Sentencia Civil Nº 666/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 20/2007 de 07 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 20/2007 -B

JUICIO ORDINARIO. ARRENDAMIENTOS DE BIENES INMUEBLES Nº 381/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 35 DE BARCELONA

S E N T E N C I A nº 666

Ilmos. Sres.

D. JOAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª DELS ÀNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a siete de diciembre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 381/06, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona, a instancia de Dª. Erica , contra D. Jose Pablo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la ACTORA contra la Sentencia dictada en los mismos el día 13 de septiembre de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar como desestimo la demanda formulada por la Procuradora Sra. Guillemot Sola, en nombre y representación de Doña Erica , absolviendo al demandado, D. Jose Pablo , de sus pretensiones, con imposición de costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte ACTORA mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma legales; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 16 de octubre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL .

Fundamentos

PRIMERO.- Apela la parte demandante la sentencia de primera instancia, con fundamento en la norma del artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que permite la apelación por infracción de normas o garantías procesales en la primera instancia, alegando la vulneración del artículo 286 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la inadmisión de un hecho de nueva noticia aducido en el momento del juicio, y de la pruebas interesadas como diligencias finales al amparo del artículo 435,3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

En relación con la cuestión procesal previa planteada por la apelante, es lo cierto que el artículo 286,4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite al Juzgado acordar la improcedencia de tomar en consideración la alegación del hecho de nueva noticia si, a la vista de las circunstancias y de las alegaciones de las demás partes, no apareciese justificado que el hecho no se pudo alegar en los momentos procesales ordinariamente previstos. Y, de acuerdo con el artículo 435,1,1ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no es posible practicar como diligencias finales las pruebas que hubieran podido proponerse en tiempo y forma por las partes.

En este caso, el hecho de nueva noticia alegado por la parte demandante consistente en que el demandado es copropietario de otra vivienda en Barcelona, en C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 , NUM002 ,2ª, desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 114,11 , en relación con el artículo 62,5º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

Ahora bien, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario que el demandado adquirió la mitad indivisa de esta finca en escritura pública de 10 de julio de 2000, y que la cotitularidad de la referida finca a favor del demandado se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad nº 3 de Barcelona desde el 5 de septiembre de 2000, años antes de la presentación de la demanda en el Decanato, con fecha 11 de abril de 2006.

En consecuencia, nada impedía al demandante la alegación en la demanda de la cotitularidad de la referida finca, pretendidamente desocupada, a favor del demandado, al igual que hizo con las otras tres fincas a las que se refiere en la demanda, habiendo debido igualmente aportar con la demanda el informe de detectives de "Winterman Solvimar,S.A.", de conformidad con lo dispuesto en el artículo 265,5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que exige acompañar a la demanda los informes elaborados por profesionales de la investigación privada legalmente habilitados sobre hechos relevantes en que las partes apoyen sus pretensiones, permitiendo a la demandada la alegación y proposición de prueba en contrario igualmente en el momento procesal oportuno.

Por lo tanto, no es posible apreciar en este caso la pretendida infracción de los artículos 286 y 435,3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procediendo en definitiva la desestimación del motivo de la apelación.

SEGUNDO.- Promovida por la demandante Dña. Erica , como propietaria de la vivienda sita en Barcelona, C/ DIRECCION001 nº NUM003 , principal 2ª, la resolución del contrato de arrendamiento de la mencionada vivienda, de fecha 19 de febrero de 1990, contra el arrendatario demandado D. Jose Pablo , con fundamento en el artículo 114,11 ,en relación con el artículo 62,3º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ,aplicable en el presente caso de acuerdo con la Disposición Transitoria Primera, 1 de la Ley 29/1994,de 24 de Noviembre , que permite la denegación de la prórroga del contrato de arrendamiento cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa, opone la parte demandada la efectiva ocupación de la vivienda arrendada.

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina general, reiterada, y constante (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1965 y 11 de octubre de 1966 ),que la protección privilegiada que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 otorgaba a la posesión arrendaticia, imponiendo la prórroga obligatoria, respondía únicamente al estado de necesidad del arrendatario, de modo que, cuando la falta de necesidad se manifiesta por el abandono de la actividad propia del destino pactado, tanto por el cierre del local de negocio, como por la desocupación de la vivienda o locales asimilados, desaparece la razón justificativa de la protección legal, razón por la cual el número 3º del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos autoriza la resolución del contrato, cuando el local de negocio permanece cerrado, o la vivienda desocupada, sin justa causa, durante más de seis meses en el transcurso de un año.

Dependiendo la viabilidad de la pretensión resolutoria de que por la parte actora se pruebe que la vivienda ha estado desocupada durante más de seis meses en el curso de un año, por aplicación de la regla general de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que las dificultades que normalmente entraña la prueba de la desocupación, puedan excusar el deber que incumbe a quien ejercita la acción resolutoria de justificar el hecho constitutivo de su pretensión a través de aquéllos datos y circunstancias que exterioricen o permitan deducir sin lugar a dudas la desocupación o cierre durante más de seis meses en el transcurso de un año, en cualquier caso, para la determinación de la parte a quien corresponde la carga de probar los hechos en que funda su pretensión, habrá que estar a la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil , en el sentido de que incumbe al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su pretensión, y al demandado, en general, la de los impeditivos o extintivos que alegue.

En el presente caso, de la prueba documental, la testifical del guardia urbano nº NUM004 , y del Sr. Víctor , y la ausencia de prueba relevante en contrario, resulta probado que el demandado mantiene su domicilio en la vivienda arrendada en Barcelona, en la C/ DIRECCION001 nº NUM003 , principal 2ª, en la que aparecen registrados consumos normales de electricidad, de agua, y de teléfono, que no consta probado que hayan podido producirse por otra persona distinta del demandado.

En consecuencia, atendido el resultado de la prueba practicada, no es posible alcanzar la conclusión probatoria de la efectiva desocupación de la vivienda durante el período de tiempo requerido legalmente, pudiendo por el contrario estimarse probado que la vivienda arrendada constituye el hogar del inquilino, entendido como centro en el que satisface las necesidades cotidianas de la vida, con carácter continuado, permanente, normal, y estable, careciendo de relevancia probatoria, a estos efectos, que, administrativamente, el demandado continuara empadronado en el domicilio de sus padres, en C/ DIRECCION002 nº NUM002 - NUM005 , NUM009 , NUM009 al tiempo de la presentación de la demanda, atendido que, en ningún momento anterior a la presentación de la demanda consta que el demandado se empadronara en la vivienda arrendada, y que después cambiara el padrón, habiendo por el contrario una situación de continuidad sin variación en el padrón desde antes incluso del contrato de arrendamiento, lo cual permite concluir que se trató del simple olvido del cumplimiento de una obligación administrativa.

En consecuencia, no pudiendo estimarse cumplidamente probada la concurrencia de la causa de denegación de la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento, procede en definitiva la desestimación de la pretensión resolutoria con fundamento en la causa del artículo 62,3º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , y por consiguiente la desestimación del motivo de la apelación de la demandante.

TERCERO.- Alternativamente, promueve la parte demandante la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Barcelona, C/ DIRECCION001 nº NUM003 , principal 2ª, con fundamento en el artículo 114,11ª ,en relación con el artículo 62, 4º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que permite al arrendador la resolución del contrato cuando el inquilino, ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades, alegando la actora, y ahora apelante, que el demandado ocupa otras viviendas, en Barcelona, en C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 ,1,2ª, en C/ DIRECCION003 nº NUM006 - NUM007 , escalera I, principal 1º B, o en C/ HOSPITAL000 nº NUM008 .

Ahora bien, es doctrina constante y reiterada desde las Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1952 y 9 de diciembre de 1953;RJA 2707/1952 y 3161/1953 , que el contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, sólo cabe resolverlo a instancia del arrendador por alguna de las causas taxativamente señaladas en el artículo 114 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

Y, en cuanto a la causa resolutoria del artículo 114,11 , en relación con el artículo 62,4º del Texto Refundido de 1964 , es criterio reiterado de esta Sección manifestado, entre las más recientes, en la Sentencia dictada en el Rollo nº 18/06 , que la interpretación de la causa resolutoria contractual, por las consecuencias sancionatorias que comporta, debe hacerse con carácter restrictivo; y que la interpretación del precepto debe hacerse, como el de toda norma, de acuerdo con lo previsto en el artículo 3,1 del Código Civil , que impone, como primer criterio interpretativo, el del sentido propio de las palabras de la norma jurídica, por lo que para que pueda prosperar la causa resolutoria es preciso que el demandado ocupe efectivamente la otra vivienda distinta de la arrendada.

En este caso, no ha sido practicada ninguna prueba que permita alcanzar la conclusión probatoria de que el demandado ocupe, de alguna manera, las viviendas en Barcelona, en C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 ,1,2ª, en C/ DIRECCION003 nº NUM006 - NUM007 , escalera I, principal 1º B, o en C/ HOSPITAL000 nº NUM008 , no habiendo constancia de que realice en los mencionados inmuebles cualquier actividad que permita apreciar su uso por el demandado como vivienda propia.

En consecuencia, no es posible apreciar que concurra en este caso la causa resolutoria del 62, 4º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que únicamente permite al arrendador la resolución del contrato cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población, procediendo por lo tanto la desestimación del motivo de la apelación de la parte actora.

CUARTO.- Por último, también alternativamente, promueve la demandante la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en Barcelona, C/ DIRECCION001 nº NUM003 , principal 2ª, con fundamento en el artículo 114,11ª ,en relación con el artículo 62, 5º del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que permite al arrendador la resolución del contrato cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, haya tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada, alegando la actora, y ahora apelante, que el demandado tiene a su libre disposición, como copropietario, junto con su hermano D. Inocencio , una vivienda en Barcelona, en C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 ,1,2ª; otra vivienda en Barcelona, en C/ DIRECCION003 nº NUM006 - NUM007 , escalera I, principal 1º B; y una casa en Barcelona, en C/ HOSPITAL000 nº NUM008 .

Dependiendo la viabilidad de la pretensión resolutoria de que por la actora se pruebe la libre disposición por el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, de una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada, por aplicación de la regla general de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión, en el presente caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que el demandado es copropietario, junto con su hermano, de las tres referidas fincas, habiéndolas adquirido en escrituras públicas de compraventa de 11 de noviembre de 1999, 3 de octubre de 2001, y 15 de julio de 1996, respectivamente, por lo que no es posible apreciar que el demandado tenga a su libre disposición los tres inmuebles a los que se refiere la demanda, por no ser el titular único del derecho de propiedad, al ser copropietario, junto con su hermano D. Inocencio , de los referidos inmuebles, lo cual significa que, de conformidad con los artículos 394, 398, y concordantes del Código Civil , precisa del concurso del otro comunero, para el disfrute de la cosa común, pudiendo servirse de las cosas comunes pero con el límite de no perjudicar el interés de la comunidad, y de no impedir a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

A lo anterior se añade que, en cuanto a la vivienda en Barcelona, en C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 ,1,2ª, resulta de la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que no se encuentra desocupada y a la libre disposición del demandado, ya que se encuentra arrendada a Dña. Elisa , la cual compareció al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, de fecha 11 de noviembre de 1999 (doc 79 de la contestación), para renunciar a los derechos de tanteo y retracto, continuando la Sra. Elisa empadronada en la referida vivienda (doc 80 de la contestación), en la que igualmente aparecen registrados unos consumos normales de electricidad, y de teléfono, apareciendo por el contrario unos consumos de agua de 0 m3 desde diciembre de 2005, lo cual sin embargo es compatible con la circunstancia de que la arrendataria, por su edad o su estado de salud se haya trasladado temporalmente a residir en compañía de algún familiar, resultando de la documental otras situaciones de consumo de agua de 0 m3 durante un tiempo, recuperándose posteriormente consumos de agua normales en la vivienda, no habiendo en cualquier caso constancia de que la arrendataria haya renunciado al contrato de arrendamiento, o de que el demandado haya promovido la resolución del contrato de arrendamiento por no uso, siendo doctrina comúnmente admitida (Sentencia de esta Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona de 30 de septiembre de 2002 ,entre las más recientes) que, si bien la ocupación exige que la vivienda arrendada constituya el hogar del inquilino, como centro en el que satisface las necesidades cotidianas de la vida, con carácter continuado, permanente, normal, y estable, esta situación es compatible con ausencias pasajeras motivadas por exigencias profesionales, de estudio, o de enfermedad.

En cuanto a la otra vivienda en Barcelona, en C/ DIRECCION003 nº NUM006 - NUM007 , escalera I, principal 1º B, resulta de la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que tampoco se encuentra desocupada y a la libre disposición del demandado, ya que existe un derecho de habitación a favor de la anterior titular Dña. María Consuelo , la cual se reservó ese derecho en la escritura de compraventa de 3 de octubre de 2001 (doc 83 de la contestación), continuando la habitacionista empadronada en la referida vivienda (doc 84 de la contestación), apareciendo igualmente a su nombre la licencia de obras menores del Ayuntamiento de Barcelona de 6 de febrero de 2006 (doc 85 de la contestación), y apareciendo registrados unos consumos normales de electricidad en la vivienda, aunque aparecen consumos de agua de 0 m3 desde septiembre de 2004, lo cual también en este caso es compatible con que la habitacionista, por su edad o su estado de salud de haya trasladado temporalmente al domicilio de un familiar, no habiendo constancia en cualquier caso de que la Sra. María Consuelo haya renunciado a su derecho de habitación, o de que el demandado haya promovido su extinción.

Además, a lo anterior se añade que la vivienda debe ser de características análogas a la arrendada, que es un requisito que viene igualmente exigido en el artículo 62,5º para apreciar la concurrencia de la causa resolutoria, junto con los requisitos de que la vivienda esté desocupada, y sea apta. En este sentido, es doctrina comúnmente admitida (Sentencia de esta Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 21 de septiembre de 2000 , entre las más recientes) que en la comparación entre la vivienda arrendada y la otra vivienda de la que dispone el inquilino, aunque la analogía requerida legalmente no puede entenderse como sinónimo de identidad, sino de semejanza, es lo cierto que deben tenerse en cuenta principalmente los datos objetivos relativos a la extensión superficial, características arquitectónicas, o distribución de la vivienda, así como también a la situación de la misma.

Y en este caso, resulta de la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que la vivienda de C/ DIRECCION003 nº NUM006 - NUM007 , escalera I, principal 1º B, tiene una superficie de 41'57 m2, frente a los 82 m2 de la vivienda arrendada, de modo que la otra vivienda tiene una extensión superficial de cerca de la mitad de la superficie de la vivienda arrendada, por lo que sin necesidad de entrar en el examen de las demás características de las viviendas, sobre las que no se producido ninguna prueba, se hace preciso concluir que, sólo con la comparación de las superficies, no se cumple en este caso el requisito de que la vivienda sea de características análogas

Y en cuanto a la casa en Barcelona, en C/ HOSPITAL000 nº NUM008 , exige el artículo 62,5º para apreciar la concurrencia de la causa resolutoria, que la finca sea apta para satisfacer las necesidades del demandado, siendo doctrina comúnmente admitida (Sentencia de este Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Barcelona de 1 de marzo de 2004 ), que la aptitud es sinónimo de habitabilidad.

Y en este caso, resulta de la prueba documental, el informe del Arquitecto Técnico Sr. Evaristo , y la ausencia de prueba en contrario, que la casa de la C/ HOSPITAL000 nº NUM008 carece de cédula de habitabilidad, por ser un local de negocio, destinado a bar- restaurante.

En consecuencia, no pudiendo estimarse probado que el demandado haya tenido en los seis meses inmediatamente anteriores a la demanda, la libre disposición de una vivienda desocupada, apta para la satisfacción de sus necesidades, y de características análogas a la arrendada, en los términos de la regla 5ª del artículo 62 ,no es posible apreciar la concurrencia del motivo de denegación de prórroga invocado por la parte actora, por lo que procede en definitiva la desestimación de la demanda, y por consiguiente la desestimación del recurso de apelación de la actora.

QUINTO.- De acuerdo con el artículo 398,1 , en relación con el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria del recurso de apelación, procede imponer las costas del recurso a la parte apelante.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la demandante Dña. Erica , se CONFIRMA la Sentencia de 13 de septiembre de 2006 dictada en los autos nº 381/06 del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona , con imposición de las costas del recurso de apelación a la parte apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.