Sentencia Civil Nº 672/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 113/2007 de 14 de Octubre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00672/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 113 /2007

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

Dª MARIA JOSE ALFARO HOYS

En MADRID, a catorce de octubre de dos mil diez.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de VERBAL DESAHUCIO FALTA PAGO 1136/2005 del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 10 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante MAP&P S.L., representada por el Procurador Sr. Mellado Aguado, y de otra, como apelados D. Luis Pedro , representado por el Procurador Sr. Fernández Rosa, y D. Juan Ignacio , representado por el Procurador Sr. Sánchez-Marín, sobre desahucio falta de pago.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 10 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 27 de junio de 2006 , cuya parte dispositiva dice: "Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por de MAP&P, S.L, que actúa inicialmente representada por el Procurador de los Tribunales don Sergio Prieto Sánchez-Rubio y posteriormente por el Procurador don Luis Mellado Aguado contra don Luis Pedro y don Juan Ignacio que actúan representados, respectivamente, por el por el Procurador Sr. Fernández Rosa y la Procuradora Sra. Sánchez Marín García, debo absolver y absuelvo a los expresados demandados de las pretensiones ejercitadas en contra con expresa imposición de las costas procesales a la actora.". Existiendo Auto de Aclaración de fecha 24 de julio de 2006 cuya parte dispositiva dice: "SE RECTIFICA la Sentencia dictada en fecha 27 de junio de 2006 , en su tercer párrafo del primer Fundamento de Derecho, quedando del siguiente tener literal: "Por su parte los demandados, D. Luis Pedro y D. Juan Ignacio , comparecidos bajo la defensa de los letrados Sra. González Pinilla y Sra. González Torres y representados por los Procuradores Sr. Fernández Rosa y Sánchez Marin Garcia respectivamente, se opusieron a la demanda.". Notificada dicha resolución a las partes, por MAP&P S.L. se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que por ambas partes se opusieron. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 15 de septiembre de 2010, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL.

Fundamentos

PRIMERO.- Interpuesta por la representación procesal de MAP & B, S.L., demanda en la que ejercitaba acumuladamente las acciones resolutoria del contrato de arrendamiento del local para uso distinto de la vivienda celebrado con los demandados D. Luis Pedro y D. Juan Ignacio por falta de pago de determinadas mensualidades de renta, y la de condena de los demandados al abono de las mensualidades de renta de noviembre de 2.004 a julio de 2.005, ambos inclusive, a razón de 3.642,13 euros, más la contribución a la Comunidad en los meses de noviembre de 2.004 a mayo de 2.005, ambos inclusive, cuya suma, de esos conceptos asciende a la cantidad de 35.021,53 euros en cuyo impago se sustenta la anterior acción resolutoria; la parte demandante desistió de esta primera acción al haber recuperado la posesión del local por la entrega por los demandados de las llaves, acordando en el curso de la vista por resolución oral consentida por las partes, que el objeto del proceso queda reducido a la acción de condena por satisfacción extraprocesal de la acción resolutoria, de la que no se hace expresa imposición de costas; reconociendo los demandados en ese acto adeudar la cantidad de 29.137,04 euros por el impago de ocho meses de renta una vez descontado el periodo o mensualidades de carencia establecidas en el contrato, si bien interesan que esa deuda sea compensada con la cantidad de 30.050,61 euros que entregaron a la sociedad arrendadora a la firma del contrato al ser ésta de importe superior a la reclamada en la demanda, sin reclamar en este proceso el saldo que les es favorable; la sentencia de instancia, acogiendo la compensación, desestimó la demanda. Resolución contra la que se alza la demandante interponiendo recurso de apelación en el que denuncia la infracción del artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la inexistencia de compensación y la interpretación extensiva de las normas que regulan el juicio de desahucio.

Recurso al que se opuso la representación procesal de los demandados, interesando su desestimación, y la confirmación, por sus propios Fundamentos, de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Las distintas alegaciones que estructuran el recurso de apelación se centran en la admisión indebida de la compensación tanto desde su aspecto procesal como material.

Así, desde el aspecto puramente procesal se dice infringido el artículo 438.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil al no haber notificado los demandados su intención de oponer un crédito compensable con al menos cinco días antes de la vista, si no que se alegó en ese mismo acto. Mientras que desde el punto de vista sustantivo o material se entiende infringido el artículo 1196 del Código Civil al no encontrarnos con créditos homogéneos y líquidos, exigencia que se traduce en la necesidad de que la prestación se halle determinada.

Desde el primer punto de vista, indicar que la Juzgadora de la instancia, en el curso de la vista y también por resolución oral, admitió la oposición de los demandados después de prolongada discusión con los Letrados de las parte sobre la naturaleza de la compensación y del propio contrato, sin que ninguna de las partes mostrara su oposición al acuerdo adoptado oralmente, siendo por tanto consentido. Excluyendo la posibilidad de discutir nuevamente en esta alzada esa cuestión y la posible vulneración del mencionado artículo 438 .

Desde el punto de vista material, señalar que en el contrato de arrendamiento, en su cláusula decimosexta , también se convenía una opción de compra sobre el local arrendado por el que la arrendataria podía ejercer la opción de compra previo aviso por escrito fehaciente a la arrendadora con dos meses de anticipación al término del alquiler, fijando el precio de la compraventa (1.292.176,02 euros), entregando la parte arrendataria y optante la cantidad de 30.050,61 euros que será descontada del precio total de la venta siempre que ésta se materialice quince días antes del término del contrato de alquiler, quedando en poder de la parte arrendadora y oferente si no se cumple este plazo, es decir en caso de que no se realice la venta dicha cantidad se considerará a fondo perdido. Estableciendo, por último, en esa cláusula que el resto de las cantidades entregadas por la parte arrendataria hasta el momento de ejercerse el derecho de compra no serán consideradas como entregas a cuenta del precio total, y por lo tanto no serán descontadas del precio de la compra.

El Tribunal Supremo, acerca de la naturaleza jurídica del contrato de opción de compra, declara, en sentencias de 21 de julio y 18 de octubre de 1993 , y 31 de julio de 1996 , que el contrato de opción de compra, desde el punto de vista de las obligaciones que nacen del mismo (salvo el supuesto de que se haya estipulado el pago, por el optante, de una prima por la concesión de la opción) es un negocio unilateral, por cuanto sólo crea obligaciones para el optatario o concedente de la opción, el cual queda obligado a no disponer del bien ofrecido y a mantener la oferta. La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil, aunque venga reconocido a los efectos regístrales en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , debiendo considerarse admitido con base en el artículo 1255 del Código Civil y en la doctrina legal que ha perfilado su concepto y caracteres.

En este sentido, se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte el optante. Constituyen, por tanto, sus elementos principales, como también se infiere del citado artículo 14 del Reglamento Hipotecario ; la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa, la determinación del objeto contractual de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción. Por el contrario, la prima, que pudiera estipularse como pago a cargo del optante por la concesión, es un elemento accesorio del negocio ( Sentencias del Tribunal Supremo de 14 de febrero de 1997 , 13 de noviembre de 1992 y 28 de abril de 2000 ).

Notas caracterizadoras del contrato de opción de compra que se encuentran en esa cláusula contractual, sin que la entrega de la referida cantidad por los arrendatarios y optantes pueda ser considerada como prima a favor del concedente de la opción ni tampoco que ésta deba entenderse perdida en el supuesto de que los optantes no hagan uso de su derecho, ya que interpretando el conjunto de estipulaciones recogidas en esa cláusula decimosexta , en especial la última de ellas, ("El resto de las cantidades pagadas... no serán descontadas del precio de la compra"), se desprende con total claridad que esa entrega sólo tiene como finalidad ser descontada del precio de la compra para el supuesto de que optando por la compra en los dos meses anteriores a la finalización del arrendamiento, ésta se materialice, se consume, quince días antes del término del alquiler; por lo que para el caso de que los arrendatarios no se muestren interesados en el ejercicio de su derecho de opción, como se evidencia por la sucesión de hechos en los que se entregan las llaves y se resuelve el contrato de arrendamiento, esa cantidad debía ser devuelta a los arrendatarios o destinada a extinguir total o parcialmente la deuda nacida de la relación arrendaticia, lo que puede realizarse con una simple operación al haber sido previamente concretada y determinada en el acto de la vista esa deuda por el impago de la renta y otras cantidades. No siendo necesario acudir a otro proceso al encontrarnos ante dos créditos líquidos, vencidos y exigibles.

TERCERO.- Procediendo, por lo expuesto la desestimación del recurso interpuesto, no procediendo hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada al apreciarse dudas de hecho y derecho derivadas tanto de la interpretación de la reseñada cláusula como, especialmente, de la interpretación realizada en la forma de oponer créditos compensables, conforme a lo establecido en el articulo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de MAP & B , S.L., contra la sentencia de 27 de junio de 2006 dictada en los autos civiles 1136/2005 del Juzgado de Primera Instancia número 10 de Madrid , confirmando íntegramente esa resolución, sin hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.