Sentencia Civil Nº 68/2008, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 33/2008 de 18 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

SALAMANCA

SENTENCIA: 00068/2008

SENTENCIA NÚMERO 68/08

ILMO SR PRESIDENTE acctal:

DON I. GARCÍA DEL POZO

ILMOS SRES MAGISTRADOS

DON LONGINOS GÓMEZ HERRERO

DON JESÚS PÉREZ SERNA

En la ciudad de Salamanca a dieciocho de Abril del año dos mil ocho.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Verbal Civil de Desahucio Nº 955/07 del

Juzgado de Primera Instancia Nº 2 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 33/08; han sido partes en este recurso: como

demandante apelante DON Juan Pablo , representado por el Procurador Don Angel Martín Santiago,

bajo la dirección del Letrado Don Enrique González Lorenzo, y como demandado apelado DON Jose Ramón , representado por el Procurador Don Enrique Hernández Santos, bajo la dirección del Letrado Doña Amelia

Hernández Santos.

Antecedentes

1º.- El día veinticinco de Octubre de dos mil siete, por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 2 de Salamanca, se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: "Se desestima la demanda presentada por el Procurador D. Angel Martín Santiago en representación de D. Juan Pablo , contra D. Jose Ramón representado por el Procurador D. Enrique Hernández Santos, absolviendo de sus pretensiones a la parte demanda y con imposición a la parte actora de las costas procesales."

2º.- Contra referida sentencia se preparó recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandante que fue formalizado en tiempo y forma y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la revocación de la resolución recurrida, dictándose otra en la que se declare la resolución del contrato que liga a las partes por falto de pago de las cantidades asimiladas, declarando que el demandado debe desalojar la finca objeto del pleito, dejándola libre y expedita, advirtiendo al mismo de que de no hacerlo se procederá a su lanzamiento, condenando a la parte demandada al pago de mil doscientos cuarenta y cinco euros y noventa y siete céntimos más las cantidades que se devenguen hasta la ejecución incluidos los intereses legales, de la que en su día se compensarán las cantidades pagadas y consignadas en concepto de I.B.I.; se revoque la imposición de costas en la primera instancia y se impongan expresamente las costas a la parte recurrida. Dado traslado de la interposición del recurso a la contraparte, por la legal representación de ésta se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la confirmación de la sentencia recurrida, con expresa imposición de costas a la parte apelante.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día veinte de febrero de los corrientes, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales, excepto el plazo para dictar sentencia debido a la convocatoria de huelga de funcionarios de la Administración de Justicia de 4 de febrero de 2008 desconvocada el 7 de abril del mismo año.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON LONGINOS GÓMEZ HERRERO.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación procesal del demandante D . Juan Pablo se recurre en apelación la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 2 de esta ciudad con fecha 25 de Octubre de 2007 , la cual desestimó la demanda promovida por el mismo contra el demandado D. Jose Ramón , a quien absuelve de las pretensiones de la demanda, con imposición de costas al demandante, quien ahora interesa, como recurrente, en esta segunda instancia, con fundamento en los motivos alegados por su defensa en el escrito de interposición del recurso de apelación, la revocación de la mencionada sentencia y que se dicte otra por la que se declare: 1º La resolución del contrato que liga a las partes y cuyo objeto es la vivienda sita en Salamanca, PASEO000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 , por falta de pago de las cantidades asimiladas, declarando que el demandado debe desalojar la finca objeto del pleito, dejándola libre y expedita, advirtiendo al mismo de que de no hacerlo procederá a su lanzamiento y; 2º. Tanto en el caso de que se declare el desahucio como en el caso contrario se condene a la parte demandada al pago de la cantidad de ( sic) mil doscientos cuarenta y cinco euros y noventa y siete céntimos ( 1140,37 euros), más las cantidades que se devenguen hasta la ejecución, incluidos los intereses legales, de la que en su día se compensarán las cantidades pagadas y consignadas en concepto de IBA. Se revoque la imposición de costas en la primera instancia a la parte demandante. Se impongan expresamente las costas a la parte recurrida".

SEGUNDO.- En la demanda se ejercitan -mediante la acumulación prevenida en el art.72 y 438.3.3º de la LEC - acción de desahucio por falta de pago de las rentas y reclamación de cantidad por las rentas y cantidades asimiladas impagadas, advirtiendo a la parte demandada arrendataria de la imposibilidad de la enervación de la acción mediante pago o consignación de las cantidades adeudadas, solicitando se dictase sentencia, declarando la resolución del contrato que liga a la partes sobre el piso vivienda arrendado, y condenando a la parte demandada al pago de la cantidad de mil doscientas cuarenta y cinco euros y noventa y siete céntimos (1245,97 euros), las cantidades que se devenguen hasta la ejecución incluidos los intereses legales, con imposición de costas.

La sentencia apelada ha desestimado la demanda, no dando lugar al desahucio ni al pago de la cantidad reclamada por rentas y cantidades asimiladas, al entender que el requerimiento de pago a los fines de lo dispuesto en el art. 22.4. de la LEC , no se encuentra correctamente realizado, ni tampoco probadamente concretadas las cantidades adeudadas, para declarar su impago por parte del arrendatario con los efectos resolutorios.

TERCERO.- Para la adecuada resolución de la cuestión litigiosa en los términos que ha sido planteada, resulta preciso partir de las siguientes actuaciones:

1.- Entre el demandado D. Jose Ramón y D. Alexander se suscribió el 1-Marzo-1.977, contrato de arrendamiento urbano sobre el piso NUM001 letra NUM002 , sito en el PASEO000 - NUM003 -Salamanca, por tiempo de un año y renta de cincuenta y ocho mil doscientas veinticuatro pesetas- Según la demanda, no discutida por el arrendatario, la renta que se paga en la actualidad es de 59,81 euros mensuales.

2.- En fecha 17-11-2004 por el demandante, actual propietario arrendador, se remite al arrendatario demandado, mediante Burofax, la siguiente comunicación" Estimado Sr..- Le reitero la carta que le fue enviada en el mes de Julio de 2004, y a la que usted ha hecho caso omiso, por lo que deberá efectuar el pago en la mensualidad de diciembre de las mensualidades atrasadas, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2004, que ascienden a la cantidad de 47,84 euros más los once noventa y seis euros de la mensualidad de diciembre de 2004. La carta decía:

" Le escribo la presente en mi condición de arrendador de la vivienda sita en la planta NUM001 letra NUM002 del núm. NUM000 del PASEO000 de esta ciudad de Salamanca que usted disfruta como arrendatario, para comunicarle:

Que como usted bien sabe se ha procedido al cambio de las calderas del edificio, obra por la que he tenido que abonar la cantidad de MIL DOSCIENTOS CUATENTA Y SIETE EUROS CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS DE EUROS (1.247,68 EUROS), dicha obra de mejora ha de serle repercutida en su renta actual.

Es por ello que le comunico que de acuerdo con la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, dicha cantidad incrementada con el interés legal más tres puntos y sin que el aumento exceda de un veinte por ciento ( 20%), le supone la cantidad mensual de ONCE EUROS CON NOVENTA Y SEIS CENTIMOS DE EURO ( 11,96), cantidad que deberá empezar a abonar a partir de la mensualidad de agosto de 2004 y ello hasta su completo pago".

3.- El arrendatario no consta que hubiere dado respuesta al requerimiento solicitado, mostrando su acuerdo o desacuerdo, silenciando la respuesta.

4.- El Secretario Administrador de la Comunidad de Propietarios del número NUM000 del PASEO000 , en fecha 227 de abril de 2007, informa: " 1º Que en la citada Comunidad se han girado desde el año 2000 las siguientes cuotas por los siguientes conceptos: 2º Pago de calderas comunitarias: 8 cuotas por importe de 155,96 euros, siendo un total de 1.247,68 euros; SEGUNDO: Que el propietario del piso NUM001 NUM002 ha pagado en concepto de cuotas correspondientes al pago de las calderas la cantidad de 1.247,68 euros; TERCERO.-. Que el inquilino del piso NUM001 NUM002 ha pagado en concepto de cuotas por seguro comunitario la cantidad de 193,28 euros incluida la cuota comunitaria liquidable el final del ejercicio.

5.- El administrador de la comunidad de propietarios citada, informa el 20-octubre-2007, entre otras cuestiones, que " a fecha actual" el propietario D. Juan Pablo ha realizado un ingreso de 300 euros el 27 de Julio -2007.- También informa- en el punto 4º del informe- " que al piso NUM001 NUM002 le correspondía 1.247,68 euros, de los cuales abonó la cantidad de 623,84 euros en cuatro ingresos de 155,96 euros.

6.- Por lo que se refiere a las cantidades devengas por IBI, se debe señalar, que en el momento de presentar la demanda, con excepción al recibo correspondiente al año 2003, cuando se notificó la demanda al arrendatario ingresó la cantidad correspondiente a un recibo del primer semestre de 2007 y con anterioridad a la vista consignó las cantidades adeudas por el impago de IBI.

7.- La demanda se presentó el 20 de Septiembre de 2007; se admitió a trámite mediante Auto de fecha 27 de septiembre de 2007, y se le entregó mediante diligencia fecha nueve de octubre de 2007 .

CUARTO.- El recurso se articula como error en la valoración de la prueba, y teniendo en cuenta las dos acciones que se han ejercitado en la demanda, la primera en cuanto se refiere a la improcedencia de enervación del contrato de arrendamiento urbano, y que la sentencia apelada no ha tenido por bien formulado el requerimiento del arrendador ante el presunto impago de las cantidades resultantes de la actualización de la renta como consecuencia de la reparación de las calderas de la comunidad; y la segunda a la reclamación de las cantidades adeudadas por impago de IBI, resulta preciso examinar los razonamientos de la sentencia, en relación a cada una de las acciones - acumuladas- ejercitadas

QUINTO.- Ha quedado probado que el arrendador demandante ha requerido en dos ocasiones el pago de las cantidades reclamadas. La primera por carta y ,la segunda mediante burofax cuyo certificado obra en autos. Aun cuando se niegue por el demandado la recepción de la primera carta, la congruencia interna del proceder del demandante, revela que si en el burofax consta la literalidad de la carta que se dice enviada, es porque la misma se ha remitido, como además lo ha testimoniado el testigo D. Juan Pablo , afirmando que el mismo se encargó de redactarla y enviarla, lo cual expuso con detalle en el desarrollo de la prueba, de tal manera que no se puede interpretar el segundo sin el contexto de la primera, pudiéndose, en este caso, incluso, prescindir de la primera carta, pues a los efectos de la eficacia del requerimiento, es suficiente la recepción del burofax. Por tanto, el demandado ha recibido dos requerimientos de pago para la repercusión de las cantidades referidas a las obras realizadas de cambio de la caldera, requerimiento en el que se especifica el importe de las obras, cálculo de lo repercutido, de conformidad con lo prevenido en la LAU.

De igual manera consta probado que el arrendador ha satisfecho las cantidades en la forma que acordó la Junta, en ocho pagos de 155, 96 euros, como queda acreditado por los extractos de pago realizados desde la cuenta del Sr. Juan Pablo y por las certificaciones- informes del Secretario -Administrador de la Comunidad de Propietarios, que ha reconocido la veracidad de su firma y ha ratificado el contenido que había certificado. Por ello no se puede poner en duda, como lo hace la sentencia apelada, el pago íntegro que ha realizado el demandante, que como declaró el Administrador una parte se pagó en el ejercicio 2003 y se completó en el 2004 hasta completar el pago.

De todo lo cual resulta probado que el arrendador requirió y notificó al arrendatario la actualización de la renta de su contrato de arrendamiento, de conformidad con la Disposición Transitoria Segunda, apartado 11, de la LAU/1994 , y frente a ese requerimiento ni hubo aceptación expresa, ni hubo oposición por parte del arrendatario que silenció su respuesta al requerimiento continuando abonando la renta anterior.

En cuanto se refiere a la aceptación u oposición por la arrendataria al aumento, realizada la notificación de la actualización, el arrendatario cabe que adopte las siguientes conductas: a) aceptar expresamente el aumento, dentro del plazo de treinta días; b) callar o silenciar la respuesta, no haciendo manifestación alguna, dentro de ese plazo; y c) rechazar el aumento. En el primer caso, el arrendador podrá al siguiente periodo de renta, girar el recibo, incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el arrendatario, que no podrá pedir tampoco la revisión de la renta. En el segundo caso, habrá que interpretar que el silencio supone una aceptación tácita, por lo que también podrá el arrendador girar, al siguiente periodo de renta, el recibo, incrementándolo en la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el inquilino. Pero, a diferencia del supuesto anterior, dentro de los tres meses de haber realizado el primer pago, podrá pedir la revisión de lo satisfecho y la devolución de lo indebidamente pagado. En el tercer caso, el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión. Por consiguiente, se desprende que el silencio del arrendatario ante la notificación del arrendador del aumento de la renta por la mencionada repercusión se interpretará como aceptación tácita, de modo que el arrendador podrá girar, al siguiente periodo de renta, el recibo, incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino.

De todo lo cual se desprende que realizada la notificación de la actualización de la renta, por el pago que el arrendador había efectuado de la instalación de la caldera, el 17-11-2004, aun cuando ya se había requerido y notificado en carta anterior a esa fecha, el inquilino silenció su respuesta, por lo que la aceptación tácita ha de entenderse producida por parte del demandado apelado, pues en ningún caso se opuso a la misma no ya en los tres meses siguientes sino a los largo de los tres años transcurridos. Por lo que al haber dejado transcurrir el plazo legal establecido para su impugnación, surgió la obligación de abonar la renta actualizada y la cantidad mensual repercutida en concepto de obras, conducta que constituye, en consecuencia de su impago, causa de resolución del contrato, de acuerdo con lo establecido en el Art. 114.1ª de la LAU . Por ello, esa aceptación tácita y la no satisfacción de la cantidad adeudada es causa resolutoria y evita la posibilidad de enervar la acción de desahucio a tenor del art. 22.4. de la LEC .

Debe estimarse el recurso en cuanto a la acción resolutoria del contrato de arrendamiento urbano y a la imposibilidad de enervar la acción de desahucio, con las consecuencias anexas a tal declaración.

SEXTO.- Se alega en el recurso la compensación o pago por liquidación de cuentas, que debe ser desestimada, por cuanto, aparte de que tal alegación es extemporánea por cuanto no se ajusta a lo dispuesto en el art. 438 de la LEC , no consta probado pago alguno por el arrendatario, pues en la situación enjuiciada no se produce ni la compensación legal ni la voluntaria - arts. 1.195 y 1.196 del CC - pues, respecto de la primera no se dan las condiciones señaladas por ella, y respecto de la segunda no consta que entre las partes hubiera un convenio, y se verifica cuando falta alguno de los requisitos necesarios para la compensación legal o automática, lo que en el supuesto enjuiciado no resulta se produzca cuando en el momento en que se produce el requerimiento no se ha probado que existieran cantidades a compensar.

SEPTIMO.- En cuanto a las cantidades reclamadas en concepto de IBI, debe señalarse que el pago por este concepto le fue reclamado por carta cuya existencia no se ha puesto en duda, y a excepción del pago correspondiente al año 2003, la deuda ha quedado probada, y una vez notificada y entregada la demanda, ingresa el recibo correspondiente al primer semestre de 2007 y con anterioridad a la Vista consigna las cantidades adeudadas por el impago de IBI, reconociendo así con este comportamiento la deuda que tenía por el concepto de IBI reclamado.

En consecuencia, con lo expuesto, el pronunciamiento de la condena en costas en la primera instancia, al demandante, no resultaba procedente.

OCTAVO.- Procede en consecuencia, estimar el recurso con revocación de la sentencia apelada, declarando la resolución del contrato que liga a las partes, y el desahucio en los términos solicitados, y condenar al demandado a pagar a la parte demandante la cantidad de mil doscientos cuarenta y cinco euros y noventa y siete céntimos ( 1.245,97 euros), más las cantidades que se devenguen hasta la ejecución, incluidos los intereses legales, de la que en su día se compensarán las cantidades ya pagadas y consignadas en concepto de IBI.

NOVENO.- Al estimar la demanda, deben imponerse al demandado las costas de la primera instancia, conforme establece el art. 394.1. de la LEC , y no hacer expresa declaración condenatoria de costas en la segunda instancia, conforme se desprende del art. 398.1. LEC ,

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes constitucionalmente conferidos por el pueblo español.

Fallo

ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por D . Juan Pablo , representado por el Procurador D. Ángel Martín Santiago, contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado- Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 2 de esta ciudad, el 25 de Octubre de 2007, con REVOCACION de la misma, ESTIMANDO la demanda formulada por el actor apelante contra D. Jose Ramón , representado por el Procurador D. Enrique Hernández Santos, DECLARAMOS: 1º La resolución del contrato que liga a las partes y cuyo objeto es la vivienda sita en Salamanca, PASEO000 nº NUM000 , NUM001 NUM002 , por falta de pago de las cantidades asimiladas, condenando al demandado a desalojar la finca, dejándola libre y expedita en el plazo legal, advirtiendo al mismo que de no hacerlo se procederá a su lanzamiento; y 2º Condenamos al demandado al pago al demandante de la cantidad de mil doscientos cuarenta y cinco euros y noventa y siete céntimos ( 1.245,97 euros), más las cantidades que devenguen hasta la ejecución, incluidos los intereses legales, de la que en su día se compensarán las cantidades pagadas y consignadas en concepto de IBI.

Se condena al demandado - apelado al pago de las costas de la primera instancia, y no se hace especial pronunciamiento en cuanto a las costas del recurso de apelación.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.