Sentencia Civil Nº 669/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 949/2011 de 12 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 949/2011-4ª

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 1594/2008

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 669/2012

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a 12 de diciembre de 2012.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario, número 1594/2008 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Barcelona, a instancia de MARTI UNANUE, S.L., contra Dª. Coral , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud de los recursos de apelación interpuestos por la parte demandada como apelante principal y por la parte actora como apelante via impugnación contra la Sentencia dictada en los mismos el día 14 de diciembre de 2010 y el auto de complemento dictado en fecha 27 de junio de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada, es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Estimar la demanda de juicio verbal, interpuesto por Martí Unanué S.L., representado por el procurador Dña. Laura Espada y defendido por el Letrado Dña Beatriz Párraga contra Dña. Coral representado por el procurador Dña. Arancha Reche y defendido por el Letrado Dña. Marion Hohn, declarando nulo el contrato de arrendamiento sobre el local e la calle Ecuador nº 23, bajos de Barcelona suscrito entre las partes en fecha 21 de abril de 2006. '

Y la parte dispositiva del auto de complemento de fecha 27 de junio de 2011, es del tenor literal siguiente:

'Estimo la petición formulada por el/la Procurador/a LAURA ESPADA LOSADA de la parte MARTI UNANUE, S.L. de aclaración de Sentencia en el presente procedimiento con fecha 14-12-10 en el sentido de que queda definitivamente redactada de la siguiente forma:

'Estimar la demanda de juicio verbal, interpuesto por Martí Unanué S.L., repreentado por el procurador Dña. Laura Espada y defendido por el Letrado Dña Beatriz párraga contra Dña. Coral representado por el procurador Dña. Arancha Reche y defendido por le Letrado Dña. Marion Hohn, declarando nulo el contrato de arrendamiento sobre el local e la calle Ecuador nº 23, bajos de Barcelona suscrito entre las partes en fecha 21 de abril de 2006.

Así como declaro resuelto el contrato de arrendamiento suscrito sobre el local de los autos y condenando a la demandada a que dejase, dentro del plazo legal deje el local libre, vacuo y expedito a disposición de la Propiedad con apercibimiento de lanzamiento a sus expensas de no verificarlo.'

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia y auto que la complementa interpuso recurso de apelación la parte demandada dándose traslado a la parte actora que se opuso en tiempo y forma mediante su escrito motivado en el que formuló impugnación contra la Sentencia y el auto de complemento, dándose traslado a la parte demandada que se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 28 de noviembre de 2012.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.-Se insta, al amparo del art. 4.3 LAU 94, la resolución del contrato de arrendamiento de 21.4.2006 sobre el local sito en la C/ Encuador, 23, tienda 2ª de Barcelona por incumplimiento de la cláusula 3ª (pues el local es utilizado de forma esporádica como vivienda por la arrendataria, sin desarrollarse en el mismo ninguna actividad comercial o profesional), condenando a la arrendataria/demandada a que desaloje el local, con apercibimiento de lanzamiento de no hacerlo en el plazo legal. A dicha pretensión se opuso la demandada admitiendo la utilización como vivienda, pero que ello fue con conocimiento y consentimiento del arrendador.

La sentencia de instancia declara nulo el contrato por ser la cosa inhábil para vivienda,sin declaración sobre las costas (de la sentencia deriva que se trató de una simulación relativa: ambas partes querían arrendar el local como vivienda, pero concurre causa de nulidad al carecer de cédula de habitabilidad) .Por la entidad actora se interesó el 'complemento' de la sentencia, al omitirse el pronunciamiento de condena al desalojo dejando el local a disposición de la propiedad, dictándose auto, al amparo del art. 214.1 LEC , por el que se estima la aclaración en el sentido de quedar redactado el fallo del siguiente tenor: 'estimar la demanda...declarando nulo el contrato...Así como declaro resuelto el contrato...condenando a la demandada a que dejase, dentro del plazo legal, el local libre, vacuo y expedito a disposición de la propiedad, con apercibimiento de lanzamiento a sus expensas de no verificarlo'.

Frente a dichas resoluciones: A) se alza la demandada interesando (1) la nulidad de actuaciones, por infracción del art. 215.2 LEC (no se le dio traslado por 5 días, ante el complemento interesado) con indefensión de la apelante, (2) subsidiariamente, su revocación - y la desestimación de la demanda - por incongruencia 'extra petita' pues acoge la tesis que propuso (consentimiento de la propiedad a utilizar el local como vivienda: no existió cambio de uso) y sin embargo declara la nulidad por simulación (cuando en la demanda se interesó la resolución), y cuando la ausencia de cédula de habitabilidad supondría una infracción administrativa (siendo lo procedente la desestimación de la demanda), (3) incongruencia del auto aclaratorio, al acordar a la vez la nulidad y la resolución. B) son impugnadas por la actora, rspecto del pronunciamiento de nulidad, no solicitado por la misma, ni por la demandada. Queda pues el debate planteado en esta alzada, prácticamente en los términos que en la instancia, para cuya resolución se dispone del mismo material instructorio.

SEGUNDO.-La sentencia centra el debate en si el contrato de arrendamiento es 'simulado' (si la verdadera voluntad de las partes fue arrendar el local como vivienda), en cuyo caso, si el contrato de arrendmiento de vivienda 'disimulado' es válido: el arrendamiento de local es nulo, y el de vivienda carece de cédula de habitabilidad (el contrato carece deobjeto 'habil' para el destino que se le da); ahora bien, en la demanda se interesaba la resolución del contrato por destinar el local a vivienda y al contestar, admitiendo dicho 'destino' la demandada afirma que se hacía con consentimiento de la propiedad.

a) La nulidad, de ser absoluta, por falta de alguno de los elementos del art. 1261 (aquí, objeto), conllevará deshacerse el intercambio de prestaciones, aunque, tratándose de contrato de tracto sucesivo, los efectos se produciran hacia el futuro (ex nunc) respetando los actor anteriores ya consumados. Puesta en relación con la simulación, en ésta los contratantes están perfectamente de acuerdo entre sí, precisamente para producie una apariencia frente a terceros: existe un acuerdo para simular, por ello, la causa del contrato simulado es falsa, por ser meramente aparente; la causa verdadera de la simulación está en el acuerdo para simular. En la simulación 'absoluta' , la partes fingen celebrar un contrato, pèro en realidad quieren que sólo sea una apariencia frente a terceros; en la 'relativa', se finge celebrar un contrato destinado a ocultar otro diferente, que es el verdaderamente querido por las partes ( art. 1276 CC ).

b) La resolución parte de que el contrato es válido y eficaz pero las partes pueden haber supeditado la subsistencia de sus efectos al cumplimiento de una condición resolutoria, o la ley, para el caso de que uno de los obligados deje de cumplir lo convenido, concede al otro la facultad de resolución y de desligarse del contrato (la resolución no afecta al contrato, sino a la reación que del mismo deriva).

Nadie pidió la nulidad, y la declaración simultánea de nulidad y resolución es, conceptualmente, incompatible. El debate era otro: resolución por cambio de destino (actora) y cambio de destino consentido (demandado); de prosperar la primera, daría lugar a la resolución del contrato ex arts. 4.3 en relación con los arts. 35 y 27 LAU 94 y 1124 CC ; de concurrir el consentimiento al cambio de destino la consecuencia sería la desestimación de la demanda. Y éste fue el debate efectivamente planteado.

En cuanto al complemento de la sentencia, con independencia de la corrección y manifiesta incongruencia del auto, no se constata efectiva indefensión de la parte: tanto la nulidad como la resolución, conllevaban la condena al desalojo y puesta a disposición de la propiedad, mera omisión que bien pudo incluso ser integrada de oficio.

TERCERO.-Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda 'para uso distinto del de vivienda gravado por el IVA' sobre el 'Local TIENDA SEGUNDA' sito en la C/ Ecuador, 23 de Barcelona, concertado entre la entidad MARTI UNANUE SL como propietaria arrendadora, y Dª Coral , como arrendataria, por 15 años y una renta de 500 € al mes, pagaderos por meses anticipados (con dos meses de carencia), con destino a 'tienda', entregándose en el acto 1000 € en concepto de fianza arrendaticia (f. 25 y 26); los recibos se giraban con el IVA correspondiente (f. 114 y ss). 2) No obstante, el local nunca llegó a abrirse al público, sin realizarse actividad profesional ni comercial (más de dos años después de su suscripción), utilizándose como vivienda de la arrendataria (informe de detectives, a los f. 30 y ss en relación con la testifical de su autor, Sr. Florentino , del Administrador Sr. Marino , del entonces presidente de la comunidady expreso reconocimiento de la demandada), aunque en el mismo consta un rótulo 'TOTAL WAY TRANS', aunque se pagaba la renta con IVA menos IRPF. 3) no constan contratos de suministros (de luz, gas y agua) a nombre de la arrendataria, salvo el núm. de teléfono. 4) la demandada se encuentra empadronada en otra vivienda de S. Joan Despí. 5) la demanda se formula en 30.12.2008 .

CUARTO.-La calificación del objeto del arrendamiento ha de retrotraerse al momento de su entrega para el uso convenido: a) los términos del contrato son claros: para uso distinto con IVA, local tienda 2ª, actividad 'tienda', renta con IVA, fianza doble de la renta; b) ello coincide la la intención de las partes; así, respecto de la demandada (1) '...per a la adequació inicial del local, el...arrendador va permetre a la meva manant fer ús del mateix durant els dos mesos previs a la celebració del contracte al juliol, per tal d'adequar-lo' (hecho 2º, pfo 1º); (2) '...donat que el propòsit inicial ... era el de establir-hi un negoci de reformes ...' (hecho 2º de la contestación, pfo 4º); (3) y aunque alega que después se planteó al arrendador la posibilidad de realizar determinadas mejoras en el local, a fin de poder utilizarlo como vivienda, así como que el arrendador no mostró oposición, 'i la meva manant i el seu espòs van fer-hi les adequacions pertinents, per tal de, en cara que fos de manera provisional,establir-s'hi' (lo cual podría incluso justificar el largo período en el pudo constatarse que no se abría negocio alguno); pero en toto caso, al contratar no se simuló un arrendamiento de local para disimular un arrendamiento de vivienda..

Es decir que se concertó, inequívocamente, el arrendamiento de un local de negocio, en lo que estaban de acuerdo las partes; se concedió un período de carencia, para adecuar el local al destino pactado, y aún después, planteando la posibilidad de hacer mejoras para 'vivienda' ésta era de forma provisional; y en todo caso, no constan contratos se suministro (de luz, gas, agua), ni constan suministros efectivos, ni en qué consistieron las reformas alegadas.

QUINTO.-Consecuentemente procede estimar parcialmente el recurso formulado por la demandada y estimar la impugnación de la actora, en el sentido de declarar sin efecto la nulidad decretada, y estimando la demandada, declarar resuelto el contrato de arrendamiento que unía a las partes y consecuentemente, condenar a la demandada a desalojar el local poniéndolo a disposición de la actora con apercibimiento de lanzamiento de no hacerlo en el plazo legal, con expresa imposición de las costas de 1ª intancia a la demandada, sin declaración sobre las causadas causadas en esta alzada..

Fallo

QUE estimando parcialmente el recurso de apelación formulado por la demandada Dª Coral y estimando la impugnación formulada por MARTI UNANUE SL contra la sentencia y auto complementario dictados en los autos de que este rollo dimana, revocamos parcialmente dicha resolución dejando sin efecto la declaración de nulidad del contrato y, en lugar de dichas resoluciones, declaramos resuelto el contrato de arrendamiento que unía a las partes y consecuentemente, condenamos a la referida demandada a desalojar el local poniéndolo a disposición de la actora con apercibimiento de lanzamiento de no hacerlo en el plazo legal, con expresa imposición de las costas de 1ª intancia a la demandada, y sin declaración sobre las causadas causadas en esta alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.