Sentencia Civil Nº 68/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 10, Rec 563/2009 de 05 de Febrero de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 10

MADRID

SENTENCIA: 00068/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección 10

1280A

C/ FERRAZ 41

Tfno.: 914933847-48-918-16 Fax: 914933916

N.I.G. 28000 1 7009145/2009

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 563/2009

Autos: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 61/2007

Órgano Procedencia: JZDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 58 DE MADRID

De: EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA DE MADRID, S.A.

Procurador: VIRGINIA SÁNCHEZ DE LEÓN HERENCIA

Contra: Lorenza

Procurador: MARÍA MACARENA RODRÍGUEZ RUIZ

Ponente: ILMA. SRA. Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ÁNGEL VICENTE ILLESCAS RUS

DªMª ISABEL FERNÁNDEZ DEL PRADO

DªMª JOSEFA RUIZ MARÍN

En Madrid, a cinco de Febrero de dos mil diez.

La Sección Décima de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los Autos Nº 61/2007, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia Nº 58 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante demandante la mercantil EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA Y EL SUELO DE MADRID, S.A. (EMVS), representado por la Procuradora Sra. Dª Virginia Sánchez de León Herencia y defendido por Letrado, y de otra como apelada demandada Dª Lorenza , representado por la Procuradora Sra. Dª Mª Macarena Rodríguez Ruiz y defendido por Letrado, seguidos por el trámite de Procedimiento Ordinario.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Mª JOSEFA RUIZ MARÍN.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia Nº 58 de Madrid, en fecha 3 de Octubre de 2.008, se dictó Sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: FALLO:

"Que desestimando íntegramente el escrito inicial de demanda presentado por el Procurador de los Tribunales doña Virginia Sánchez de León Herencia en nombre y representación de EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA Y EL SUELO DE MADRID, S.A. debo absolver y absuelvo a DOÑA Lorenza de cuantas peticiones se hubiesen formulado en su contra, con imposición de costas a la parte demandante."

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso Recurso de Apelación por la parte demandante. Admitido el Recurso de Apelación en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada. Elevándose los Autos ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, de fecha 16 de Noviembre de 2.009, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, quedando en turno de señalamiento para la correspondiente deliberación, votación y fallo, turno que se ha cumplido el día 2 de Febrero de 2.010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se recurre resolución dictada por el juzgado de primera instancia 58 de Madrid, en fecha 3 de octubre del 2008 , en la cual se desestimó íntegramente la demanda interpuesta en nombre de la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo de Madrid Sociedad anónima absolviendo a doña Lorenza de cuantas pretensiones se hubieren formulado en su contra.

SEGUNDO.- Por la parte recurrente se alega una infracción del artículo 1124 del código civil , por una indebida interpretación de las normas que regulan el régimen sancionador previsto en el real decreto ley 31/78 de 31 de octubre sobre política de viviendas de protección oficial y demás disposiciones que lo desarrollan, alegándose de no existe controversia sobre que la demandada no ocupa la vivienda ubicada, ya que ésta ha establecido su residencia en la localidad de Albacete y según parece sólo utiliza la compañera sentimental del hijo, el cual sólo frecuenta los fines de semanas y por lo tanto avala una argumentación desenfocada del régimen sancionador que prevén las normas administrativas y la fundamentación jurídica de la sentencia objeto de apelación descansa en unas normas que disciplina el régimen sancionador contenido en el real decreto 31/78 , así como la norma que lo desarrolla decreto ley 3148/78 de 10 de noviembre y el régimen sancionador del fallo no es aplicable al contrato privado de compra-venta y este es de aplicación sólo a las infracciones por quien interviene en el proceso de construcción de viviendas.

Los tres argumentos de la resolución es decir la inexistencia de pacto expreso que sancione la resolución por el incumplimiento de la obligación de destinar la vivienda adjudicada a domicilio habitual y permanente, la ausencia de norma que sancione expresamente con la resolución y la limitación legal de las sanciones que penalizan la no ocupación de la vivienda es multa y pérdida de determinados beneficios y bonificaciones.

Se manifiesta por el recurrente que, el primero de los argumentos es compatible con el propio artículo 1124 del código civil es decir la condición resolutoria tácita incumpliendo la obligación de fijar su domicilio habitual en la vivienda salvo permiso especial permite la invocación de la condición resolutoria tácita, frustrando el derecho de otros acceder a una vivienda y la ausencia expresa de una previsión legal nada obstruye la eficacia resolutoria que articuló el art 1124 CC , cuando el propio real decreto ley invocada en el artículo tercero se entiende que las viviendas de protección oficial han de dedicarse a domicilio habitual e, igualmente, el recurrente manifiesta que permanente sin que puedan destinarse en el segundo vivienda o residencia o cualquier otro uso tienen una obligación simple y siempre de permanecer el titular de la vivienda protegida, y son adjudicadas en razón estrictamente personal y no puede compatibilizarse con él disfrute de la compañera sentimental del hijo y el hecho de que la normativa municipal y autonómica posterior a la escritura de compraventa sí sanciona expresamente la no ocupación con la resolución, no puede significar que quienes resultaron adjudicatarios de la vivienda de protección oficial ante 2002 se encuentren librados de cumplir la obligación del artículo tres del Real Decreto Ley y es una interpretación lógica y realmente se discute si el régimen sancionador previsto en las normas administrativas es aplicable a la demandada o no y la sentencia comparte la fundamentación de la contestación, basada una construcción errónea y oportunista cuando existe una obligación de fijar su domicilio en la vivienda ,salvo permiso especial y si el incumplimiento se encuentra sometido procede a analizar si es al régimen sancionador al real decreto ley 31/78 , en el real decreto 3148/78 , o al decreto 2114/1968 de 24 de julio y el primer real decreto aludido en los últimos cuatro párrafos van dirigido a la promoción y construcción de viviendas y la correcta interpretación y el régimen sancionador va dirigido a sujetos distintos al adjudicatario final y sentado lo anterior no existe previsión alguna respecto del incumplimiento de la ocupación y era una protección frente a los incumplimiento de los promotores e igualmente una interpretación sistemática conlleva la aplicación de eficacia del artículo 1124 del código civil y el artículo 57 de Real decreto 3148 , es un régimen sancionador diseñado exclusivamente para penalizar en virtud un expediente administrativo la conducta de los promotores abusivas o desvirtuado ante la finalidad que persigue el régimen de vivienda de protección oficial y nada obsta la escritura pública de la aplicación del artículo 1124 , y no puede calificarse una medida drástica porque se puede enajenar la vivienda respetando el derecho de tanteo y desocuparlas con autorización escrita y si no ha solicitado autorización ya que de haberlo solicitado se le hubiera concedido para vivir temporalmente en Albacete mientras que la ocupa la compañera sentimental del hijo que no acredita ser merecedora de la protección pública que otorgan y esperan una vivienda digna.

Para la adecuada solución de la cuestión de fondo ha de señalarse que las diversas Leyes y Reglamentos antes citados, así como el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre , y el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, que desarrolla la disposición precedente, en relación con las demás normas de diverso rango dictadas en materia de viviendas de Protección Oficial, ponen claramente de manifiesto que esta legislación específica tiene como finalidad fundamental el favorecer el acceso a la vivienda de las familias de más bajos niveles de renta, y en tal sentido la Sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 1993 subraya el carácter necesario o imperativo de sus normas, en cuya interpretación debe concederse especial relevancia a aquella fundamental finalidad social apuntada, evitando que mediante la utilización de medios o artificios prohibida legalmente, se frustre el fin perseguido por el legislador.

El artículo 1.124 del Código Civil dispone: "La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe". El negocio jurídico que nos ocupa es una obligación recíproca, concretamente un contrato de compraventa de un inmueble que es definido por el Código Civil, como el contrato por el "uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por elle un precio cierto, en dinero o signo que lo represente." Siendo esas las prestaciones que las partes deben hacerse, así la EMVS era deudora de la obligación de entregar una vivienda y acreedora de la obligación de la demandada la de entregar el precio de la misma, y como tales, ambas obligaciones fueron cumplidas y recibidas, respectivamente por las partes en el momento de la firma del contrato de compraventa.

Con todos esos actos, las partes ponen fin a su obligación civil puesto que han realizado todas las prestaciones debidas y recibidos las que se les debían. El contrato, por lo tamo, ha desplegado todos sus efectos civiles y se ha perfeccionado, no teniendo las partes nada que reclamarse.

Ampliando este argumento, la consolidada doctrina del Tribunal Supremo respecto de la resolución contractual se concreta de la siguiente forma en palabras de la sentencia de 13 de mayo de 2004 : "Es doctrina de esta Sala, reiterada, la de que para que la acción resolutoria implícita establecida en el párrafo primero del artículo 1.124 del Código Civil pueda prosperar, es preciso que quien la alegue acredite en el proceso correspondiente, entre otros, los siguientes requisitos: 1°. La existencia de un vínculo contractual VIGENTE entre quienes la concertaron (sentencias de 10 de diciembre de 1947 y 9 de diciembre de 1948 ); 2° La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo (sentencias de 28 de septiembre de 1965 y 30 de marzo de 1976 ) así como su exigibilidad (sentencias de 6 de julio de 1952 y 1 de febrero de 1966 ); 3º. Que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían (sentencias de 17 de diciembre de 1976 y 17 de febrero de 1977 ); 4°. Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una circunstancia obstativa de éste, de modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine.

En síntesis, pues, de cuanto hemos expuesto, reiterada doctrina jurisprudencial -de la que son exponentes las sentencias de 29 de febrero de 1988, 28 de febrero de 1989 y 16 de abril de 1991 - ha configurado la acción resolutoria, del siguiente modo:

1.º Ejercicio de la facultad resolutoria, incluso en forma extrajudicial, sin perjuicio del control jurisdiccional sobre la realidad del incumplimiento contractual;

2.º Derecho optativo y renunciable del perjudicado a optar entre el cumplimiento o resolución del contrato;

3.º El plazo de prescripción de la acción es de 15 años;

4.º Existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes los concertaron;

5.º Reciprocidad de las prestaciones estipuladas, así como su exigibilidad;

6.º Cumplimiento de la obligación por parte de quien ejercita la acción, a no ser que su incumplimiento derive del incumplimiento anterior del otro;

7.º Incumplimiento en forma grave de las obligaciones, cuya apreciación depende del libre arbitrio de los Tribunales, bastando, en términos generales, que al efecto aquella conducta frustre las legítimas aspiraciones o expectativas de la parte que cumplió;

8.º Conducta voluntaria del incumplidor reflejada de modo indubitado, absoluto, definitorio e irreparable, aunque esa voluntad rebelde pueda revelarse por diversos medios, cuales pueden ser la prolongada inactividad o pasividad del deudor;

9.º El incumplimiento no genera mecánicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.

La circunstancia de que la inobservancia de ciertos deberes de los adquirentes de viviendas de protección oficial aparejen, de acuerdo con la disciplina normativa que las concierne, consecuencias de índole administrativa, no empece a que, en cuanto incumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato, pueda comportar asimismo el efecto de la resolución de éste.

En base alo anteriormente expuesto y teniendo en cuenta fundamentalmente los términos exactos del contrato que las partes habían suscrito, en fecha 9 de Abril de 1997,baste remitir al contenido exacto de este (folio 36) en el apartado C de este se hace constan expresamente que la compradora y hoy demanda tiene que tener su residencia habitual y permanente donde se encuentra sita la vivienda, comprometiéndose expresamente a destinarla a domicilio habitual y permanente, manteniéndola en buen estado de conservación; ello implica una cláusula contractual admitido expresamente y de obligado cumplimiento de residir en esta y ser su domicilio habitual, claramente y expresamente acreditado su incumplimiento, a lo que la propia parte demandada reconoce que no lo cumple y no lo puede cumplir por razones de salud personales y lo hace con su consentimiento una tercera persona, lo que implica un incumplimiento de la obligación aceptada expresamente de residir en esta y de hacerlo personalmente en atención a la naturaleza de la vivienda y el fin social de la anterior.

Ahora bien la cuestión que aquí se debate no es en relación a los hechos anteriores es decir la realidad de la adquisición de la vivienda de protección pública, que consta acreditada sino las consecuencias efectivas de la no residencia de la parte demandada en el citado inmueble, la resolución de instancia manifiesta que la causa y la resolución solamente podría ser estimada en el supuesto de que las partes hubieran pactado expresamente posibilidad y las partes al amparo de lo previsto en el artículo 1255 del código civil podría haberlo pactado donde el citado artículo establece que los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas, sus condiciones que tengan por conveniente siempre que no sean contrarios a la ley, a la moral, ni el orden público, y la propia justificación social manifiesta la resolución recurrida que podría haber pactado perfectamente la causa de resolución, que igualmente analiza la situación al respecto en el momento que se suscribe el contrato en fecha 16 de noviembre de 1992 y es cuando se celebró el contrato privado que fue elevado a público en fecha nueve de abril de 1997, en donde no figura expresamente pactada ninguna cláusula de resolución contractual cuando la demandada no fijara sea allí su domicilio habitual, y no contempla manifiesta la resolución expresamente sanción de tipo alguno a tal obligación aunque sí se hace saber que la vivienda está sujeta a las previsiones y limitaciones derivadas del régimen de viviendas de protección oficial, del Real Decreto Ley 31/78 y las demás disposiciones que lo desarrollen y por consiguiente las condiciones de utilización serán las señaladas en la legislación de viviendas de protección oficial, y el propio real decreto tampoco establecía como causa de resolución que la vivienda no constituyera domicilio habitual y permanente y contemplaba sanciones de naturaleza administrativas, e igualmente el Real Decreto 3148/1978 de 10 de noviembre si bien contempla en el artículo tres de la necesidad de dedicar el domicilio habitual y permanente y lo contempla el artículo tres en el caso de dedicar la vivienda a usos autorizados se entiende que es una falta muy grave y este artículo la sanciona con multa para cuya graduación se debería tener en cuenta daño producido y las sanciones prevista en el artículo 155 del reglamento de la vivienda de protección oficial que se aprobó por decreto de 2114/19 68 de 24 de julio .

Igualmente la propia escritura pública en el folio 36 ante el incumplimiento contempla una consecuencia es una imposición de sanciones pecuniarias que puedan producirse de acuerdo con la legislación especial o la posible descalificación del inmueble en los términos allí expuesta no constar manifiesta la resolución ninguna norma vigente al momento de celebración del contrato que previera causa de resolución el incumplimiento de la obligación antes referida, igualmente en el fundamento del derecho tercero se manifiesta que las partes habían estipulado consecuencias diferentes a las que se pretende por la parte actora para el incumplimiento de la obligación de dedicar la vivienda a domicilio habitual y permanente mi consta ninguna norma vigente en el citado momento, invocando una normativa posterior donde ya se contempla publicada en el boletín oficial de la comunidad de Madrid el día 29 de octubre del 2002 tenido presente el reglamento municipal de 28 de abril de 2005 no le es aplicable por qué se sancionaría como una consecuencia que no se prevé en el momento de contratar y aplicarlo de manera retroactiva ya que no estaba pactado, entrañaría una modificación unilateral de lo expresado por las partes.

El adecuado cumplimiento de los principio de legalidad y tipicidad de las infracciones administrativas establecidos en el artículo 25 de la Constitución EDL 1978/3879 y en la Ley 30192 de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del procedimiento Administrativo Común, hace necesario que las infracciones y sanciones en materia de vivienda sometida a algún régimen de protección, están expresamente prevista para su aplicación.

Evidentemente, el contrato que nos ocupa tiene especificidades propias por ser una de las partes contratantes, la EMVS, una mercantil de una Administración Pública como es el Ayuntamiento de Madrid y por tener vinculación la adjudicación de dicha vivienda con un servicio público que tiene su fundamento en la Constitución Española, pero esas partes del contrato que exceden de lo puramente civil, como es la finalidad de la viviendas protegidas o su vinculación con los intereses generales, por poner dos ejemplos, forman parte del ámbito del derecho administrativo y no del civil, por lo que el incumplimiento de una obligación administrativa, la de ser la vivienda destina a residencia habitual y permanente del adjudicatario, no puede ser tratada como una resolución contractual, en primer lugar porque las partes expresamente no lo pactaron en la relación contractual las consecuencias de la no ocupación, y porque la propia legalidad vigente al momento de la adquisición no existía expresamente tal sanción de la ley, lo que implica que modo alguno ninguna legislación posterior le es aplicable en cuánto no se haya dado y constituido efecto retroactivo a la misma

Por ello, nunca se estableció el cauce de la resolución contractual para el hecho de haber incumplido la obligación de ocupar la vivienda, sino que esa circunstancia fue recogida como infracción administrativa que conlleva la sanción administrativa prevista por la legislación de las Administraciones competentes.

Por lo que en base a lo anterior está perfectamente valorado y ajustada a derecho la resolución recurrida y hace una interpretación y aplicación de las normas legales ajustada a derecho y a los términos exactos del contrato que une ante las partes, donde acordaron y pactaron expresamente el régimen jurídico en cuanto y respecto a las obligaciones que asumía si se producen incumplimientos o infracciones, que en concreto no son otras que las propias establecidas en las viviendas de protección oficial que ningún momento y en aquel momento establecía para el supuesto incumplimiento de la obligación de fijar en la vivienda el domicilio habitual ocuparlo permanentemente la sanción sea la resolución del contrato fijando expresamente la sanción que llevaba aparejada y se remitía a los propios términos del contrato que nada se expresaron y al régimen sancionador previsto en la legislación reguladora de las viviendas de protección oficial entre cuyas sanciones no se contempla la resolución del contrato de compra-venta y si otras sanciones que pueden ser establecidas al efectos, y en base a esta consideración por el juzgado y reiterando lo anteriormente expuesto llega a la conclusión el incumplimiento de esta obligación no puede llevar sancionado la resolución solicitada, y que alcance a los adquirentes de la vivienda del régimen sancionador de los real decreto ante analizados les alcanza plenamente por el propio contenido del artículo uno de real decreto ley de 31/1978 que va dirigido y aplicable a la construcción, a la financiación, al uso, a la conservación, y el aprovechamiento de la vivienda y por lo tanto no sólo es aplicable al proceso constructivo y a los agentes que intervienen sino lo que son adjudicatarios y usuarios de la misma en régimen de propiedad arrendamiento está plenamente contemplado en su contenido exacto que se desprende de las propias sanciones que van dirigida a los propios usuarios y adquirentes, y en modo alguno puede pretenderse hacer aplicación de la norma posterior cuando no puede aplicarse con carácter retroactivo que no ha sido establecido de forma expresa en razón al contenido del Art. 2.3 del Código Civil expresamente.

TERCERO.- En virtud de lo preceptuado en los Art. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se impondrán a la parte apelante las costas procesales causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás disposiciones normativas de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el Recurso de Apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Sánchez de León Herencia, en nombre y representación de la mercantil EMPRESA MUNICIPAL DE LA VIVIENDA Y EL SUELO, S.A. (EMVS), contra la Sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 58 de Madrid, con fecha 3 de Octubre de 2.008, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la expresada resolución, todo ello con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala Nº 563/2009 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo.