Sentencia CIVIL Nº 661/2017, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1431/2016 de 13 de Octubre de 2017

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013
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FAX: 935672169
EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0801942120158183149
Recurso de apelación 1431/2016 -P
Materia: Juicio verbal reclamación de cantidad
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona
Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 911/2015
Parte recurrente/Solicitante: Flor
Procurador/a: Judith Moscatel Vivet
Abogado/a: Alicia Fernández García
Parte recurrida: Fabio
Procurador/a: Gonzalo Lago Torelló
Abogado/a: ESTELA LORES MIRAVETE
SENTENCIA Nº 661/2017
Magistrados:
Vicente Conca Perez
Sergio Fernandez Iglesias
Mireia Rios Enrich
Lugar: Barcelona
Fecha: 13 de octubre de 2017

Antecedentes

PRIMERO . En fecha 9 de diciembre de 2016 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 911/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aJudith Moscatel Vivet, en nombre y representación de Flor contra Sentencia - 23/09/2016 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Gonzalo Lago Torelló, en nombre y representación de Fabio .



SEGUNDO . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: Estimando en parte la demanda formulada por DON Fabio , condeno a DOÑA Flor a pagar al actor la cantidad de MIL TRESCIENTOS VEINTE EUROS (1.320 EUROS) y los intereses legales de dicha cantidad desde la fecha de la interposición de la demanda

TERCERO. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos, y se designó ponente al Magistrado Sergio Fernandez Iglesias .

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo, que ha tenido lugar el día 03/10/2017.



CUARTO. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Fundamentos

PRIMERO. Planteamiento de las partes.

1. El demandante don Fabio reclamaba contra la anterior inquilina de su vivienda sita en la CALLE000 , NUM000 , NUM001 de Barcelona, doña Flor , por las rentas impagadas de mayo y junio de 2015, a razón de 660 euros mensuales, además de por daños o desperfectos ocasionados en la misma al dejar el arriendo, valorados en demanda en 2.405,05 euros. En total, se pedía la condena de la demandada al pago a la actora de la suma de 3.725,05 euros, más intereses y costas.

2. La demandada se opuso, en síntesis, en cuanto entregaría las llaves a finales del mes de abril, por lo que no debería dichos meses de renta; en cuanto a los daños, que la finca fue entregada en buen estado y sin reservas por la propiedad, amén ser de fecha posterior el informe pericial e incluir elementos que no existían en la fecha del arriendo, y partidas que no corresponderían a la inquilina, como repasos y limpieza.



SEGUNDO. Sentencia de instancia. Recurso de apelación de la persona demandada e impugnación del demandante.

La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda, y condenó a la demandada a abonar al actor solo la suma total de 1.320 euros de rentas, y los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda. Consideró que la carga de la prueba de la restitución de la posesión correspondía a la demandada, y, en cuanto a la absolución respecto de la cuantía de los daños, aludió al silencio en un tiempo dilatado del actor, además de la existencia de partidas que corresponderían al arrendador, otras mera suposición de existencia de elementos de su propiedad, y que no se había tenido en cuenta la fianza.

Recurre la parte demandada, insistiendo en que la propiedad dispondría de la vivienda desde el mes de mayo, y, siendo consciente de la dificultad de acreditar la fecha de entrega de las llaves por la apelante, entiende que las reglas del onus probandi deberían flexibilizarse en este caso, pues, como señala la propia juzgadora, refiriéndose a la firma administradora del propietario, sorprendería que, tratándose de un profesional del sector, no hubiera documentado el acto.

Conforme a la teoría de la facilidad probatoria, debió ser la actora quien acreditara que las llaves fueron entregadas en el mes de julio, como postulaba en su demanda, pues el arriendo era gestionado por un profesional, y en el informe pericial aportado consta que la vivienda se entregaría el mes de junio y no de julio, lo que supondría una contradicción con lo manifestado en la demanda.

Dado el traslado legal, la parte apelada no solo se opuso a dicho recurso, sino que además impugnó la sentencia apelada, razonando el motivo de la visita de la perita en 2.9.2015 , y aludiendo a jurisprudencia sobre la doble presunción que favorecía al impugnante, por lo que entendía debidamente acreditados los daños reclamados en demanda.



TERCERO. Recurso de apelación. La reclamación de dos mensualidades de renta.

La demandada apelante se refiere a la carga de la prueba de la entrega de llaves, si fue en julio o abril, pero no podemos compartir que esa carga correspondiese al arrendador, prestando atención, en primer lugar, a un dato que no contradice la apelante: La demanda ciertamente refiere como fecha de abandono del piso por la propia apelante, el mes de julio de 2015, mientras el informe pericial dice que lo fue en junio de ese año, pero no se niega que ese abandono de la vivienda lo fuere sin preaviso. Solo al impugnarse la sentencia, alude sin prueba al mismo.

Ello es importante porque el contrato de arriendo de 1.12.2012 tenía un plazo de duración de cinco años, hasta diciembre de 2017, y en su cláusula segunda establecía que, una vez transcurrido un año del mismo, el arrendatario podía desistir del mismo con un preaviso al arrendador de un mínimo de antelación de dos meses.

Ese preaviso obligado para desistir del contrato pasado el año de vigencia inicial no obra acreditado en modo alguno, a pesar de la advertencia ad probationem del art. 1.280 in fine del Código Civil .

Obviamente esa entrega indocumentada de llaves, sin simultánea liquidación de la relación contractual, hecha según alega el apelado en el despacho de su administrador, pero en ausencia de este, no puede considerarse una resolución bilateral, y es jurisprudencia constante la que establece que la carga de justificar la restitución de la posesión recae en la parte arrendataria, conforme a lo dispuesto en el tercer apartado del art. 217 LEC , puesto en conexión sistemática con dicha teoría de la facilidad probatoria, léase lo dispuesto en el apartado séptimo de idéntico art. 217, pues nótese que esa entrega constante el contrato de arriendo sería la que justificase -junto con una liquidación consensuada del contrato de arriendo- la falta de razón de seguir devengando rentas.

Por otro lado, obran suficientes elementos probatorios para deducir que la apreciación de la sentencia es correcta: la apelante no cae en cuenta que la misma referencia de la perita al mes de junio contradice también su tesis de entrega a finales del mes de abril. Y nótese que ni siquiera se alude al intento, al menos, de acuerdo ninguno con el arrendador para liquidar la relación arrendaticia pendiente a la fecha de abandono de la vivienda por la apelante. No obra comunicación siquiera de haber dejado libre la finca. Y la obligación que incumbía a la demandada era de restituir la posesión de la finca a su dueño, y no simplemente cesar en su uso, pues ese simple cese impide al arrendador disfrutar de su propiedad.

Ni tampoco se sitúa concretamente en qué día del mes de junio se entregaría la posesión al dueño del piso, lo que se relaciona con la condición quinta del contrato de arriendo, obligando a pagar la renta mensual dentro de los siete primeros días, y precisamente en el domicilio del administrador, lo que relacionamos con el burofax enviado el 8 de junio de 2015 por el despacho de abogados del actor, al folio 16, dónde ya se reclamaban ambas rentas objeto procesal, además de promover la resolución del contrato y el desalojo de la finca.

Todo ello abona la tesis del apelado de la entrega de llaves en el establecimiento del administrador, sin concertar previamente cita con el mismo, y en su ausencia, a pesar de reconocer la apelante que se relacionaba habitualmente con el mismo para gestionar el arriendo.

En definitiva, no habiendo acreditado la apelante que restituyó la posesión de su vivienda al apelado en fecha alguna -significativamente, en el recurso omite datar incluso la distinta mera entrega de llaves, y no se pronuncia sobre la mecánica de esa entrega de llaves, prefiriendo derivar la cuestión al mes de julio alegado por el contrario-, procede desestimar el recurso.

Cuanto más si correspondía a la parte demandada acreditar el pago de las rentas, como hecho extintivo de la deuda, conforme a la distribución de la carga probatoria establecida en idéntico art. 217.3 LEC , a tenor de copiosa jurisprudencia, pues lo contrario supondría cargar con una prueba diabólica en la cabeza del arrendador, siendo prácticamente imposible acreditar por el mismo que no se había producido tal pago, como refiere la STS de 23.5.2014 , por todas.



CUARTO. Impugnación de la sentencia. La reclamación por daños o desperfectos en la vivienda arrendada.

La sentencia no reconoce ninguno de los conceptos incluidos en el informe pericial aportado por la propiedad junto con la demanda.

La arrendataria tenía obligación de restituir la finca al concluir el arriendo, en el mismo estado que la encontró, salvo lo que hubiere perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, tal como establece el art. 1.561 del Código Civil , en línea con el uso conforme al estándar del buen padre de familia referido en el art. 1.555.2º del mismo texto legal , destinando la cosa arrendada al uso pactado.

Recuerda el impugnante, con cita de jurisprudencia, que el mismo arrendador demandante contaba con dos presunciones legales 'iuris tantum' que le favorecían: la que establece que el arrendador recibió la finca en buen estado, art. 1.562 del Código Civil ; y la llamada presunción de responsabilidad del arrendatario en el deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, art. 1.563 del mismo Código Civil , en ambos casos, salvo prueba en contrario, excluyendo el casus el último precepto mencionado.

Por otro lado, el art. 21.4 LAU de la Ley de Arrendamientos Urbanos ponía a cargo de la inquilina las pequeñas reparaciones o mantenimiento exigido por el uso ordinario de la vivienda.

El impugnante parte de esa carga de prueba por la demandada de la restitución de la posesión, subrayando la falta de preaviso, por lo que el Sr. Fabio no podía tener constancia inmediata del estado del piso porque no recibe las llaves. Subraya la mención a la recepción de llaves por la parte actora mencionada en sentencia, para decir que el mismo no recibió las llaves, sino que las mismas fueron dejadas de manera totalmente arbitraria en la administración de fincas sin preaviso ni justificación.

Y la impugnada no niega tales afirmaciones fácticas, sino que se entretiene alegando sobre la profesionalidad de la firma administradora y las relaciones internas entre el propietario y esa empresa.

Añade el impugnante que no podía requerir a la demandada porque desconocía su paradero. La perita visita el inmueble el 2 de septiembre de 2015, según consta en el informe pericial, y teniendo en cuenta que el mes de agosto no era laborable, y la consiguiente dificultad de encontrar un perito disponible, por lo que la apreciación de la sentencia de pasar un periodo de tiempo 'tan dilatado' entre esa no entrega de llaves al actor y la visita del perito a la finca le parece inapropiada, y no constituiría una prueba de descargo del nexo causal entre la conducta de la demandada y la producción de los daños reclamados.

Cita jurisprudencia relativa a la obligación de restitución de cuánto se recibió, identidad, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1.097 CC ), y la doble presunción de los artículos 1.562 y 1.563 del Código Civil , a la que ya nos hemos referido anteriormente.

Abonamos fundamentalmente, a grandes rasgos, los argumentos esgrimidos por el impugnante, que no entra en el detalle de los daños desglosados en su informe pericial, ni tampoco en los reproches de la sentencia a las partidas que corresponderían al arrendador, o improbadas, o a la falta de compensación de la fianza.

Tampoco se cuenta con inventario de lo entregado previamente, pero no podemos sino entrar en el detalle del informe pericial, considerando todos los datos disponibles, pues tampoco había ninguna obligación legal de inspeccionar al momento la finca, y dicha entrega no implicaría ningún deber de hablar o pronunciarse, en concreto sobre el estado de la finca, del arrendador, que era la contraparte contractual, máxime cuando ni siquiera se acompañó de la liquidación acostumbrada de todo lo debido por el arrendatario, a efectos de la oportuna liquidación de la fianza.

Así, la presunción del art. 1.563 CC no viene condicionada a una carga de inspección del arrendador, estando cubierta la parte actora por la presunción de responsabilidad genérica de la arrendataria respecto de tales daños y deterioros en la finca.

Y todos esos datos, asumiendo la crítica de ciertas partidas valoradas en el informe pericial, y contando con lo expuesto en la vista de juicio por ambas letradas, desglosando la abogada de la demandada diversas partidas como inexistentes al inicio del arriendo, lo que no fue desmentido de adverso; añadiendo que no existía soporte gráfico del estado de la finca a la entrega de la finca; otras partidas las consideraba externas y que pudieron ser daños causados por terceros, puerta acceso y pavimento del balcón; argumento este último que no se admite, al ser elementos interiores sobre los que, en línea de principio, solo pudo actuar la demandada; y, por último, repasos y limpieza general, producto del mero desgaste. La tapa del váter que se dijo no existía se fotografió rota encima de la ducha.

Todos estos datos nos permiten entrar en dicho detalle, para acoger un total de once partidas incluidas en su informe, como indebidamente excluidas de la repetición intentada por el actor, rechazando las no mencionadas, en nueva revisión de la prueba; ello aunque no se haya presentado factura de reforma, no exigible de otro lado para repetir contra la arrendataria causante de dichos daños, máxime considerando que la demanda se interpuso en 30 de septiembre de 2015, emitiéndose el dictamen pericial el día 4 del mismo mes y año.

Dichas partidas son, a la vista del informe pericial, las siguientes: extracción de pavimento balcón, colocación de nuevo pavimento, colocación de pomo de armario, vidrios ventanas cocina, flexo y teléfono de ducha, tapa váter, puntos de luz, bombillas, elementos eléctricos, maneta de puerta de habitación principal, y apliques pasillo, todas en la página 18 del informe pericial, importando la suma de dichas partidas 548,45 euros, y su IVA al 21% otros 115,17 euros, siendo la suma dable al actor, por consiguiente, la de 663,62 euros.

A esa cantidad debe sumarse la otorgada en sentencia en concepto de rentas pendientes de pago, o sea 1.320 euros, como hemos visto anteriormente, obteniendo una suma a favor del arrendador impugnante de 1.983,62 euros, a la que procede restar el importe de la fianza, liquidando en forma la relación arrendaticia que tuvieron las partes. Como dicha fianza asciende a 660 euros, condición octava del contrato de arriendo, en revocación parcial de la sentencia impugnada, la condena de la demandada queda establecida en la diferencia, o sea 1.323,62 euros, dado el efecto automático de la compensación correspondiente, en virtud de lo establecido en el art. 1202 CC , y en línea con lo establecido en el art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos .



QUINTO. Intereses de demora procesal y costas.

Dicha suma final de condena de la persona apelante devengará el interés legal incrementado en dos puntos, desde la fecha de la sentencia de primera instancia, en aplicación de lo establecido en el art. 576.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y del pedimento al respecto en la demanda, en este supuesto de revocación parcial de la sentencia apelada.

La estimación parcial de la impugnación de sentencia y de la demanda supone confirmar la falta de condena en las costas de la primera instancia, en virtud de lo dispuesto en el art. 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procediendo que cada parte abone las causadas a su instancia, y las comunes por mitad.

En cambio, la desestimación del recurso de apelación conlleva que se impongan a la apelante las costas generadas en esta alzada, en virtud de lo dispuesto en el art. 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , remitiéndose al criterio del vencimiento objetivo del art. 394 ya citado.

Resulta improcedente la imposición a ninguno de los litigantes de las costas eventuales devengadas exclusivamente por la impugnación de la sentencia apelada.

V I S T O S los artículos citados, y lo demás procedente, y en virtud de la autoridad que nos concede el art. 117 de la Constitución ,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Flor y estimando en parte la impugnación formulada por la representación de don Fabio contra la sentencia de 23 de septiembre de 2016 dictada por la Sra. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona, debemos REVOCAR y REVOCAMOS en parte dicha sentencia, y, en su lugar, estimamos parcialmente la demanda formulada por el Sr. Fabio contra doña Flor , y condenamos a la demandada a abonar al demandante la cantidad de MIL TRESCIENTOS VEINTITRÉS EUROS CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS DE EURO, más los intereses referidos en el fundamento jurídico quinto de esta sentencia, absolviendo a la demandada del resto de pedimentos de condena de dicha demanda.

Todo ello confirmando la falta de imposición de costas de la sentencia de primera instancia, e imponiendo a la persona apelante las costas devengadas por esta alzada.

Por último, respecto al depósito que ha constituido la parte recurrente, debe acordarse lo que proceda conforme a lo dispuesto en la DA 15ª de la LOPJ .

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :