Sentencia Civil Nº 68/2013, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 68/2013 de 24 de Enero de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA nº 68/13
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ILMOS SRES.
PRESIDENTE:
Dª. LOURDES MOLINA ROMERO
MAGISTRADOS:
D. LAUREANO MARTÍNEZ CLEMENTE
D. MANUEL ESPINOSA LABELLA
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En la Ciudad de Almería a 24 de enero de 2014.
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial , ha visto en grado de apelación, Rollo nº 68/13 , los
autos de Juicio Ordinario procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Almería, seguidos con el nº 628/11,
entre partes, de una, como demandante-apelante Dª. Marí Juana , representada por la Procuradora Dª. Marta
Diaz Martínez y dirigida por el Letrado D. Antonio Amate Franco y de otra, como demandada- reconvencional,
tambien apelante, Dª. Encarnacion , representado por el Procurador D. Javier Martín García y asistida por
el Letrado D. Luis Oliva Martín.

Antecedentes

PRIMERO .- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.



SEGUNDO .- Por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Almería, en los referidos autos se dictó Sentencia con fecha 15 de octubre de 2012 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: ' Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta en nombre y representación de Dña.

Marí Juana contra Dña. Encarnacion , y condeno a la demandada a los siguientes pronunciamientos: 1.- Al pago de la cantidad de novecientos doce euros (912 euros).

2.- Al pago del interés legal desde la interposición desde la interposición de la demanda.

Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda reconvencional interpuesta en nombre y representacion de Dña. Encarnacion contra Dña. Marí Juana , y condeno a la demandada a los siguientes pronunciamientos: 1.- Se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de mayo de 2004.

2.- Al pago de la cantidad de tres mil cuatrocientos ochenta y nueve euros con setenta y un céntimos (3.489,71 euros).

3.- Al pago del interés legal desde la interposición de la demanda reconvencional.

Cada parte abonara las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad' .



TERCERO .- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte actora e igualmente por la parte demandada, se interpusieron, en tiempo y forma, sendos recursos de apelación, en ambos casos con imposición a la contraria de las costas.



CUARTO.- Los recursos deducidos fueron admitidos en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte apelada, que impugnaron los recursos interpuestos de contrario.



QUINTO.- A continuación, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y, no habiéndose solicitado prueba en esta segunda instancia ni habiéndose estimado necesaria la celebración de vista, se señaló para deliberación, votación y fallo el pasado 21 de enero del año en curso.



SEXTO.- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. LAUREANO MARTÍNEZ CLEMENTE.

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora en la presente litis articula dos acciones acumuladas, de un lado pretende la resolución de un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, suscrito con la demanda en fecha 1 de mayo de 2004 y duración hasta 30 de abril de 2012, siendo los motivos de la resolución tres incumplimientos graves de la arrendadora: a) la no realización de obras de conservación, mantenimiento y rehabilitación debidas; b) la falta de entrega del objeto del contrato; y c) se ha infringido el deber jurídico de mantener en el goce pacifico de la cosa durante la duración del contrato. También, como consecuencia necesaria de la resolución pretendida se interesaba la devolución de la fianza, por importe de 912 euros, que había entregado a la arrendadora. A la referida acción de resolución la actora acumulaba una acción de daños y perjuicios por importe de 22.711,89 euros derivados de los incumplimientos antes señalados, fundamentalmente que tales incumplimientos, han motivo una importante disminución de la clientela del negocio de peluquería que la demandante había instalado en el local arrendado. La demandada, después de rechazar la pretensión actora, formula demanda reconvencional, por la que pretende la resolución contractual por incumplimiento de la arrendataria, además de reclamar determinadas cantidades derivadas del incumplimiento de la actora, en concreto, se reclama la cantidad de 4.211,24 euros por rentas no pagadas, 100 euros de septiembre de 2010, desde octubre de 2010 a abril de 2011 y 26 días de mayo de 2011, es decir hasta la fecha de la demanda reconvencional; 409,62 por gastos de comunidad no abonados por la actora correspondientes a los años 2008, 2009 y 2010, el importe del IBI de los 2007, 2008, 2009 y 2010 que asciende a 882,17 euros, y, por ultimo, 7.953,20 euros por los daños producidos al abandonar el local la actora. La sentencia de instancia es parcialmente estimatoria de las pretensiones indemnizatorias formuladas en la demanda principal y la reconvencional, desestima la pretensión resolutoria deducida por la demandante al considerar que no ha existido incumplimiento de la arrendadora, sin embargo condena a la demandada arrendadora a devolver la cantidad depositada en concepto de fianza, en cuanto a la demanda reconvencional declara la resolución del contrato por incumplimiento de la arrendataria, condena la pago de las cantidades adeudas pero solo hasta el 29 de enero de 2001, fecha de la comunicación de la arrendataria que ponía a disposición de la arrendadora las llaves del local, condena igualmente al pago de las cantidades devengados por gastos y la suma del IBI, ello de conformidad con la clausula sexta del contrato de arrendamiento, en cuanto a la petición por los daños causados en el local, la sentencia desestima la petición con el argumento de que el mismo carecía de las instalaciones necesarias para realizar la actividad de peluquería, sin que conste perjuicio para la arrendadora, de la misma manera rechaza la petición de aplicar los 912 euros a los daños y perjuicios causados, al considerar que al no estar estos acreditados deben ser devueltos.

Se interponen por las partes, sendos recursos de apelación, a fin de que se revoque la resolución impugnada en aquellos puntos que cuestiona en sus respectivos recursos. Ambos apelantes consideran que la sentencia infringe el art. 218 de la LEC por falta de motivación e incongruencia.

En este sentido, como reiteradamente ha proclamado el Tribunal Supremo, el principio de congruencia en las sentencias, subordinado al derecho a obtener la tutela judicial efectiva, obliga a que exista concordancia entre lo pedido por los litigantes y lo resuelto por la sentencia, armonizando sus decisiones con las cuestiones de hecho que los litigantes hayan sometido al conocimiento del Juzgador, ello sin alterar la causa de pedir.

Y si bien es cierto que el principio jurídico-procesal de la congruencia puede verse afectado por la falta de concordancia entre los elementos fácticos aducidos por los litigantes en apoyo de sus pretensiones y los acogidos por los Tribunales cuando les sirvan de fundamento esencial para emitir el fallo, no lo es menos que cabe apreciar su realidad y existencia de acuerdo con el resultado de la prueba practicada, cosa que no puede provocar una incongruencia, ya que la armonía entre los pedimentos de las partes con la sentencia no implica necesariamente un acomodo rígido a la literalidad de lo suplicado, sino que ha de hacerse extensivo a aquellos extremos que lo complementen y precisen o que contribuyan a la fijación de sus lógicas consecuencias, bien surjan de los alegatos de las partes, bien sean precisiones o aportaciones en su probanza porque lo perseguido no es otra cosa que el Tribunal se atenga a la sustancia de lo pedido y no a su literalidad. Finalmente, la jurisprudencia del Alto Tribunal viene sosteniendo que no se produce incongruencia por el cambio de punto de vista del Tribunal respecto al mantenido por los interesados, siempre que se observe absoluto respeto para los hechos, que son los únicos elementos que pertenecen a la exclusiva disposición de las partes, si bien con la facultad del Juzgador de fijar los alegados de modo definitivo según el resultado de las pruebas ( ss. TS 26-12-1997 , 9-11-2001 , 18-3-2002 ). En consecuencia no pueden considerarse vulnerados los principios de orden procesal consagrados en los art. 216 y 218 de la Ley, la Juez ' a quo ' ha dado respuesta a todos y cada uno de los planteamientos expuestos tanto en la demanda como en la reconvención. Cuestión distinta es que se este o no de acuerdo con la valoración de la prueba llevada a cabo en la instancia, lo que en definitiva conduce a considerar el error en la valoración de la prueba como motivo de impugnación, siendo esto lo que realmente se pretende por los recurrentes.



SEGUNDO.- Sentado a lo anterior, examinaremos en primer lugar el recurso de la parte actora. La sentencia de instancia considera que no se producido incumplimiento por parte de la arrendadora y por ende no hay causa para la resolución pretendida por la arrendataria demandante al amparo de los arts. 27 de la LAU y 1124 del CC . Por lo tanto se alega por la actora, como motivo de su recurso, la errónea valoración de la prueba en que a su juicio incurre la sentencia impugnada, que le lleva a considerar que no hay incumplimiento contractual.

Con carácter previo al examen del motivo de apelación conviene puntualizar que la valoración probatoria es facultad de los tribunales, sustraída a los litigantes que sí pueden aportar las pruebas que la normativa legal autoriza conforme a los principios dispositivos y de rogación, pero en modo alguno tratar de imponerla a los Juzgados. Cabe añadir que el Juez que recibe la prueba puede valorarla de forma libre, que no arbitraria, transfiriendo la apelación al Tribunal ' ad quem ' el conocimiento pleno de la cuestión, pero quedando reducida la alzada a verificar la legalidad en la producción de las pruebas, la observancia de los principios rectores de su carga y si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el Juez ' a quo ' de forma arbitraria o si, por el contrario, la apreciación conjunta realizada por el mismo es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso.

Pues bien, la revisión en la alzada del material probatorio obrante en autos, permite alcanzar a este Tribunal una conclusión plenamente coincidente con la sentada en la resolución recurrida en este punto, en la medida en que sus pronunciamientos se sustentan en el resultado de la prueba practicada, la valoración de la misma arroja un resultado idéntico al ofrecido en la instancia. A este respecto, las pretensiones impugnatorias planteadas en el recurso, han de perecer, a tenor de las siguientes consideraciones.

La sentencia de instancia no acoge ninguno de los motivos aducidos que acrediten incumplimiento, los requerimientos del Ayuntamiento iban dirigidos a la comunidad de vecinos, la realización de obras en la fachada era obligación de la comunidad, también la colocación de la marquesina, en cumplimiento de tales obligaciones era exigible a la Comunidad de Vecinos del inmueble, no siendo imputable a la arrendadora, en definitiva no se trata de obras en el interior del local cuya realización correspondiera a la demandada.

Tampoco es imputable a la arrendadora la colocación de la marquesina, que era una obligación impuesta por el Ayuntamiento a la misma comunidad de vecinos, tampoco se acredita que la colocación de la marquesina, aparte los lógicos inconvenientes, no permitiera el acceso al negocio y la deambulacion por la acera que circunda la peluquería. No se aporta informe pericial relativo a daños en el interior del local, ni consta requerimientos alguno a la arrendadora reclamando reparaciones que sean de incumbencia, es decir dentro del local de su propiedad. En cuanto al motivo tercero, no se violenta ni perturba la posesión de la arrendataria, las obras son realizadas por la comunidad por lo tanto es la actuación de un tercero. Lo expuesto conlleva a no apreciar, en sintonía con lo acordado en la instancia, los supuestos incumplimientos que autorizarían a resolver el contrato a la actora arrendataria. El recurso debe decaer.



TERCERO.- Procede examinar el recurso del demandado reconviniente, que debe correr distinta suerte, al menos parcialmente. La primera de las cuestiones deducidas se refiere a la estimación por parte de la Juez ' a quo ', de la petición de devolución de la fianza. Asiste la razón a la recurrente cuando afirma que la petición de devolución de la fianza es accesoria de la petición principal, de tal manera que si no se admite lo principal, resolver el contrato, no puede admitirse lo accesorio, devolver la fianza, ya que se supone que el contrato sigue en vigor y la fianza debe seguir cumpliendo su función de garantía.

La STS de 12-11-1998 , señalaba: '.. que la fianza arrendaticia urbana, es una institución eminentemente cautelar o de garantía, que tiene como finalidad primordial garantizar el cumplimiento de las obligaciones relativas al pago de las rentas, y que aseguren el mantenimiento y la posible reparación del local o viviendas para restaurarlos de los desperfectos experimentados por el uso de los mismos ..', por lo tanto la fianza tiene como finalidad garantizar el cumplimiento de las obligaciones que el contrato de arrendamiento impone al arrendatario, entre las que se encuentra el pago de la renta, pero también la de devolver la cosa en el estado en que la recibió. Su devolución se ha de efectuar una vez terminado el arrendamiento y mientras este está vigente no es posible compensar las rentas que se adeuden con el importe de la fianza, el cual ha de ser devuelto una vez que el arrendador ha recuperado la posesión del bien arrendado y sólo en el caso de que no exista ninguna obligación pendiente. Pues bien, la obligación de devolución de la fianza que interesa la demandante principal y estima la sentencia de instancia. se desprende de la propia posición jurídica de la arrendadora reconviniente, esta no ha instado la continuación del contrato hasta su finalización - abril de 2012-, sino que ha solicitado, vía reconvencional, la resolución contractual por incumplir sus obligaciones la arrendataria, al resolver surge la obligación de devolver la cantidad dada en fianza, salvo que se hayan producido impagos en la renta o el objeto del arriendo presente desperfectos. Es cierto que en nuestro caso existen impagos y el local presenta desperfectos, pero no es menos cierto que el demandante reconvencional reclama por tales conceptos con independencia de la fianza, es decir no ha rebajado la suma a la asciende las rentas adeudadas o de los desperfectos aplicando un mecanismo compensatorio, no la ha descontado, sencillamente reclama todo, rentas impagadas, conceptos pactados, desperfectos que presenta el local y también pretende se le adjudique los 912 euros que le fueron entregados en concepto de fianza para compensar daños en el local que, sin embargo, reclama en otro apartado de su demanda. Esto produciría un claro enriquecimiento injusto y no puede ser amparado por el ordenamiento, de lo que se desprende que si se interesa la resolución contractual y esta se otorga, paralelamente debe devolverse la fianza, por la elemental razón que las circunstancias que legitimarían la retención de la fianza -daños e impagos- se están reclamando en su integridad. En resumen, la condena a devolver la cantidad dada en fianza debe mantenerse por lo que esté motivo de impugnación debe, igualmente, decaer. Si bien considera la sala que, para facilitar la ejecución de la sentencia, debe aplicarse una compensación, rebajando de las cantidades que más adelante se señalaran, los 912 euros de fianza.

Se impugna también las rentas impagadas que la Juez de instancia rebaja a 2.197,92, es decir considera que solo se devengara renta hasta enero de 2011, cuando la arrendataria comunica a la arrendadora su voluntad de no continuar. Asiste la razón al recurrente, no puede admitirse que la resolución unilateral del contrato, sin causa justificada, y sin la voluntad de la arrendadora tenga eficacia jurídica, la propia sentencia declara que no hay incumplimiento que permita válidamente resolver el contrato, lo contrario sería infringir el art. 1256 del CC , no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes la validez y el cumplimiento de los contratos, por lo tanto no puede admitirse tal desistimiento, esto conlleva que al estar en vigor el contrato las obligaciones subsisten y las rentas continúan devengándose hasta mayo de 2011, que es cuando la arrendadora, a través de la demanda reconvencional, expresa su voluntad de resolver, en este caso justificadamente por impago de las rentas. Dicho esto, las rentas adeudadas ascienden a 4.211,24 euros, es decir hasta el 26 de mayo de 2011, el motivo debe acogerse.

Con relación a las cantidades de reclamados por gastos de la comunidad y pago de IBI, la petición es estimada en su integridad, pronunciamiento que no es impugnado por la parte actora reconvenida, por lo que nada hay que objetar.

El último de los pronunciamientos impugnados por el recurrente demandante reconvencional es la desestimación de 7.953,20 por daños o desperfectos que presenta el local después de ser abandonado por la actora arrendataria. Tal pretensión debe tener favorable acogida al menos en parte, la razón dada por la Juez ' a quo ' para denegar la petición es que no ha existido perjuicio alguno a la arrendadora, parte de la base de que el local se entrego diáfano, careciendo de las instalaciones necesarias para realizar la actividad de peluquería, que la arrendataria se encargo de realizar todas las obras necesarias para la adecuación del local. Pues bien, con independencia de que conste acreditado que el local no estaba privado de algunos servicios, de hecho estaba arrendado a una constructora donde tenía las oficinas de ventas, parece olvidar la juzgadora de instancia el art, 1255 del CC y el clausulado del propio contrato de arrendamiento, la estipulación sexta admite poca discusión, su tenor literal es claro y palmario, el arrendatario está obligado conservar y cuidar el local arrendado, hacer las expensas y reparaciones necesarias para el buen uso y que se encuentre siempre en buenas condiciones de uso y disfrute, las expensas y mejoras que se hagan en el local arrendado, para la adecuación del mismo al objeto del contrato, quedaran en beneficio de la finca. Dicho esto, de la prueba practicada de desprende, que el local en su totalidad no estaba realmente acondicionado para su uso como peluquería, así lo refiere el hijo de la arrendadora, solo parte lo ocupaba la constructora Viedma, de tal manera que la arrendataria tuvo que hacer una importante inversión, a tal efecto han comparecido los operarios que montaron el aire acondicionado y el sistema eléctrico con sus mecanismos. Igualmente, acredita en autos mediante un informe pericial, que ha sido ratificado en el juicio, que el local después de ser abandonado presenta desperfectos, consistentes en que se han quitado unidades correspondientes a carpintería, electricidad, revestimientos y pintura, concluyendo que es indispensable la reposición de los elementos citados para que el local quede acondicionado, tasando la reparación en 7.953,20 euros. Sin embargo entiende la sala que, el informe recoge una serie de partidas que excede, u no pueden ser consideradas expensas o mejoras de las que, contractualmente, la arrendataria estaba obligadas a dejar en beneficio del inmueble. En tal sentido tanto las puertas, el aire acondicionado y el remate exterior que coloco la arrendataria no constituyen mejoras en sentido estricto, y pueden ser retiradas por quien las coloco sin tener que abonar nada por ello, tampoco la pintura y revestimiento, el paso del tiempo y la propia actividad objeto del negocio produce un desgaste lógico, y no se puede obligar a que lo deje como si estuviera nuevo, cuando además tampoco lo recibieron así, en igual sentido el hueco del techo donde iba colocada la consola de aire y que queda descubierto al retirarlo. Conforme a lo señalado, la única partida del informe que puede y debe ser considerara una mejora de la finca, y que, la arrendataria estaba obligada a dejar, serian los mecanismos en numero de 23, interruptores y tomas, incluido cableado que tiene que ser repuesto, partida que asciende a 1.150 euros, suma a que debe contraerse el importe a indemnizar por daños. La consecuencia no puede ser otra, a la luz del contrato, que el arrendatario estaba obligado a dejar las mejoras en beneficio del inmueble, al no hacerlo, tal y como constata el informe, incurre en incumplimiento que debe reparar en los términos anteriormente fijados, el motivo debe prosperar parcialmente.

En consecuencia, procede revocar la sentencia apelada en los siguientes concretos pronunciamientos, la suma por rentas adeudadas se eleva a 4.211,24 euros y la cantidad por daños a 1.150 euros, lo que hace un total a pagar por la actora de 6.653.03 euros, si deducimos los 912 euros de fianza que debe devolver la arrendadora a la arrendataria, cifra fina resultante seria 5.741,03 euros.



CUARTO.- Dada la parcial estimación del recurso de la parte demandada reconviniente y de la desestimación del recurso de la parte actora reconvenida, no procede hacer expresa imposición de las costas de la presente alzada, conforme a lo preceptuado en el art. 398.2 de la LEC .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación

Fallo

Que con PARCIAL ESTIMACIÓN del recurso de apelación deducido por la parte demandada reconviniente y la DESESTIMACION del recurso deducido por la parte actora reconvenida, contra la Sentencia dictada con fecha 15 de octubre de 2012 por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Almería , en autos de Juicio Ordinario de que deriva la presente alzada, DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOS en parte la expresada resolución, en cuanto que D. Marí Juana , debe abonar a Dª.

Encarnacion la suma de CINCO MIL SETECIENTOS CUARENTA Y UN EUROS CON TRES CENTIMOS (5.741,03 #), manteniendo los restantes pronunciamientos de dicha sentencia, sin hacer expresa declaración de las costas de esta alzada.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada que fue la anterior sentencia por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman, estando celebrando Audiencia Pública el mismo día de su fecha, de todo lo cual doy fe.