo de 2011.

En todo caso, con la venta de la vivienda por parte de INVERSORA FREE al SR. Juan Pedro , venta que fue oportunamente notificada por vía notarial a la Sra. Trinidad (vid. doc. nº 10 de la demanda), el Sr. Juan Pedro , que devino titular de la vivienda de autos, se subrogó en la posición arrendadora del contrato de arrendamiento y, como señala la citada SAP de Barcelona de 31 de mayo de 2011, quedó, él personalmente, vinculado al contrato de opción, siempre que el mismo se ejercitase en el plazo pactado y con cumplimiento de las condiciones convenidas; subrogación que, además, resultaría de lo dispuesto expresamente en el art. 568-9.1 del Codi Civil de Cataluña, que, aunque no fuera aplicable al caso por razones de temporalidad, en realidad vino a plasmar en el derecho positivo especial de esta Comunidad Autónoma la doctrina jurisprudencial existente sobre la materia, de la que se hace eco la tantas veces citada sentencia de esta Audiencia de 31 de mayo de 2011.

2.-No cabe acoger la excepción de litisconsorcio pasivo necesario que igualmente se reitera en esta alzada por estimar la recurrente que se debió haber traído al pleito a los herederos de su difunto esposo. Así, tanto el arriendo como el derecho de opción, que datan respectivamente de mayo y junio de 1.994, fueron concertados únicamente con la Sra. Trinidad , ya tras el fallecimiento de su esposo, con lo que no se impone su llamada al pleito.

El hecho de que la sentencia nada diga sobre esta excepción tampoco permite apreciar defecto de incongruencia omisiva en cuanto no fue oportunamente denunciado mediante la petición de complemento de sentencia. En este sentido, en la Sentencia de la Sala I del Tribunal Supremo de 7 de octubre de 2016, ( STS 614/2016), indica el TS que la denuncia de incongruencia omisiva (en el caso, por falta de respuesta a las peticiones subsidiarias) exige agotar los medios para su subsanación (petición de complemento de sentencia), causa de inadmisión del recurso que, en fase de decisión, es causa de desestimación.

3.- Tampoco puede acogerse la alegación que se efectúa acerca de la infracción de lo dispuesto en el art. 1.124 y la facultad resolutoria de las obligaciones recíprocas. Así, dejando al margen argumentos mediante los que se reiteran cuestiones que ya fueron analizadas y resueltas por la SAP de esta audiencia de 31 de mayo de 2011 ( sobre la imposibilidad de acortar el plazo de ejercicio de la opción ni de estimarla ejercitada por el pago de las rentas arrendaticias antes del plazo convenido), hay que partir de que, esa misma sentencia de 31 de mayo de 2011, como hemos reiterado, e insistimos en ello, determinó que el vinculado al contrato de opción era el Sr. Juan Pedro , reconociendo el derecho de la actora a su ejercicio, pero siempre que tal derecho se ejercitase en el plazo pactado y con cumplimiento de las condiciones convenidas, esto es, dentro del mes de abril de 2014, pero no antes, y previa atención puntual de las rentas arrendaticias durante la vida del contrato de arrendamiento.

Pues bien, desde esta premisa, es incuestionable que el derecho de opción se ha extinguido, entre otras razones, al haber caducado el plazo para su ejercicio sin que la actora lo haya ejercitado, con lo que en nada incidiría la facultad resolutoria regulada en el art. 1124 del Código Civil, siendo que el ejercicio del derecho de opción, como decimos, no puede pretenderse cumplido, como parece pretender la recurrente, por hechos anteriores al momento en que se pacta (en abril de 2014, pero no antes) y siendo que, en tanto no se ejercita la opción, y aquí no se ha hecho y ya no se puede hacer, los pagos realizados los son en concepto de rentas, pero no de precio de la venta (lo que no obsta a que, caso de ejercitarse tempestivamente la opción, debiendo insistirse en que ya no cabe esta facultad, las sumas entregadas se pudieran aplicar al precio pactado).

En cuanto a la extinción del contrato de arrendamiento, aunque la sentencia que acordó dar lugar al desahucio efectivamente no tiene el efecto de cosa juzgada, lo cierto es que la Sra. Trinidad , a quien ya se advirtió por la Sección 4ª de esta Audiencia en la repetida sentencia de 31 de mayo de 2011 de que estaba tensando peligrosamente la cuerda con sus impagos motivadores de hasta tres procedimientos de desahucio y se la conminaba a atender puntualmente sus obligaciones de pago, cuando menos desde entonces, no ha acreditado atender sus obligaciones de pago de la renta, con lo que seguiría concurriendo la causa resolutoria.

4.-Por último, se alega la vulneración de la doctrina de la prohibición del enriquecimiento injusto, motivo de apelación que tampoco puede prosperar pues, como señala la STS de 28 de junio de 2012 ( ROJ 6906/2012) ' como regla, los desequilibrios contractuales no pueden ser remediados por medio de la doctrina del enriquecimiento injusto, ya que se trata de un remedio residual, subsidiario, en defecto de acciones específicas, como factor de corrección de una atribución patrimonial carente de justificación en base a una relación jurídica preestablecida, ya sea una causa contractual o una situación jurídica que autorice al beneficiario a recibir la atribución (en este sentido, sentencia 402/2009 )'.

Y lo cierto es que en el caso de autos, como antes hemos apuntado, los pagos realizados por la actora lo son en concepto de renta arrendaticia, esto es, como contraprestación a su ocupación de la finca, existiendo por tanto un causa para la atribución patrimonial que impide la aplicación de la doctrina invocada.

Es más; nuevamente trayendo a colación lo que señalaba la sentencia de la Sección 4ª de esta Audiencia de 31 de mayo de 2011 al contestar una de las alegaciones efectuadas por la representación de la Sra. Trinidad , cabe poner de relieve que dicha resolución examina las motivaciones económicas de las partes en el contrato de autos, con una argumentación, que suscribimos, en los siguientes términos: ' el mismo respeto que la actora invoca a los términos del contrato obliga a mantener lo convenido entre las partes. Precisamente el hecho de que el precio ya fuera fijado en el contrato de opción, y que en el mismo se estableciera el plazo ('Dicha opción de compra deberá ser ejercitada dentro del mes de abril del 2014, en ningún modo con anterioridad') concreto de 2014 obliga a estar y pasar por dicha previsión contractual, no pudiendo modificarse unilateralmente por la actora.

Los motivos que llevaron a las partes a ese pacto no son relevantes, pero no es ocioso recordar que en la sentencia dictada en el anterior juicio declarativo por este mismo tribunal ya se puso de relieve que la opción apareció como algo nuevo e independiente de la situación posesoria que se instauró a partir de la venta de 1991 a Inversiones Free SL. No se trata ya del contrato de mayo de 1994, relativamente cercano a la opción de junio de ese año, sino del arrendamiento vigente desde 1991. Por lo tanto, ajena la situación de la opción a cualquier actuación fraudulenta, hay que respetar la voluntad de las partes y mantener la opción hasta 2014.

Pensemos que, además de la venta que comporta el ejercicio de la opción, los intereses económicos de las partes han de ser respetados. Mientras dura la pendencia de la opción, la actora está pagando una renta a la propiedad, que tiene una inversión a plazo que, en sí misma, no tiene nada por la que deba censurarse.

Y hay una contraprestación clara: la ocupación de la finca. La propietaria a la sazón pudo conceder o no la opción; lo hizo, pero para un tiempo concreto que debe respetarse.

La siguiente alegación debe decaer por la misma razón. Ni el artículo 1127 CC ni el 7.103 PECL permiten la modificación del plazo taxativamente establecido en el contrato. Es claro que el mantenimiento del plazo tiene un claro interés económico para el propietario, que percibe una renta mientras dura el contrato de arrendamiento. Y siendo lícito ese interés, no puede alterarse unilateralmente por voluntad del arrendatario'.

Todo ello nos lleva a ratificar la decisión de la juzgadora de primer grado de lo que se sigue que procede la desestimación del recurso interpuesto y la consiguiente confirmación de la resolución recurrida.



CUARTO.- Desestimándose el recurso, deben imponerse a la recurrente las costas derivadas su apelación (ex art. 394 y 398 de la LEC).

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Dª Trinidad contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Rubí en fecha 12 de enero de 2017 en los presentes autos de Juicio Ordinario seguidos con el nº 381/2015 de los que dimana este rollo, CONFIRMAMOS dicha resolución con expresa imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta alzada.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :