Encabezamiento
AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO SEIS DE ESTEPONA.
JUICIO ORDINARIO SOBRE IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 1027/2019.
SENTENCIA NÚM. 662/2021.
Iltmos. Sres.
Presidente
D. Hipólito Hernández Barea
Magistrados
Dª María Teresa Sáez Martínez
Dª María del Pilar Ramírez Balboteo
En Málaga, a 29 de octubre de dos mil veintiuno.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio ordinario procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Seis de Estepona, sobre impugnación de acuerdos en propiedad horizontal, seguidos a instancia de Don Ismael contra la Comunidad de Propietarios de la URBANIZACION000'; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.
Antecedentes
PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Seis de Estepona dictó sentencia de fecha 24 de junio de 2019 en el juicio ordinario del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:
'1. SE ESTIMA PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don Julio Cabellos Menéndez, en nombre y representación de DON Ismael, y en consecuencia, SE ANULA el acuerdo adoptado en la Junta Extraordinaria de Propietarios de 12 de septiembre de 2018, por ser el mismo contrario a la Ley y a los Estatutos, dejándose sin efecto el mismo.
2. SE CONDENA a la Comunidad de Propietarios URBANIZACION000 a que proceda a reparar las grietas y fisuras existentes en la fachada de la urbanización para que cesen las filtraciones de humedades en la vivienda del demandante y a que proceda a la reparación de los daños por humedades causados en la vivienda del actor, en los términos expresados en el informe pericial aportado por la parte actora.
3. Cada una de las partes abonará sus propias costas y las comunes por mitad.'
SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la Comunidad demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.
TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 13 de octubre de 2021.
Fundamentos
Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.
PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que desestimase íntegramente la demanda interpuesta por la parte actora, con imposición a la apelada de las costas devengadas con motivo del Recurso de Apelación en caso de oposición. Alegó la infracción de los artículos 3, 16 y 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, así como el artículo 396 del Código Civil y los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, Se han instado por la parte actora dos pretensiones diferenciadas en la presente litis: una, la nulidad del acuerdo adoptado por la Junta Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios, de fecha 12/09/2018, en el que se acordó 'que cada propietario debe de reparar a su cargo sus terrazas privativas, sus jardineras, su tejado y sus paramentos exteriores, así como los daños que ocasionen', por considerarse contrarios a la Ley y a los Estatutos. Dicha pretensión está estrechamente ligada a la segunda planteada por el demandante, y es que 'se proceda a reparar las grietas y fisuras existentes en la fachada de la urbanización y cuantas sean necesarias para que cesen la filtraciones de humedades en la vivienda del demandante y a que se proceda igualmente a la reparación de los daños por humedades causados en la vivienda de Don Ismael'. Por consiguiente, entendemos que el debate jurídico existente es determinar si la fachada o paramento exterior de la vivienda del demandante es un elemento privativo, o bien un elemento común, toda vez que dilucidar la naturaleza de dicho elemento resolverá la contienda nuclear del procedimiento, habida cuenta que si dicho elemento fuere privativo de cada propietario, conllevaría que el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios fuera conforme a derecho al no alterar la naturaleza de los elementos señalados, y además siendo privativo, correspondería el mantenimiento y reparación al propietario. Para ello, la resolución apelada se basa en la interpretación del artículo 396 del Código Civil y los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y considera la naturaleza de los elementos designados en el acuerdo de la Junta de Propietarios como comunes, y posteriormente viene a declarar la nulidad del acuerdo por no haberse adoptado por unanimidad. Esta parte entiende que ha existido un error en la motivación del juzgador en la formación de su convicción, ya que su conclusión no se ajusta a la realidad de las pruebas, en concreto los informes periciales y la interpretación de los preceptos alegados, considerando que el resultado es diametralmente opuesto al que se ha llevado a cabo en la resolución recurrida. Primeramente, ambos informes periciales aportados por las partes califican la tipología de las viviendas como adosadas, y más concretamente el informe pericial de D. Carlos Manuel describe la urbanización que integra la comunidad de 50 viviendas unifamiliares adosadas, que claramente pueden identificarse en las fotografías aportadas, en el que se componen de viales, jardines y piscina. En síntesis, no existiendo dudas de que todo el conjunto se rige bajo la Ley de Propiedad Horizontal, es lo que la doctrina jurisprudencial viene calificando de 'Propiedad Horizontal Tumbada'. Establece la sentencia del Tribunal Supremo de 27 de octubre de 2008: 'como declara la STS 28 de mayo de 1986, citada por la parte recurrente, para la aplicación del régimen de propiedad horizontal se parte de la existencia de una situación de copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal, por la existencia de un derecho de propiedad singular sobre cada parcela y un derecho de copropiedad sobre un conjunto de elementos comunes'. Conforme a reiterada jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, hay que decir que, junto a las edificaciones sujetas al régimen de propiedad horizontal establecido por la Ley de 27 de julio de 1960, existen urbanizaciones o conjuntos urbanísticos en los que se incardinan los supuestos denominados propiedad 'tumbada', en los que coexisten dos tipos de propiedades: la propia y exclusiva de cada vivienda o parcela, y la de la urbanización en general, con sus servicios y demás cometidos comunitarios, generándose para su administración una comunidad de intereses, tanto en lo relativo al destino y utilización de cada una de las fincas, que debe respetar una integración en el conjunto, como en lo concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto al todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute y conservación de los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya puesta a disposición de los condominios hace surgir la necesidad de subvenir a su mantenimiento, lo que, en definitiva, origina y posibilita la coexistencia de dos tipos de comunidades entrelazadas: la propia y exclusiva de cada parcela y la de la urbanización, cada una con sus propios cometidos, pero hallándose ambas sometidas, a falta de una específica regulación de la segunda, en cuanto a la construcción y funcionamiento, al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal. Esta distinción que debe realizarse en el presente caso, dada la tipología en la que nos encontramos, entendemos es distinta a la concepción que ha tenido el juzgador, acogiéndose al artículo 396 del Código Civil, en cuanto a su interpretación, de manera rigurosa y estricta, en aplicación a un supuesto de propiedad horizontal más común, como es la de un bloque de pisos y locales en los que es clara la naturaleza de los elementos que son objeto de litis, pero distinto al presente caso. En definitiva, y teniendo presente la especialidad de este régimen de propiedad horizontal, para esclarecer la naturaleza de los elementos, en concreto del paramento exterior o fachada de la vivienda del demandante, nos atendremos a lo dispuesto en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, en valoración con los informes periciales aportados por las partes en el proceso con objeto de armonizar los conceptos jurídicos y técnicos. En este sentido, el artículo 4º de los Estatutos establece con claridad y precisión lo que son partes o elementos comunes. Y el artículo 6º establece lo siguiente: 'Es propiedad privativa de cada comunero todo cuanto se halle comprendido en el recinto del área de su vivienda con todos sus elementos e instalaciones comprendidos en los límites descritos en su título de propiedad'. El perito judicial aportado por esta parte es palmario, habida cuenta que en las conclusiones del informe emitido por el arquitecto D. Carlos Manuel, viene a manifestar sin ningún género de dudas que: 'analizando el artículo 4º transcrito, en opinión del técnico que suscribe, en el mismo se describen claramente los elementos comunes del residencial, como son los viales de acceso y de comunicación de la urbanización, los jardines y terrenos comunes, la piscina y sus accesorios. Dejando sin definir otros elementos comunes de menor entidad o que se puedan instalar con posterioridad a la redacción de los estatutos de la comunidad, pero dejando claro que par que un elemento pueda ser considerado común debe ser para uso y aprovechamiento común de todos los vecinos y sirva al interés común de todos. Ante esta descripción de un elemento común del residencial en los estatutos, el técnico que suscribe entiende que las fachadas exteriores de las viviendas no pueden ser consideradas elementos comunes porque no sirven al interés común, ni son de uso y aprovechamiento común de todos los vecinos, ya que en el caso que nos ocupa las fachadas exteriores de las viviendas son independientes e individuales entre las diferentes viviendas, ya que se trata de viviendas unifamiliares adosadas, y los cerramientos exteriores no son compartidos entre más de un vecino'. En un último inciso cabe destacar que la nulidad de la resolución afecta y se extiende a distintos elementos, no sólo a las fachadas, sino además a las terrazas, jardineras y tejado, que esta parte entiende que, a tenor de lo anteriormente explicado, son elementos privativos, pero llega a ser más significativo en el caso de las jardineras; esto es, la resolución recurrida establece que 'Así dentro de los límites descritos en su propiedad no se incluyen los jardines, por lo que estos deberán ser considerados elementos comunes'. Ciertamente los jardines son elementos comunes, pues así se especifica claramente en el artículo 4º de los Estatutos, pero es que entendemos que se llega a la confusión de los términos, a pesar de haberse intentado en nuestro escrito de contestación a la demanda evitar imprecisiones. En efecto, el acta de la Junta de Propietarios hace referencia a jardineras, no jardines, que son dos conceptos distintos. Este elemento, distinto a los jardines, es evidente que forma parte privativa de cada propiedad, pero aun así, la resolución recurrida considera dicho elemento como comunitario. De la pericial queda probado que la mayoría de propietarios, a lo largo del tiempo, han venido exteriorizando con sus actos la consideración de que las fachadas son elementos privativos de sus viviendas, manteniéndolas y reparándolas. Las dos pretensiones de la actora han de ser desestimadas, toda vez que al ser la fachada, la terraza, la jardinera y el tejado elementos privativos, el acta no adolece de nulidad y, consiguientemente, el deber de reparación y mantenimiento ha de corresponder al propietario y no a la Comunidad de Propietarios, interesando se revoque la resolución recurrida en su integridad. En otro orden de cosas, pero íntimamente ligada al motivo de recurso que antecede, si bien en nuestro ordenamiento rige el principio de la libre valoración de la prueba por el tribunal, no es menos cierto que el resultado ha de ser obtenido a través de la valoración conjunta de toda la prueba y, además, puede llegarse a conclusiones discrepantes. En el presente caso, la pericial de la parte actora manifiesta que las humedades provienen de grietas de la fachada, otorgándole a dicha causa el carácter de la única que pueda generar las humedades. Sin embargo, la prueba pericial aportada por esta parte, aun no descartando totalmente que las humedades puedan proceder de dicha zona, toda vez que (según el mismo existen fisuras, que son distintas a las grietas) esta anomalía es un punto débil en el revestimiento, y por lo tanto, como técnico en la materia, no puede descartar una de las posibles hipótesis. Ahora bien, esta parte entiende que el juzgador de instancia acoge criterios generales a la hora de valorar la prueba, pero sin realizar el mínimo esfuerzo, imprescindible, justificativo, real, no excluyendo la duda razonable de un resultado valorativo diferente. En efecto, bien por lo escueto y sucinto del informe pericial de la actora, bien porque el perito designado es del seguro de hogar de la parte actora, y por lo tanto con intereses en el pleito, o bien por la escasa cualificación del perito, el informe pericial adolece de rigor técnico, habida cuenta que no sólo se omite intencionadamente un foco de humedades real y efectivo como es el hueco de ventilación, sino que llega a negarse el mismo pese a la palmaria evidencia. Concluye la Comunidad apelante que el juzgador de instancia no ha motivado las incongruencias del informe pericial de la actora, y no realiza una valoración conjunta y conforme a la razón, por lo que la conclusión a la que debe llegarse en la sentencia ha de ser inevitablemente distinta, por cuanto el perito de esta parte presenta una causa de los daños distinta a la propuesta por la actora, y teniendo además experiencia profesional en el ámbito de la construcción, es lógica incluso para los legos en la materia, porque la humedad se presenta de manera vertical (si se produjesen por las fisuras en toda la fachada aparecería en toda ésta y horizontalmente), y además coincidiendo con la ubicación del conducto de ventilación, esto es, la humedad aparece desde la planta alta hasta la planta baja en el mismo lugar que el conducto. Por todo ello, interesamos igualmente que se proceda a revocar la sentencia dictada.
SEGUNDO.-Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho, con desestimación del recurso de apelación interpuesto por la Comunidad y con condena en costas a la apelante, añadiendo que considera la recurrente que ha existido 'un error en la motivación del juzgador en la formación de su convicción, ya que su conclusión no se ajusta a la realidad de las pruebas...'. La recurrente alega que estamos ante un caso de propiedad horizontal tumbada y ello implica un régimen especial en el que considera que no puede aplicarse de forma rigurosa y estricta el artículo 396 del Código Civil, sino que procede dar más importancia a la autonomía de la voluntad para dotarse de un régimen que atienda a las especiales características de este tipo de Comunidad de Propietarios, y a partir de ahí centra la exposición de su motivo en volver a fundamentar, con los mismos argumentos ya expuestos en su contestación a la demanda, que, según se recoge en los Estatutos de la Comunidad, las fachadas de las viviendas de la urbanización no son un elemento común sino privativo. Esta parte se opone a dicho motivo de apelación y solicita la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos. Manifestar que, tal y como se desprende del propio informe pericial aportado de contrario, nos encontramos, no ante una propiedad horizontal tumbada simple, sino ante un complejo inmobiliario privado al que es aplicable el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal. Según la doctrina y la jurisprudencia, la diferencia entre una y otra es que la propiedad horizontal tumbada simple se refiere a la existencia de un solo edificio general donde el desarrollo constructivo no es horizontal sino tumbado y los complejos inmobiliarios están integrados por dos o más edificaciones, como se aprecia que ocurre en el caso de autos, e incluso afirma el perito de la demandada, cuando dice que las 50 viviendas unifamiliares adosadas se encuentran construidas en tres núcleos diferenciados. La postura de la jurisprudencia y de la Dirección General de los Registros y del Notariado ha sido siempre la de reconocer la autonomía de la voluntad de los particulares para escoger la configuración jurídica que mejor responda a sus intereses, adaptada a las especiales características físicas del supuesto de hecho concreto. Es la propia Comunidad de Propietarios demandada la que elige la forma en que se constituye y los propios Estatutos de la Comunidad, en su artículo 1º, son los que se someten de forma voluntaria a la Ley de Propiedad Horizontal que en el artículo 24 prevé el régimen específico para los complejos inmobiliarios privados sobre la base del citado artículo 396 del Código Civil, por lo que la aplicación de este artículo está en la base del sistema elegido por la propia comunidad. El Juez nunca ha aplicado dicho artículo de forma aislada, sino en relación con los propios artículos de los Estatutos (4, 6 y 10) y siendo consciente de cuál era la fisonomía propia de la urbanización. Si interpretamos los artículos de los Estatutos a la luz de las prohibiciones que el artículo 10 de los mismos Estatutos impone a cada propietario, podremos concluir que sustraerles la facultad de modificación de las fachadas es porque las mismas no les corresponden de forma privativa. El estilo y la uniformidad de imagen de la urbanización son elementos comunes que no se pueden modificar y por tanto las fachadas y configuración externa de la urbanización es un bien común. A todo lo anterior ha de añadirse el hecho de la especial configuración y tipología de la urbanización pues al estar las viviendas adosadas y retranqueadas unas respecto de otras, no todos los propietarios tienen libre acceso a toda su fachada y no tiene sentido reparar de forma individual una grieta en una fachada si no se repara también la continuación de dicha grieta en la fachada del vecino. Consecuentemente con todo lo anterior y con la consideración de las fachadas como elemento común, la Comunidad ya ha abordado en el pasado los trabajos de pintado y restauración de toda la urbanización distribuyendo el importe del coste de dicha actuación entre todos los propietarios en proporción a su cuota de participación. El segundo motivo de apelación alegado de contrario es el error en la valoración de la prueba, y considera la recurrente que el Juez yerra cuando considera más concluyente el informe pericial de esta parte que el de la demandada, a la hora de determinar la causa de las humedades en la vivienda del demandante. Esta parte se opone a dicho motivo de apelación y considera que la conclusión que el Juez obtiene está correctamente justificada y motivada en la sentencia y, sobre todo, considera que, de conformidad con el artículo 348 de la LEC, la valoración realizada es ajustada a derecho y fruto de la inmediación. Aplicando la jurisprudencia del Tribunal Supremo al caso de autos, no se puede considerar que el Juez haya incurrido en valoración ilógica o disparatada al considerar más concluyente el informe pericial de esta parte en cuanto a la afirmación de la causa de las humedades, puesto que no es cierto cuanto se afirma de contrario de que nuestro perito no haya dado debida respuesta, con criterios técnicos, a la exclusión de la existencia del conducto de ventilación como posible causa alternativa de los daños, señalada en su informe. Concluyendo, la valoración realizada por el Juez respecto de las pruebas periciales obrantes en autos es completamente ajustada a derecho, y no es cierto que dicha valoración carezca de motivación o incurra en error alguno.
TERCERO.-Considerando que, como bien dice el Juez 'a quo', la parte actora ejercita en su demanda una acción de impugnación de acuerdos adoptados en Junta Extraordinaria de Propietarios el 12 de septiembre de 2018 y de obligación de hacer. Afirma que el actor es propietario de la vivienda nº NUM000 sita en la URBANIZACION000' de Estepona, constituida en régimen de propiedad horizontal. Es titular de la vivienda desde el 19 de junio de 1996, tras adquirirla mediante compraventa. El actor se encuentra al corriente de las cuotas de la comunidad. Como consecuencia de las filtraciones de agua de lluvia a través de paramentos del cerramiento de fachada comunitaria, desde el invierno de 2018 se han originado en su vivienda goteras que han ocasionado daños por humedades localizados en paramentos verticales de dos dormitorios de la planta 2ª y 1ª de la casa. En fecha 10 de agosto de 2018 remitió reclamación extraprocesal a la Comunidad de Propietarios mediante e-mail, requiriendo a la misma de conformidad con lo dispuesto en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal para que procediera a realizar reparaciones en la fachada y en los paramentos de la vivienda. El 27 de agosto de 2018 recibe respuesta de la Comunidad donde se le comunica que tiene previsto celebrar Junta Extraordinaria para abordar dicho tema. Y, con cita de los artículos de la Ley Especial y de los Estatutos que creyó aplicables, señaló que, en el caso que nos ocupa, tanto la fachada como los elementos contenidos en el acuerdo adoptado en la Junta Extraordinaria de propietarios, relativos a las terrazas privativas, sus jardineras, su tejado y sus paramentos exteriores, han de ser considerados como elementos comunes. Así se desprende en su opinión de la normativa expresada. En fecha 12 de septiembre de 2018 se celebra en segunda convocatoria la Junta General Extraordinaria que tenía como único punto del día el estudio y aprobación de criterio de actuación en relación a las humedades que existan o puedan aparecer en las viviendas, cuando la procedencia de las mismas sea a través de un paramento exterior, terraza, jardinera, tejado o procedente del subsuelo. Dicho acuerdo no sería válido, suponiendo una modificación del título que según la ley exigirá unanimidad. Siendo el acuerdo adoptado ilegal y nulo. En la Junta se aprobó por 14 votos a favor, 4 en contra y 0 abstenciones. Dicho acuerdo es contrario a derecho, infringiendo el artículo 396 del Código Civil, los artículos 10.1,a) y 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal y los artículos 1, 2, 4, 5, 10 y 13 de los Estatutos de la Comunidad. Asimismo, mantiene que es de sentido común que la solución de una avería en un elemento común ha de proceder de la Comunidad en su conjunto y no de la actuación individual de un propietario, pues, al tratarse de viviendas adosadas y retranqueadas, existen muros medianeros, paredes contiguas y medianeras, zonas inaccesibles para determinados propietarios por tener el acceso desde la terraza de un propietario contiguo. Por ello, la reparación de la fachada debería ser de la Comunidad. Ante ello, siendo el acuerdo nulo, procede estimar la reclamación formulada a la Comunidad demandada para que proceda a la reparación de la fachada, que está causando los daños al actor en su vivienda y a que repare dichos daños. Añade el Juez que la demandada contestó la demanda oponiéndose, y manteniendo que existe defecto legal en el modo de proponer la demanda. En cuanto al fondo sostuvo que, si bien se ha recibido en agosto de 2018 la reclamación de la actora solicitando la reparación de las grietas en los paramentos verticales del inmueble del actor, dichos elementos arquitectónicos no tienen la consideración de fachada comunitaria. La fachada de las viviendas no es un elemento común. Se desconoce el origen de las filtraciones. Existe la posibilidad de que un elemento común sea convertido en un elemento privativo por acuerdo de los comuneros. Dicha desafectación es posible en la medida que el artículo 396 del Código Civil es una norma de derecho dispositivo. Así se permite que en el título constitutivo o en los Estatutos, o por acuerdo posterior de los comuneros pueda atribuirse carácter privativo a ciertos elementos comunes, que no lo son por naturaleza, sino por destino. En cuanto a los paramentos de cerramiento de la fachada, para determinar si es privativo o común hay que acudir a los Estatutos. Según el artículo 1, 2 y 6 forma parte integrante del título de propiedad. Igualmente. el artículo 10 debe interpretarse en el sentido de que las fachadas son elementos privativos. Por ello, el acuerdo adoptado es una interpretación literal de los Estatutos, no pudiendo estimarse su nulidad. Por todo ello solicita que se dicte sentencia por la que se desestime la demanda, con imposición de costas. Se refiere luego el juzgador a las pruebas practicadas en el acto del juicio - fundamentalmente la documental obrante en autos, la testifical de Don Felix y las testificales periciales de Don Genaro y de Don Carlos Manuel - y observa lo siguiente: el documento nº 1 de la demanda contiene nota simple informativa del Registro de la Propiedad de la vivienda del actor. En ella se incluye la vivienda, más una terraza de 92 metros, 74 decímetros cuadrados, lindando frente y fondo a zona común; derecha entrando vivienda tipo A, e izquierda vivienda tipo A. El documento nº 2 refleja los Estatutos de la Comunidad de Propietarios ' URBANIZACION000'. El artículo 10 establece que se regulará por la Ley de Propiedad Horizontal, Código Civil y los Estatutos. Cita seguidamente el juzgador los artículos 4º, 6º y 10 de la Estatutos, y añade que el documento nº 3 refleja certificado emitido por la administración de la Comunidad que acredita que el actor está al corriente del pago de las cuotas. El documento nº 4 refleja informe pericial elaborado por Genaro y fotografías de los daños. En dicho informe se concluye que la causa de los daños son las filtraciones por agua de lluvia a través de paramentos de cerramiento de fachadas comunitarias, siendo debidas a la existencia de múltiples grietas y fisuras de distinta consideración presentes en sus revestimientos. Valora los daños en la suma de 820 €. El documento nº 5 refleja los correos electrónicos remitidos por las partes. Los documentos nº 6 y 7 reflejan Actas de Juntas Generales de 14 de abril de 2011 y de 25 de abril de 2012, donde la Comunidad atiende al gasto de pintura de la fachada de la urbanización como un gasto comunitario. El documento nº 8 refleja el Acta de la Junta General Extraordinaria de 12 de septiembre de 2018, cuyo único punto del orden de día es 'estudio y aprobación en su caso de criterio de actuación en relación a las humedades que existan o puedan aparecer en las viviendas cuando la procedencia de las mismas sea a través de un paramento exterior, terraza, jardinera, tejado o procedente del subsuelo'. Con escrito de 2 de abril de 2019 la parte demandada aportó informe pericial elaborado por Carlos Manuel. El testigo Felix es el Secretario Administrador de la Comunidad de Propietarios desde hace 15 años. Tras referir el contenido de las periciales, señaló el Juez que, en primer lugar, procede resolver si el acuerdo adoptado en la Junta Extraordinaria de la Comunidad, celebrada el día 12 de septiembre de 2018, es contrario a la Ley y a los Estatutos, así como la naturaleza de la fachada y demás elementos que menciona el citado acuerdo. Con cita de los preceptos de la LPH que estimó aplicables razona que, en el caso que nos ocupa, nos encontramos ante una Comunidad de propietarios que se ha constituido de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5º de dicha Ley, disponiéndose en el artículo 10 de sus Estatutos que dicha Comunidad se regulará por las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, Código Civil y Estatutos. Cita luego el artículo 396 del Código Civil y jurisprudencia de las Audiencias Provinciales para concluir que en la Junta Extraordinaria de Propietarios celebrada el 12 de septiembre de 2018, constaba como único orden del día el 'estudio y aprobación en su caso de criterio de actuación en relación a las humedades que existan o puedan aparecer en las viviendas cuando la procedencia de las mismas sea a través de un paramento exterior, terraza, jardinera, tejado o procedente del subsuelo', aprobándose por 14 votos a favor y 4 en contra que 'cada propietario debe reparar a su cargo sus terrazas privativas, sus jardineras, su tejado y sus paramentos exteriores así como los daños que ocasionen'. De conformidad a la legislación citada y a la jurisprudencia mencionada, los elementos citados han de considerarse como elementos comunes, por lo que los daños que ocasionen los mismos deben ser reparados por la propia Comunidad de Propietarios. Así, dicho acuerdo, para su aprobación solamente podría ser aprobado por unanimidad, y no por la mayoría aprobada. Ante ello, el acuerdo adoptado se considera contrario a la Ley y a los Estatutos, contraviniendo tanto lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil como el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal y los artículos 4, 5 y 6 de los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Por todo ello procede anular el acuerdo adoptado en la Junta Extraordinaria de Propietarios de 12 de septiembre de 2018, por ser el mismo contrario a la Ley y a los Estatutos, dejándose sin efecto el mismo. En segundo lugar, la parte actora solicitó en el suplico de la demanda que se condenase a la Comunidad de Propietarios a que procediera a reparar cuantas grietas y fisuras existentes en la fachada de la urbanización y cuantas sean necesaria para que cesen las filtraciones de humedades en la vivienda del demandante, y a que procediera igualmente a la reparación de los daños por humedades causados en la vivienda de Don Ismael, con el interés legal previsto desde el 10 de agosto de 2018. Atendiendo a esta segunda acción ejercitada por la parte actora, entiende el Juez que procede apreciar la existencia de los requisitos que se extraen del artículo 1902 del Código Civil, que dispone que 'el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado'. La jurisprudencia viene afirmando respecto a la responsabilidad extracontractual que requiere determinados requisitos y que por su naturaleza se produce la inversión de la carga de la prueba, debiendo la parte actora probar la existencia de culpa y nexo causal de la misma, una vez acreditados los daños. De las pruebas practicadas en el acto del juicio queda acreditada la procedencia de la reclamación económica efectuada por la parte actora. Atendiendo a lo dispuesto en el artículo 348 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, 'El tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sana crítica', procede otorgar mayor valor a la pericial aportada por la parte demandante. Así, se acredita por la parte actora que los daños en su vivienda han sido ocasionados como consecuencia de las filtraciones por agua de lluvia a través de los paramentos de cerramiento de las fachadas comunitarias, y ello debido a la existencia de múltiples grietas y fisuras de distinta consideración presentes en sus revestimientos, tal y como se hace constar en el informe pericial aportado por la parte actora. La parte actora ha acreditado dicho extremo mediante su informe pericial, cuyo autor ha comparecido al acto de la vista para su ratificación y quien emitió el informe habiendo acudido a la vivienda del actor, habiendo llevado a cabo la inspección ocular, observando las humedades ocasionadas en los dormitorios y observando además las grietas y fisuras en los paramentos de cerramiento de la fachada comunitaria. En el acto del juicio el perito de la parte actora sostuvo que constató la existencia de los daños por humedades, siendo la causa las filtraciones de agua por fisuras de la fachada, que es un elemento comunitario. Añadió que las humedades coinciden con la presencia de las grietas. Frente a dicha pericial, el perito de la parte demandada, Carlos Manuel, mantuvo en el acto del juicio que en su visita comprobó la existencia de grietas y que el estado era malo en todas las fachadas de las viviendas. Pese a que la parte demandada aporta un informe pericial mucho más amplio y extenso que el aportado por la parte actora, el mismo no concluye de manera determinante y sin género de dudas cuál es la causa de los daños causados en la vivienda del actor. Frente a dicha pericial, la aportada por la parte actora es más concluyente. Por ello, entiende acreditado que efectivamente existe una acción u omisión, cuales son las filtraciones de agua de lluvia procedentes de los paramentos de cerramiento de las fachadas comunitarias. En segundo lugar, se ha acreditado que dicha acción u omisión es culposa o negligente, acreditándose mediante prueba pericial que los daños se deben a la Comunidad de Propietarios, teniendo las fachadas numerosas grietas y fisuras de distinta consideración en sus revestimientos. En tercer lugar, existe nexo de causalidad entre la acción y el resultado, dado que como consecuencia de las filtraciones se han causado los daños cuya reparación se reclama. Por ello, se ha acreditado que efectivamente la demandada debe realizar las reparaciones reclamadas. En cuanto a las reparaciones, pese a manifestarse por la parte actora una reclamación amplia de las grietas y fisuras, la condena a reparar las mismas y los daños por humedades existentes en la vivienda del actor, debe quedar circunscrita a lo contenido en el informe pericial aportado por la pafte actora, esto es, a las reparaciones contenidas en la página 2 de dicho informe. Con cita, además del artículo 217 de la LEC, en sus apartados 2 y 3, indica que en el presente supuesto la parte actora ha acreditado los daños causados en su vivienda, que los mismos se deben a las filtraciones de agua de lluvia a través de los paramentos de cerramiento de las fachadas comunitarias y la relación de causalidad entre las filtraciones y los daños. Por su parte, la demandada no ha acreditado hecho impeditivo ni extintivo alguno. La parte actora solicita en el suplico de la demanda que se condena a la parte demandada a abonar el interés legal previsto desde el 10 de agosto de 2018. Habiendo estimado la pretensión de reparación por la Comunidad de Propietarios, y siendo ello una condena de obligación de hacer y no de cuantía económica que genere interés, no procede la condena a abonar interés legal alguno. Por todo lo anterior, procede estimar parcialmente la demanda interpuesta por la parte actora, anulándose el acuerdo adoptado en la Junta Extraordinaria de Propietarios de 12 de septiembre de 2018, por ser el mismo contrario a la Ley y a los Estatutos, dejándose sin efecto el mismo. Asimismo, se condena a la Comunidad de Propietarios a que proceda a reparar las grietas y fisuras existentes en la fachada de la urbanización para que cesen las filtraciones de humedades en la vivienda del demandante y a que proceda a la reparación de los daños por humedades causados en la vivienda del actor, en los términos expresados en el informe pericial aportado por la parte actora. Respecto a las costas, entiende el Juez que cada una de las partes abonará sus propias costas y las comunes por mitad, conforme a lo dispuesto en el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
CUARTO.-Considerando que estriba la cuestión de fondo para la correcta resolución del problema planteado en este proceso en la determinación de si las fachadas del conjunto de chalés o casas adosadas, pertenecientes a la Comunidad de Propietarios ' URBANIZACION000' de Estepona han de considerarse elemento común o privativo. El Juez de primera instancia, tras la conjunta interpretación de los estatutos de la Comunidad y del artículo 396 del Código Civil, así como de la prueba practicada en el proceso, entiende que son elemento común y, por tanto, estima la impugnación del acuerdo adoptado que aprobaba que la reparación de dicho elemento, respecto a filtraciones aparecidas, fuese a cargo de los propietarios y no de la Comunidad. Contra esta decisión se alza el comunero demandante alegando en su demanda que el acuerdo no se tomó por unanimidad y no puede ir contra la lógica legal de que las fachadas son elemento común. El juzgador le da la razón y la Comunidad demandada apela la sentencia aduciendo error en la valoración de la prueba e insistiendo en que el acuerdo se ciñe a la legalidad. En este punto la sala debe reflexionar sobre la naturaleza del tipo de propiedad horizontal predicable de la comunidad apelada, en tanto se sostiene por la Comunidad, apoyándose en la singularidad de la llamada 'propiedad tumbada', que cada dueño de cada chalé adosado lo es también de su fachada. E igualmente lo infiere de su propia interpretación del artículo 396 del Código Civil al concluir que si la norma comunitaria no dice lo contrario, habrá que concluir que se trata de elementos privativos, sin fundamentarse, erróneamente, en que están incluidos en el listado del 396 del CC. No puede olvidarse que, a la vista de lo actuado, se trata de una única fachada por el mero hecho de que las viviendas unifamiliares adosadas respetan la misma línea; y que el hecho de que algún comunero - los que han votado a favor del acuerdo - consienta en hacer las reparaciones necesarias en la parte de la fachada de su inmueble, no convierte a la fachada en elemento común, siendo entonces necesaria la unanimidad para modificar el título constitutivo. Bajo este prisma, debe hacerse valer la doctrina jurisprudencial relativa a la propiedad horizontal relativa a que todo elemento no descrito como privativo ha de reputarse común. Es más, el Tribunal Supremo viene considerando las fachadas como elemento común por naturaleza, por lo que no cabe atribuirle un uso privativo y, mucho menos, una propiedad privativa. Y este régimen es aplicable también a la denominada propiedad horizontal tumbada, según el Alto Tribunal. Por lo que, la deducción realizada por el Juez 'a quo' es acertada y a lo anterior debe añadirse lo que se deduce de la pericial sobre que tanto la cimentación como el forjado son comunes para todo el conjunto de viviendas, y por ello el carácter común de las fachadas deviene consecuencia lógica. Por tanto, la determinación acerca de si las fachadas de la Comunidad son elemento común o privativo es una cuestión estrictamente jurídica, en la que ni la opinión de los técnicos de la construcción ni la opinión de testigos pueden revestir la influencia que se pretende por las partes a través de las periciales, en el sentido apuntado por la apelante de que el Juez acoje injustamente el dictamen del perito del actor en vez del más ajustado y técnico del de la demandada. Sentado lo anterior, esta Sala considera que la respuesta a si las fachadas de la Somunidad han de considerarse privativas o comunes, atendiendo a su disposición lineal y continuada y al contenido de los estatutos comunitarios, ha de ser en todo caso favorable a su consideración como elemento común. Desde el punto de vista de su configuración, esta conclusión parece evidente atendiendo a que se vislumbra un levantamiento unificado de todas las viviendas que configuran la parcela, en la que no se aprecia separación de ningún tipo entre las mismas (distinta a la tabiquería) y cuya fachada parece configurarse a simple vista como única y uniforme. Pero no es solo la configuración exterior la que lleva fundamentalmente a su consideración como elemento común, sino también el tratamiento interpretativo que ha de conferirse al documento de su constitución como propiedad horizontal, ya se la considere vertical o tumbada. Y es que el hecho de que se trate de una 'propiedad tumbada', que no de un conjunto inmobiliario privado con edificaciones privativas independientes, pues la litigiosa es una única construcción con elementos estructurales comunes - adosados -, dividida horizontalmente, implica que está sometida a las normas de la LPH siendo que, además, expresamente el título constitutivo así lo indica. Por ello, obvio es que la fachada litigiosa es elemento común por así establecerlo expresamente el artículo 396 del Código Civil; ello sin perjuicio de que la misma escritura de división horizontal exprese nominativamente como elementos comunes otros distintos, porque tal relación no significa que cualesquiera otros elementos distintos de los nombrados sean privativos sino que los designados son comunes, además de los que 'con carácter general establece la legislación aplicable'. En definitiva, no puede aducirse por la Comunidad demandada que las fachadas son elemento privativo en cuanto que no se incluyen ni están descritas como uno de los elementos comunes en la escritura de obra nueva y división horizontal y tampoco en los Estatutos. Y entiende la Sala que el razonamiento es el contrario: como no se contemplan como elemento privativo - lo que nunca podrían ser al tratarse de elementos comunes esenciales por naturaleza - ha de entenderse que son comunes. Siendo esta la tesis que ha acogido el juzgador en la sentencia ahora revisada y que estima correcta este Tribunal de apelación, lo cierto es que en la Junta de Propietarios cuyo acuerdo se impugna ni se puede sin unanimidad cambiar el carácter común de las fachadas a privativo, y menos atribuir sin más a los propietarios la conservación, el mantenimiento y la reparación a su cargo y por su cuenta de tal elemento común. Por tanto, se desestima el recurso por no apreciar error en la valoración de la prueba, entendiendo que deviene perjudicial para el comunero apelado que se le obligue a pasar por un acuerdo que supone un grave perjuicio para el mismo y que no tiene obligación jurídica de soportar ( artículo 18.1,c) de la LPH). Y, en consecuencia, se confirma íntegramente la sentencia recurrida, incluso en lo que dispone sobre las costas devengadas en la primera instancia.
QUINTO.-Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal, debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.
Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.
Fallo
Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la Comunidad de Propietarios de la URBANIZACION000' contra la sentencia dictada en fecha veinticuatro de junio de 2019 por el Juzgado de Primera Instancia número Seis de los de Estepona en sus autos civiles 269/2018, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.
Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.
Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.
