Sentencia Civil Nº 67/2003, Audiencia Provincial de Badajoz, Rec 59/2003 de 29 de Abril de 2003

Encabezamiento

SENTENCIA Núm. 67/03

Rollo: RECURSO DE APELACION 59/2003

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ISIDORO SANCHEZ UGENA

D. CARLOS CARAPETO MARQUEZ DE PRADO.

D. FERNANDO PAUMARD COLLADO.

En BADAJOZ, a veintinueve de abril de dos mil tres.

La Sección 2 de la Iltma. Audiencia Provincial de BADAJOZ ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 160/2002 del de ZAFRA seguido entre partes de una como apelante Juan Ignacio , Fátima , representado por el Procurador Sr JOAQUÍN GUTIERREZ LUNA y defendido por el Letrado Sr JON ARRUTI IRASTORZA, y de otra, como apelado Consuelo representado por el Procurador Sr J. MARIA ECHEVERRIA RODRIGUEZ y defendido por el Letrado Sr AMBRONA BARDAJI, sobre cumplimiento de contrato.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el de ZAFRA, por el mismo se dictó sentencia con fecha 20/01/03, cuya parte dispositiva dice:

"Desestimando íntegramente la demanda inicial interpuesta por el Procurador Sr. Gutiérrez Luna, en nombre y representación de D. Juan Ignacio y Dª. Fátima , ABSUELVO a Dª. Consuelo de los pedimientos realizados contra ella.

Estimando íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador Sr. Echeverría Rodriguez, en nombre y representación de Dª. Consuelo , DECLARO:

1.- Que el convenio suscrito el 17 de noviembre entre las partes fue un mero precontrato de compraventa.

2.- Que D. Juan Ignacio y Dª. Fátima han perdido la cantidad de QUINIENTAS MIL PESETAS (500.000.-Pts.) entregadas inicialmente como señal en beneficio de Dª. Consuelo .

Se imponen las costas a D. Juan Ignacio y Dª. Fátima .

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por Juan Ignacio y Fátima se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado a la parte contraria para su oposición o impugnación y verificado se remitieron los autos a este Tribunal donde se formó el rollo de Sala que fue seguido por sus trámites.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Vistos, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. FERNANDO PAUMARD COLLADO.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso que se examina no puede prosperar pese a que este Tribunal aprecia, como acertadamente expone el recurrente, un error en la valoración de la prueba por parte de la juzgadora de instancia; error consistente en atribuir al documento n° 5 de los presentados con la demanda, de fecha 17 de noviembre de 1.999, como mero precontrato de compraventa o contrato atípico de reserva de compra, cuando realmente, de los actos coetáneos y posteriores de las partes y de la propia intención de éstos reflejada en los propios términos literales del documento, se desprende que nos encontramos ante un verdadero contrato de compraventa, al concurrir concurrencia de voluntades, entre ambas partes, sobre la cosa y el precio (Art. 1445 Cc).

SEGUNDO.- Así, en efecto, en el contrato de 17 de noviembre de 1999, se hace referencia a Dª. Fátima y D. Juan Ignacio , (hoy actores), como los compradores y a Dª Consuelo , como la vendedora; se hacía mención a la cosa objeto del contrato - la vivienda NUM000 , del n° NUM001 , del PASEO000 , de San Sebastián - y se hacía mención, igualmente, del precio convenido para la enajenación, 30.000.000.- ptas (precio que fue, en el que, definitivamente, fijaron aquellas partes el valor final de la enajenación, pues éste, inicialmente, se había ofertado en 31.000.000- ptas, según los anuncios de la Agencia Inmobiliaria que actuaba de mediadora, por virtud de la gestión de venta conferida por la titular dominical del piso. Esa reducción del precio inicial, de 31.000.000. ptas, significaba que, las dos partes hoy litigantes, estuvieron en negociaciones, para fijarlo definitivamente en 30.000.000 ptas.

Pero es que, además, en el propio documento de 17 de noviembre, cuando se habla de que la vendedora devolvería a los compradores la cantidad de 500.000. ptas, que éstos habían entregado, en concepto de arras (doc obrante al folio 85), en el supuesto caso de que la arrendataria de la vivienda, ejercitará el derecho de tanteo que legalmente le correspondería, conforme al art. 47 de la entonces vigente (por razón de la fecha de inquilinato) Ley de Arrendamientos Urbanos, de 24 de noviembre de 1964, sin derecho a indemnización alguna por ambas partes, no otra cosa puede significar, sino que la entrega de las 500.000 ptas, se hizo en concepto de arras confirmatorias y de anticipo a cuenta del precio, es decir - conforme a la reiterada jurisprudencia interpretativa del Art. 1454 Cc, según la cual cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las claúsulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada en el sentido de que se trata de arras penitenciales ya que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato (SSTS 12-12- 1991; 31-7-1992; 21-6-1994; 23-7-1999) - que, no constando el carácter de las arras como penitenciales, han de considerarse como confirmatorias representando un simple anticipo a cuenta del precio; de ahí, precisamente; que en el documento de 17 de noviembre, se consigne "in fine" "... sin derecho a indemnización alguna por ambas partes"; lo que equivale a decir que las 500.000 ptas se entregan para confirmar el contrato, como anticipo a cuenta; por ello, si el comprador no cumpliera no las perdería y, si no cumpliera la vendedora, no tendría que devolverlas duplicadas, como sí sucedería de tratarse de arras penitenciales.

A mayor abundamiento, el hecho de que hubiera necesidad de notificar a la arrendataria de la vivienda, a los efectos del posible ejercicio de su derecho de tanteo, viene a corroborar que nos encontramos ante una verdadera compraventa, no ante un mero precontrato, pues ya el art. 47 de la LAU de 1964, habla de que en los casos de ventas por pisos... se hace preciso notificar para el tanteo. Y que lo convenido el 17 de noviembre era una compraventa perfecta lo pone de relieve la propia Sra. Consuelo al notificar nótarialmente, por medio de mandatario verbal (nunca desautorizado, sino todo lo contrario, por la titular dominical de la vivienda), a la inquilina, en la fecha de 13 de diciembre de 1999, pues pone en conocimiento de dicha inquilina los exactos terminos de la compraventa pactada: el objeto, el precio y las condiciones de pago (al contado, asumiendo el comprador todos los gastos del contrato, salvo la plusvalía libre de cargas y gravámenes y al corriente de tributos que gravasen la vivienda y del pago de las cuotas del régimen de propiedad horizontal). Es decir, se proporciona a la arrendataria un conocimiento detallado de todos y cada uno de los extremos integrantes de un contrato de compraventa ya perfecto.

Además, la propia prueba testifical de D. Rosendo titular de la Agencia inmobiliaria que intermedió en la operación, viene a corroborar una vez más que el contrato de 17 de noviembre era una compraventa perfecta, cuando, al contestar a las preguntas 12ª y 13ª, manifestó ser cierto que una vez la arrendataria renunció a su derecho de tanteo, comunicó a los hoy actores que se procedería a efectuar la compraventa otorgándose la oportuna escritura pública y que se llegó a fijar fecha para tal otorgamiento, lo que significa que la compraventa, obrante en documento privado, se elevaría a público; por ello no requirió o no comunicó a los hoy actores para formalizar y llevar a efecto aquel contrato contemplado meramente como posible en noviembre de 1999, sino que les comunicó para elevarlo a escritura pública, el no ser preciso un nuevo convenio, para dar firma definitiva al supuesto "precontrato" diseñado en noviembre.

Y, en fin, en que es la propia parte demandada la que, al contestar, al requerimiento notarial que le hicieron los actores, en fecha 23 de enero de 2002, (folio 68 y ss) habla, sin tapujos, sin vacilación y sin contradicción alguna, del contrato de 17 de noviembre de 1999, como contrato privado de compraventa; y habla de las 500.000 ptas, entregadas como arras; y habla constantemente de ella como vendedora y de los hoy actores, como compradores; y, en fin, habla de resolución del contrato, al amparo del art. 1504 Cc.

Es decir, la propia parte hoy demandada/apelada, reconoce expresamente que los convenido el 17 de noviembre de 1999 era un contrato de compraventa, por lo que, aplicando los artículos 1.281 y 1.282 del Cc y concordantes, se aprecia ya con toda claridad el error en la valoración de la prueba en que, según denuncia el recurrente, habría incurrido la Sentencia de instancia.

TERCERO.- Ahora bien, pese a todo lo anterior, debe asimismo dejarse constancia de haber quedado demostrado que el incumplimiento contractual ha provenido de la parte de los compradores, pues el testigo Sr. Rosendo , al contestar a las preguntas 12ª a 15ª ambas inclusive (folio 135), del pliego presentado por la representación de la demandada, reconoce que, tras renunciar la arrendataria al ejercicio del derecho de tanteo, comunicó a los compradores que se procedería a efectuar el otorgamiento de escritura pública; llegándose a fijar fecha para tal otorgamiento en los meses de febrero o marzo de 2000; comunicándoselo; así mismo, a la vendedora para que se desplazara a San Sebastián; que, sin embargo, se canceló el otorgamiento de la escritura porque, los compradores manifestaron no tener todavía el préstamo con la "Kutxa", para el pago del precio y que, por ello, comunicó a la vendedora que cancelara el viaje, por no poderse celebrar la compraventa (folios 123 y 135).

Siendo ello así y resultando, por aplicación del Art. 49 de la LAU. de 1964, que los efectos de la notificación, a los efectos del ejercicio del tanteo, caducaban a los 180 días naturales siguientes al 14 de diciembre de 1999, quiere decirse que la escritura pública había de haberse otorgado en este plazo de 6 meses, pues, de lo contrario, no podría volver a intentarse la enajenación, sino transcurridos dos años desde aquella fecha.

Consiguientemente, no constando que los compradores hubieran cumplido con su obligación de pago del resto del precio, en ese plazo, es por lo que puede considerarse que el incumplimiento contractual les es atribuible a ellos. Además los propios compradores reconocen en su demanda que la Caja de Ahorros les concedió, finalmente el préstamo, tras cotejar la valoración que les había facilitado la Agencia Inmobiliaria, la cual valoración es de 23 de mayo de 2000; por tanto, puede decirse que, desde mayo de 2000, los hoy actores disponían del préstamo para la adquisición de la vivienda y, sin embargo, dejan transcurrir más de un año hasta ponerse en contacto con la inmobiliaria, para materializar la compra (doc n° 11 de la demanda, de 16-X-2001) y todavía más sin requerir a la vendedora a los mismos efectos (doc n° 12, de 10-1-2002).

CUARTO.- En lo que se refiere a la cantidad entregada como arras confirmatorias, como quiere que la parte apelante no solicita su devolución, para el hipotético caso de que se considerase la resolución de la compraventa, no pudiendo los tribunales otorgar cosa distinta de la pedida, es por lo que no se hace pronunciamiento distinto sobre éste particular.

QUINTO.- En cuanto a las costas del recurso, como quiera que esta Sala ha apreciado el error a la hora de interpretar el documento de 17 de noviembre de 1999, en que incurrió la juzgadora de instancia, aunque con ninguna trascendencia, por la actuación posterior de los actores, tal y como acabamos de ver, es por lo que se considera que existe motivo bastante para no hacer pronunciamiento expreso de condena al pago de las mismas. (Arts. 398 y 394 LEC).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, desestimando como desestimamos, el Recurso de Apelación deducido por la representación procesal de D. Juan Ignacio y Dª Fátima , contra la Sentencia n° 9/2003, de 20 de enero, dictada por el Juzgado de 1ª instancia n° 1 de Zafra, en el Procedimiento Ordinario n° 160/2002, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la dicha Sentencia, aunque declarando que el contrato de 17 de noviembre de 1999 era un verdadero contrato de compraventa. Sin hacer expreso pronunciamiento sobre costas de esta alzada.

Contra la presente resolución cabrá recurso de casación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Iltmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.