Sentencia CIVIL Nº 669/2016, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 205/2016 de 23 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
DE BARCELONA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº 205/2016-E
Procedencia: Juicio Verbal sobre reclamación cantidad nº 421/2015 del Juzgado Primera Instancia 2
Mataró (ant.CI-2)
S E N T E N C I A Nº669/2016
Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:
Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE
Dª. MIREIA RÍOS ENRICH
D. SERGIO FERNÁNDEZ IGLESIAS
En la ciudad de Barcelona, a veintitres de noviembre de dos mil dieciséis.
VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los
presentes autos de Juicio Verbal sobre reclamación cantidad nº 421/2015, seguidos ante el Juzgado Primera
Instancia 2 Mataró (ant.CI-2), a instancia de D. Romeo , contra D. Fausto y Dª Felisa , los cuales penden
ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia
dictada en los mencionados autos el día 21 de noviembre de 2015.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: Que desestimando la demanda interpuesta por don Romeo , representado por el Procurador don Ángel Joaniquet Tamburini, contra doña Felisa y don Fausto , representados por el Procurador doña Dolors Javier González, debo absolver y absuelvo a la demandada de todos los pedimentos contra la misma formulados, imponiendo a la actora las costas causadas en el procedimiento.



SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.



TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 8 de noviembre de 2016.



CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia que rechaza la pretensión contenida en la demanda origen de las actuaciones y deniega la devolución de la fianza arrendaticia, por considerar que los deterioros en el inmueble superaban su importe, se alza la parte actora, a través del presente recurso, en el que alega, en síntesis: que se producía infracción del artc 438.2 de la LEC, al aplicar una indebida compensación de créditos, que no podía operar por cuanto, se solicitó en el acto de la vista, reservándose las acciones legales; no se cumplió el aviso con cinco días de antelación, teniendo carácter imperativo, sin que baste que se tenga sospecha de que se va a proponer y aceptar la le sitúa en una evidente situación de indefensión.

En el motivo segundo, se denuncia errónea apreciación de la prueba e infracción del artc 1561 del Código civil, pues la carga de la prueba de los daños y perjuicios recae sobre el demandante, y no existió acreditación alguna de que fueran imputables por uso indebido o poco diligente, y los menoscabos se debían al paso del tiempo; no hay fotografías tomadas con posterioridad a la resolución, ni informe pericial, ni acta notarial, y no se le podía imputar los costes de pintura y enmasillado de pequeños orificios realizados para colgar cuadros y respecto a las facturas significaba que no existía desglose de horas, ni tipo y calidad de los materiales, no se justifica para que se usaron los 10 Kgs de masilla; aceptó el coste del estucado, que al igual que el importe del sofá y reposición accesorios ya fue deducido a la hora de efectuar la reclamación en el escrito rector; en relación a la limpieza expresó que no le correspondía a él tal gasto, por cuanto la dejó limpia, y la factura se impugnó, sin que fuera ratificada, es una simple lista de tareas, no consta ni fecha, ni lugar de los trabajos, no se acredita el pago. También mostraba su discrepancia con el parquet, pues pretendía el pulido y barnizado y sustitución del correspondiente al baño, sin acreditar daños, defectos graves o menoscabos importantes, significando que no se aportaron fotografías, se ocupó durante cinco años, los docs 4 y 5 se impugnaron, con buena fe se reconocieron dos mínimas rayadas, no se acredita ni la realidad de los trabajos, ni su coste, ni pago, siendo la factura de tres meses y medio después de que abandonara la vivienda, y respecto al baño, el parquet no tolera el agua, y se tuvo que usar durante los cinco años. Finalmente, en cuanto al horno y vitrocerámica, no consta avería, los electrodomésticos se adquirieron cuatro meses después, no figura lugar de instalación, ni albarán de entrega y fueron impugnados , sin ratificación.

Por la parte demandada se interesó la confirmación.



SEGUNDO.- Con carácter previo la apelante denuncia la infracción del artc 438.2 de la LECivil en cuanto estimaba que la compensación debió anunciarse con carácter previo al juicio. La actual redacción, no la exige al presentarse la contestación en la misma forma que en el procedimiento ordinario, mas ha de estarse al momento temporal en que se desarrolló el procedimiento en la Instancia y en el que la oposición se realizó en la vista. Ello no obstante, estimamos que el motivo debe perecer, por las stes razones. En primer lugar, la restitución de la fianza pues su devolución, procede una vez rescindido el contrato, entregada la posesión del inmueble, pagadas las rentas pendientes y comprobada la inexistencia de daños, de acuerdo con la norma del artículo 36.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , y la norma general del artículo 1100, párrafo segundo, del Código Civil , según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir para la restitución del importe de la fianza, por lo que producida en el caso la terminación de la relación arrendaticia, y reclamada la fianza, hemos venido considerando que el arrendador podía oponer a la parte arrendataria los gastos que supondría reparar la vivienda, sin necesidad de aquel formalismo, por cuanto era presupuesto de la devolución que aquellos desperfectos no existieran y si se habían producido, por comportamiento imputable al arrendatario, no se daba viabilidad a la acción. Pero aun cuando no fuera así, las propias partes, cuando resolvieron ya plasmaron que dicha devolución quedaba pendiente , relacionándola con el examen de la vivienda, se dirigieron previos correos , en relación con los daños, y el propio actor es quien en su demanda compensa, rebajando su reclamación descontando conceptos e importe que estima oportunos; significar que en la vista tampoco alegó indefensión alguna y todo el debate y pruebas giraron en torno a los daños, por lo que ahora la alegación de aquella se reputa además de inexistente, extemporánea.

Precisamente, con carácter previo y en orden al desarrollo de la vista, significar lo poco ejemplar y clarificador que resultó la práctica de la prueba , debiendo recordar que si bien cómo la Ley Orgánica del Poder Judicial, en su artc 542 2. señala que en su actuación ante los juzgados y tribunales, los abogados son libres e independientes, se sujetarán al principio de buena fe, gozarán de los derechos inherentes a la dignidad de su función y serán amparados por aquéllos en su libertad de expresión y defensa, no lo es menos que el artículo 186 de laLEC regula la Dirección de los debates : 'Durante el desarrollo de las vistas corresponde al Juez o Presidente, o al Secretario judicial en el caso de vistas celebradas exclusivamente ante él, la dirección de los debates y, en particular: 1.º Mantener, con todos los medios a su alcance, el buen orden en las vistas, exigiendo que se guarde el respeto y consideración debidos a los tribunales y a quienes se hallen actuando ante ellos, corrigiendo en el acto las faltas que se cometan del modo que se dispone en la Ley Orgánica del Poder Judicial.

2.º Agilizar el desarrollo de las vistas, a cuyo efecto llamará la atención del abogado o de la parte que en sus intervenciones se separen notoriamente de las cuestiones que se debatan, instándoles a evitar divagaciones innecesarias, y si no atendiesen a la segunda advertencia que en tal sentido se les formule, podrá retirarles el uso de la palabra ; el artc Artículo 368 Contenido y admisibilidad de las preguntas que se formulen 1. Las preguntas que se planteen al testigo deberán formularse oralmente y con la debida claridad y precisión. No habrán de incluir valoraciones ni calificaciones, y si éstas se incorporaran, se tendrán por no realizadas.

2. El tribunal decidirá sobre las preguntas planteadas en el mismo acto del interrogatorio, admitiendo las que puedan resultar conducentes a la averiguación de hechos y circunstancias controvertidos, que guarden relación con el objeto del juicio.

Se inadmitirán las preguntas que no se refieran a los conocimientos propios de un testigo según el artículo 360.

3. Si pese a haber sido inadmitida, se respondiese una pregunta, la respuesta no constará en acta.

Artículo 369 Impugnación de la admisión de las preguntas y protesta contra su inadmisión 1. En el acto mismo del interrogatorio, las partes distintas de quien haya formulado la pregunta podrán impugnar su admisión y hacer notar las valoraciones y calificaciones que estimen improcedentes y que, a su juicio, debieran tenerse por no realizadas.

2. La parte que se muestre disconforme con la inadmisión de preguntas, podrá manifestarlo así y pedir que conste en acta su protesta.' Conclusión es que la ley prevé, las preguntas y forma en que deben realizarse , su admisibilidad o no y la actuación, tras el rechazo en modo de protesta, lo que no significa entrar en discusiones subidas de tono y que a ningún lugar conducen , más allá del desprestigio y confusión.



TERCERO.- Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ...). Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' -en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese 'estado', de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en 'buen estado' no significa recibir 'nueva' sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC EDL 1889/1 ). Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 , 24.9.1983 , ... y las antes citadas) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , 6.4.1980 , ...). El art. 1561 sigue diciendo 'al concluir el arriendo' como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ), pudiendo en otro caso, dicho arrendador, rechazar dicha devolución, si no se ajusta a lo pactado o a la normativa antes expuesta. Mas siendo ello así, esta Audiencia viene manteniendo, a vía de ej en su SS de 19 de mayo de 2010 que , en principio, cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado o que tenga que reparar aquellas imperfecciones que se causan por el paso del tiempo. No hay base en la ley para ello, pues el que los paramentos sean pintados de una determinada forma por el arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original, como no puede obligársele, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad. Y esta misma sección expreó, en su ss de 27 de Enero de 2010 'el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda , siempre eso sí, atendiendo a que no sean de envergadura y en función del periodo de tiempo que ha durado el contrato.

Por otra parte, establece el T Supremo en su Ss de 18 de mayo de 2015 .' Esta Sala en sentencias núm. nº 88/2013, de 22 febrero , y 562/2013 , de 27 septiembre , entre otras, tiene declarado que «en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo -con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 46 y 46 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial. La sentencia del Tribunal Constitucional nº 212/2000, de 18 septiembre , afirma lo siguiente: 'Este Tribunal ya ha tenido ocasión de señalar que, en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum')...».

De lo anterior se deduce que es función de la segunda instancia la revisión de todo lo actuado en la primera, según los términos en que se formula el recurso, incluyendo la valoración de la prueba de los hechos, que podrá ser o no coincidente con la llevada a cabo por el juez 'a quo' de modo que la Audiencia puede practicar una valoración distinta aunque una y otra resulten igualmente razonables y admisibles según las reglas de la lógica.

No hay cuestión de que el contrato se concertó el 1 de septiembre de 2009, el objeto era una casa, por tiempo de cinco años, precio de 2.500 € mensuales, la fianza ascendió a 5.000 €, la vivienda con jardín se entregó en perfecto estado y recién pintada, como significó la testigo Dª Carlota y reconoció el actor, documentándose la resolución y entrega del objeto el día 18 de Noviembre de 2014.

De las comunicaciones de los litigantes, ha de destacarse que el 7 de Enero de 2015, Dº Felisa envió al demandante la comunicación que se acompaño como doc 4, folios 24 y 25 en la que las actuaciones que debería a llevar a cabo el arrendatario ascendían , salvo el parquet del baño , pendiente de presupuestar a 6.450 € ( comprendía reposición sofá buhardilla, parquet en general, pintura, estucado, reposición accesorios, limpieza general casa, limpieza jardín, y retención obra cocina.

El demandante , en el escrito rector de las actuaciones, rebaja 1000 €, aceptando 100 € del sofá-cama, 750 € del estucado y 100 € de reposiciones accesorias.

El día 8 de Enero de 2015, Dª Felisa dirige nueva comunicación, doc 5 de la demanda, en el que decía resumir la reunión que las partes sostuvieron el día precedente; que por la limpieza su empleada cobraría 11 5 la hora, no estando más tiempo que el preciso; hacía referencia a accesorios, del jardín manifestaba tener un presupuesto de 378 €, de limpieza y reposición al estado original, que del parquet tenían presupuesto de 21 € metro, que se ocuparía él de si sus industriales podían repararlo y precio, que respecto a la abertura cocina se mantenía presupuesto, a la espera de si los nuevos arrendatarios lo quería o no, y la puntura aun cuando él tendría un presupuesto de 1.500 €, lo preferían hacer ellos , si bien pagando el actor lo que creía iba a su cargo, finalmente que el estucado, con tira arrendada y agujeros para la barandilla era solución más barata proceder al pintado y no a su reposición y que el sofá-cama de dos plazas debía comprarse uno nuevo.

Se responde por D. Romeo el 12 de Enero, mostrando su desacuerdo, recordando el precio del alquiler y tiempo de ocupación, expresando que en estuco habían hecho una tira arranca, unas mellas en la escalera y dos agujeros, no estando de acuerdo en pagar la retirada de la totalidad; que en el parquet, las rayas y desperfectos se encontraban debajo de puertas y donde iban los muebles, estando dispuestos a pagar 100 €, que dado cuando se hizo la comprobación, 8 de Diciembre , era normal que en el jardín hubieran crecido hierbas y en la casa hubiera polvo, y que sólo se dejó sucio el horno, un par de puertas y el baño, calculando 30 € para limpiarlo., otros 100 para limpieza superficie del parquet, 100 € de accesorios, 100 € para agujeros, y 300 para buhardilla, en total 630. Básicamente mantuvo la misma postura en el interrogatorio, si quiera añadió que nada se le había reclamado por el horno y vitrocerámica.

Por la parte demandada se acompañó como documental, dos presupuestos de Carrefour, de horno y placa en los que se recogía , pendiente de compra, folios 78 y 79, factura del industrial Sr Carlos María de importe 5.251,40 €, de pintura, expresando en prueba testifical, que en diciembre lo presupuestó, pinto y quitó estuco, estaba saltado, no se puede reparar, había fisuras y golpes, en la cocina tuvo hasta que poner yeso, con golpes importantes, con 10 ks de masilla, que es exagerado, los techos no sabe si por el fuego estaban amarillos, de la calefacción etc, normalmente , salvo reciente, se suele pintar entera., el estucado es mucho más caro, de 80 a 4 €, que si el cliente pide desglose lo hace, pero es que aquí fue un trabajo completo.

A los folios 81 y 82, factura del pulido y barnizado del parquet, así como de reparación, por importe de 2.029, 73 €, y de limpieza de 422,55 € Pues bien, a los efectos de la medida en que debe concretarse el saldo de fianza-menos daños, y en aquella labor revisora, concluimos; nada se concede por horno , ni placa, al no constar no ya su reposición, sino que estuviera defectuosa, pues nada se dijo acerca de ello, en las reclamaciones previas; tampoco del importe del retorno de la cocina a su estado original, ya que los inquilinos nuevos no quisieron que ello se hiciera y así lo expuso la testigo y aceptó el arrendador; del jardín tampoco se detalla qué es lo realizado , ni su imputación al arrendatario, en cuanto a la limpieza, además de otros conceptos figura desempolvar, lo cual se incrementa hasta la comprobación, por lo que entendemos que es más acorde los 250 € del correo de 7 de Enero, sí procede también los 300 € del sofá, al ser de dos plazas y cama, como los 100 € de accesorios y los 750 € que el demandante asume del estucado , con el demérito pues no se colocó por su alto precio.

Estamos conformes en que debe colaborar en el pago de la pintura, pues quedó probado que debió hacerse por un uso no corriente, y así lo avaló la testifical del Sr Carlos María , pero por el importe de 1500 €, ya que la propia demandada dijo optar por su propio pintor, y no se acredita que de todo lo consignado en la factura debiera responder D Romeo . Se acoge lo reclamado por el parquet, habida cuenta que se prueba los daños en el baño, no justificables por el uso del tiempo, como el barnizado por las rayadas, mas 1000 5, importe aproximado del 50% , ya que el dueño no acredita tampoco que lo hecho fuera estrictamente de las zonas dañadas y el mismo propuso abonar parte , folio 25.

Adicionando todos los conceptos e importes, lo deducible alcanza la cifra de 3.800 €, con un saldo acreedor para el demandante de 1.200 €, por lo que se acoge en parte la apelación.



CUARTO.- No ha lugar a efectuar expresa imposición de costas en ninguna de las dos Instancias.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de D Romeo , contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Mataró, en los autos de juicio verbal 421-2015, de fecha 21 de noviembre de 2015, debemos revocar dicha resolución y, en su lugar, estimando en igual forma la demanda que interpuso contra Dª Felisa y D Fausto , debo condenarles a que abonen al actor 1.200 € e intereses del artc 576 de la LEC, desde la presente resolución, sin efectuar expresa imposición de costas en ninguna de las dos Instancias.

Esta sentencia es susceptible de recurso de casación por interés casacional y extraordinario por infracción procesal siempre que se cumplan los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos, a interponer ante este mismo tribunal en el plazo de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Notifíquese esta resolución a las partes y, una vez sea firme, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.