Sentencia CIVIL Nº 670/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 18/2020 de 22 de Julio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0812142120178089550

Recurso de apelación 18/2020 -J

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 5 de DIRECCION000

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 899/2017

Parte recurrente/Solicitante: Teodora

Procurador/a: Samuel Dominguez Tejada

Abogado/a: Joan Joaquim Folch I Ortega

Parte recurrida: Damaso

Procurador/a: Pilar Lorente Flores

Abogado/a: MANUEL FUENTES JUSTICIA

SENTENCIA Nº 670/2020

Magistrada/os:

Vicente Conca Perez

Marta Dolores del Valle Garcia Adolfo Lucas Esteve

Barcelona, 22 de julio de 2020

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 10 de enero de 2020 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 899/2017 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 5 de DIRECCION000 a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Samuel Dominguez Tejada, en nombre y representación de Teodora contra Sentencia - 16/09/2019 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Pilar Lorente Flores, en nombre y representación de Damaso.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'QUE DESESTIMANDO la demanda interpuesta por Teodora contra Damaso DEBO ABSOLVER Y ABSUELVO al demandado de los pedimentos formulados en su contra con todos los pronunciamientos favorables.

Todo ello con imposición de costas a la parte actora.'

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 09/07/2020.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de la actora, Dña. Teodora, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda que presentó contra D. Damaso, a fin de que el demandado fuese condenado a abonarle la suma de 4.649 euros, más intereses.

En la demanda, partió de que, en fecha 9 de octubre de 2014, suscribieron contrato de arrendamiento de la vivienda ubicada en DIRECCION000, CALLE000 número NUM000, propiedad de la actora, y de que, en fecha 24 de marzo de 2017, el demandado y los demás ocupantes fueron lanzados de la misma. Alegó que, cuando accedió al interior de la finca, constató la existencia de desperfectos derivados de mal uso, de mala utilización o de actos vandálicos, los cuales fueron valorados por el perito de la aseguradora en 5.589 euros. Alegó que reclamaba el importe de los daños apreciados, una vez descontada la fianza arrendaticia entregada en su momento por el arrendatario, resultando la suma señalada de 4.649 euros.

El demandado contestó y se opuso, alegando que abandonó la finca en el mes de diciembre de 2015, a raíz de lo establecido en convenio regulador de disolución de pareja aprobado judicialmente, y que quedó residiendo en solitario en la vivienda su ex pareja, Dña. Bernarda; en el meritado Convenio, se estableció que él abonaría la renta hasta el 31 de diciembre de 2015, pero que debía abandonar la finca antes de dicha fecha, dado que la finca fue atribuida a su expareja, como domicilio familiar; posteriormente, a partir de enero de 2016, sería ella quien afrontaría todos los gastos en concepto del arrendamiento. Alegó que, en el acuerdo segundo del convenio regulador, se establece que ' Si la Sra. Bernarda decide continuar en el uso de la vivienda, ésta deberá comunicar al arrendador su intención de pasar a ser la titular del contrato desde el mes de enero de 2016, todo ello, en virtud del artículo 15 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos ', y que así lo notificó su ex pareja a la actora, si bien el demandado no disponía de la comunicación fehaciente que le remitió, al no mantener ningún tipo de contacto con su ex pareja al tiempo del procedimiento. Aportó una serie de conversaciones de Whatsapp mantenidas por el demandado con la actora desde diciembre de 2015, constatada su existencia por parte de Notario, de las que resultaba la obvia colaboración mostrada por el demandado para que los términos acordados en el contrato de arrendamiento fueren respetados por su ex pareja, y que, incluso, a lo largo de los meses posteriores de haber abandonado la finca, se preocupó de que todo transcurriere con la más absoluta normalidad y legalidad; además, podía apreciarse que la propia actora siempre acudía al demandado para exigir el pago de las cuotas de arrendamiento que debía su expareja, como si fuera el responsable de cualquier demora a causa de la falta de diligencia de la Sra. Bernarda; la actora llegó a solicitarle que se mantuviera como arrendatario en el contrato, esto es, que no procedieran a renovar el mismo con la Sra. Bernarda, obviamente para su propio interés y beneficio, pues la arrendadora era conocedora de las notorias diferencias existentes en cuanto a la capacidad económica del demandado y de su expareja, si bien ello no suponía ningún efecto jurídico, pues, al habérsele comunicado el cambio de inquilino, se produjo una subrogación tácita en cuanto a la posición de arrendatario del contrato; aportó también en formato CD una conversación telefónica mantenida por la actora con el demandado en fecha 14 de diciembre de 2017, en la que la propia actora hizo constar su conocimiento del abandono de la finca por el demandado en 2015, así como que la única arrendataria que había residido en el inmueble desde entonces era la Sra. Bernarda. Concluyó que resultaba aplicable lo dispuesto en el art.15 LAU, y que la arrendadora tenía un claro conocimiento de que el demandado abandonaba la finca en diciembre de 2015, quedando acreditada la recepción, por su parte de la correspondiente comunicación por parte de la Sra. Bernarda en su día. En virtud de lo expuesto, negó su legitimación pasiva en cuanto a las pretensiones de la demanda, legitimación que adujo ostentaría su ex pareja, pues, al habérsele atribuido la vivienda en la sentencia de disolución de pareja y haberlo comunicado a la arrendadora, habría pasado a ser la titular del contrato de arrendamiento, mediante una subrogación tácita en la posición de arrendataria en el contrato de arrendamiento. Y aportó el contrato de arrendamiento concertado por su parte el 15 de febrero de 2016.

La sentencia es desestimatoria de la demanda. Se tiene por acreditado que el demandado abandonó la vivienda arrendada a finales de 2015, continuando su ex pareja, la Sra. Bernarda, junto con los hijos comunes, en el uso de la misma, extremos que fueron conocidos por la actora, según resulta de las conversaciones de Whatsapp protocolizadas notarialmente y del audio de conversación telefónica habida entre las partes, no impugnada por la parte actora, donde esta última dice literalmente que ' están de okupas' ( refiriéndose a la Sra. Bernarda) , ' desde que te fuiste ella no ha limpiado nunca' a lo que contesta el demandado, ' 2015 que me fui yo del piso ' yo no puedo denunciarla a ella', 'ya te dije que entregaras todas las llaves (...) me diste dos' , a lo que contesta el demandado, ' yo me fui tranquilo'. Se considera aplicable lo dispuesto en el art.12 LAU, no lo dispuesto en el art.15 LAU, por no tratarse de una relación matrimonial, sino de una relación de pareja de hecho, y se aprecia la falta de legitimación pasiva del demandado, ya que, al abandonar la vivienda arrendada (finales de 2015) , dejando a su ex pareja en el uso de la misma y entregando las llaves al arrendador y con conocimiento del mismo de dichas circunstancias, no debe soportar en su contra la acción de reclamación por desperfectos en la vivienda arrendada ejercitada por la parte arrendadora, máxime cuando ella misma afirma en su demanda que la posesión la obtuvo en posterior procedimiento de desahucio, casi un año y medio más tarde, en marzo de 2017. De las conversaciones documentadas notarialmente y de la grabación aportada por el demandado, queda claro que la arrendadora conoce que el demandado había abandonado la vivienda, que quería desvincularse del contrato y que solo pagó la renta hasta diciembre de 2015, porque así lo había pactado con su ex pareja. Igualmente, queda acreditado que la arrendadora conoce que resta como inquilina la ex pareja , tanto es así, que las conversaciones de los primeros meses del año 2016 giran en torno a la falta de pago de la renta que Dña. Bernarda debía abonar a la arrendadora. Y, al concurrir las circunstancias previstas en el art.12 LAU , la novación subjetiva se impone al arrendador, y el arrendamiento continúa en beneficio del cónyuge, sin que pueda el arrendador por su voluntad unilateral, si el arrendatario comunica su voluntad de no renovar o de desistir (siempre que el desistimiento sea procedente), mantener a éste en la relación contractual.

La actora solicita en su recurso la revocación de la sentencia y la estimación íntegra de la demanda.

El demandado se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- El recurso de apelación de la actora se funda en el error en la valoración de la prueba, y en la interpretación de los arts.12 y 15 LAU.

En cuanto al error en la valoración de la prueba, se alega que, de las conversaciones de Whatsapp aportadas por el demandado, resulta que, si bien se iba a marchar de la vivienda en algún momento, ni él ni su ex pareja comunicaron a la actora el deseo de que la ex pareja se subrogara en el contrato; es más, cuando el demandado se iba a marchar de la vivienda, todavía pagaba las rentas, y, en el procedimiento de desahucio, fue condenado a abonar las adeudadas hasta el lanzamiento. No hubo subrogación tácita por parte de su ex pareja, pues, en caso de separación o divorcio, si el demandado hubiera querido abandonar el piso y ceder su uso a su ex pareja, y esta última hubiera prestado su conformidad, simplemente, tenía que haberle comunicado dicha incidencia a la actora, lo cual no tuvo lugar; cuando se produjo el lanzamiento, el demandado tenía constancia del estado de la finca. Además, el demandado no abandonó la finca en diciembre de 2015, sino en febrero de 2016, cuando firmó el contrato de arrendamiento que aporta, que entró en vigor el 15 de febrero de 2016. El demandado entregó las llaves en marzo de 2016, y él se encargaba de abonar las rentas; seguía constando como arrendatario de la vivienda, el contrato de arrendamiento no estaba resuelto, y él se tenía que hacer cargo del pago de las mensualidades de renta, llegando a reconocer en una de las conversaciones habidas en febrero de 2016 que entregó dinero a su ex pareja para que abonara las rentas. El arrendamiento seguía vigente, y el lanzamiento, que tuvo lugar el 24 de marzo de 2017, se hizo a su nombre.

En cuanto a la interpretación de los arts.12 y 15 LAU, para entender realmente resuelto el contrato, el demandado debía haber comunicado fehacientemente a la actora, no solo su marcha o su deseo de resolver el contrato, sino que también debía comunicar a su ex pareja que tenía que subrogarse en el contrato, mediante la notificación a la actora de su deseo de continuar residiendo en la vivienda arrendada, pero nada de ello tuvo lugar. Se muestra disconforme con la aplicación efectuada en la sentencia recurrida del art.12 LAU, puesto que incide en la desprotección del arrendador de la vivienda y favorece al arrendatario, en el sentido de que, por el simple hecho de indicar que iba a abandonar el piso, no puede producirse como efecto la subrogación de la ex pareja, máxime cuando de las conversaciones de Whatsapp resulta que, el 23 de febrero de 2016, las partes comenzaron a hablar de la anulación del contrato, cuando el demandado ya decía que ese contrato de arrendamiento no le vinculaba y que residía ya en otra vivienda. El contrato estaba en vigor, por lo que no era de aplicación el art.12 LAU, y, en caso de entender aplicable el art.15 LAU, la ex pareja tenía que notificar de forma fehaciente a la actora que se subrogaba en los derechos y deberes del contrato de arrendamiento; el contrato estuvo vigente hasta la fecha de la sentencia de desahucio, de modo que el demandado tendría que responder de los desperfectos causados, conforme a las estipulaciones 5ª y 10ª del contrato. Además, conforme al art.15.2 LAU, si el cónyuge quería mantenerse en calidad de arrendataria de la vivienda, debería comunicarlo a la arrendadora en el plazo de dos meses, adjuntando copia del convenio de separación o divorcio, lo cual no llevó a cabo.

Finalmente, el apelante añade que los daños reclamados quedan debidamente acreditados con el dictamen pericial aportado con la demanda.

TERCERO.- Un nuevo examen de las actuaciones conforme prevé el art.456.1 LEC conduce a este Tribunal a compartir el criterio aplicado por la juez 'a quo' en la sentencia recurrida.

En ese sentido, consideramos aplicable al caso lo dispuesto en el art.12 LAU, no lo dispuesto en el art.15 LAU, puesto que la relación del arrendatario demandado con Dña. Bernarda era una relación de pareja, no una relación matrimonial.

En Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 16 de mayo de 2019, señalamos:

'En cuanto a la aplicación al caso de lo previsto en el art.15 LAU 1994 , en el que basa también la actora su demanda, y que fue cuestionada por los demandados al tiempo de oponerse en la contestación, debemos partir de su tenor literal.

El art.15 LAU 1994 , en su redacción anterior a la reforma operada por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas -la separación de la pareja y la atribución del uso de la vivienda familiar tuvieron lugar con anterioridad a dicha reforma- dispone:

'1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 90 y 96 del Código Civil .

2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.'

Sin embargo, el Legislador ha equiparado a algunos efectos las parejas no casadas al matrimonio, pero, como recuerda la STS, Sala 1ª, de 15 de enero de 2018 , ' frente a una línea anterior, la sentencia del Pleno 611/2005, de 12 de septiembre , declaró que no cabe la aplicación analógica de las normas propias del matrimonio '. En efecto, en dicha STS, Pleno, de 12 de septiembre de 2005 , se señaló:

' Sentado lo anterior, es preciso proclamar que la unión de hecho es una institución que no tiene nada que ver con el matrimonio - Sentencia del Tribunal Constitucional 184/1990 y la 222/92 , por todas-, aunque las dos estén dentro del derecho de familia. Es más, hoy por hoy, con la existencia jurídica del matrimonio homosexual y el divorcio unilateral, se puede proclamar que la unión de hecho está formada por personas que no quieren, en absoluto, contraer matrimonio con sus consecuencias.

Por ello debe huirse de la aplicación por 'analogía legis' de normas propias del matrimonio como son los arts. 97 , 96 y 98 CC , ya que tal aplicación comporta inevitablemente una penalización de la libre ruptura de la pareja, y más especialmente una penalización al miembro de la unión que no desea su continuidad. Apenas cabe imaginar nada más paradójico que imponer una compensación económica por la ruptura a quien precisamente nunca quiso acogerse al régimen jurídico que prevé dicha compensación para el caso de ruptura del matrimonio por separación o divorcio. '

Y este Tribunal considera que no cabe la equiparación en cuanto a la aplicación del art.15 LAU 1994 a las uniones estables de pareja. De hecho, a diferencia de otros preceptos de la LAU 1994 ( arts. 12.4 , 16.1b ), 24.1 , Disposición Transitoria Segunda B).7, etc.), el art.15 LAU , que permanece incólume en este aspecto pese a las diversas reformas del referido texto legal, regula, únicamente, la situación surgida a raíz de la 'Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario'.

La SAP Barcelona, sección 13ª, de 9 de noviembre de 2015 señala al respecto que ' no resulta aplicable al caso el art. 15 LAU 29/1994, ya que (al margen de que es cuestionable que quepa su aplicación en este caso, pues el precepto se refiere a situaciones de crisis matrimonial, no haciéndose expresamente extensivo a los supuestos de parejas de hecho (...) Por otra parte, y en el negado caso que resultara de aplicación, debería estarse a lo establecido en la redacción inicial del precepto (y a la interpretación que del mismo hacía la jurisprudencia), sin que pueda acudirse, por razones de vigencia temporal, a la redacción modificada por Ley 4/13 de 5 de junio -DT 1 ª- .'

De todos modos, aún en el caso de que se entendiera que fuera de aplicación a las parejas de hecho, habría que estar, en cualquier caso, a la interpretación del art.15 LAU 1994 conforme a la STS, Sala 1ª, de 26 de octubre de 2015 :

' 1. En la fecha en que se atribuyó a la demandada recurrida el uso de la vivienda familiar, arrendada por su esposo a la actora recurrente, la redacción del artículo 15 de la LAU era la del texto original, publicado el 25 noviembre 1994, en vigor a partir del 1 de enero de 1995.

Tal precepto se encabeza con el título de 'Separación, divorcio o nulidad de matrimonio del arrendatario' y su contenido es el siguiente:

'1. en los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 90 y 96 del Código Civil .

2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.'

2. Ha sido objeto de discusión doctrinal y jurisprudencial, dando lugar a sentencias de las Audiencias Provinciales en uno y otro sentido, si la atribución del uso de la vivienda familiar, consecuencia de la resolución judicial recaída en los casos de nulidad del matrimonio, separación o divorcio del arrendatario a favor del otro cónyuge, supone una subrogación ex lege de la titularidad arrendaticia o, por el contrario, se trata de la concesión de un simple derecho de uso al cónyuge adjudicatario.

La respuesta es relevante, como se desprende del recurso que enjuiciamos, pues según se acoja una u otra tesis en orden a quién de los cónyuges ostenta la cualidad de arrendatario, se concretaría quién se encuentra, de entre ambos, obligado al pago de la renta y, en su caso, será beneficiario de los beneficios que concede la legislación arrendaticia a aquél.

3. Para quienes sostienen la tesis de la subrogación, una vez dictada la resolución que atribuye el uso exclusivo de la vivienda a uno de los cónyuges y notificada dicha resolución al arrendador, se produce una subrogación contractual ope legis en favor del cónyuge adjudicatario, el cual asume las cargas y ventajas derivadas de la relación arrendaticia.

Los que, sin embargo, consideran que el artículo 15 LAU , confiere al cónyuge adjudicatario un simple derecho de uso de la vivienda arrendada, permaneciendo la titularidad arrendaticia se apoyan: (i) en el carácter provisional y temporal de la atribución del uso de la vivienda familiar; (ii) en que el arrendador no ha sido parte en el proceso matrimonial en íntima conexión con el principio de relatividad de los contratos previsto en el artículo 1257 CC ; (iii) que la sentencia que recae en un proceso matrimonial no altera la titularidad en virtud de la cual los cónyuges poseen el inmueble destinado a vivienda familiar. La consecuencia que extraen quienes sustentan esta tesis es que, en caso de impago de las rentas, la acción debe dirigirse contra el titular del contrato y no contra el cónyuge adjudicatario del derecho de uso, sin perjuicio de que éste pueda intervenir en el proceso y enervar la acción.

4. Éste era el planteamiento doctrinal y de las Audiencias Provinciales cuando se dictó por la Sala la sentencia de 18 enero de 2010, Rc. 1994/2005, que contiene una serie de consideraciones relevantes para el debate.

Sobre la naturaleza del derecho de uso afirma que: '(...) el Código civil no ha querido conferir a la atribución de la vivienda familiar la naturaleza de derecho real, a diferencia de lo que ha ocurrido en el Derecho catalán, en el que el Art. 83.3 CF y el Art. 233-22 del proyecto de Libro II del Código Civil Catalán se han decantado claramente por configurar el derecho de uso del cónyuge no propietario y de los hijos como un derecho de esta naturaleza, al declararlo inscribible en el Registro de la propiedad.

El artículo 96 CC se limita a resolver a quién se atribuye el uso de la vivienda familiar, estableciendo la preferencia de los hijos comunes y del progenitor a quien se atribuya la guarda y custodia, o a aquel de los cónyuges cuyo interés resulte más digno de protección, sin pronunciarse sobre la naturaleza de dicho derecho. Se trata de una situación en la que uno de los cohabitantes en el mismo domicilio es preferido al otro por razones que el ordenamiento jurídico considera protegibles y ello con independencia del título que ostente el titular de la vivienda, ya sea arrendamiento, exclusiva del titular o copropiedad con el cónyuge usuario.

La falta de calificación jurídica del derecho de uso establecido en el artículo 96 CC empezó a generar problemas interpretativos cuando el titular del arrendamiento era el cónyuge que había perdido la posesión, por lo que después de algunas sentencias del Tribunal Constitucional ( SSTC 135/ 1986 , 159/1989 y 126/1989 ), el artículo 15.2 LAU (Ley 29/1994, de 24 noviembre ) estableció que en el caso de atribución del uso al cónyuge en virtud de lo dispuesto en el artículo 96 CC , éste debe notificarlo al arrendador, a los efectos de la subrogación. '

En estrecha relación con este motivo concluye más adelante, al detenerse sobre la posición de terceros adquirentes de la vivienda familiar, que: '(...) 2ª Puede ocurrir que el tercero sea el propietario y haya cedido el uso de la vivienda a uno de los cónyuges mediante un contrato, que puede ser anterior al matrimonio o durante el mismo. En este caso, atribuida la vivienda al cónyuge no contratante, éste no se subroga en la misma relación que ligaba al cónyuge contratante con el propietario, porque el juez no puede crear un título que altere las relaciones contractuales existentes entre las partes ( art. 96 CC ). La relación contractual no continúa con el cónyuge no contratante, con lo que se confirma de esta manera la doctrina sentada en nuestra sentencia de 3 de abril 2009 (recurso 1200/2004 ). Por ello matizando nuestra anterior jurisprudencia, (contenida en las sentencias de 2 diciembre 1992 y 17 de julio 1994 y 14 de abril 2009 entre otras), debe señalarse que aunque el título que permitió al cónyuge el uso de la vivienda perteneciente al tercero tenga naturaleza contractual, no se mantiene esta relación con el otro cónyuge, que sea atributario del uso por sentencia dictada en pleito matrimonial. El ejemplo del contrato de arrendamiento es significativo, puesto que el artículo 15 LAU permite que se produzca subrogación, pero siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el párrafo segundo.'

5. Por tanto, la Sala considera que el artículo 15 LAU prevé y permite que se produzca la subrogación, pero siempre que se cumplan los requisitos establecidos en el párrafo segundo.

(...)

7. Precisamente el legislador, consciente de la objeción doctrinal que se hacía a la subrogación por el carácter provisional y temporal de la atribución del uso de la vivienda familiar, exige, a raíz de la modificación del precepto por el artículo 1.9 de la Ley 4/2013, de 4 de junio , que para que el usuario pase a ser 'titular del contrato', la atribución del uso de la vivienda arrendada se haga 'de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento '. Por supuesto, y por ello se mantiene, es necesario que la voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

Tal modificación se encuentra en vigor a partir del 6 junio de 2013.'

En la citada Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 16 de mayo de 2019, ya en relación con el art.12 LAU, señalamos también lo siguiente:

'Dicho precepto legal sí contempla la unión estable de pareja, y dispone lo siguiente:

' 1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.

2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.

(...)

3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.

Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.

4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.'

Acerca del art. 12 LAU 1994 , la SAP Barcelona, sección 13ª, de 9 de noviembre de 2015 , antes citada, señala lo siguiente:

' El artículo 12 comporta una modificación subjetiva: cambio de arrendatario. El cónyuge o pareja devienen titulares arrendaticios (el arrendamiento continúa en beneficio del cónyuge). La Ley prevé dos supuestos:

(a) Caso de renuncia ( desistimiento o no renovación) expresa ( manifestación de voluntad, con cualquier forma) del arrendatario titular, sin el consentimiento del cónyuge o pareja de hecho que con él conviviere: se impone al arrendador la carga de efectuar un requerimiento al cónyuge o pareja (ocupante) para que manifieste su voluntad al respecto. Efectuado el requerimiento, su falta de contestación extinguirá (el titular lo daba por finalizado, y nadie se subroga en su lugar) el contrato. Pero si el cónyuge contesta manifestando su voluntad de continuar como arrendatario, deviene titular arrendaticio, siendo impuesta esta novación subjetiva al arrendador.

(b) Caso de abandono de facto de la vivienda por parte del titular. En este caso la ley impone al cónyuge o pareja de hecho que continúe la ocupación la carga de comunicar al arrendador el abandono y manifestar su voluntad de ser arrendatario (se parte de una situación de clandestinidad). La falta de notificación en plazo faculta al arrendador para instar la resolución del contrato por cesión inconsentida. (27.2c) LAU o 114.5 TRLAU 64).

En ambos supuestos el único titular arrendaticio es el cónyuge del anterior titular. Por lo tanto, en el caso de que el arrendatario comunique al arrendador expresamente su voluntad de dar por extinguido el contrato a su vencimiento o de desistir del contrato, en aquellos supuestos en que éste quepa y con los requisitos exigidos, el mismo quedará desvinculado del contrato y, consecuentemente, no continuará obligado a su cumplimiento; si bien, en los casos en que tal renuncia se haga sin el consentimiento del cónyuge o pareja de hecho conviviente con el arrendatario, ello no comportará necesariamente su extinción, sino que éste 'podrá' continuar en beneficio de dicho cónyuge o pareja. En caso de que el cónyuge (o pareja) manifieste su voluntad de continuar la relación contractual, éste devendrá el único titular de los derechos y obligaciones derivados del contrato; por tanto, es éste el único obligado al pago y el único a quien el arrendador puede reclamárselo (legitimación pasiva).

Así, insistimos, de concurrir las circunstancias previstas en el precepto, la novación subjetiva se impone al arrendador. Y desde otra perspectiva, el arrendamiento se extingue o continúa en beneficio del cónyuge, pero no puede el arrendador por su voluntad unilateral, si el arrendatario comunica su voluntad de no renovar o de desistir (siempre que el desistimiento sea procedente), mantener a éste en la relación contractual, ya que ello sería tanto como dejar vacío de contenido dicho precepto.).'

CUARTO.- Pues, bien, en el presente caso, partiendo de la premisa de que el precepto a aplicar es el art.12 LAU, en cambio, sí cabe tener por acreditado que el demandado arrendatario comunicó oportunamente a la actora arrendadora la situación surgida de la ruptura de la relación de pareja, y que no tenía ya interés en continuar la relación arrendaticia, desistiendo del contrato en diciembre de 2015. Como se señala en la sentencia recurrida, así resulta de la relación de conversaciones vía Whatsapp mantenidas por las partes.

En concreto, así resulta de las conversaciones siguientes:el 24 de diciembre de 2015, a las 9:55, Teodora) dice: 'Hola Damaso. Esto es lo que vale la puerta; a las 9:57, Teodora dice: Te lo tendré que descontar del dinero que te tengo que devolver del Incasol; a las 11:58 Teodora dice: También te informo que Bernarda no ha traído la documentación por lo que va/vamos tarde muy tarde. Por lo que hablo con ella si no me tendrás que dar las llaves el 31/ diciembre...Así llevamos también cuatro meses...; el 26 de enero de 2016, a las 19:22, Teodora dice: Hola Damaso. Por lo que me han dicho las fincas no aseguran al hermano de Bernarda. La cosa se complica. Me meto donde no debo...por que no dejas el contrato a tu nombre y que me pague ella cada mes?Es que sino.....dime algo; a las 19:24, Damaso) dice: Haber si solucionamos pronto!!; a las 19:25, Teodora dice: Bueno. Yo creo que ella tiene más que intención en pagarme y que el problema le ha venido por que no le han pagado la ayuda. No sé. Es que me sabe mal. Pero no me quiero meter donde no me llaman; a las 19:26, Teodora dice: No es la mejor opción pero sí la más rápida por el momento para solucionar el problema pero eso eres tú qué lo tienes que decir; a las 19:27 Damaso dice: Si haber si puedo volver a hablar con ella; el 23 de febrero de 2016, a las 16:41, Damaso dice: Ola buenas Teodora, como llevas el tema del piso con Bernarda?; a las 17:21, Teodora dice: Pues no me ha pagado nada todavía; a las 17:22, Teodora dice: Y así llevamos casi dos meses. Tenía pensado llamarte. Pero también me sabía mal; a las 17:58, Damaso dice: Yo ya e estado hablando con mi abogado al final tendremos q hacer algo; a las 17:59, Teodora dice: Ok. A algo a qué te refieres. En el tema de contrato del piso?; a las 18:03, Damaso dice: Vale ya me dirás. Si del tema del contrato; a las 18:05, Teodora dice: Y qué te ha dicho el abogado. Es que si no lo hace a través de ti; a las 18:06, Teodora dice: El contrato se tendrá que anular y se tendrá que ir del piso; las 18:06, Damaso dice: Ya pos sino hace na Bernarda se tendrá q ir; a las 18:14, Damaso dice: Si por eso t lo digo esq yo tampoco se q quiere hacer!; a las 18:14, Teodora dice: Sí vas a anular lo del contrato de alquiler dímelo ya por que aquí al perjudicada soy yo que no cobro; a las 18:15, Damaso dice: Habla con Bernarda dile q ya se acaba el mes y q yo te dije que este era él ultimo mes a mi nombre q sino se tendrá q ir haber q te dice; a las 18:15, Teodora dice: Es que eso yo no se lo puedo decir. Va en contra mía. Por que no me va a pagar; a las 18:58, Teodora dice: He hablado con ella. Y lo que te he dicho antes. No tiene dinero y no sabe cuando me podrá pagar; a las 19:00, Teodora dice: Ya le he dicho que me comentaste en su momento que si no pagaba enero y febrero tu cancelarías el contrato y se tendría que ir; el 2 de marzo de 2016, a las 11:08, Teodora dice: Me han llamado de las fincas que has dejado dos juegos de llaves. Hay algún problema?; a las 11:09, Teodora dice: Por otro lado. Le diste dinero a Bernarda? No quiero que me engañe....me tiene que ingresar dinero hoy sin falta; a las 11:21, Damaso dice: Hola Teodora sí entregué las llaves q yo tenía, si ayer por la noche le di él dinero a Bernarda, weno no se si te hace transferencia o algo tarda un día o dos, pero mejor q te lo diga ella habe si te lo a ingresado; a las 14:58, Teodora dice: Bueno... no me ha llamado no me ha ingresado nadda....Y le llamo al móvil y no me coge el teléfono; el 3 de marzo de 2016, a las 12:42, Teodora dice: Si no me dais las llaves por mucho que firmes el contrato no queda cancelado hasta que me las entregas; a las 12:42, Damaso dice: Si tu ya quedaste con ella que ella te pagaría y me entero a los dos meses q no t a pagado nada; a las 12:43, Damaso dice: Volveré a hablar con mi abogado; a las 12:44, Damaso dice: Ya pero si no mes las quiere dar yo no puedo hacer nada; a las 12:44, Teodora dice: Ok. Pero te llevo informando de este tema desde el principio no ahira. Y yo he informado más que nada porque el contrato esta a tu nombre y me sabía mal que te encontrarás con el marrón de lo del seguro; a las 12:45, Damaso dice: Weno pos llamalo pero no puede obligarle. Darme las llaves; a las 12:46, Damaso dice: Tu has estado hablando con ella y te has fiado de lo que te decía y ahora me queréis echar a mí él marrón; el 3 de marzo de 2016, a las 12:47 Damaso dice: Vale haber q te dice sino la tenemos que demandar; a las 12:47, Teodora dice: No. No te equivoques. Yo no te quiere hecha ningún marrón. Siempre te he dicho como iría el tema. Eres tú la que has fiado y yo detrás tuyo; el 14 de marzo de 2016, a las 10:17, Damaso dice: Wens Teodora, perdona por no contestarte antes, no creo q te pague nada y creo q no tiene intención d irse, haber q te dicen las fincas...; a las 10:23, Teodora dice: Te lo ha dicho así más. Que no va a irse? Y tu ni le has dicho el problema que tienes. Bueno y yo???; a las 10:23, Teodora dice: Que estoy en la ría económica. Ruina económica; a las 10:24, Teodora dice: Tengo que saber de qué parte estás; a las 11:11, Damaso dice: Ola Teodora esa estoy con mi mujer que le toca la eco, yo estoy d tu parte! Pero hay que hacer algo para q se vaya del piso! Q bastantes problemas me esta dando ya esta mujer!!; a las 12:33, Teodora dice: Bueno, ya he hablado con las fincas, te llegará un burofax al piso reclamando la deuda. Dile a Bernarda que te avise sino se complicará más el tema; a las 12:42, Teodora dice: Cuanto antes recepciones el burofax antes empezará el proceso de desahucio. Hasta que no la echen te irán reclamando a ti la deuda; a las 12:43, Damaso dice: Vale ya se lo diré q me a avise, haber si me avisa!!; el 17 de agosto de 2016, a las 18:06, Teodora dice: Le has dicho algo del desahucio?; a las 18:06, Damaso dice: No eso de eso ahun no; a las 18:06, Damaso dice: Yo ya no se que pensar; a las 18:06, Damaso dice: Ya se lo diré; a las 18:06, Teodora dice: Para mí es muy mala. Me está arruinando la vida; a las 18:06, Damaso dice: Pero me dijo q se estaba mirando un piso pero no se si será verdad; a las 18:08, Damaso dice: Pues si yo cuando me den los papeles lendiré q lenvan a desahuciar pero le diré antes haber si se pira antes!!; a las 19:03, Teodora dice: Ok. Sobredo mandale un burofax; a las 19:04, Teodora dice: El juzgado le dará un mes más si están los niños; a las 19:04, Damaso dice: Si ya cuando me llegue él papeleo y hable con mi abogado se lo digo!!, a las 19:04, Teodora dice: Ok; a las 19:04, Teodora dice: Pasa buenas vacaciones; a las 19:05, Damaso dice: cuando me llegue todo t lo digo!!; a las 19:05, Damaso dice: Waa ya las e acavao!! (...) Que las pases tu muy bien!!; el 20 de marzo de 2017, a las 10:15, Teodora dice: Este viernes es el desahucio. Entonces se va?; a las 10:15, Damaso dice: Esta tarde le volveré a preguntar esperi q se vaya q ya estoy harto; a las 10:15, Teodora dice: Hay que ir a ver el piso. A ver como lo deja; a las 10:16, Teodora dice: Debería dejar las llaves; a las 10:16, Damaso dice: Ya espero q si lo deje bien; a las 10:16, Teodora dice: TODAS. En las. fincas; a las 10:16, Damaso dice: Si las que faltan; el 24 de marzo de 2017, a las 15:38, Teodora dice: No tengo palabras de como ha dejado el piso. Hecho una mierda. Parece una pocilga lleno de mierda; a las 15:39, Teodora dice: No puedes permitir que tus hijos vivan asi. Te pasaré las fotos' (lo subrayado y/o en negrita es nuestro).

De los mensajes anteriores, resulta que la actora tuvo conocimiento de que el arrendatario demandado desistía del contrato, en razón del convenio regulador aprobado por sentencia de 19 de febrero de 2016, pero suscrito por la pareja el 6 de julio de 2015, en cuyo acuerdo segundo pactaron:

'El domicilio común, sito en DIRECCION000, CALLE000, núm. NUM000, fue arrendado en el mesde noviembre de 2014, a nombre del Sr. Damaso.

Ambas partes acuerdan que a la fecha del presente convenio, el Sr. Damaso dejará de residiren el domicilio familiar, asimismo, éste se compromete a abonar el alquiler de dicho domicilio hasta el día 31 de diciembre de 2015.

Si la Sra. Bernarda decide continuar en el uso de la vivienda, ésta deberá comunicar al arrendador su intención de pasar a ser la titular del contrato desde el mes de enero de 2016, todo ello, en virtud del artículo 15 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos .'

La actora llegó, incluso, a comentar al demandado que le descontaría el importe de una puerta dañada de la fianza arrendaticia entregada en su momento.

Asimismo, de tales mensajes resulta que la ex pareja del demandado comunicó a la actora su intención de quedarse en el piso, aunque no conste por escrito en un documento específico, lo cual ya sabía que podía llevar a cabo en virtud del pacto segundo del convenio regulador de julio de 2015. En concreto, en fecha 24 de diciembre de 2015, consta que Dña. Bernarda no había llevado todavía la documentación oportuna para materializar la subrogación, lo cual revela que estaba pendiente de formalizarse la subrogación que había solicitado; además, en enero de 2016, surgió un problema relacionado con el seguro de la vivienda, que, al parecer, no quería asegurar al hermano de aquella, de modo que la actora sugirió al demandado que dejase él el contrato a su nombre. Y el 23 de febrero de 2016, después de ser aprobado el convenio regulador, la actora preguntó al demandado si iba a anular el contrato.

El demandado seguía figurando, pues, como arrendatario en el contrato, cuando todo apunta a que había comunicado a la actora que había pactado con su ex pareja que esta pagaría ya, incluso, los meses de enero y febrero de 2016, pero no lo había llevado cabo. Y a principios de marzo de 2016, con conocimiento de la actora, el demandado entregó los juegos de llaves de que disponía en la administración de fincas, conservando la ex pareja otro/s juego/s, puesto que seguía en la finca.

El demandado siguió figurando como arrendatario en el contrato, de forma que el procedimiento de desahucio, del que no ha sido aportada actuación alguna por ninguna de las partes del presente procedimiento, se dirigió contra él exclusivamente. Se observa, incluso, que actora y demandado articularon hacerlo así y con rapidez, puesto que el demandado ya no habitaba en la vivienda, y su ex pareja, cuya subrogación en el contrato no se había aún materializado, no abonaba las rentas, de modo que era preciso evitar nuevos impagos, los cuales no interesaban al demandado, pero tampoco a la actora, quien había cedido el uso y disfrute de la vivienda de su propiedad en arrendamiento a cambio de percibir una contraprestación (renta). Y cabe deducir que el desalojo no se entendió personalmente con el demandado, pues ya no residía allí.

Esa es la situación que entendemos se desprende de las conversaciones de Whatsapp mantenidas por las partes.

En ese sentido, el demandado manifestó durante su interrogatorio -valorable, en cualquier caso, conforme a las reglas de la sana crítica ( art.316.2 LEC: 'En todo lo demás, los tribunales valorarán las declaraciones de las partes y de las personas a que se refiere el apartado 2 del artículo 301 según las reglas de la sana crítica, sin perjuicio de lo que se dispone en los artículos 304 y 307')- que su ex pareja comunicó a la actora su voluntad de permanecer residiendo en el piso, que la actora lo sabía, y que intentaron realizar el cambio de titular. Él comunicó a la actora que abandonaba la finca en diciembre, y le explicó que existía una sentencia de separación y que la ex pareja pasaría a ser la titular; la actora no se negó al principio; después sí, al ver que no pagaba, y ya se lo decía a él. Tras irse él, la actora le solicitó que continuase como titular del contrato por whatsapp, porque él nunca le había fallado de pagar, al tener trabajo y la ex pareja no. Añadió que lo de que le dijo a la actora de que él no seguiría allí siempre fue verbal, nunca pensó en hacerlo por escrito.

Este Tribunal considera que la actora, aunque fuera guiada por la confianza y por la buena fe, a la espera de la materialización de una subrogación que nunca se llegó a materializar, aceptó que esa situación, en que la que el arrendatario había desistido del contrato y la ex pareja permanecía en la vivienda sin abonar la renta, se prolongase en el tiempo, cuando pudo haber procedido en la forma prevista en el art.12.2 LAU, que dispone que 'A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto. Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada'. Y ello en su propio beneficio, puesto que, pasado ese plazo, no cabía la subrogación.

Es más, si entendía que era aplicable el art.15 LAU, podía haber haber puesto fin a dicha situación a los dos meses siguientes a la notificación de la sentencia judicial por la que fue aprobado el convenio regulador.

Sin embargo, no procedió de ese modo. Dado que el demandado seguía figurando como arrendatario en el contrato de arrendamiento, se aseguró el pago de las rentas, a través de un procedimiento de desahucio, asumido por el propio demandado, y pretende ahora hacer responder al demandado de los desperfectos apreciados en la finca tras el desalojo por su parte. Pero todo apunta a que, cuando menos, desde que, en unión de otra persona, suscribió un nuevo contrato de arrendamiento el 15 de febrero de 2016 en relación con otra vivienda, el demandado no habitaba en la vivienda de la actora, al haber desistido del contrato de arrendamiento con más de un año de antelación, aunque fuera un desistimiento en forma verbal, y a raíz de la aprobación judicial del convenio regulador.

Por todo ello, consideramos procedente la desestimación del recurso, sin perjuicio de la reclamación que pueda dirigir la actora contra la ocupante efectiva de la finca.

QUINTO.- Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas a la apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por Dña. Teodora contra la sentencia dictada en fecha 16 de septiembre de dos mil 2019 por la Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de DIRECCION000, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

INFORMACIÓN PARA LOS USUARIOS DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA:

En aplicación del Real Decreto-ley 16/2020 y de la Orden JUS/394/2020, dictados con motivo de la situación sobrevenida con motivo del COVID-19,durante el estado de alarma y hasta tres meses después de su finalización:

- La atención al público en cualquier sede judicial o de la fiscalía se realizará por vía telefónica o a través del correo electrónico habilitado a tal efecto, arriba detallados, en todo caso cumpliendo lo dispuesto en la Ley Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre, de Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitales.

- Para aquellos casos en los que resulte imprescindible acudir a la sede judicial o de la fiscalía, será necesario obtener previamente la correspondiente cita.

- Los usuarios que accedan al edificio judicial con cita previa, deberán disponer y usar mascarillas propias y utilizar el gel desinfectante en las manos.