Sentencia CIVIL Nº 677/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 1067/2018 de 05 de Octubre de 2020

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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N.I.G.: 0824542120158011533

Recurso de apelación 1067/2018 -2

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Santa Coloma de Gramenet (UPSD)

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 53/2015

Parte recurrente/Solicitante: INRONDO S.L.

Procurador/a: Fernando Bertran Santamaria

Abogado/a: Carlos Hernandez Hernandez

Parte recurrida: Rita, Rosalia, Rosaura, Ramón, Ricardo, Sofía

Procurador/a: Joana Mª Miquel Fageda, ROBERTO CARANDO VICENTE

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 677/2020

Magistrados:

Juan Bautista Cremades Morant M dels Angels Gomis Masque Fernando Utrillas Carbonell Maria del Pilar Ledesma Ibañez Elena Boet Serra

Barcelona, 5 de octubre de 2020

Ponente: Elena Boet Serra

Antecedentes

Primero. En fecha 22 de octubre de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 53/2015 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 5 de Santa Coloma de Gramenet (UPSD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/aFernando Bertran Santamaria, en nombre y representación de INRONDO S.L. contra Sentencia - 18/06/2018 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Joana Mª Miquel Fageda en nombre y representación de Rita y el Procurador ROBERTO CARANDO VICENTE, en nombre y representación de Rosalia, Rosaura, Ramón, Ricardo, Sofía.

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'DESESTIMO la demanda interpuesta por el procurador donDAVID MUNS FALCOen nombre y representacion de IRONDO, S.L., contra doña Rita, doña Rosaura, don Ramón, don Ricardo, doña Sofía y doña Rosaliaabsolviendo a los demandados de las pretensiones contra ellos deducidas y con imposición de costas de dicha demanda a la actora IRONDO, S.L.

DESESTIMO la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador don ROBERTO CARANDO VICENTE en nombre y representación de doña Rosaura, don Ramón, don Ricardo, doña Sofía y doña Rosalia contra IRONDO, S.L.absolviendo a la demandada de las pretensines contra ella deducidas y con imposición de costas de dicha demanda reconvencional a la parte actora reconvencional esto es, doña Rosaura, don Ramón, don Ricardo, doña Sofía y doña Rosalia.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 11/12/2019.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Elena Boet Serra .

Fundamentos

PRIMERO.- 1.La parte actora, Irondo, S.L., comparece en calidad de propietaria y arrendadora de las viviendas sitas en la AVENIDA000, nº NUM000, pisos: NUM001, NUM002, NUM003, NUM004, NUM005, NUM006, NUM007, para ejercitar una acción de elevación/determinación de las rentas, por repercusión de obras, IPC anual, IBI y tasa de movilidad, con base en el art. 101 LAU 1964 en relación con las Disposiciones Transitorias primera y segunda de la LAU 1994, y, de forma acumulada, una acción de reclamación de cantidades, por razón de la renta actualizada por dichos conceptos y además, respecto de los contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985, una acción de reclamación de cantidades en concepto de IBI, tasa de movilidad y gastos de comunidad de propietarios de los años 2012 y 2013, con base en la Disposición Transitoria segunda de la LAU 1994, frente a los arrendatarios de las referidas viviendas Rita, Rosaura, Ramón, Ricardo, Sofía y Rosalia, en virtud de sus respectivos contratos de arrendamiento de fechas 29 de diciembre de 1985, 1 de agosto de 1983, 1 de octubre de 1984, 18 de octubre de 1985, 5 de julio de 1986 y 24 de enero de 1985.

Expone la demanda que el actor, en su calidad de arrendador, realizó obras de rehabilitación en la fachada principal y posterior del edificio en virtud de licencia de obras de fecha 22 de noviembre de 2011, que se iniciaron en marzo de 2012 y finalizaron en diciembre de 2013 y cuyo importe global, para cada uno de los años, ascendió a la suma de 325.164,32 € (IVA incluido) y 12.914,550 euros, respectivamente. También señala que los gastos ordinarios de comunidad (limpieza, luz y agua de la escalera y mantenimiento del ascensor) ascendieron en 2012 a 7.450,05€ y en 2013 a 8.615,59€. Y que tras notificar a los arrendatarios-demandados la elevación de la renta por repercusión de las obras de conservación, así como por repercusión de los IBIS, la tasa de movilidad, los gastos ordinarios de comunidad y la variación anual del IPC, todo ello, de los años 2012 y 2013, éstos se opusieron expresamente al aumento de la renta.

2.La codemandada Rita contestó a la demanda, oponiendo (i) la falta de acreditación de la licencia municipal de obras alegada por la actora, (ii) la improcedencia de repercutir a la arrendataria los gastos ordinarios de comunidad, en particular, respecto a los gastos de electricidad y agua de la comunidad, de mantenimiento del ascensor y de 'aqualogy solutions', por no estipularse en el contrato la obligación de asumirlos la arrendataria y, respecto de los gastos de limpieza de escalera, por estar incluidos dentro del concepto de obras y gastos de escalera en el pago mensual de la renta y otras cantidades abonado por la arrendataria; (iii) la improcedencia de repercutir el IBI y el IPC de los años 2012 y 2013, por estar incluidos en los correspondientes recibos abonados; (iv) la improcedencia de repercutir la tasa de movilidad por no acreditarse su importe y la parte alícuota que correspondería a la demandada.

3.Los codemandados Rosaura, Ramón, Ricardo, Sofía y Rosalia contestaron la demanda, oponiendo (i) la improcedencia de la elevación de rentas al amparo del art. 108 LAU 1964 a los contratos de arrendamiento de autos por ser todos de fecha posterior a la LAU 1964. Sostienen, además, que la actora no ejercita su acción con base en la disyuntiva opcional del apartado c) del art. 10.3 de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994; (ii) la ausencia de prueba de las obras y de los costes que repercute la pretensión actora. Afirman que los costes de las obras que la actora pretende repercutir a las demandadas son desproporcionados y excesivos y no se corresponden a las obras efectuadas en el edificio en el que se hallan las viviendas de las demandadas sino a las realizadas en el edificio colindante (nº NUM008 de la misma Avenida), compuesto por 15 apartamentos turísticos, que la actora explota en régimen de arrendamientos turísticos; (iii) improcedencia de la repercusión de los gastos de comunidad por no estipularse en los contratos de arrendamiento suscritos con las demandadas ningún pacto de asunción de los mismos, a excepción de los gastos de limpieza que ya están incluidos en los recibos abonados por las demandadas; (iv) defectuosa notificación del aumento de la renta por la repercusión de las obras a los arrendatarios-demandados.

4.Los codemandados Rosaura, Ramón, Ricardo, Sofía y Rosalia formularon demanda reconvencional en la que se ejercita una acción de reclamación de cantidad por un importe total de 3.563,80 euros, en concepto de una partida indebida incluida en el recibo mensual del alquiler abonado por los demandados-arrendatarios. Se afirma que los demandados vienen abonando desde hace años y de forma indebida una partida definida bajo el concepto 'obras', sin que se hayan efectuado otras obras en la finca que aquéllas que son objeto de controversia en el presente procedimiento instado por la actora.

5.La actora principal, Irondo, S.L., se opone a la pretensión de la demandante reconvencional alegando, primero, la existencia de actos propios de los arrendatarios-demandantes reconvencionales en el abono de la referida partida 'obras, que impiden su reclamación en las presentes actuaciones; y, segundo, la falta de legitimación activa por no cumplir el presupuesto del art. 101 LAU 1964 que exige la oposición del arrendatario al pago de la referida partida.

6.La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la demanda y la reconvención.

En relación con la demanda principal, la sentencia concluye que no es de aplicación a los contratos de arrendamiento de autos el art. 108 LAU 1964, con base en el cual ejercita la pretensión de actualización de la renta, por ser, unos, contratos posteriores al 9 de mayo de 1985 y, otros, contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 pero a los que no les resulta de aplicación el referido precepto con arreglo a lo declarado por la doctrina del Tribunal Supremo ( STS de 21 de mayo de 2009). También desestima la reclamación de cantidad por los restantes conceptos (IBI, tasa de movilidad, IPC, gastos ordinarios de comunidad y atrasos), en unos casos, por ya constar esos conceptos en los recibos abonados, y, en otros, por no acreditarse la obligación de pago de la arrendataria o por no haberse comunicado en la reclamación extrajudicial el incremento o importe que se pretende repercutir.

Con relación a la demanda reconvencional, la desestima por concluir que ha transcurrido el plazo de tres meses legalmente establecido para la reclamación, conforme a los arts. 101 y 106 de la LAU 1964 y la Disposición Transitoria 2ª LAU 1994.

7.La demandante principal, Inrondo, S.L. recurre la sentencia, formulando, en síntesis, las siguientes alegaciones:

1ª.- Error de derecho al concurrir los presupuestos necesarios para la determinación de la renta. Sostiene que la acción ejercitada en la demanda, acción de determinación/actualización/elevación de la renta por repercusión de obras, IPC anual, IBI y tasa de movilidad,se ampara en el art. 101 y siguientes de la LAU 1964, por aplicación de lo estipulado en la Disposición Transitoria 1ª LAU 1994, en relación con los contratos posteriores al 9 de mayo de 1985, y en la Disposición Transitoria 2 ª LAU 1994 , en relación con los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985.

Con relación a la otra acción ejercitada en la demanda, acción de reclamación de cantidades debidas por el arrendatario por razón de la renta actualizada por dichos conceptos y por reclamación del IBI y Tasa de movilidad de los años 2012 y 2013, para los contratos posteriores al 9/5/1985,sostiene que es de aplicación la Disposición Transitoria Segunda, C), ap. 10.2 y 10.5 LAU 1994, que no requiere de previo requerimiento y al margen del procedimiento de los arts. 101 y siguientes LAU 1964.

Insiste en que procede la repercusión de las obras por aplicación del art. 108 LAU 1964, y, añade, que también por aplicación del art. 10.3 c) de la DT 2ª LAU 94 al tratarse de obras requeridas por los arrendatarios, conforme acredita el burofax de 12.1.2012 (documento 57 de la demanda). Por último, sostiene debe estimarse la demanda porque la repercusión de las obras y de los demás conceptos está prevista en los respectivos contratos de arrendamiento y por aplicación de los preceptos que correspondan con arreglo al principio iura novit curia.

2ª.-Error en la valoración de la prueba respecto de la reclamación formulada frente a la demandada Rita en virtud del contrato de fecha 29 de diciembre de 1985, al que resulta de aplicación la Disposición Transitoria Primera de la LAU 1994, insistiendo en que procede la repercusión de todos los conceptos reclamados y, por ello, que se declare que la renta actualizada asciende a la cantidad de 460,46 euros mensuales, a partir de agosto de 2014 y se condene a la demandada a abonar la cantidad de 503,92 euros, en concepto de renta actualizada devengada desde el mes de agosto de 2014 hasta noviembre de 2014.

3º.- Error en la valoración de la prueba respecto a la reclamación formulada frente a los demás demandados. Alega que no resulta probado que los arrendatarios hayan abonado las cantidades reclamadas en concepto de comunidad de propietarios y que la documentación aportada con la demanda acredita los importes y los conceptos que se repercuten.

8.Los codemandados Rosaura, Ramón, Ricardo, Sofía y Rosalia formulan oposición al recurso de apelación, mostrando su conformidad con los argumentos jurídicos expuestos en la sentencia de primera instancia para rechazar la aplicación del art. 108 LAU 64 a la pretensión de repercusión por obras, ya que todos los contratos de autos son posteriores a la entrada en vigor de dicha norma, y también en relación a la valoración de la prueba realizada que conduce a la desestimación de la repercusión de los otros conceptos e importes reclamados, ha interesado la confirmación de la resolución recurrida.

9.La codemandada Rita formula oposición al recurso de apelación, aduciendo, que la actora principal fundamentó su pretensión de incremento de renta por repercusión de obras frente a la demandada, tanto en su demanda como en el requerimiento previo, en el art. 108 LAU 1964 y, conforme concluye la sentencia recurrida, no es de aplicación al contrato de arrendamiento de la demandada el referido precepto; y muestra su conformidad a la valoración de la prueba que lleva al rechazo de la acción de reclamación de cantidades.

SEGUNDO.-10.Planteado el debate en la forma expuesta en el anterior fundamento de derecho primero, se traslada a esta alzada la controversia sobre el régimen aplicable a las acciones ejercitadas en la demanda.

11.A esos efectos debemos concretar que la actora ejercita una acción de elevación de la renta con base en el art. 101 LAU 1964, en relación con las Disposiciones Transitorias Primera y Segunda de la LAU 1994, y que los demandados son arrendatarios en virtud de contratos de arrendamientos de vivienda celebrados, unos, a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsisten en la fecha actual (contratos de fecha 29 de diciembre de 1985, 18 de octubre de 1985 y 5 de julio de 1986) y, otros, antes del 9 de mayo de 1985 pero posteriores a 1964 (contratos de fecha 1 de agosto de 1983, 1 de octubre de 1984 y 24 de enero de 1985)

El artículo 101 LAU 1964 establece la facultad del arrendador para elevar la renta, o conceptos que a la misma se asimilan,y regula el ejercicio de esa facultad, sujetándolo a las reglas estipuladas en el apartado 2 del citado artículo.

El régimen establecido en el citado precepto es de aplicación a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la LAU 1994 (1 de enero de 1995), conforme dispone la Disposición Transitoria Primera de la LAU 1994.

A los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 les resulta de aplicación la LAU 1964 y, por tanto, el art. 101 LAU 1964, pero con las modificaciones establecidas en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994. En particular, en el apartado C) de la referida Disposición Transitoria Segunda se regulan, otros derechos del arrendador que son de aplicación a esos contratos respecto de las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley , en concreto los siguientes: el derecho a exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado(apartado 10.2); el derecho a repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes (...)(apartado 10.3) y el derecho a repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley. Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador(apartado 10.5).

12.Conforme al art. 101 LAU 1964, para que el arrendador ejercite su facultad de elevar la renta es necesario que notifique por escrito de forma expresa al arrendatario la cantidad que, a su juicio, debe pagar como aumento de la renta. El derecho a actualizar la renta de forma facultativa ha de hacerse efectivo a partir de una declaración de voluntad recepticia del arrendador al arrendatario por escrito haciéndole saber el incremento. La actualización de la renta implica la modificación de uno de los elementos básicos del contrato de arrendamiento y autoriza al arrendador a cobrar el aumento desde el mes siguiente al de la notificación[ STS 331/2013, de 28 de mayo, que con cita a la Sentencia de 5 de marzo de 2009, declara ' El derecho de las partes a actualizar la renta de una forma facultativa que, de hacerse efectiva, resultará procedente a partir de una declaración de voluntad recepticia del arrendador al arrendatario por escrito, haciéndole saber el incremento, que es insoslayable para que la elevación de tenga lugar 'a partir del mes siguiente' a aquel en que se produce y recibe la declaración modificativa, dado el carácter necesario y no dispositivo de la norma, que impide cualquier pacto en contrario para que sea eficaz. La actualización así hecha supone modificar uno de los elementos básicos de la relación arrendaticia como es la renta, y autoriza al arrendador a cobrar las diferencias a partir del mes siguiente a la notificación, que podrá hacer al arrendatario por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente, como dispone el último párrafo del artículo 18, tal y como venía sosteniendo con reiteración esta Sala en aplicación de la Ley de 1964 ( SSTS 23 de junio 1986 ; 21 de marzo 1995 ; 31 de enero 1998 )'].

Y, para los contratos anteriores a 9 de mayo de 1985 y de conformidad con las modificaciones introducidas por la letra D) de la Disposición Transitoria Segunda LAU 1994, para la actualización de la rentaes necesario que la notificación al arrendatario lo sea fehaciente (conforme dispone su apartado 11. La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario).

En el supuesto de autos, la actora requirió extrajudicialmente a la demandada Rita la elevación de la renta mediante burofax entregado con fecha 29 de agosto de 2014, en el que se expresa literalmente que se pone en su conocimiento 'el aumento de la renta de alquiler que hasta la presente fecha ha venido usted abonando por los conceptos que a continuación se detallan y se adjuntan, y de conformidad con lo establecido en el art. 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y en la Disposición Transitoria 2ª, 10.2 y 10.5 y D de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994' (documento 85, al folio 465). La demandada comunicó por escrito, mediante carta de fecha 5 de septiembre de 2014 al letrado del arrendador, que no aceptaba la obligación de pago propuesta en la notificación remitida mediante burofax por falta de validez del requerimiento dada la falta de acreditación de la condición de arrendador del remitente (documento 86, al folio 476).

Los demandados Ricardo y Sofía, cuyos contratos son también de fecha posterior al 9 de mayo de 1985, fueron requeridos extrajudicialmente, primero, mediante carta remitida a cada uno de ellos (documentos 57 y 54, a los folios 367 y 369), sin ser controvertido que los mismos se opusieron expresamente a la elevación de la renta en el plazo legal de 30 días mediante burofax remitido por el Sr. Carlos, en calidad de abogado y mandatario verbal de los arrendatarios (documento 60 de la demanda, al folio 384), y, posteriormente, mediante burofax entregado al referido letrado de los demandados con fecha 30 de julio de 2014 (documento 87, al folio 480). Los demandados, a través de su letrado, notificaron mediante burofax de fecha 5 de agosto de 2014 al letrado del arrendador que no aceptaban el aumento de la renta por ninguno de los conceptos indicados en la notificación remitida (documento 88, al folio 504).

En ese último requerimiento se expresaba literalmente que se ponía 'en su conocimiento el aumento de la renta de alquiler que hasta la presente fecha ha venido usted abonando por los conceptos que a continuación se detallan y se adjuntan, y de conformidad con lo establecido en el art. 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, y en la Disposición Transitoria 2ª, 10.2 y 10.5 y D de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994' (documento 87).

13.Los contratos de arrendamiento de los demandados Rita, Ricardo y Sofía, por ser de fechas posteriores al 9 de mayo de 1985, no se rigen por las normas referidas en el requerimiento del arrendador sino, como antes se ha expuesto y en lo que aquí interesa, por la Disposición Transitoria Primera de la LAU 1994 y, por tanto, por el art. 101 LAU 1964.

En concreto y respecto de la elevación de la renta por repercusión de las obras, no es de aplicación el régimen dispuesto por la Disposición Transitoria Segunda y , tampoco, el régimen de repercusión de las obras necesarias del artículo 108 de la LAU 1964.

La LAU de 1964 dispone que las obras de conservación necesarias son de cargo del arrendador, conforme establece el art 107 [Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador], pero podrá repercutirlas a los arrendatarios de viviendas cuyos arrendamientos sean de fecha anterior a la entrada en vigor de la LAU 1964, con arreglo a lo dispuesto en el art. 108 [1.No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las viviendas y locales de negocio relacionados en el artículo 95 podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación comprendidas en el artículo 107 o de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, el abono del 8 por 100 anual del capital invertido. Dicho porcentaje se distribuirá entre todos los inquilinos y arrendatarios, si aquéllas son comunes, o entre los afectados, si se limitan a la vivienda o local de negocio que ocupen, en proporción a las rentas que satisfagan, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento, que no tendrá el concepto de renta y sí el de asimilado a ésta del 25 por 100 de la renta anual, el cual se hará efectivo por recibos complementarios mensuales].

De lo que se sigue que el artículo 108 LAU es inaplicable a los contratos de arrendamiento que, como los de autos, son de fecha posterior al 9 de mayo de 1985, que quedan sujetosa la libertad de pactos, por aplicación de los arts. 97 [ La renta de las viviendas y locales de negocio que se arrienden después de la entrada en vigor de esta Ley será la que libremente estipulen las partes, aun cuando hubieren sido ocupados con anterioridad a esa fecha]y 98 [La renta de las viviendas y locales de negocio a que se refieren los artículos anteriores podrá ser objeto de aumento o reducción por acuerdo de las partes] de este texto legal. De tal suerte, la elevación de la renta por repercusión de las obras necesarias requiere acuerdo entre las partes y, en consecuencia, su reclamación con base en el mismo.

La demandante ha formulado su pretensión de elevación de la renta y, en concreto, por repercusión de las obras, con base en el derecho que reconoce el art. 108 LAU 1964, en relación con el régimen dispuesto en la Disposición Transitoria Primera, conforme expresa literalmente en su escrito de demanda, tanto respecto de la base fáctica como de la fundamentación jurídica, sin hacer mención alguna a los pactos o acuerdos que contenga o puedan contener los contratos de arrendamiento de los demandados. Por lo tanto, no procede enjuiciar la elevación de la renta con base en los pactos contractuales invocados en el recurso de apelación cuando no fueron introducidos en las alegaciones deducidas por la actora y no formaron parte del debate en la primera instancia. Como es sabido, el recurso de apelación que regula la LEC constituye una revisio prioris instantiae,por lo que el tribunal de apelación debe quedar vinculado a los hechos alegados por las partes en sus alegaciones, sin que puedan aportarse en sede de recurso hechos nuevos, o distintos, de los que han sido objeto de enjuiciamiento, salvo la expresa previsión que recoge el art. 464 LEC, que no concurre en el presente caso. Por ello, al tratarse de unos hechos invocados ex novopor la parte actora- recurrente en esta segunda instancia, el tribunal de apelación no puede entrar a discutir sobre los mismos, por cuanto significaría la vulneración de las garantías de defensa ínsitas del proceso civil.

Por lo que no procede estimar su pretensión de elevación de la renta en concepto de repercusión de las obras.

En relación con la elevación de la renta por repercusión del aumento del IBI del 2013 y la tasa de movilidad del 2013 es reclamada en la demanda al amparo del art. 99. 1.1º LAU 1964 [1. La renta de las viviendas y locales de negocio mencionados en el artículo 95 no podrá ser incrementada por la sola voluntad del arrendador, sino en los casos establecidos en esta Ley , y particularmente en los siguientes: 1.ºPor creación o elevación de impuestos o arbitrios por el Estado, Provincia o Municipio que graven directamente la propiedad urbana. Las diferencias por estos conceptos podrán derramarse por el arrendador entre los inquilinos y arrendatarios en la forma fijada por las disposiciones vigentes].El referido precepto no es de aplicación a los contratos que, como el de autos, son de fecha posterior a la entrada en vigor de la LAU 1964 - conforme a lo dispuesto en los citados arts. 95, 97 y 98 LAU 1964-; no siendo repercutibles tampoco los gastos reclamados en concepto de servicios y suministros de 2013, que ni tan siquiera constan pactados en los respectivos contratos y que los recibos abonados ya incluían el concepto de 'portería-escalera' y, por último, tampoco cabe prosperar la actualización de la renta por aumento del IPC, que no fue notificada válidamente con carácter previo a la demanda dado que de forma expresa se justificaba el mismo por aplicación de la letra D) de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994.

Por todo ello, procede desestimar las pretensiones actoras contra los demandados Rita, Ricardo y Sofía.

14.Los demandados Rosaura, Ramón y Rosalia son arrendatarios en virtud de contratos de arrendamientos de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 (y posteriores a la fecha de entrada en vigor de la LAU 1964) y, por tanto, sometidos a la aplicación del art. 101 LAU 1964 con las modificaciones establecidas en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994.

En relación con el requerimiento extrajudicial a los demandados de la repercusión de las obras objeto de la presente reclamación (al que nos hemos referido en el anterior apartado 12), la demanda manifiesta literalmente que se procedió a la 'notificación por repercusión de las obras de conservación ex art. 108 LAU de 1964 en cuanto a los arrendamientos concertados con posterioridad al 09/05/1985 en relación con la Disposición Transitoria Primera de la LAU de 1994, y en cuanto a los contratos concertados con posterioridad, al amparo de la Disposición Transitoria Segunda 10.3 de la LAU de 1994, que permite la repercusión conforme al 108 de la LAU de 1964, que fue la opción escogida por mi mandante' (subrayado es de la demanda), y que se reitera en la demanda.

De tal suerte, procede confirmar el pronunciamiento a quo, esto es,que la actora ha ejercitado la acción de elevación de la renta por repercusión de las obras ex art. 108 LAU 1964, en relación con la opción contemplada en el apartado 10.3 de la letra C) de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994, sin que concurra ninguna de las excepciones previstas en la regla 1ª del referido apartado 10.3 [Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme].El art. 108 es inaplicable a los contratos de arrendamiento de fecha anterior al 9 de mayo de 1985 y posteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994, conforme a la doctrina jurisprudencial del TS que recoge, por todas, la Sentencia 685/2013, de 30 de octubre:

'La STS de 21 de mayo de 2009, recurso: 1419/2004 , declaró:

Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el epígrafe 10.3 apartado c) de la Disposición Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97, ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2/1985, de 30 de abril , y Ley 29/1994, de 24 de noviembre , habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización .

Añade que en definitiva, el artículo 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos trata de equilibrar las prestaciones entre las partes, que no es necesario cuando éstas pudieron convenirse de forma libre, con la previsión de un sistema ordenado y equitativo de actualización de las rentas.

Continúa exponiendo la sentencia de esta Sala que , el equilibrio de prestaciones, que el artículo 108 representa, no es necesario en los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , que liberalizaba la determinación de las rentas en su artículo 97, ni tampoco en los contratos celebrados al amparo de normativas posteriores, Real Decreto Ley de 1985 y Ley 29/1994 , en las que se mantenía la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización .

(...)

En la sentencia citada de 21 de mayo de 2009 , se viene a declarar que en los contratos posteriores a 1964, puesto que se pudo pactar la renta y su cláusula de actualización, conforme permitía el art. 97 de la LAU de 1964 , los arrendadores no se han visto compelidos a la congelación de las rentas por lo que no era necesario un apoyo específico de estabilización, ya que podían calcular los gastos previsibles a la hora de fijar la renta y su reajuste.

Sin embargo, en el presente litigio surge una particularidad que no fue objeto de análisis en la antecitada sentencia de esta Sala, cual es la situación concurrente cuando las obras no son simplemente las necesarias para la adecuación, sino que son las impuestas por la Administración.

Para este supuesto establece la Disposición transitoria segunda de la LAU de 1994 , en el apartado C) 10.3 que las obras serán repercutibles en el caso del art. 108 de la LAU de 1964 , que no concurre, 'o' cuando son impuestas por resolución administrativa firme, que es el caso.'

No es estimable la acción ejercitada de repercusión de las obras con base en el art. 108 LAU 1964 por ser inaplicable el referido precepto a los contratos de arrendamiento concertados antes del 9 de mayo de 1985 y posteriores a la entrada en vigor de la LAU 1964, sin que se haya fundado la demanda, ni hecho referencia alguna en su base fáctica y jurídica, en los pactos o acuerdos que contenga o puedan contener los contratos de arrendamiento de los demandados y, además, sin que las obras realizadas vengan impuestas por resolución judicial o administrativa o por requerimiento de los arrendatarios.

En efecto, tanto en el requerimiento extrajudicial como en la demanda se expresa literalmente que se repercuten las obras con base en el art. 108 LAU sin ampararse en las excepciones previstas en el citado apartado C) 10.3, que, además, no concurren en el supuesto de enjuiciamiento.

Esto es, las obras que se repercuten no vienen impuestas ni por resolución administrativa o judicial ni requeridas por los arrendatarios. En relación con ésta última excepción, si bien es cierto, como alega la demanda para justificar que son obras necesarias y no excesivas (página 53 de la demanda), que en enero de 2012 los arrendatarios solicitaron a la propiedad la realización de algunas obras de reparación del edificio sito en el número NUM000 de la AVENIDA000 (documento 57 de la demanda, al folio 377), es asimismo cierto que (i) la licencia de obras al amparo de la cual se realizan las obras es anterior a la reparación solicitada por los arrendatarios y es relativa a las obras del edificio del nº NUM000 y del edificio colindante del nº NUM008. La licencia de obras es de fecha 22 de noviembre de 2011 y concedida a la actora para la 'rehabilitació de la façana principal i la posterior, d'un edifici d'habitatges plurifamiliars i rehabilitació de la façana principal d'un edifici destinats a apartaments turistics i aparcament, amb col.locació de bastida de l' AVENIDA000, núm. NUM008- NUM000' (documento nº 12 de la demanda, al folio 270); (ii) la actora contestó el requerimiento de los arrendatarios, negando la necesidad de realizar las reparaciones requeridas y afirmando que 'el mal uso que ustedes vienen realizando es lo que ha originado todos los problemas cuya solución requieren ahora' (documento 61 de la demanda, al folio 389); y (iii) con posterioridad a la finalización de las obras realizadas por la actora, y objeto de la pretensión de repercusión de autos, estaban pendientes de terminar las reparaciones solicitadas por los arrendatarios, adoleciendo el edificio de falta de mantenimiento, conservación y seguridad, conforme resulta del informe técnico emitido por el Ayuntamiento de Santa Coloma de Gramanet tras la inspección del edificio y viviendas de los arrendatarios realizada el 19 de septiembre de 2014 y del Decreto de la Tinència de Alcaldia de fecha 13 de octubre de 2014 y de la Resolución del área de urbanismo del mismo Ayuntamiento de fecha 5 de febrero de 2015 (documentos 3, 4 y 5 de la contestación a la demanda).

15.En relación con la pretensión de elevación de la renta por los otros conceptos (IPC anual, IBI, tasa de movilidad, gastos de comunidad de propietarios) reclamados a los demandados con contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 ( Ramón, Rosaura y Rosalia) con base en el art. 101 LAU 1964, en relación con la Disposición Transitoria Segunda LAU 1994 y respecto de la acción de reclamación de cantidades en concepto de IBI y Tasa de Movilidad de los años 2012 y 2013, con base en la Disposición Transitoria Segunda, esta Sala tras revisar las actuaciones y valorar la prueba practicada concluye que procede estimar las pretensiones ejercitadas en la demanda en relación con el IPC y el IBI y rechazarlas respecto de la tasa de movilidad y los gastos de comunidad.

En efecto, en relación con la elevación de la renta por la variación anual del IPC de 2012 a 2013 en la cantidad de 0,88 euros reclamado respecto a Ramón, que fue objeto de reclamación extrajudicial previa, procede su estimación por cuanto resulta de la prueba practicada que no ha sido aplicado en los recibos abonados y, además no fue controvertida en la contestación a la demanda.

Respecto al IBI, resulta acreditado que los demandados han abonado el correspondiente al año 2011, por lo que procede repercutir el incremento correspondiente al IBI de los años 2012, 2013 y 2014 y condenar a los demandados al pago de la diferencia de la cantidad ya abonada en ese concepto y la que corresponde al IBI de los respectivos años, de conformidad con lo estipulado en el apartado 10.2 de la letra C) de la Disposición Transitoria Segunda LAU 1994 [Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda].

Esto es, estimamos que procede elevar la renta por actualización del IBI 2014 y que debe condenarse a los demandados a abonar a la actora las siguientes cantidades fijadas en la demanda para cada uno de los arrendatarios:

a) Ramón: 'Atrasos IBI 2012, 67,44 €', 'Atrasos IBI 2013, 27,84€' y 'Atrasos IBI 2014, 16,24€'. Y elevar la renta por actualización del IBI 2014 con un aumento de 2,32€.

b) Rosaura: 'Atrasos IBI 2012, 51,72€', 'Atrasos IBI 2013, 29,40€' y 'Atrasos IBI 2014, 26,95 €'. Y elevar la renta por actualización del IBI 2014 con un aumento de 2,45€.

c) Rosalia: 'Atrasos IBI 2012, 46,68€', 'Atrasos IBI 2013, 45,24€' y 'Atrasos IBI 2014, 41,47€'. Y elevar la renta por actualización del IBI 2014 con un aumento de 3,77€.

Por el contrario, no estimamos que proceda estimar la elevación de la renta por repercusión de la Tasa de movilidad por cuanto, a diferencia del IBI, la Disposición Transitoria Segunda, letra C), no lo contempla dentro de los conceptos que puede repercutir el arrendador y estimamos que, en contra de lo que alega el recurso, no está incluido en el apartado10.5 [Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley. Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador]y que no cabe hacer una interpretación extensiva del precepto legal que establece el derecho a repercutir determinados conceptos a rentas antiguas. Por último, tampoco estimamos que pueda acogerse la pretensión ejercitada, al amparo del mismo apartado 10.5, en relación con los gastos reclamados de comunidad de propietarios (limpieza y luz de la escalera y ascensor y agua de la escalera) correspondientes a los años 2012, en la cantidad de 7.450,95 euros, y 2013, en la cantidad de 8.615,59 euros, que coincide con los años de las obras que se repercuten. Y ello por cuanto los recibos abonados por los demandados correspondientes a esos mismo años reclamados 2012 y 2013 ya contenían una partida en concepto de gastos de comunidad de propietarios y, por tanto, debemos estimar, en aplicación de la doctrina de los actos propios, que su repercusión es indebida por ya estar abonados en la cantidad determinada por la propiedad.

16.Por todo ello, procede estimar en parte la demanda ejercitada contra Ramón, Rosaura y Rosalia en los términos expuestos.

El petitumde la demanda solicita, en relación con los tres demandados, un pronunciamiento declarativo del incremento de la renta mensual y un pronunciamiento de condena de los importes a abonar en concepto incremento de la renta desde agosto de 2014 hasta noviembre de 2014 y de los atrasos de IBI, tasa de movilidad y comunidad de propietarios.

Así, conforme a lo expuesto, revocamos parcialmente la sentencia recurrida en el sentido de estimar en parte las pretensiones de la actora ejercitadas contra Ramón, Rosaura y Rosalia, declarando que las rentas de sus respectivas viviendas se incrementan mensualmente en la cantidad 3,2 €, 2,45€ y 3,77€, respectivamente, con efectos a partir de agosto de 2014 y condenando a cada uno de ellos a abonar a la actora los referidos incrementos correspondientes a los meses de agosto 2014 a noviembre de 2014 y, además, las siguientes cantidades en concepto de atrasos de IBI de los años 2012, 2013 y 2014: Ramón, la cantidad de 111,52€; Rosaura, la cantidad de 98,27 € y Rosalia, la cantidad de 118,51 euros.

TERCERO.-17.La estimación parcial del recurso y, con él, la estimación parcial de la demanda conlleva que no proceda la condena en costas de la segunda instancia ni las causadas en la primera instancia respecto a los demandados Ramón, Rosaura y Rosalia, confirmando el pronunciamiento de condena en costas a la actora respecto de los demandados absueltos.

Fallo

Estimar en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Irondo, S.L., contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Santa Coloma de Gramanet de fecha 18 de junio de 2018, dictada en las actuaciones de las que procede este rollo, que revocamos parcialmente, en el sentido de estimar en parte la demanda formulada contra Ramón, Rosaura y Rosalia, declarando que las rentas de sus respectivas viviendas se incrementan mensualmente en la cantidad 3,2 €, 2,45€ y 3,77€, respectivamente, con efectos a partir de agosto de 2014 y condenando a cada uno de ellos a abonar a la actora los referidos incrementos correspondientes a los meses de agosto 2014 a noviembre de 2014 y, además, las siguientes cantidades en concepto de atrasos de IBI de los años 2012, 2013 y 2014: Ramón, la cantidad de 111,52€; Rosaura, la cantidad de 98,27 € y Rosalia, la cantidad de 118,51 euros; y con confirmación del resto de pronunciamiento; todo ello, sin expresa condena en las costas de la primera instancia respecto de Ramón, Rosaura y Rosalia y con expresa condena a la actora respecto de los demandados absueltos. No se hace expresa condena en las costas de la segunda instancia.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).

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