Sentencia CIVIL Nº 663/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 673/2019 de 29 de Septiembre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935673532

FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120178199493

Recurso de apelación 673/2019 -3

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 49 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1179/2017

Parte recurrente/Solicitante: Marí Juana, María Luisa, Ascension

Procurador/a: Rosa Guitart Casablancas, Marta Negredo Martín, Marta Negredo Martín

Abogado/a: Júlia Humet Ribas, Francisco Ondoño Alcaine

Parte recurrida:

Procurador/a:

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 663/2020

Magistrados:

Belen Zambrana Eliso Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez Juan León León Reina

Barcelona, 29 de septiembre de 2020

Ponente: Belen Zambrana Eliso

Antecedentes

Primero. En fecha 26 de junio de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1179/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 49 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Marta Negredo Martín, en nombre y representación de Marí Juana, María Luisa, y la Procuradora Rosa Guitart Casablancas, en nombre y representación de Ascension contra Sentencia - 10/04/2019 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a , en nombre y representación de .

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: ' Estimo parcialment la demanda presentada per Marí Juana i María Luisa contra Ascension i condemno la demandada esmentada a pagar a la part demandant 961,47 €, més interessos legals de demora meritats des del 9 de maig de 2017.Cada part pagarà les costes causades a instància seva i la meitat de les comunes.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 23/09/2020.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Belen Zambrana Eliso .

Fundamentos

PRIMERO.-Ejercitada por las demandantes DOÑA Marí Juana Y DOÑA María Luisa, en su condición de arrendatarias de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Barcelona, con fundamento en el artículo 36.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , acción de restitución de la cantidad de 2.200 euros, en concepto de fianza legal y garantía adicional, pactada en el contrato de arrendamiento de vivienda, de 16 de diciembre de 2016, concertado con la demandada DOÑA Ascension, y que fue resuelto por mutuo acuerdo, con entrega de las llaves, el día 9 de abril de 2017; opone la demandada arrendadora, en su contestación, la compensación de la fianza reclamada en la demanda: (1) Con el importe de un mes de renta en concepto de penalización/indemnización por desistimiento unilateral antes del año pactada en el contrato; (2) con el importe de los gastos de limpieza y de reparación/reposición de los desperfectos que por la arrendadora se manifiestan causados por las arrendatarias en la vivienda arrendada; y (3) con el importe proporcional de la renta del mes de abril de 2017 no abonado por las arrendatarias, así como con la suma pendiente del suministro de teléfono; todo ello sin formular reconvención; dictando sentencia de fecha 10 de abril de 2019 el Juzgado de Primera Instancia número 49 de Barcelona ,(sin celebración de vista dada la única prueba documental propuesta y admitida), en la que estimando parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de las arrendatarias DOÑA Marí Juana Y DOÑA María Luisa, condena a la arrendadora demandada DOÑA Ascension a abonar a las demandantes la cantidad de 961,47 euros, más intereses legales desde el 9 de mayo de 2017, y sin imposición de costas a ninguna de las partes.

Frente a la mencionada resolución se alzan ambas partes litigantes, y la impugnan en todos sus pronunciamientos, alegando, en apretada esencia; error en la valoración de la prueba y en la interpretación de los contratos suscritos por las partes, e incorrecta aplicación de las reglas de la carga probatoria, y solicitando; (A) las demandantes, la íntegra estimación de su demanda con condena a la demandada a la devolución del importe total de ambas fianzas reclamadas (2.200 euros) más intereses y costas, y (B) la demandada, la plena desestimación (por compensación de crédito) de la demanda interpuesta contra ella, con imposición de costas a las demandantes.

El debate en esta segunda instancia ha quedado fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución de idéntico material probatorio.

SEGUNDO.-Centrado así el objeto del proceso en la primera y en la segunda instancia, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de junio de 1983 , 11 de junio de 1987 , y 16 de noviembre de 1993 ), la que ha venido admitiendo que la compensación pudiera operar como excepción sin necesidad de reconvenir, siempre que el crédito cuya compensación se invoca sea igual o inferior al del crédito del actor, de modo que la posición procesal de la parte demandada tiende única y exclusivamente a que el crédito del actor se declare extinguido total o parcialmente con la consiguiente absolución en todo o en parte, sin pretender un pronunciamiento independiente, como ocurre cuando el crédito opuesto por el demandado es superior al reclamado por el actor, en cuyo caso el exceso sólo puede hacerse valer por vía reconvencional.

En la actualidad, esta doctrina sigue siendo aplicable, después de la entrada en vigor de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, que en su artículo 408 se limita a conceder al actor la posibilidad de oponerse a la alegación de la existencia del crédito compensable en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, pero sin exigir la forma de la reconvención para la alegación del demandado; y que, en su artículo 438.3, en la redacción introducida por la Ley 42/2015, de 5 de octubre , permite oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable si la cuantía de dicho crédito no es superior a la que determina que se siga el juicio verbal.

En este caso, en el que no se formula reconvención por la parte demandada, manifestando su conformidad con la compensación de créditos concurrentes, por lo que, se entiende opuesta por la parte demandada, con fundamento en los artículos 1195 y siguientes del Código Civil , la compensación del crédito que pretende ostentar contra la parte actora, por razón de los conceptos antes enumerados (cláusula de penalización por desistimiento, gastos de reparación de la finca arrendada, e importes pendientes de renta y suministros), hasta la cantidad concurrente con la que es objeto de la pretensión de la parte actora, por limitarse a la petición de desestimación de la demanda a consecuencia del crédito oponible a la actora con finalidad liberatoria, prevista en el artículo 1156 del Código Civil ; para que proceda la compensación, deben concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil , y entre los segundos, que las dos deudas estén vencidas, exigibles, y líquidas, para que la compensación pueda operar 'ipso iure', con los efectos del artículo 1202 del Código Civil .

Dicho esto, son tres las partidas cuya compensación opone la arrendadora demandada en aras de la desestimación de la demanda rectora, es decir, en aras de no ser condenada a devolver los 2.200 euros de fianza (legal y contractual) reclamados por la parte arrendataria.

En primer lugar, se pretende la compensación de la suma de 1.100 euros (un mes de renta), en aplicación de la cláusula 1ª del contrato de arrendamiento, que establecía dicha penalización/indemnización para el caso de desistimiento unilateral de la parte arrendataria antes del plazo mínimo obligatorio de 1 año pactado en el contrato; y siendo que la resolución de la relación arrendaticia tuvo lugar el día 9 de abril de 2017, apenas transcurridos cuatro meses desde la firma del contrato de arrendamiento (en fecha 16 de diciembre de 2016). La parte arrendataria, sin embargo, opone que la resolución del arrendamiento fue de mutuo acuerdo, firmando las partes el documento contractual de resolución en el que nada se indica acerca de la indemnización a pagar por la parte arrendataria. La sentencia de primera instancia desestima esta partida invocada por la arrendadora demandada, al entender que es contraria a lo dispuesto en los artículos 11 y 6 de la LAU , y porque además, la resolución de la relación arrendaticia se otorgó de mutuo acuerdo y no unilateralmente por la parte arrendataria.

Sobre esta cuestión debatida, ha declarado esta misma Sala que 'es lo cierto que pudiendo fundarse la resolución del contrato únicamente en el incumplimiento total o propio de la contraparte, sin que baste el incumplimiento de prestaciones accesorias, que no impidan al acreedor obtener el fin económico del contrato ( Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de septiembre de 1990 ), y sin que sea suficiente el simple retraso o cumplimiento tardío ( Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de noviembre de 1992 ), es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 20 de junio de 1990 , 16 de abril de 1991 ,y 25 de noviembre de 1992 ), que la viabilidad de la facultad resolutoria, ejercitable en vía judicial o extrajudicial, si bien en este último caso precisada de la sanción judicial, de ser impugnada por la contraparte ( Sentencia del Tribunal Supremo de 4 de abril de 1990 ), hace precisa la concurrencia, no sólo de la existencia de un vínculo contractual vigente, y de la reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, sino además que la otra parte haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían; que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de éste que de un modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable lo origine; y que quien ejercita la facultad resolutoria no haya incumplido las obligaciones que le concernían, salvo si ello ocurriera del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es lo que motiva el derecho de resolución del contrario y lo libera de su compromiso.

Aunque, la doctrina expuesta se ha ido matizando posteriormente, de modo que, en la actualidad, es doctrina comúnmente admitida ( Sentencias del Tribunal Supremo de 7 de mayo y 15 de julio de 2003 , 18 de octubre de 2004 , 3 de marzo de 2005 , 20 de septiembre de 2006 , y de 5 de febrero y 31 de mayo de 2007 ; RJA 3886 y 4636/2003 , 6571/2004 , 4731/2005 , 8401/2006 , y 730 y 4336/2007 ), que no se exige para la apreciación de una situación de incumplimiento resolutorio una patente voluntad rebelde, y tampoco una voluntad de incumplir, sino sólo el hecho objetivo del incumplimiento, injustificado o producido por causa no imputable al que pide la resolución, habiendo abandonado la jurisprudencia, hace tiempo, las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato.

Por el contrario, es doctrina comúnmente admitida que el desistimiento unilateral, anticipado, e injustificado de los contratos, como es la facultad de desistimiento 'ad nutum', o por su sola voluntad, del comitente, previsto en el artículo 1594 del Código Civil para el arrendamiento de obra, constituye una derogación excepcional de la regla de inmutabilidad unilateral de los contratos que, con carácter general, se establece en el artículo 1256 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 2001;RJA 3449/2001 ), y únicamente se admite para los contratos 'intuitu personae', siendo doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 de enero de 1996 , 14 de febrero de 1997 , y 17 de mayo de 1999 ; RJA 319/1996 , 1418/1997 , y 4046/1999 ), la que permite la denuncia unilateral, siempre que no implique abuso de derecho, no dándose éste cuando no se traspasan los límites de la equidad y la buena fe, aunque la revocabilidad de los contratos por la sola voluntad de uno de los contratantes, debe entenderse sin perjuicio de las consecuencias de todo orden, singularmente indemnizatorias, que pueden acompañar a la actuación de la parte que decidiera la resolución del vínculo, habiéndose reconocido las consecuencias indemnizatorias en los supuestos en que se pacta la necesidad de un preaviso y se prescinde del mismo, o si la resolución unilateral se ha hecho sin justa causa o con abuso de derecho'.

En concreto, en relación con los arrendamientos urbanos, el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , establecía la obligación del arrendatario, sea de vivienda o de local de negocio, de pagar la renta durante el plazo estipulado en el contrato, de modo que, si antes de su terminación lo desalojara, debía indemnizar igualmente al arrendador con una cantidad equivalente a la renta que correspondiera al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

Aunque los rigurosos términos del indicado precepto habían venido siendo objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina ( Sentencias del Tribunal Supremo de 15 de junio de 1993 , 25 de enero de 1996 , 23 de mayo de 2001 , y 15 de julio de 2002 ; RJA 4835/1993 , 318/1996 , 6472/2001 , 6048/2002 ), en el sentido de que la indemnización en cuestión había de entenderse limitada al tiempo en que la vivienda, tras su desalojo por el arrendatario hubiese permanecido desocupada y libre, ya que en otro caso se produciría un enriquecimiento injusto para el arrendador de haber procedido al arrendamiento a un tercero.

Posteriormente, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción original, no contenía un precepto semejante al artículo 56 del Texto Refundido de 1964, y únicamente en el artículo 11admitía la posibilidad de que el arrendatario pudiera desistir del contrato en los arrendamientos de duración pactada superior a los cinco años, siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años, mediante el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses, pudiendo las partes pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, dando lugar a la parte proporcional de la indemnización los períodos de tiempo inferiores al año.

Por el contrario, no existía norma alguna que admitiera el desistimiento unilateral del arrendatario en los contratos de duración pactada no superior a los cinco años, no siendo aplicable analógicamente la norma del artículo 11,referida a los contratos de duración pactada superior a los cinco años, a los contratos de duración inferior, limitándose en este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de mayo de 2004;RJA 2710/2004 , a admitir la aplicación analógica del artículo 11, dentro del Título II de la Ley 29/1994 , de los arrendamientos de vivienda, a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda, regulados en el Título III, siempre partiendo de una duración pactada superior a los cinco años.

Más posteriormente, de acuerdo con el artículo 9.1 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio, cuya entrada en vigor se produjo el 6 de junio de 2013,y por lo tanto es aplicable en el presente caso (el contrato de arrendamiento data de fecha 16 de diciembre de 2016), la duración del arrendamiento puede ser libremente pactada por las partes, aunque si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Por otro lado, el artículo 11, también en la redacción de la Ley 4/2013, de 4 de junio , permite al arrendatario que pueda desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Y, para el caso de desistimiento, las partes pueden pactar en el contrato que deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, añadiendo que los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

En definitiva; el desistimientodel arrendatario supone la resolución-abandono- voluntaria y anticipada del contrato por parte del arrendatario; en consecuencia, no cabe hablar de desistimiento: (a) cuando el contrato se resuelva de común acuerdo, (b) en los supuestos de imposibilidad física o jurídica de usar (así, STS 20.4.2007 ), (c) cuando el arrendador haya instado el desahucio ( STS 19.7.2002 ) y (d) cuando se trate de una resolucióncausal a instancia del arrendatario ( art. 27 LAU Legislación citadaLAU art. 27).

El silencio de la arrendadora al recibir la comunicación de abandono y entrega de las llaves por el arrendatario no equivale a prestar su consentimiento a la extinción de la relación contractual (TS, Sala Primera, de lo Civil, 20-7-2011)

En los contratos sometidos a la LAU 29/94, siendo el contrato de arrendamientoun contrato bilateral, oneroso y sinalagmático, la resoluciónvoluntaria (sin causa) anticipada supone un incumplimiento de un elemento esencial del contrato: el plazo pactado, en otro caso se conculcarían las previsiones del art. 1256 CC Legislación citadaCC art. 1256.

En tal contexto únicamente cabe el desistimientoen los supuestos previstos en el artículo 11 LAU 94 Legislación citadaLAU art. 11, con los presupuestos y consecuencias previstos en este precepto, y en aquellos casos en que las partes así lo hayan previsto contractualmente, de manera que si las partes establecen una serie de condiciones para que proceda la resolucióncontractual y fijan sus efectos, habrá que estar a lo expresamente pactado ( STS 23.12.2009Jurisprudencia citadaSTS, Sala de lo Civil, Sección 1ª, 23-12-2009 (rec. 1508/2005), en un supuesto de arrendamientode local de negocio).

El artículo 11prevé la posibilidad de desistir en los contratos de arrendamientode vivienda de duración superior a cinco años, siempre que el mismo haya durado al menos cinco años (debe deducirse que este precepto no es aplicable a los arrendamientos con una duración inferior), observando un plazo de preaviso mínimo de dos meses. Cabe que las partes pacten una indemnización en los términos señalados en el artículo (que no pueden ser modificados en perjuicio del arrendatario -art. 6.2-); de lo que cabe deducir que si no se pacta indemnización, pudiendo hacerlo, ésta no será exigible.

En los supuestos en que nada se haya pactado y no resulte de aplicación el art. 11 LAU Legislación citadaLAU art. 11, cabe distinguir los siguientes supuestos:

a) Aceptación por el arrendador sin reservas (incluso con liquidación del contrato): Nos encontramos en un supuesto de resoluciónbilateral o de mutuo acuerdo, se extinguirá el contrato, con todas sus obligaciones.

b) Caso de no aceptación del arrendador: Nos encontramos ante un supuesto de incumplimiento contractual, que se rige por lo dispuesto en el artículo 1124 CCLegislación citadaCC art. 1124 ( art. 27.1 LAU Legislación citadaLAU art. 27.1). En consecuencia, el arrendador puede optar por exigir el cumplimiento (no aceptar las llaves), exigiendo el pago mensual de la renta hasta la finalización del plazo pactado o por la resolucióndel contrato, en ambos casos con indemnización de los perjuicios. En este caso no resulta de aplicación el art. 56 del TRLAULegislación citadaLAU art. 56 64, por lo que la indemnización deberá contraerse a los daños y perjuicios real y efectivamente causados. Corresponde al arrendador la carga de alegar y probar la existencia, alcance y valoración de los perjuicios cuya indemnización solicita.

c) Si existe pacto al respecto, ha de estarse al mismo'.

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario:

- Que el contrato de arrendamiento, de 16 de diciembre de 2016 (documento nº 1 de la demanda), se concertó con una duración de tres años, siendo el primer año de obligado cumplimiento para ambas partes, pactándose, en la cláusula 1ª, que; 'El arrendatario no podrá desistir anticipadamente del contrato durante un plazo mínimo de 12 meses, transcurrido el cual podrá desistir voluntariamente siempre que preavise al arrendador con una antelación mínima de 1 mes. Coincidirá la renuncia y la entrega de llaves con el último día del mes posterior a la notificación. Se fija la penalización por no cumplir el tiempo mínimo de 12 meses en un mes de fianza'.

- Que en fecha 9 de abril de 2017 ambas partes contratantes (y litigantes) suscribieron un documento de 'Resolución de contrato de arrendamiento de vivienda' en cuyo 'Pactan I', se indicaba de manera expresa que 'Ambas partes deciden dar por resuelto de mutuo acuerdo EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO suscrito entre ambas partes antes citado con efectos del próximo día 09.04.2017.'

Así las cosas, es doctrina comúnmente aceptada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993 ), que para la existencia real de los convenios en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven basta, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil , que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil , entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, desde que además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del convenio, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil .

En el mismo sentido, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de Febrero de 1987 , 30 de Septiembre de 1988 , 23 de Noviembre de 1989 , y 12 de Marzo de 1994 ) que, de acuerdo con las normas de los artículos 1278 y 1279 del Código Civil , las del artículo 1280 no comportan la exigencia de formalidades 'ad solemnitatem',sino tan sólo 'ad probationem', de suerte que es posible pronunciar la existencia del convenio, si reúne los requisitos del artículo 1261 del Código Civil , sin que imperiosamente tenga que basarse en una constatación escrita,p udiendo declararse su existencia por la apreciación de los instrumentos de prueba aportados a las actuaciones, con las matizaciones en orden a la valoración de la prueba, impuestas, en relación con la testifical por el antiguo artículo 1248 del Código Civil , y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que permite valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos concurran.

Por otro lado, también el artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite asumir la certeza de un hecho, a partir de otro hecho admitido o probado, si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano, sin que, según doctrina comúnmente admitida ( Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 2003;RJA 1568/2003 ), se exija que la deducción sea unívoca, pues de serlo no nos encontraríamos ante verdadera presunción, sino ante los 'facta concludentia' que efectivamente han de ser concluyentes o inequívocos, pudiendo en las presunciones seguirse del hecho base diversos hechos consecuencia, debiendo en todo caso estar sometida a la lógica la operación deductiva.

En el presente caso, atendidas las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental practicada, y la ausencia de prueba en contrario, es posible afirmar que la terminación de la relación contractual se produjo por el mutuo acuerdo de las partes, y no por la resolución unilateral e injustificada de las arrendatarias demandantes DOÑA Marí Juana Y DOÑA María Luisa, habiendo consentido la parte arrendadora demandada DOÑA Ascension, por escrito y con su rúbrica, la terminación de la relación arrendaticia y de la posesión, y la liquidación de la relación contractual entre las partes (documento nº 2 de la demanda), por lo que no procede la compensación de la cantidad prevista como penalización, por no haberse producido el desistimiento unilateral por las demandantes.

Además, la parte arrendadora jamás reclamó a las arrendatarias el abono de indemnización alguna por la finalización del contrato antes del año, no invocando esta cláusula 1ª del contrato, sino hasta el email enviado por dicha parte DOÑA Ascension en fecha 6 de julio de 2017, en respuesta al previo burofax de reclamación de la fianza remitido por las arrendatarias (el 3 de julio de 2017).

Se desestima pues, el motivo de apelación de la demandada DOÑA Ascension.

TERCERO.-La segunda partida cuya compensación opone la arrendadora demandada DOÑA Ascension, en su escrito, se refiere al coste de reparación/reposición de los daños y desperfectos hallados en la vivienda arrendada tras la finalización del contrato, los cuales aparecen desglosados y cuantificados en el documento nº 6 de la demanda interpuesta de contrario, consistente en el email remitido por la arrendadora en fecha 6 de julio de 2017, en respuesta al burofax previamente enviado por las demandantes (por su abogada) de fecha 3 de julio de 2017, y por el que le reclamaban a la arrendadora la devolución de los 2.200 euros de la fianza legal y adicional en su día entregada por las arrendatarias.

Así, como documento adjunto al mencionado email (aportado como documento nº 6 de la demanda, que no de la contestación) la parte arrendadora DOÑA Ascension remitió a las arrendatarias DOÑA Marí Juana Y DOÑA María Luisa una hoja de cálculo con las 'cosas que restar a la fianza' reclamada, enumerándose, en particular, los conceptos e importes que aquí siguen (y a los que se remite la arrendadora demandada en su escrito de contestación): (a) 949 euros por la reposición del sofá que habría sido destrozado por las arrendatarias; (b) 150 euros por la reposición de un taburete artesanal de tres patas que habría desaparecido de la finca arrendada; (c) 648 euros por la reposición del colchón de látex Mónaco Pikolin destrozado debido a la orina del perro de las arrendatarias demandantes; (d) 90 euros de la alfombra marroquí asimismo destrozada por el perro de las demandantes; (e) 200 euros por las almohadas y fundas también destrozadas por el perro; (f) 244 euros por la limpieza en profundidad de la vivienda debido al estado de extrema suciedad en que se hallaba; (g) y 48 euros por la colocación de todos los muebles referidos.

Las arrendatarias DOÑA Marí Juana Y DOÑA María Luisa se oponen frontalmente a la compensación pretendida de contrario, en tanto en cuanto; (1) la arrendadora no puso en conocimiento de la parte arrendataria la existencia de estos daños en el plazo de 30 días expresamente pactado en el documento de resolución contractual, limitándose a contestar a la reclamación de la fianza efectuada por las demandantes en julio de 2017 (la entrega de llaves tuvo lugar el día 9 de abril de 2017), y (2) no se ha aportado por la demandada DOÑA Ascension prueba alguna acerca de la realidad y cuantía de los daños por dicha parte 'reclamados'.

No habiendo conformidad en cuanto a los desperfectos en la finca arrendada que sean imputables a las arrendatarias, es lo cierto que el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Aunque, en cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario únicamente responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , pero no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el artículo 1561, en relación con el artículo 1555.2º del Código Civil .

En este caso, en el contrato de arrendamiento de vivienda, de 16 de diciembre de 2016 (documento nº 1 de la demanda), en la cláusula 5ª 'Los arrendatarios declaran conocer y aceptar las características y el estado de conservación de la vivienda, habiéndose realizado la oportuna visita de inspección de la misma previamente a la firma del presente contrato, y se comprometen y obligan a conservarla y devolverla en perfecto estado'.Se dice acto seguido en la cláusula que 'Se anexa inventario', si bien el mismo no consta aportado a las actuaciones. Se entiende y se presume, por ello, que la vivienda fue entregada en buen estado de conservación por la parte arrendadora.

No obstante, es de destacar que; (1) en la cláusula 13ª del contrato de arrendamiento suscrito por las partes se determinaba de manera clara y expresa que 'A la resolución del contrato la fianza será devuelta previa comprobación de que la vivienda se halla en perfecto estado y que las obligaciones asumidas han sido satisfechas. A tal efecto, convienen las partes, que los propietarios dispondrán deun plazo máximo de un mes, a contar del día de la extinción del arrendamiento, para realizar las comprobaciones que considere oportunas, una vez finalizado el mismo deberán abonar en el plazo de otro mes el importe de la fianza, reducida y compensada si fuera el caso';y (2) en el documento de resolución del contrato de arrendamiento firmado por las partes en fecha 9 de abril de 2017 se hacía constar, en el pactan IV que 'La parte arrendadoradispone de 30 días,si así lo necesitara, para hacer las comprobaciones del estado de la vivienda y hacer las comprobaciones pertinentes en relación a los suministros y descontarlos de la fianza si así fueses necesario'.

Sin embargo, en el momento de la terminación del arriendo, que se produjo con la entrega de las llaves el día 9 de abril de 2017 y la expresa firma del documento de resolución de la misma fecha, no se hizo constar ningún desperfecto en la vivienda, no concurriendo prueba de ninguna denuncia, queja, o reclamación por parte de la arrendadora en los meses posteriores a la devolución de la posesión por las arrendatarias, y ello hasta el email de 6 de julio de 2017 remitido por la arrendadora demandada DOÑA Ascension, precisamente en respuesta al previo burofax de reclamación de los 2.200 euros de la fianza enviado por la parte arrendataria.

Por otro lado, habiendo opuesto la parte demandada la existencia de daños en la finca arrendada, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , y 29 de diciembre de 2004 ; RJA 6988/1994 , 3416/1995 , 7236/1996 , 3842/1997 , y 988/2004 ) que la reparación por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo a quien solicita su reparación la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001 , y 23 de marzo de 2007 ; RJA 3189/2001 , y 2317/2007 ).

Y, en este caso, la única prueba propuesta por la parte demandada ha consistido en la prueba documental, consistente en:

1.- Un total de 10 fotografías que (supuestamente) reflejan el estado de la vivienda antes de su entrega a la parte arrendataria, expresamente impugnadas por la parte demandante, y en las que no consta fecha.

2.- Otras tantas fotografías (asimismo, impugnadas de contrario, y sin fecha) que pretenden mostrar los daños denunciados en la almohada (mordida por el perro), en la alfombra marroquí (también dañada por el perro), en una mesa (la pata atada con cuerda), y en el sofá (debido a su traslado de una habitación a otra de la casa), así como la desaparición de un taburete artesanal de tres patas existente en la vivienda.

Todas las fotografías son de muy baja calidad, apenas ilustrativas y en blanco y negro.

3.- Una factura de fecha 28 de abril de 2017 emitida por el concepto de 'limpieza profunda' de la vivienda y 'material', por un importe total de 244,42 euros (IVA incluido).

4.- Un pantallazo de una página web con el coste del sofá supuestamente existente en la vivienda y dañado por las arrendatarias, por valor de 949 euros.

Analizada la prueba descrita, ciertamente, no es posible afirmar la realidad, la entidad, ni mucho menos la cuantía de los daños cuya compensación pretende la arrendadora DOÑA Ascension, siendo que, además, los mismos, se pusieron de manifiesto con posterioridad al plazo máximo de 30 días por dos veces pactado por las partes contratantes.

CUARTO.-La tercera partida cuya compensación se pretende por la parte arrendadora consiste en; (A) la parte proporcional de la renta del mes de abril de 2017, esto es, 330 euros por los 9 días transcurridos y no pagados a la firma del documento de resolución contractual (de fecha 9 de abril de 2017), y (B) un importe de 45,11 euros de la factura del teléfono pendiente a fecha de la resolución.

Ninguno de estos importes puede ser estimado. En el caso de la parte proporcional de la renta del mes de abril de 2017; porque en el documento de resolución del contrato de arrendamiento firmado de mutuo acuerdo por las dos partes ahora litigantes, se determinaba de manera clara y expresa, en el Pactan III que 'La propiedad declara hallarse al corriente en el cobro de rentas y queda pendiente de la regularización de los suministros'. Y respecto de los 45,11 euros de la factura de teléfono; porque nada se dice de este suministro concreto en el documento de resolución (sólo se incluyen los de agua, luz y gas), y porque, además, la fecha que aparece en el documento bancario aportado por la arrendadora junto a su escrito de contestación es el 8 de marzo de 2017, es decir, anterior a la firma del documento de resolución que, como decimos, no hace referencia alguna a su devengo.

Consecuencia de todo lo expuesto es; la íntegra desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la demandada DOÑA Ascension, la estimación del recurso de apelación de las demandantes DOÑA Marí Juana Y DOÑA María Luisa, y la completa estimación de la demanda en reclamación de la devolución de la fianza en la primera instancia, condenando a la arrendadora demandada DOÑA Ascension a abonar a las arrendatarias la cantidad de 2.200 euros más intereses legales desde el 9 de mayo de 2017.

QUINTO.-De acuerdo con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación de la demandada DOÑA Ascension, procede la imposición de las costas de la segunda instancia a dicha parte apelante.

No se imponen las costas de la segunda instancia a la parte demandante DOÑA Marí Juana Y DOÑA María Luisa, al haberse estimado su recurso de apelación ( artículo 398.2 de la LEC ).

Y, dada la estimación íntegra de la demanda en la primera instancia, se condena en las costas causadas en dicha instancia a la parte demandada.

En virtud de lo expuesto, vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, DESESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por la demandada DOÑA Ascension, y ESTIMANDOel recurso de apelación interpuesto por las demandantes DOÑA Marí Juana Y DOÑA María Luisa, REVOCAMOS EN PARTEla Sentencia de fecha 10 de abril de 2019, dictada en los autos 1179/2017 del Juzgado de Primera Instancia nº 49 de Barcelona , en el sentido de ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE LA DEMANDApresentada por la representación procesal de DOÑA Marí Juana Y DOÑA María Luisa, y condenar a la demandada DOÑA Ascension a abonar a la actora la cantidad de 2.200 euros, más los intereses legales devengados desde el 9 de mayo de 2017 y con imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada.

Las costas causadas en la apelación de la parte demandada, se imponen a dicha parte. Y las costas generadas por la apelación de las demandantes no se imponen expresamente a ninguna de las partes litigantes.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).