Sentencia Civil Nº 67/2011, Audiencia Provincial de Soria, Sección 1, Rec 53/2011 de 08 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SORIA

SENTENCIA: 00067/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE SORIA

ROLLO APELACION CIVIL: RECURSO DE APELACION (LECN) 53/11

Juzgado procedencia: JDO.1A.INST.E INSTRUCCION Nº 2 DE SORIA

Procedimiento de origen: VERBAL DE DESAHUCIO 448/09

SENTENCIA CIVIL Nº 67/11

Ilmos. Sres.

PRESIDENTE:

RAFAEL MARÍA CARNICERO GIMENEZ DE AZCARATE

MAGISTRADOS:

JOSÉ LUIS RODRÍGUEZ GRECIANO

MARÍA BELÉN PÉREZ FLECHA DÍAZ

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En Soria, a ocho de Abril de dos mil once.

Esta Audiencia Provincial de Soria, ha visto el recurso de apelación civil arriba indicado, dimanante de los Autos de Juicio Verbal de Desahucio 448/09, contra la sentencia dictada por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCIÓN Nº 2 DE SORIA, siendo partes:

Como apelante y demandado: Carlos Daniel , representado por el Procurador Sra. Muro Sanz, y asistido por el Letrado Sr. Alonso Jiménez.

Y como apelado y demandante: Margarita , representado por el Procurador Sra. Lavilla Campo y asistido por el Letrado Sra. San Miguel Bartolomé.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Juzgado de instancia se dictó sentencia en los referidos autos, cuya parte dispositiva, literalmente copiada dice así: "Estimo íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Dª Elena Lavilla Campo, en nombre y representación de Dª Margarita , y condeno al demandado D. Carlos Daniel a abonar a la parte actora la cantidad de 1.922,77 Euros, más los intereses legales correspondientes desde la presentación de la demanda y hasta su completo pago. Condeno en costas al demandado".

SEGUNDO .- Dicha sentencia, se recurrió en apelación por la parte demandada, dándose traslado del mismo a las partes, remitiéndose las actuaciones a esta Audiencia Provincial de Soria, donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 53/11, y no habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en segunda instancia y no estimándose necesaria la celebración de vista oral, quedaron los autos conclusos, en virtud de lo preceptuado en el art. 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , para dictar sentencia.

Es Ponente la Ilma. Sra. Dª. MARÍA BELÉN PÉREZ FLECHA DÍAZ .

Fundamentos

PRIMERO .- Interpone recurso de apelación la representación procesal de D. Carlos Daniel , contra la sentencia que estimó la demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, interpuesta de contrario, alegando como motivos, en primer lugar, error en la apreciación de la prueba por parte del Juez de Instancia, tanto respecto de la fecha efectiva de entrega de las llaves y consiguientemente de las cantidades adeudadas, como respecto de las cantidades debidas por gastos de comunidad, y en segundo lugar, impugna la condena en costas, al haberse estimado a su juicio parcialmente la demanda.

SEGUNDO .- El Juez de instancia, tras valorar la prueba practicada concluye que la fecha que hay que tener en cuanta como de resolución del contrato y entrega de llaves es la de 13 de enero de 2010, manifestada por la actora, lo que supone que hasta dicho momento han de abonarse las rentas del arrendamiento, en lugar de la de 13 de noviembre de 2009, que es la que mantiene el demandado. Como hemos adelantado, en el primer motivo del recurso se impugna dicha fecha de entrega de las llaves, y las citadas consecuencias pecuniarias.

Y esta Sala llega a la misma conclusión que el Juez "a quo", tras analizar el contrato y la legislación aplicable al mismo. En efecto, en el contrato de arrendamiento firmado el 27 de mayo de 1996, se estipulaba una renta mensual de de 30.000.- Pta., (180,30 €) y se pactó una duración de 5 años, habiéndose prorrogado tácitamente a su vencimiento.

Y al respecto, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , establece:

Artículo 9 : "Plazo mínimo 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición".

Artículo 11 . "Desistimiento del contrato. En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años , podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses .

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización".

Y en la cláusula segunda del contrato objeto de autos, se recoge básicamente lo dispuesto en el trascrito artículo 11 , al establecer la posibilidad de desistimiento con un preaviso de dos meses .

De lo anterior concluimos, que la fecha que hay que tener en cuenta a los efectos de resolución de contrato y entrega de llaves es la fijada por la sentencia, el día 13 de enero de 2010, y ello porque aunque hubiera quedado acreditado que tales llaves se hubieran entregado el día 13 de noviembre anterior, la necesidad de existencia del preaviso de dos meses, hace que el contrato no pueda considerarse extinguido por desistimiento del arrendatario hasta dos meses después, lo que significa que las rentas han de pagarse hasta el día 13 de enero de 2010, tal y como fija la sentencia impugnada. El motivo en consecuencia debe ser desestimado.

TERCERO .- También se impugna la condena que realiza la sentencia apelada, al pago de la cuantía de 839,89 €, en concepto de gastos de comunidad.

Para la resolución de este motivo debemos tener en cuenta los siguientes preceptos de la Ley de Arrendamientos Urbanos:

Artículo 4 . Régimen aplicable

1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

(...)

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

Artículo 20 . Gastos generales y de servicios individuales

1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

2. Durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquél en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el art. 18,1 .

3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el art. 17,4 .

Y en el contrato de arrendamiento firmado entre las partes, comprobamos que en su cláusula 12ª , se pacta expresamente que "Independientemente de la renta pactada, serán de cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios si los tuviere". Sin embargo, a continuación no consta que se determinara el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, tal y como exige la ley para la validez del pacto .

Por otra parte, en relación a la valoración de la prueba al respecto, hay que tener en cuenta que la Ley de Enjuiciamiento Civil regula una serie de normas relativas a dicha valoración probatoria, en su Libro II, Título Primero, Capítulo V, (artículos 281 y siguientes), si bien fija en el artículo 217 , dentro de la regulación de la Sentencia, los criterios relativos a la carga de la prueba. Dichas normas procesales establecen, entre otros extremos, la manera de valorar y la fuerza probatoria de cada uno de los medios de prueba de que se podrá hacer uso en juicio, que no podrán ser otros que los del artículo 299 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Concretamente el artículo 217 de la L.E.C ., atribuye la carga de probar:

1) A quien ejercita una acción (demandante y reconviniente), la certeza de los hechos relacionados con sus pretensiones, (apartado 2).

2) Al demandado: los hechos impeditivos, extintivos o enervatorios de la eficacia jurídica de los alegados como ciertos por la parte contraria (apartado 3).

El principio de la carga de la prueba tiene en nuestro ordenamiento jurídico un carácter puramente subsidiario en el sentido que sólo entre en juego cuando no se hubiese apreciado prueba en la sentencia, y su finalidad es la de imputar su falta a quien hubiera debido de aportarla ( STS 27-11-1998 ). La carga de la prueba prevé en quién recaen las consecuencias de la falta de prueba de hechos base de las pretensiones alegadas: no ordena quién debe probar y qué debe probar, sino que la parte sufre las consecuencias de la falta de prueba de los hechos que constituyen el fundamento de su pretensión.

En el presente supuesto, se practicaron como pruebas, la documental, y la de interrogatorio de la demandada, que al no acudir, no pudo practicarse. Respecto de la primera de ellas, y centrándonos en la carta que la Administradora de la Comunidad de Propietarios envía a Dª Margarita , arrendadora, fijando la deuda pendiente como gastos de Comunidad, comprobamos que tal documento tiene carácter privado, según la definición que hace el artículo 324, en relación con el 317, ambos de la L.E.C .; y como tal, hará prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenten, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de las personas que, en su caso intervengan, cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen (art. 326 en relación con el 319 de la L.E .C). Como la parte demandada impugnó expresamente dicho documento, éste no puede hacer prueba plena en los términos antes citados y será en principio insuficiente para fundamentar en él una sentencia estimatoria de las peticiones de la actora. Sin embargo, no se practicó ninguna otra prueba al respecto para ratificar la citada deuda, que tal y como dice el recurso, ofrece ciertas dudas respecto de la cuantía del año 2008, por lo elevada de la misma, ya que si la cuota mensual es de 22 €, anualmente no puede ascender a los 537,69 € que se fijan, salvo que exista algún tipo de derrama extraordinaria. Todo lo anterior, hace que no podamos considerar acreditada la realidad de la cantidad reclamada por este concepto, lo que unido a la argumentación arriba expuesta respecto de la falta de validez del pacto acerca de los gastos del inmueble, supone la estimación de este motivo, debiendo detraer de la suma a la que fue condenado D. Carlos Daniel , la cuantía reclamada al efecto, por importe de 839,89 €.

CUARTO .- Finalmente, en relación a la condena en costas de la primera instancia, toda vez que la estimación del anterior motivo, supone la parcial estimación de la demanda, es claro que no procede la condena en costas al demandado, por lo que se estima sustancialmente esta última alegación del recurso.

QUINTO .- Por todo lo anterior, consideramos que el recurso de apelación debe ser parcialmente estimado, debiendo revocarse en parte la sentencia apelada, sin que proceda, en consecuencia, realizar especial pronunciamiento sobre las costas de ninguna de las instancias.

De conformidad con el número 8 de la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial (Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio ), añadida por Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre si se estimare total o parcialmente el recurso o la revisión o rescisión de sentencia en la misma resolución se dispondrá la devolución del depósito, por lo que procede la devolución a la recurrente de la cantidad depositada para el recurso.

Vistos los preceptos legales citados y demás de común y pertinente aplicación

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Nélida Muro Sanz, en nombre y representación de D. Carlos Daniel , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Soria, el día 21 de enero de 2011, en los autos de juicio verbal de desahucio nº 448/09 de ese Juzgado, debemos revocar y revocamos parcialmente dicha resolución, y en su lugar y con estimación parcial de la demanda, debemos condenar y condenamos a D. Carlos Daniel , al pago a la actora de la suma de 1.082,88 € en lugar de la que venía fijada en la sentencia de instancia, confirmando el resto de los pronunciamientos de la sentencia de instancia, y sin hacer expreso pronunciamiento sobre las costas de ninguna de las instancias, con devolución a la parte recurrente del depósito ingresado para interponer el recurso.

Caso de interponer Recurso de Casación ó Extraordinario por Infracción Procesal, deberá acreditar al tiempo de su interposición la consignación de la suma de 50€ en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones Judiciales aperturada en el Banco Español de Crédito, cuenta expediente nº 4162 0000 01 seguido del nº de procedimiento (4 dígitos) y del año (dos dígitos) debiendo indicarse en el campo "concepto" del documento resguardo del ingreso, que se trata de un "Recurso", seguido del código 06 (casación) ó 04 (Infracción Procesal. Si el ingreso se hace mediante transferencia bancaria, el código y tipo concreto de recurso debe indicarse a continuación de los 16 dígitos de la cuenta de expediente (Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre ).

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION . Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.