Sentencia Civil Nº 673/2010, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 409/2010 de 30 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2010-0002384

Procedimiento: RECURSO DE APELACION (LECN) Nº 000409/2010- L -

Dimana del Juicio Ordinario Nº 000469/2007

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 3 DE CARLET

Apelante/s: PROMOCIONES URBALZA VALENCIA, S.L.

Procurador/es.- MERCEDES SOLER MONFORTE.

Apelado/s: CDAD PROP AV. DIRECCION000 Y AV. DIRECCION001 NUM000 . SILLA.

Procurador/es.- NATALIA DEL MORAL AZNAR.

SENTENCIA Nº 673/2010

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

Dª SUSANA CATALAN MUEDRA

Magistrados/as

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

D. ALEJANDRO VALIÑO ARCOS

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En Valencia, a treinta de diciembre de dos mil diez.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente la Ilma. Sra. Dña. SUSANA CATALAN MUEDRA, los autos de Juicio Ordinario nº 469/2007, promovidos por COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 Y DIRECCION001 NUM000 de SILLA, contra PROMOCIONES URBALZA VALENCIA, S.L. sobre "nulidad de estatutos en el ámbito de la propiedad horizontal e indemnización de daños y perjuicios", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por PROMOCIONES URBALZA VALENCIA, S.L, representado por el Procurador Dña. MERCEDES SOLER MONFORTE y asistido del Letrado D. VICENTE R. SOLER MONFORTE contra COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 Y DIRECCION001 NUM000 de SILLA, representado por el Procurador Dña. NATALIA DEL MORAL AZNAR y asistido del Letrado D. JOSE ARTURO PEREZ MIRALLES.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCION NUMERO 3 DE CARLET, en fecha 22-5-09 en el Juicio Ordinario nº 469/2007 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda presentada por la Procuradora de los Tribunales Dª Natalia del Moral Aznar en nombre de la comunidad de propietarios de la DIRECCION000 y DIRECCION001 nº NUM000 de Silla, y en su virtud se declara la nulidad de pleno derecho de la modificación estatutaria, letra c), en relación a las terrazas, llevada a cabo por la promotora a través de la escritura de rectificación de fecha 16 de febrero de 2.005, con mantenimiento de la redacción anterior, por la que el titular o titulares de los locales comerciales en planta baja tendrán derecho a instalar rótulos o anuncios luminosos en la terraza superior del edificio, incluso encima del casetón de la escalera y ascensor, sin consentimiento ni autorización alguno de los restantes copropietarios del edificio, con cancelación de la inscripción registral de la misma en el Registro de la propiedad, y ello por dos motivos a) Existir una situación de prehorizontalidad y ejercicio abusivo del derecho del promotor como único propietario. b) Carácter abusivo de la cláusula en relación a su redacción original y que supone una valoración de las normas imperativas de la propiedad horizontal. Condenando a la mercantil demandada a la retirada a su costa de los carteles actualmente instalados en la terraza y devolviendo ésta a su estado primitivo. No se imponen las costas a ninguna de las partes."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de PROMOCIONES URBALZA VALENCIA, S.L, y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de COMUNIDAD PROPIETARIOS DIRECCION000 Y DIRECCION001 NUM000 . SILLA. Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 24 de Noviembre de 2.010.

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

Se aceptan los razonamientos jurídicos de la sentencia recurrida, que la Sala comparte y completa como a continuación expone. Y

PRIMERO.-

Frente a la Sentencia dictada, que estimando la demanda formulada, declara nula la modificación operada el 16 de febrero de 2005 en los Estatutos que rigen a la Comunidad actora, con los pronunciamientos inherentes a la misma, se alza de nuevo ante esta instancia la parte demandada sosteniendo, en síntesis, que era el propietario único de la totalidad del edificio cuando procede a la modificación estatuitaria, y lo era por cuanto a pesar de existir contratos privados de compraventa no se ha entregado la posesión y, por ello, los compradores no son propietarios; que la modificación estatuitaria no tiene carácter sustancial, sino que es meramente accesoria o secundaria; que la cláusula no supone gravamen alguno para el resto de los propietarios, pues los gastos que genere serán satisfechos por los propietarios de los locales, que se infringe lo dispuesto en el artículo 24 de la Ley Hipotecaria , habiendo causado la escritura de modificación de la cláusula de los estatutos asiento de presentación al tiempo de otorgarse las escrituras de compraventa, por lo que se presume era conocida la modificación por los adquirentes de las viviendas; que los adquirentes no se preocuparon por conocer los preceptos estatuitarios; que el único perjuicio que adujo la parte actora para oponerse a la modificación estauitaria fue la imposibilidad de instalación de los aparatos de aire acondicionado, imposibilidad inexistente, conforme a la prueba practicada, manifestándose el Órgano jurisdiccional sobre perjuicios tales como atracción de insectos o contaminación lumínica de las viviendas más próximas, alterando, por tanto, el objeto de debate causando indefensión al demandado que no ha podido proponer prueba para desvirtuar esas supuestas atracción y contaminación.

SEGUNDO.-

Y comenzando, a efectos sistemáticos, con el último motivo de recurso, dispone el artículo 218 de la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil , que las sentencias deben ser claras, precisas y congruentes con las demandas y demás pretensiones de las partes, deducidas oportunamente en el pleito, haciendo las declaraciones que aquéllas exijan, condenando o absolviendo al demandado y decidiendo todos los puntos litigiosos que hayan sido objeto de debate. Y añadiendo que el Tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes. Y conforme a la doctrina jurisprudencial sentada en torno a su antecesor, esto es en torno a lo dispuesto en el artículo 359 de la Ley de Enjuiciamiento Civil hoy derogada y plenamente aplicable por cuanto el precepto vigente es síntesis de ella, el principio de congruencia, prohibitorio de toda resolución "extra petita", no impone sino una adecuación racional del fallo a las pretensiones de las partes y a los hechos que las fundamentan, pero no una literal concordancia. Cuando el Juez se extravía de los términos de la cuestión debatida, según ha sido planteada por los litigantes, alterando el componente fáctico de la causa petendi y por consiguiente sin ajustarse al supuesto de hecho configurado en la contienda, vicio "in iudicando" en modo alguno permitido por la regla "iura novit curia", alterando la causa de pedir y ocasionando que alguno de los litigantes haya quedado sin posibilidad de hacer alegaciones y de practicar prueba sobre aspectos no suscitados en la fase expositiva o que no lo fueron con la indispensable claridad, vulnerando así el principio de contradicción y, por ende, el fundamental de defensa, incurre en la denunciada incongruencia. Y ello por cuanto el principio "iura novit curia" autoriza al Juez civil a aplicar las normas jurídicas que estime procedentes, así como a modificar el fundamento jurídico en que las partes fundan sus pretensiones. Ahora bien, el no quedar obligado a ajustarse a los razonamientos jurídicos empleados por las partes obliga, sin embargo, a los Tribunales a concordar sus decisiones con las cuestiones de hecho y de derecho que los litigantes sometan a su conocimiento sin alterar la causa de pedir esgrimida en el proceso, ni transformar el problema planteado en otro distinto, porque, en caso contrario, quedaría alguno o ambos contendientes sin la posibilidad de rebatir los argumentos de sus adversarios ni de practicar prueba acerca de los mismos, con la consiguiente indefensión que acarrearía. Los Tribunales en nuestro Ordenamiento jurídico, gozan de la facultad de indagar y escoger la norma jurídica aplicable al caso controvertido aunque no la hubiesen invocado las partes, si bien esta actuación ha de estar subordinada a la iniciativa privada de los interesados, pero la no designación de norma por la parte, o su alegación errónea, no tendrá repercusión para la eficacia de la pretensión o defensa, si el hecho fijado encaja en la norma que el Juzgador estime correcta porque la acción se individualiza por el hecho y, en consecuencia, sólo es posible la incongruencia por la alteración de la "causa petendi" y no por el camino del punto de vista jurídico. Y llevada tal doctrina al presente litigio, de necesaria invocación los hechos fijados por la parte actora en su escrito rector del procedimiento. Y, así, también en forma sucinta, manifestó el actor: que la parte demandada fue promotora-constructora del edificio, procediendo en el año 2002 a otorgar contratos privados de compraventa cuando el mismo aún no se había levantado y sin haber otorgado todavía la declaración de obra nueva para la constitución del régimen de propiedad horizontal, ni por tanto, los estatutos que habrían de regir la vida de tal especial forma de propiedad, autorizando en dichos contratos "al vendedor para otorgar y, en su caso, modificar la Escritura de declaración de obra nueva en construcción o terminada y División en propiedad horizontal del edificio, si así lo aconsejan exigencias técnicas o jurídicas", otorgándose tal instrumento público la vendedora-demandada el 6 de marzo de 2003, atribuyendo el uso de la terraza superior que corona el edificio únicamente a los dueños de las viviendas del edificio, siendo la misma destinada a tendederos, zonas de esparcimiento y de ocio, y procediendo el 16 de febrero de 2005 a modificar tal consignación estatuitaria, al añadir que los titulares de los locales en planta baja, cuya propiedad se reserva la parte demandada, tienen derecho a instalar rótulos o anuncios luminosos en la terraza, incluso encima del casetón de la escalera y ascensor, abonando todos los gastos, sin consentimiento ni autorización de los restantes propietarios del edificio, modificación que supone un claro perjuicio a los propietarios de las viviendas, sin limitación temporal ni contraprestación alguna, y añadiendo que además, atribuye a los titulares de los once locales derecho a instalar tales letreros sin limitación alguna en cuanto a número, espacio, dimensiones o ubicación, con la afección que de ello deriva, tanto en orden a la atribución a uno o varios propietarios de unas facultades de alteración de la imagen o configuración externa del edificio y su fachada, como en lo concerniente al uso de la propia terraza, facultades que reserva la Ley exclusivamente a la Junta de propietarios y por unanimidad, realizándose por la constructora, unilateralmente a pesar de que había vendido ya las viviendas y ocultando, en definitiva, la modificación estatuitaria al tiempo de otorgar las escrituras de compraventa, por cuanto tal rectificación, si bien había causado asiento de presentación en el Registro de la Propiedad, no estaba inscrita. En consecuencia, la Sentencia que es objeto del recurso, que declarara que la modificación estatuitaria supone un perjuicio para la Comunidad es congruente con los hechos transcritos, que, contrariamente a lo argumentado por el apelante, no limitan el perjuicio a la ocupación del lugar destinado a las unidades exteriores del aire acondicionado. Amén de que el razonamiento contenido en el Fundamento cuarto relativo a la atracción de insectos y contaminación lumínica de las viviendas más próximas, lo es a mayor abundamiento.

TERCERO.-

Y de necesaria invocación los hechos relevantes para la resolución de los restantes motivos de recurso:

1.- La hoy demandada vendió --documentándose la transmisión privadamente-- las diferentes viviendas del edificio cuya construcción promovía, sito en Avenidas de DIRECCION000 y DIRECCION001 , NUM000 , de Silla durante el mes de octubre de 2002 y siguientes (documental a los folios 107 a 133). En los diversos instrumentos se hacía constar (estipulación sexta): "el comprador autoriza al vendedor a otorgar y, en su caso, modificar la escritura de Declaración de Obra Nueva, en construcción o terminada, y División en Propiedad Horizontal del edificio, si así lo aconsejan exigencias técnicas o jurídicas".

2.- La demandada-vendedora, otorgó Escritura de declaración de obra nueva en construcción y constitución en régimen de propiedad horizontal el 6 de marzo de 2003, que contenía las normas y reglas que regirían al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal y del Código civil, la comunidad que constituía y, entre ellas, y en el aparto b) con la rúbrica "locales", se dispone que: "el titular o titulares de los locales comerciales en planta baja, se reservan para sí y los futuros propietarios, el derecho y facultad de poder hacer divisiones, segregaciones y posteriores agrupaciones en dichos locales, como asimismo las obras necesarias de embellecimiento, adorno y luminotécnia, según el uso a que se destinen (...)". Y bajo la de "terrazas", en su apartado c), "la terraza superior que corona el edificio será utilizada únicamente por los dueños de las viviendas del edificio. La misma será destinada a zona de tendederos, y zonas de esparcimiento y ocio". Tal escritura causó sendas inscricpciones en el Registro de la Propiedad el 20 de mayo de 2003 (documental a los folios 134 a 179).

3.- Los locales comerciales, en un total de once, conforme a la dicha escritura, quedaron propiedad de la promotora demandada, según tiene admitido.

4.- El 16 de febrero de 2005, la demandada otorga escritura de rectificación de la de 6 de marzo de 2003, cambiando la descripción de uno de los departamentos y modificando y ampliando el apartado "c)-terrazas" transcrito, consignando: "c).- "Terrazas".- ...- El titular o titulares de los locales comerciales en planta baja, tendrán derecho a instalar rótulos o anuncios luminosos en la terraza superior que corona el edificio, incluso encima del casetón de la escalera y ascensor, haciéndose cargo dichos locales comerciales de todos los gastos que se motiven por el consumo de luz eléctrica y otros que pudieran derivarse con motivo de la instalación de dichos anuncios luminosos. Dichos luminosos podrán instalarse sin consentimiento ni autorización alguna de los restantes copropietarios del edificio" (folios 784 1 195).

5.- El 7 de marzo comienzan a otorgarse las escrituras de compraventa (a los folios 212 a 296), constando en alguna de ellas la anterior escritura como presentada en el libro diario y pendiente de despacho y omitiéndose toda referencia a dicha instrumento en otras.

6.- Poco después de otorgadas dichas escrituras, la parte demandada colocó un cartel luminoso encima del casetón de las escalera y ascensor, ocupándolo casi en su totalidad, perfectamente visible desde la calle, que reza, bajo el logotipo de la empresa, "construcciones" (documental al folio 196).

7.- La colocación de tal cartel publicitario ha sido objeto de abierta oposición por parte de los adquirentes de las viviendas desde su instalación.

CUARTO.-

Y, si bien es cierto que, como alega la parte recurrente, cuando se otorga el 16 de febrero de 2005 la modificación estatuitaria los compradores de las viviendas no han adquirido la propiedad de las mismas, habida cuenta que ostentan título de adquisición (los contratos privados otorgados), pero no ha concurrido el modo o "traditio", pues no se ha entregado la posesión de las viviendas, no aconteciendo el mismo a efectos de lo dispuesto en el artículo 609 del Código civil , sino hasta el acto de otorgamiento de las escrituras públicas ("traditio" instrumental a que se refiere el artículo 1.462 del Código civil ), momento en que se transforma ese "ius in re". Y que, por tanto, al tiempo de la modificación estatuitaria la hoy demandada era propietaria única del edificio a efectos de aplicación de lo dispuesto en el artículos 7, 12, 14 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal . No lo es menos que, a pesar de que los adquirentes de las viviendas aún no han alcanzado la condición de propietarios, ostentan una expectativa de derecho protegida por el Orden jurídico. A tales efectos, el artículo 7 del Código civil sanciona el abuso del derecho y el ejercicio antisocial del mismo, siendo requisitos necesarios para la apreciación del abuso del derecho, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo: a) el uso de un derecho, objetiva o externamente legal; b) el daño a un interés no protegido por una específica prerrogativa jurídica; y c) la inmoralidad o antisocialidad de ese daño, manifestada en forma subjetiva (cuanto el derecho se actúa con la intención de perjudicar, o, sencillamente, sin un fin serio y legítimo), o bajo forma objetiva (cuando el daño procede de exceso o anormalidad en el ejercicio del derecho). Doctrina que se concreta con la afirmación de que los derechos subjetivos tienen unos límites de orden moral, teleológico y social, y que cuando se obra en aparente ejercicio de un derecho, traspasando en realidad los límites impuestos al mismo por la equidad o la buena fe, con daño para terceros, se incurre en responsabilidad, de modo que quien usa de su derecho no puede cometer abuso alguno, sino que abusa quien ejecuta un derecho que realmente la Ley no le ha concedido, habiendo de ser fijados los límites del derecho subjetivo de acuerdo con su fin, examinando la conducta del agente en función del móvil y del fin, que está limitado objetivamente por la función social que corresponde al derecho ejercitado y tiene como ámbito propio el de no poder invocarse cuando la sanción del exceso pernicioso en el ejercicio de un derecho está garantizado por un precepto legal, o dicho de otro modo, el abuso del derecho es una institución de equidad para la salvaguarda de intereses que todavía no alcanzan una protección jurídica, como acontece en el presente supuesto en que la parte demandada, conocedora del otorgamiento de los contratos privados de compraventa y de su inminente elevación a públicos, transmitiendo con ello el dominio de los inmuebles, procede a modificar la cláusula estatuitaria al objeto de obtener una ventaja a favor, precisamente, de los que ostenten la propiedad de los bajos -en este momento la propia demandada ella misma--, otorgándoles la facultad de colocar en la cubierta que corona el edificio, así como el casetón de la escalera y ascensores, los letreros luminosos que tengan por conveniente, sin definir, siquiera, tal derecho (tamaño, orientación, características del cartel publicitario, número), creando una norma en blanco y dejando, pues, a su arbitrio, incluso el aspecto exterior del edificio, pues el fin publicitario del cartel se cumple, precisamente, porque se observa desde la calle elevándose por encima de la fábrica del mismo, amén de mermar el derecho de uso de la cubierta que tenían atribuido en exclusividad los propietarios de las viviendas. Y lo hace, precisamente, aprovechando la cualidad de propietario único que dejaría de ostentar días después, al tiempo de otorgar los meritados instrumentos públicos, conocedor de que si se espera a tal otorgamiento precisaría para la obtención de la ventaja pretendida, y correlativo gravamen de los restantes propietarios, el voto favorable de todos y cada uno de los adquirentes de las viviendas, al no poder calificar la modificación introducida de "accesoria", sino, que la misma tiene el carácter de substancial, pues como tal la tiene el Legislador, habida cuenta que el acuerdo de la Junta para aprobar tal cambio exigiría el voto unánime de los propietarios, por afectar tanto al título constitutivo ya en su día otorgado, como al aspecto exterior de la fábrica del edificio (artículos 12 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal ). Y tal ejercicio abusivo de la facultad que ostenta el todavía propietario único del edificio ya constituido en régimen de propiedad horizontal, es independiente del hecho de que el título en que se instrumentó tal modificación estatuitaria hubiera causado asiento de presentación pendiente de despacho en el Libro Diario del Registro de la Propiedad, que, caso de llegar a alcanzar su inscripción, desplegaría sus efectos al tiempo de la presentación, pues el día en que se otorgan las escrituras públicas de compraventa estaba la modificación estatuitaria pendiente de despacho, careciendo de más efectos que aquéllos que otorga el principio de prioridad registral para el caso de llegara a inscribirse el derecho en el Registro de la Propiedad (artículo 24 de la Ley Hipotecaria ). Y es independiente por cuanto el título de compraventa no se otorga al tiempo de su elevación a público, sino que ya lo ostentaban los compradores por documento privado (artículos 1.278 y 1.279, ambos del Código sustantivo ya invocado) y la Ley reguladora de este Especial régimen de propiedad no exige para la modificación de la Norma reguladora el mero conocimiento de todos los propietarios, sino su asentimiento unánime.

QUINTO.-

Y, finalmente, procede desestimar el motivo de recurso que sostiene la inexistencia de gravamen, al consistir el mismo en la supresión del derecho exclusivo sobre el uso de la terraza que tenían los propietarios de las viviendas, así como en la generación de una norma en blanco para la modificación del aspecto exterior de la fábrica del edificio, gravamen que constituye el propio demandado en su beneficio y en el de los ulteriores propìetarios de los locales comerciales que actualmente existen e, incluso, de los que en el futuro pudieran haber (los Estatutos admiten la división y segregación de los locales existentes) y se instrumentaliza mediante la modificación del precepto estatuitario en perjuicio de los adquirentes de las viviendas, y sin su consentimiento, mediante el ejercicio abusivo del derecho que en la cláusula contractual transcrita más arriba le concedieron los compradores en documento privado, de otorgamiento y modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, siendo irrelevante al efecto que aquéllos estuvieran o no interesados en el contenido de los preceptos estatuitarios, habida cuenta que el demandado con su actuar ha perturbado el principio de buena fe que, con carácter objetivo, consagra el artículo 7.1 del Código civil , entendido el mismo, conforme a la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, como el comportamiento justo y honrado que cabe esperar impere en el tráfico jurídico.

SEXTO.-

Por todo ello, procede la íntegra confirmación de la Sentencia dictada y, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

PRIMERO.-

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora de los Tribunales doña Mercedes Soler Monforte, en nombre y representación de "Promociones Urbalza-Valencia, S.A.", contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Tres de Carlet el 22 de mayo de 2009 en el Juicio ordinario 469/07.

SEGUNDO.-

Confirmar íntegramente dicha resolución.

TERCERO.-

E imponer al apelante las costas de esta alzada.

Notifíquese a las partes la anterior resolución haciéndoles saber que la misma no es firme. Y que contra ella podrán interponer recurso de casación, por el motivo previsto en el artículo 477. 2 - 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y recurso extraordinario por infracción procesal, a formular este último únicamente acumulado con el anterior, a preparar en ambos casos ante esta Sala, para ante el Tribunal Supremo, en el plazo de cinco días desde su notificación. Y, en su caso, de la necesidad de constitución de depósito para recurrir, así como la forma de prestarlo.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma. Certifico.