Sentencia Civil Nº 678/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 174/2007 de 14 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 174-2007-B

JUICIO ORDINARI Nº 116-2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 7 DE CERDANYOLA DEL VALLES

S E N T E N C I A Núm. 678

Ilmos. Sres.

D./Dª. JOAN CREMADES MORANT

D./Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

D./Dª. MARIA ANGELS GOMIS MASQUE

D./Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a catorce de diciembre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de juicio ordinario nº 116-2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Cerdanyola del Valles, a instancia de D/Dª. Jon , contra D/Dª. Cesar ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la Sentencia dictada en los mismos el día 10 de octubre de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que estimando la demanda interpuesta por Jon representado por el procurador Don Andres Carretero Lopez y defendidoi por el letrado Sr. Torras Balcell y siendo parte demandada Cesar representado por la procuradora doña Maria Dolores Riba Mercadez y defendido por el letrado Sr. Segarra Merino resultan los siguientes pronunciamientos.

1º.- Que debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento celebrado el fecha 1 de abril de 1980 entre Jon y Cesar sobre el local de negocio sito en la calle DIRECCION000 nº NUM000 bajos de Ripollere, debiendo Cesar dejarlo libre vacuo y expedito y a disposición de Jon con apercibimiento de que de no hacerlo de forma voluntaria se procedera a su desahucio y lanzamiento.

2º Las costas derivadas del ejercicio de esta accion seran satisfechas por Cesar .".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que lo impugnó; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 11 de diciembre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL .

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada por el demandante D. Jon , copropietario del local de negocio sito en Ripollet,C/ DIRECCION000 nº NUM000 , bajos, acción resolutoria del contrato de arrendamiento, de fecha 1 de abril de 1980,concertado con el demandado D. Cesar , con fundamento en la Disposición Transitoria Tercera B) 2, y 3 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , que prevé la extinción de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se encuentren en situación de prórroga legal, y su arrendatario sea una persona física, cuando se produzca la jubilación o el fallecimiento del arrendatario, se opone por el demandado la continuación del arrendamiento por la cesión del local a los hijos con el consentimiento del arrendador.

Centrada así la cuestión discutida, es lo cierto que, según el Preámbulo de la Ley 29/1994 ,en relación con los contratos celebrados con anterioridad al Real Decreto Ley 2/1985 , teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964 ,se aborda en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos la necesidad de poner límite a la duración de esa prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relación arrendaticia de conformidad con su propia naturaleza, aunque esta modificación se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida tomando en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los arrendatarios.

En concreto, en relación con los arrendamientos de locales de negocio, añade el Preámbulo, se ha optado por articular un calendario de resolución temporal de estos contratos, distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física o una persona jurídica, garantizándose la continuación del grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad.

Y en este sentido, en la Disposición Transitoria Tercera B) 2, y 3 de Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , se prevé la extinción de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, cuando se produzca la jubilación o el fallecimiento del arrendatario, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local, permitiendo, en defecto de cónyuge supérstite que continúe la misma actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieren transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, que se subrogue en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local.

Ahora bien, en caso de subrogación del descendiente, el contrato dura sólo por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la fecha de entrada en vigor de la ley. Es decir que, producida la entrada en vigor de la Ley 29/1994, según su Disposición Final Segunda, el día 1 de enero de 1995 ,en caso de subrogación del descendiente el contrato se extingue el 1 de enero de 2015.

Y, tampoco se admite la primera subrogación cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, o la segunda subrogación, en favor del descendiente, cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60 .

En este caso, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes y la prueba documental, que el arrendatario demandado Sr. Cesar se jubiló con fecha 1 de marzo de 2002; que, con fecha 6 de marzo de 2002 (doc 2 de la contestación), el demandado otorgó poder a sus hijos D. Juan y D. Cornelio , "con relación al negocio del que continúa siendo titular el poderdante"; y que, después de producida la jubilación del demandado, y hasta el momento de la presentación de la demanda, con fecha 28 de febrero de 2006, no consta la comunicación a la propiedad de la subrogación del cónyuge, o de un descendiente del arrendatario, que continúe la actividad desarrollada en el local.

En este sentido, en relación con la comunicación de la subrogación por el nuevo arrendatario, ha venido siendo doctrina general, reiterada, y constante desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1964 (RJA 443 )que la subrogación por causa de muerte prevista en los artículos 58 y 59 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 se producía automáticamente, por el sólo hecho de la muerte del arrendatario, no siendo necesaria para su validez y eficacia la notificación al arrendador, salvo que por éste se requiriera a los ocupantes de la vivienda para que le comunicaran la subrogación, en los términos del artículo 58,4 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 .

Sin embargo, en la actualidad, tras la reforma introducida por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , de acuerdo con lo previsto en sus artículos 16,3, y 33,párrafo segundo , el arrendamiento se extingue si en el plazo de tres o dos meses, respectivamente, según se trate de viviendas, o de locales, desde la muerte del arrendatario, el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse, sin que sea preciso el requerimiento previo del arrendador del modo que estaba previsto en el artículo 58,4,párrafo segundo, del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ,por remitirse, expresamente y sin admitir matizaciones, la Disposición Transitoria Segunda, B) 9, párrafo tercero , a las normas sobre procedimiento del artículo 16 de la Ley 29/1994 ,para el caso de fallecimiento del inquilino en un contrato de arrendamiento de vivienda.

Por el contrario, no existe esta remisión en la Disposición Transitoria Tercera B) 2, y 3 de Ley 29/1994 para el caso de jubilación del arrendatario de local de negocio en situación de prórroga forzosa, lo que ha dado lugar a un intenso debate doctrinal acerca de la aplicación o no en este supuesto de las normas sobre procedimiento del artículo 16 de la Ley 29/1994 .

En cualquier caso, en los presentes autos, consta que ni la cónyuge, ni alguno de los descendientes del arrendatario, han comunicado, en cualquier momento, a la propiedad su voluntad de subrogarse en los términos de lo previsto en la Disposición Transitoria Tercera B) 2, y 3 de Ley 29/1994 , no habiéndose manifestado tampoco en el curso de las actuaciones cual de los hijos del arrendatario pudiera ser tenido por subrogado en la posición del demandado, oponiéndose de contrario un cambio en la persona del arrendatario, por la continuación de la actividad desarrollada en el local por una sociedad con el mismo objeto social domiciliada en el local, por una empresa familiar, o por ambos hijos del arrendatario, siendo así que la Disposición Transitoria Tercera B) 3 de Ley 29/1994 , únicamente autoriza la subrogación por un descendiente, de modo que no puede entenderse opuesta por la parte demandada, en los términos en que se formula la oposición, la subrogación prevista en la repetida Disposición Transitoria Tercera B) 3 de Ley 29/1994 , habiendo quedado extinguido el contrato de arrendamiento, de 1 de abril de 1980, desde la jubilación del arrendatario con fecha 1 de marzo de 2002.

SEGUNDO.- Opuesta por la parte demandada el cambio en la persona del arrendatario, por la continuación de la actividad desarrollada en el local por una sociedad con el mismo objeto social domiciliada en el local, por una empresa familiar, o por ambos hijos del arrendatario, con el consentimiento del arrendador, entendiéndose opuesta la novación del contrato por la continuación de la relación arrendaticia con la sociedad o empresa familiar, o con ambos hijos del arrendatario, es cierto que, en relación con la novación, es doctrina comúnmente admitida (Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2000 y 10 de junio de 2003;RJA 9587/2000, y 4595/2003 ) que la novación no tiene en nuestro Derecho un significado riguroso, por lo que su efecto extintivo de la obligación a que se refiere es excepcional y no puede presumirse, exigiéndose una declaración expresa.

El concepto de novación está considerablemente ampliado en nuestro ordenamiento con relación al que a la misma correspondía en el Derecho Romano, pues actualmente comprende, al lado de la figura tradicional de la novación extintiva, la impropia o meramente modificativa. Es más debe entenderse que es esta última la que se produce en todos los supuestos del artículo 1203 del Código Civil , salvo que, como previene el artículo 1204 otra cosa se manifieste terminantemente por las partes o que la antigua y la nueva obligación sean de todo punto incompatibles.

El deslinde entre la novación propia y la meramente modificativa ha de realizarse tomando en consideración la voluntad de las partes y la significación económica de la alteración que se produzca (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1989 y 26 de julio de 1997;RJA 8786/1989 y 5953/1997 ).

Ahora bien, es doctrina comúnmente aceptada (Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993 ), que para la existencia real de los contratos en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil , que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil , no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil , siendo doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de Febrero de 1987, 30 de Septiembre de 1988, 23 de Noviembre de 1989, y 12 de Marzo de 1994 ) que, de acuerdo con las normas de los artículos 1278 y 1279 del Código Civil , las del artículo 1280 no comportan la exigencia de formalidades "ad solemnitatem", sino tan sólo "ad probationem", de suerte que es posible pronunciar la existencia del contrato, si reúne los requisitos del artículo 1261 del Código Civil , sin que imperiosamente tenga que basarse en una constatación escrita, pudiendo declararse su existencia por la apreciación de los instrumentos de prueba aportados a las actuaciones, con las matizaciones en orden a la valoración de la prueba, impuestas, en relación con la testifical por el antiguo artículo 1248 del Código Civil , y en la actualidad por el artículo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que permite valorar la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos, conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, y las circunstancias que en ellos concurran.

En este caso, correspondiendo a la parte demandada la prueba del hecho positivo a su cargo de la existencia del nuevo contrato de arrendamiento concertado con la sociedad o empresa familiar, o conjuntamente con ambos hijos del arrendatario, como hecho positivo y obstativo, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no puede estimarse probado por la parte demandada la voluntad conforme del arrendador a la continuación de la relación arrendaticia con los nuevos arrendatarios que menciona por no haber propuesto la parte demandada, a quien correspondía hacerlo, ninguna prueba eficaz en este sentido.

Tampoco, a partir de lo demás actuado, y en concreto el retraso en la presentación de la demanda, es posible alcanzar la conclusión presuntiva, del consentimiento del arrendador a la continuación de la relación arrendaticia con los nuevos arrendatarios por cuanto el artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil aunque permite asumir la certeza de un hecho, a partir de otro hecho admitido o probado, ello sólo es si entre el admitido o demostrado y el presunto existe un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano, y en este caso el retraso en la presentación de la demanda pudo simplemente obedecer al desconocimiento por el demandante de la jubilación del demandado, que no ha sido probado que se comunicara oportunamente al arrendador.

Por otro lado, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de Enero de 1990, 5 de Marzo de 1991, 4 de Junio de 1992, 12 de Abril de 1993, y 30 de Mayo de 1995 ) que únicamente son actos propios los caracterizados por una clara, expresa, y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, siendo el propio acto revelador de la voluntad expresa del autor o de la voluntad tácita deducible de los actos inequívocos realizados.

Y los actos propios para vincular a su autor, han de ser inequívocos y definitivos, en el sentido de crear, establecer y fijar una determinada situación jurídica, causando estado (Sentencias del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1995, 30 de septiembre de 1996, y 20 de junio de 2002; RJA 291/1995, 6821/1996, y 5230/2002 ).

En este caso, no consta la realización por el demandante de ningún acto que pueda significar aceptación de la continuación de la relación arrendaticia con un nuevo arrendatario. Por el contrario, resulta de las alegaciones conformes de las partes, y la ausencia de prueba en contrario, que los recibos de renta han continuado emitiéndose a nombre del demandado Sr. Cesar .

En consecuencia, no habiéndose producido la subrogación del cónyuge o de alguno de los descendientes que continúe la misma actividad en el local arrendado, no habiendo constancia tampoco de la voluntad conforme del arrendador a la continuación de la relación arrendaticia con un nuevo arrendatario, procede en definitiva la estimación de la pretensión extintiva del contrato de arrendamiento, por jubilación del inquilino titular del contrato, y por consiguiente la desestimación del recurso de apelación de la parte demandada.

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 398,1 , en relación con el artículo 394,1, de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución desestimatoria de la apelación, procede la imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por el demandado D. Cesar , se CONFIRMA la Sentencia de 10 de octubre de 2006 dictada en los autos nº 116/06 del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Cerdanyola del Vallès , con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.