Sentencia Civil Nº 670/2013, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 635/2012 de 12 de Diciembre de 2013

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCION Decimotercera

ROLLO Nº 635/2012 - 5ª

JUICIO VERBAL (DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO) NÚM. 1103/2011

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 1 GRANOLLERS (ANT.CI-1)

S E N T E N C I A N ú m. 670

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a doce de diciembre de dos mil trece.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio verbal (desahucio por falta de pago), número 1103/2011 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 1 Granollers (ant.CI-1), a instancia de D. Luis María contra Dª. Sara , los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de noviembre de 2011 por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada , es del tenor literal siguiente:

'FALLO: Que estimando íntegramente la demanda promovida por el procurador de los Tribunales Mireia Carreras Triola, en nombre y representación de Luis María , debo condenar y condeno a Sara al pago de la suma de 26.285 euros (veintiseis mil doscientos ochenta y dos), sin expresa condena en costas'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso en tiempo y forma, elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial, .

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 9 de octubre de 2013 .

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. M. ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda inicial el actor, Luis María , ejercita una acción de desahucio de vivienda por falta de pago de la renta a la que acumula la reclamación de rentas, alegando que en fecha 12.11.2009 suscribió con la demandada, Sara , escritura pública de contrato de arrendamiento con opción de compra, inscrita en el Registro de la Propiedad, pactándose una renta mensual de 2000€/mes, actualizable por aplicación del IPC a partir del 1.12.2010, y que a partir de abril de 2010 la demandada ha dejado de abonar la renta, no siendo atendidos los requerimientos de pago que de manera reiterada le han sido remitidos. En su virtud, solicita que se dicte sentencia por la que se de lugar al desahucio, no oponiéndose a una eventual enervación a pesar de los requerimientos efectuados, y se condene a la demandada al pago de la suma de 26.282 € (importe de las rentas devengadas entre abril de 2010 y abril de 2011), más las que venzan sucesivamente durante la tramitación del procedimiento e intereses legales.

En fecha 21.7.2011 la Sra. Sara compareció en Secretaria haciendo entrega de las llaves de la vivienda, dictándose en fecha 23.9.2011 auto por la que se estimaba el allanamiento parcial a la demanda en cuanto a la resolución del contrato de arrendamiento y se ordenaba la continuación del proceso respecto del resto de pretensiones, auto al que se aquietaron ambas partes.

En consecuencia, el proceso se siguió exclusivamente respecto de la acción de reclamación de rentas.

En el acto del juicio la parte actora limitó su reclamación a la suma de 26.282€ (suma reclamada en la demanda que comprende las rentas vencidas e impagadas hasta abril 2010) con renuncia expresa a todas las vencidas con posterioridad, así como a los intereses y a las costas.

La parte demandada, tras invocar la excepción de inadecuación de procedimiento por razón de la cuantía, alegando que se trata de un contrato complejo de arrendamiento y opción de compra, de modo que la resolución del contrato de arriendo podría comportar la del contrato de opción de compra lo que excede del ámbito del sumario, opone la excepción de pluspetición, que articula alrededor de las siguientes cuestiones: (a) si bien se suscribió un contrato de arrendamiento con opción de compra, en realidad se trataba de una compraventa con precio aplazado, por lo que atendida la voluntad de las partes, una vez resuelta la compraventa, no pueden reclamarse renta ni pagos aplazados; (b) la revisión de la renta por IPC no fue comunicada hasta el mes de marzo de 2011, por lo que, conforme establece el art. 18.3 LAU , el incremento sólo puede reclamarse a partir de la mensualidad correspondiente a abril: (c) en cualquier caso, en el contrato se pactó que la renta se actualizaría a partir del día 1.12.2010, por lo que el arrendador no puede exigir el incremento de la renta en la mensualidad de noviembre; (d) Deben deducirse de la suma reclamada por rentas devengadas e impagadas las cantidades entregadas con anterioridad a la conclusión del contrato de arrendamiento, que ascienden a 23.000€, según documentación aportada; y (e) ha de compensarse la fianza prestada en su día.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda en su integridad.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso, que la impugna en todos sus pronunciamientos, reiterando los argumentos en los que basó su oposición.

En conclusión, el debate en esta segunda instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera y se dispone para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- En lo que se refiere a la inadecuación del procedimiento, el motivo de impugnación, ya se adelanta, no puede prosperar.

Así es, en primer lugar y por lo que se refiere a la resolución del contrato, no puede obviarse que la acción resolutoria quedó excluida del proceso, dictándose incluso un auto de allanamiento parcial (al que se aquietó la propia parte ahora apelante), por lo que el proceso se siguió exclusivamente por la reclamación de cantidad (reclamación de rentas), de manera que resulta improcedente cualquier consideración acerca de la inadecuación del procedimiento de desahucio.

Respecto a la acción de reclamación dineraria, ha de acudirse al artículo 250.1.1º LEC que, en redacción dada por Ley 19/2009 de 23 de noviembre, dispone que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía,las que versen sobre reclamación de cantidades debidas por impago de rentas y cantidades debidas ...'.Así pues, la acción de reclamación de rentas se determina por razón de la materia y se sigue a través del juicio verbal cualquiera que sea su cuantía; por otra parte se trata de un proceso declarativo plenario, con fuerza de cosa juzgada y sin especiales limitaciones en su objeto (el carácter sumario respecto a los verbales previstos en el ap. 1 del art. 250.1 se limita a los procedimientos de desahucio).

La STS 2.12.2009 , que cita la de 11 de abril de 2000 , se acerca al concepto de opción de compra afirmando que 'con dicho contrato una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones', definición conceptual recogida también, aparte de otras, en las SSTS de 24 de enero de 1991 , 13 de noviembre de 1992 y 14 de febrero de 1997 '. Ahondando en su definición la STS de 23 abril 2010 declara: 'El precontrato de opción es aquel por el que una de las partes atribuye a la optante el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato (normalmente, como en el presente caso, de compraventa) en un concreto plazo. En este sentido, sentencias de 21 de noviembre de 2000 ('implica la concesión por una parte a la otra de la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa', dice literalmente), 5 de junio de 2003, 26 de marzo de 2009. Por tanto, el efecto de produce es que si el optante ejercita su derecho, pone en vigor el precontrato y la otra parte, la concedente, tiene el deber jurídico de celebrarlo efectivamente. Y el optante, desde el momento en que declara su voluntad de ejercicio de la opción, puede exigir dicha celebración, que se hará de mutuo acuerdo o por resolución judicial, tras el procedente proceso'.

Por su parte en el ' arrendamiento con opcion de compra'(más allá de las diversas construcciones dogmáticas sobre su naturaleza o, en cualquier caso, de lo especificamente querido y pactado por las partes) el derecho de opción se concede en atención a la cualidad de arrendatario, por una simple cláusula de opción de compra acoplada al contrato de arrendamiento, lo que no supone una vinculación única, sino dos figuras jurídicas independientes, entrelazadas, cada una de las cuales tiene su tratamiento legal (LAU y normas generales de la contratación), así la STS 27.5.1967 .

En todo caso la 'opción de compra' supone que el propietario/arrendador concede al arrendatario, la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración no no de otro contrato principal, que habrá de realizarse dentro de plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante ( STS 4.4.1987 , 24.1.1991 , 13.11.1992 , 18.6.1993 ,...), configurándose con sustantividad propia, de forma que se faculta al optatario para exigir el cumplimiento del contrato definitivo con la sola manifestación de la voluntad del optante manifestada dentro del plazo pactado ( SSTS. 5.7.1985 , 9.10.1989 , 28.10.1991 ...)

Son sus requisitos (así, las SSTS 15.10.1993 , 19.4.1995 , 15.12.1997 , 11.4.2000 ): 1) La determinación del objeto (concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra) con aceptación expresa del optante. 2) El señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición (en definitiva supone una compraventa conclusa sin actividad posterior de las partes, pero bastando - necesariamente - la expresión de la voluntad del optante para que el contrato quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el cedente, sin necesidad de más actos, por todas la STS 17.3.1993 , 22.11.1993 , 14.2.1997 ). 3) El establecimiento de plazo para el ejercicio de la opción, transcurrido el cual, no podrá válidamente pretenderse el ejercicio del derecho, plazo que es de caducidad ( SSTS. 26.1.1988 , 9.10.1989 , 30'.6.1994,..), lo que no puede confundirse con el plazo para el ejercicio de la opción ante los Tribunales (así la STS. 14.2.1995 ). 4) La obligación del concedente de no vender a nadie durante el referido plazo, (así las SSTS 14.2.1991 , 29.9.1993 , 4.2.1994 , 17.2.1997 , 20.4.2000 ,...) pues el derecho que nace de la opción implica una facultad preferente de adquirir a favor del optante ( STS. 22.12.1992 y las que en ella se citan), dado que a lo que se compromete el concedente o promitente es a vender una cosa determinada al optante al recibir la declaración de voluntad de éste, de suerte que aquél se obliga a tener la cosa disponible durante el plazo estipulado por si el optante ejerciera el derecho dentro del mismo; el pago de la prima es elemento accesorio. En definitiva, se trata de un arrendamiento al que 'se le añade' una cláusula (o se contrata en documento aparte) de opción de compra en favor del arrendatario a ejecutar en un tiempo determinado, sin que tal opción influya en las prestaciones propias del arrendamiento, sin modificarlas o desnaturalizarlas, pudiendo entenderse que da lugar a dos negocios unidos formalmente en un documento, sin que el arrendamiento se excluya de la LAU ( STS 13.7.1993 ). Esta misma conclusión se desprende de la lectura de la STS 26.4.2010 .

En el supuesto de autos, nos encontramos ante un contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado en escritura pública de fecha 12.11.2009, y la arrendataria no había ejercitado la opción de compra por lo que la relación contractual que se desarrollaba entre las partes era la de un contrato de arrendamiento, y las sumas a cuyo pago venía obligada la demandada tenían el concepto de rentas y, como tales, pueden ser reclamadas ante su impago.

En definitiva, el procedimiento planteado y seguido es el adecuado; cuestión distinta es que, de prosperar los motivos de oposición de fondo aducidos, la demanda pudiera ser desestimada.

TERCERO.- Sostiene la apelante, como ya lo hizo en la primera instancia, que si bien se articuló un contrato de arrendamiento con opción de compra, en realidad se trata de un contrato de compraventa con precio aplazado en la que el Sr. Luis María se limitaba a financiar la compra de la vivienda por parte de su sobrina la Sra. Sara , por lo que no cabe hablar de pago de rentas sino de precio aplazado y que resuelta la compraventa, no cabe reclamar ni unas ni otro; alega que la sentencia de primera instancia incurre en error en la valoración de la prueba a este respecto.

Tras un nuevo análisis de cuanto se ha aportado y practicado en autos el tribunal considera que no ha quedado en modo alguno probado, ni siquiera a través de indicios, que el contrato concluido sea simulado ni que encubra un negocio jurídico distinto; es más, el contrato de arrendamiento con opción de compra, atendida su naturaleza, configuración y dinámica, responde a la finalidad que la demandada alega tenían las partes en el momento de su conclusión (inversión por parte del arrendador y posibilidad de acceso a la propiedad por parte del arrendatario optante).

Tampoco cabe otorgar ninguna virtualidad, ni conferir efectos de acto propio que no puede ser contravenido, al contenido del correo electrónico remitido por el Sr. Luis María en 5.11.2009 (doc 4 de la demandada) relativo a las consecuencias del impago de la renta, ya que de su lectura completa se infiere que se trata de su opinión, durante la preparación de la firma del contrato, sobre una de las cuestiones respecto de las que han de solicitar asesoramiento, y no de una manifestación de voluntad con intención vinculante.

En definitiva, nos encontramos ante un arrendamiento con opción de compra, en el que se han devengado rentas, a cuyo abono viene obligada la arrendataria, que han resultado impagadas, por lo que el arrendador esta facultado para reclamarlas.

CUARTO.- Sentado lo anterior procede entrar en el examen de los distintos motivos en los que funda la demandada la excepción de pluspetición; así procede diferenciar:

(a) De la documentación aportado por el propio actor resulta que el letrado del arrendador remitió en fecha 3.3.2011 burofax, que fue recibido por la demandada al día siguiente, en el que se le notificaba que el incremento de la renta mensual por la aplicación del IPC y que a partir del anterior mes de noviembre de 2010 aquélla quedaba establecida en 2.047€. El artículo 18.3 LAU establece que ' La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito ....';en aplicación de dicho precepto y no constando que con anterioridad a la remisión del señalado burofax el arrendador notificara por ningún medio la actualización de la renta de acuerdo con lo pactado, resulta que el incremento o actualización de la renta por aplicación del IPC no resulta exigible sino a partir de la mensualidad de abril de 2011 (y no desde noviembre como reclama el actor). En consecuencia, la suma adeudada por las rentas correspondientes a las mensualidades de abril de 2010 a abril de 2011 asciende a 26.047€, cantidad que adeuda la demandada y a cuyo pago debe ser condenada.

(b) El pronunciamiento anterior deja sin contenido la segunda de las alegaciones, relativa a la improcedencia de aplicar la actualización por IPC a la mensualidad de noviembre de 2010, al haberse pactado la revisión a partir de la mensualidad siguiente.

(c) Sostiene la demandada que han de descontarse los pagos efectuados por la misma al actor con anterioridad al otorgamiento de escritura pública de arrendamiento con opción de compra y que se elevan a 23.000€. Esta pretensión igualmente debe decaer; si bien el contrato de arrendamiento se suscribe en noviembre de 2009 (y por ello las rentas empiezan a devengarse a partir de esa fecha), la propia demandada reconoce que tenía la posesión de la vivienda y que residía en la misma con anterioridad, desde la adquisición de la misma por el Sr. Luis María , en consecuencia, tales pagos responden a los pactos alcanzados en aquél momento entre los ahora litigantes (cualquiera que fuera el título de la ocupación o el concepto de la contraprestación), que resultan ajenos al presente procedimiento, tanto más cuanto no prueba alguna de que las partes convinieran aplicar aquellos pagos al contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado con posterioridad.

(d) No puede procederse a deducir el importe de la fianza , tanto por motivos procesales como por razones de fondo. En primer término ha de señalarse que al solicitar la deducción de la fianza la demandada esta oponiendo un crédito compensable, por lo que la alegación o excepción de compesación debía haberse articulado procesalmente de acuerdo con lo dispuesto 438.2 LEC, que establece que ' Cuando en los juicios verbales el demandado oponga un crédito compensable, deberá notificárselo al actor al menos cinco días antes de la vista'. Dado que dicha comunicación no se ha efectuado en el supuesto de autos, la compensación no puede se objeto del presente pleito y tal motivo de oposición no puede acogerse. Pero es más, en cualquier caso, aún prescindiendo de lo anterior, no podría acogerse este motivo de impugnación; así es, la fianza se presta para responder no sólo del pago de la renta sino de todas las obligaciones del arrendatario derivadas del contrato (importe de suministros, responsabilidad por daños o determinados gastos) por lo que en este procedimiento es prematuro proceder a la aplicación de la fianza , lo que deberá llevarse a cabo una vez reintegrada la posesión y liquidado el contrato, y en el presente supuesto el reintegro de la posesión es posterior a la presentación de la demanda. Por todo ello, la demandada debe ser condenada al pago de la totalidad de las rentas adeudadas, no procediendo descontar la fianza , sin perjuicio de que pueda, en su caso y en su momento, proceder a su reclamación.

Por todo cuanto antecede procede, revocar en parte la sentencia en el sentido indicado en el apartado (a) de este fundamento, fijando la cantidad a cuyo pago se condena a la demandada apelante en 26.047€.

QUINTO.- No procede efectuar declaración alguna sobre las costas devengadas en la primera instancia, por cuanto, tal como indica la sentencia recurrida, la parte actora renunció expresamente a las mismas en el acto de la vista.

Por el contrario, y en lo que respecta a esta segunda instancia, la parte actora apelada interesó la desestimación del recurso con imposición de las costas de la alzada. Y en relación a éstas, si bien la sentencia de primera instancia se revoca parcialmente, es lo cierto que, atendida la suma reclamada y reconocida en la sentencia apelada (26.282€), y aquélla a la que definitivamente se condena a pagar a la apelante (26.047€), ha tenido lugar una estimación sustancial de la demanda y una desestimación sustancial del recurso, pues la diferencia entre una y otra suma es inferior a un 1%; en consecuencia, y atendida esta desestimación sustancial, el tribunal considera de aplicación lo dispuesto en el art. 398.1 de la LEC , que se remite al art. 394.1 del mismo texto legal , de modo que, en aplicación del criterio del vencimiento objetivo, procede condenar a la parte apelante al pago de las costas devengadas en esta segunda instancia. A este respecto es oportuno traer a colación la STS de 20.7.2011 que declara : 'Además, esta Sala tiene declarado que el principio del vencimiento a que se acoge el artículo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -hoy el 394 de la nueva Ley- se completa por los tribunales, con evidente inspiración en la razón del precepto -que es la equidad, como regla de ponderación que debe observarse en la aplicación de las normas del Ordenamiento jurídico- y en poderosas razones prácticas, con la doctrina según la cual es procedente la imposición de costas en casos de estimación sustancial de la demanda ( sentencias de 14 de marzo de 2003 , 17 de julio de 2003 , 24 de enero de 2005 , 26 de abril de 2005 , 6 y 9 de junio de 2006 , y 9 de julio de 2007 ); situación que está presente en el caso pues el extremo a que se refiere la desestimación es mínimo en relación con las pretensiones de la demanda que han sido estimadas'.

Fallo

ESTIMANDO PARCIALMENTEel recurso interpuesto por la representación procesal de Dª Sara contra la sentencia de fecha 17 de noviembre de 2011 dictada en el juicio verbal núm. 1103/2011 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Granollers, SE REVOCA en partedicha resolución únicamente en el sentido de que la suma a cuyo pago se condena a la citada apelante se fija en 26.047 (VEINTISEIS MIL CUARENTA Y SIETE) EUROS, confirmándola en sus restantes pronunciamientos.

Se imponen a la parte apelante las costas de esta segunda instancia.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación si concurre interés casacional que habrá de interponerse ante este tribunal, así como, conjuntamente con el mismo, recurso extraordinario de infracción procesal, si concurren los requisitos legales para ello.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Barcelona,

Leída y publicada ha sido la anterior sentencia en el día de la fecha, por el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, celebrando audiencia pública. DOY FE.