Sentencia Civil Nº 68/2015, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 99/2014 de 10 de Marzo de 2015

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Undécima

C/ Ferraz, 41 , 914933922 - 28008

Tfno.: 914933922

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2014/0001813

Recurso de Apelación 99/2014

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 73 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 840/2011

APELANTE:D./Dña. Eusebio

PROCURADOR D./Dña. VICTORIA PEREZ-MULET DIEZ-PICAZO

APELADO:D./Dña. Carmela , D./Dña. Dolores y D./Dña. Gines

PROCURADOR D./Dña. LUIS FERNANDO POZAS OSSET

D./Dña. Enriqueta

PROCURADOR D./Dña. FRANCISCO ABAJO ABRIL

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO/A SR./SRA. PRESIDENTE:

D. ANTONIO GARCÍA PAREDES

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

Dña. MARGARITA VEGA DE LA HUERGA

Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA

En Madrid, a diez de marzo de dos mil quince.

La Sección Undécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 840/2011 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 73 de Madrid a instancia de D. Eusebio como parte apelante, representado por la Procuradora Dña. VICTORIA PEREZ-MULET DIEZ-PICAZO contra D./Dña. Dolores , D./Dña. Carmela y D./Dña. Gines representados por el Procurador D. LUIS FERNANDO POZAS OSSET y Dña. Enriqueta , representada por el Procurador D. FRANCISCO ABAJO ABRIL, como partes apeladas; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 19/11/2013 .

VISTO, Siendo Magistrada Ponente Dña. MARÍA DE LOS DESAMPARADOS DELGADO TORTOSA.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 73 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 19/11/2013 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

'Desestimo todas las excepciones procesales planteadas y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTEla demanda interpuesta por la Procuradora Dª Victoria Pérez-Mulet y Díez Picazo, en nombre y representación de D. Eusebio (que actúa en representación de su hijo menor de edad Pelayo ) contra Dª Enriqueta , representada por el Procurador D. Francisco José Abajo Abril y contra Dª Carmela , D. Gines Y Dª Dolores , representados por el Procurador D. Luis Fernando Pozas Osset y, en consecuencia, ABSUELVO a las demandadas y al demandado de todos los pedimentos contenidos en la demanda.

Todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas en la presente instancia a la parte actora, si bien las mismas han de recaer exclusivamente sobre D. Eusebio , como demandante que ha presentado la demanda arrogándose la representación de su hijo menor de edad y en ningún caso podrán ser repercutidas a la demandada Dª Enriqueta , como titular también de la patria potestad del mismo, sino que habrán de ser satisfechas íntegramente por D. Eusebio .

Se deja sin efecto las medidas cautelares acordadas como previas a este procedimiento por auto de fecha 9 de enero de 2013, dictadas en el expediente nº NUM000 , librándose los mandamientos correspondientes al Registro de la Propiedad. '

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de D. Eusebio , que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a las partes contrarias que formularon oposición al recurso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El presente recurso trae causa de la demanda presentada por D. Eusebio , en representación de su hijo menor de edad D. Pedro Antonio , y por D. Pelayo -luego desistido de la acción-, manifestando actuar en beneficio de la comunidad de bienes formada por Dña. Celia , D. Pedro Antonio y D. Pelayo , contra DÑA. Enriqueta , DÑA. Carmela , D. Gines Y DÑA Dolores , ejercitando acción de nulidad de la compraventa efectuada por Dña. Enriqueta , como vendedora, a favor de Dña. Carmela , D. Gines y Dña. Dolores , como compradores, respecto de la vivienda unifamiliar integrante de la URBANIZACIÓN000 , sita en Aravaca (Madrid), CALLE000 , número NUM001 , e inscrita en el Registro de la Propiedad de Madrid núm. 40, al folio NUM002 del Libro NUM003 , finca registral núm. NUM004 . Sostiene el demandante que la venta fue simulada absolutamente con falsedad de la causa, que fundamenta en el siguiente relato fáctico:

El inmueble fue inicialmente adquirido por el Sr. Eusebio en fecha 22 de marzo de 1994, en estado de casado con la demandada Sra. Enriqueta , habiéndose otorgado el 27 de mayo de 1996 escritura de capitulaciones matrimoniales y disolución de la sociedad conyugal adjudicándose la vivienda a la demandada.

La codemandada Dña. Enriqueta hizo donación de dicha vivienda mediante escritura pública de 18 de marzo de 1999 a favor de sus hijos menores de edad Dña. Celia , D. Pedro Antonio y D. Pelayo , aceptando los donatarios a través de sus representantes legales comparecientes.

En junio de 1999 se produce la separación legal de los cónyuges. En fecha 24 de junio de 1999 se dicta auto de medidas provisionales que dispone la asignación del uso de la vivienda familiar a la Sra. Enriqueta 'quien residirá en dicha vivienda en compañía de la prole'; siendo modificadas dichas medidas mediante la sentencia de separación dictada el 16 de noviembre de 1999 , determinando que 'la vivienda quedará en uso y disfrute de los menos de edad, en compañía de Dña. Enriqueta ...'.

Con fecha 1 de junio de 2000, posterioridad a la donación, Dña. Enriqueta firmó una escritura de compraventa por la que vende a Dña. Carmela , D. Gines y Dña. Dolores la citada vivienda, por precio muy inferior a los de mercado en ese momento, sin hacer mención a la donación en la escritura de compraventa.

El Sr. Eusebio interpuso querella criminal contra Dña. Enriqueta , proceso penal en el que se acordó la necesidad de pronunciamiento judicial civil sobre la validez de la donación.

Con fecha 21 de febrero de 2001 interpone demanda en reclamación de que se declare 'la vigencia de la donación pura y simple realizada por la madre a los hijos, la imposibilidad de revocar la misma mediante la diligencia otorgada y, consecuentemente, la nulidad de la posterior compraventa al no ser dueña quien la vendió', dando lugar al procedimiento num. 173/2001 del Juzgado de Primera Instancia num. 15 de Madrid que, con fecha 6 de junio de 2003, dicta Sentencia por la que declara la validez y vigencia de la donación otorgada mediante escritura pública de 18 de marzo de 1999. Recurrida en apelación, la Sentencia fue confirmada por la Sección 8ª de la AP Madrid en fecha 30 de noviembre de 2004 , que a su vez fue objeto de recurso de casación inadmitido por Auto de 17 de junio de 2008.

En cuando a las Diligencias Previas num. 4892/00, por la Audiencia Provincial de Madrid se dicta Auto de 24 de abril de 2007 acordando el sobreseimiento libre de las actuaciones.

Añade el demandante que ha intentado en varias ocasiones inscribir en el Registro de la Propiedad el derecho de sus hijos como donatarios de la vivienda, la última tras la firmeza de la sentencia que declaraba válida la donación, dictándose en fecha 18 de noviembre de 2010 resolución por el Registro de la Propiedad de Madrid num. 40 en la que se calificaba desfavorablemente la inscripción al existir un asiento previo de fecha 2 de junio de 2000 consistente en la escritura pública de compraventa, siendo necesario mandamiento judicial ordenando la cancelación de dicho asiento, lo que solo se producirá si previamente se declara judicialmente nula la compraventa.

Los demandados se oponen a la demanda, por un lado, Dña. Enriqueta , por otro lado, los compradores Dña. Carmela , D. Gines y Dña. Dolores . Estos tres últimos, mediante distintos escritos de contestación, sostienen la validez de la compraventa, inscrita en el Registro de la Propiedad, teniendo los adquirentes la condición de terceros hipotecarios ex artículo 34 de la Ley Hipotecaria . La Sra. Enriqueta opuso, con carácter previo, varias excepciones procesales, que fueron desestimadas en la audiencia previa. En cuanto al fondo, reconoce la donación efectuada por escritura pública de 18 de marzo de 1999, pero añade que fue revocada días después ante el Notario de Illescas, como consecuencia de haber constatado el engaño del Sr. Eusebio para que otorgara la donación, y por ello otorgó la escritura de compraventa el 1 de julio de 2000, de buena fe, y conocedora de que había revocado la donación y que el Notario le había dicho que reunía todos los requisitos para el otorgamiento, y ante la necesidad de enajenar la vivienda para seguir sosteniendo a su familia, dado que la pensión era insuficiente y solo alcanzaba para hacer frente a la hipoteca.

La sentencia desestima la demanda. Tras considerar que estamos ante un supuesto de venta de cosa ajena, valorando las pruebas practicadas, concluye que los compradores adquirieron la vivienda de buena fe, confiando en la titularidad registral e ignorando toda circunstancia relacionada con la donación, que la compraventa fue válida pues concurrió acuerdo sobre el precio y la cosa, habiéndose producido la entrega de la posesión mediante la entrega de las llaves y el pago del precio, evidenciándose que la venta no encubría intención alguna de perjudicar al demandante (menor de edad representado por su padre), sino al contrario, habiéndose empleado el dinero obtenido en cancelar deudas preexistentes y en las necesidades familiares tras la ruptura matrimonial, siendo legítima la causa.

El demandante recurre en apelación en base a los siguientes motivos:

1.- Error en la valoración de la prueba. Infracción del art. 24 CE y art. 217 LEC , abuso de derecho de los demandados y consiguiente imposibilidad de protección del art. 34 LH a los compradores de la vivienda. Invoca la ruptura de la presunción de buena fe de los compradores de la vivienda, en base a los siguientes argumentos: Precio irrisorio de la compraventa: 39.000.000 pesetas (234.394,72 euros); no se acredita el pago de los 23.000.000 pesetas que aparecen en el documento privado de fecha 14.4.2000, que tampoco figuran en la escritura pública de compraventa; no se acredita que se encomendara gestión de venta de la vivienda a una inmobiliaria; los compradores no tomaron posesión de la vivienda de forma inmediata y cuando el demandante se enteró el 15.6.2000 de que Dña. Enriqueta se mudaba por una vecina, acudió a casa de Dña. Carmela a la que puso en antecedentes de la existencia de la donación previa, por lo que los compradores podían haber retrotraído la compraventa, dado que no habían tomado posesión de la vivienda y aún estaba en suspenso el asiento de presentación de la compraventa en el Registro de la Propiedad; los compradores se apresuraron a realizar obras para las que no tenían la preceptiva licencia, que fueron suspendidas por el Ayuntamiento; los compradores eran vecinos de la misma urbanización y de la misma calle; nada se dijo por Dña. Enriqueta al otorgar la escritura pública de compraventa de la donación y tácitamente vino a manifestar que tenía el uso y posesión de la vivienda escudándose en que no pertenecía dicho uso a D. Eusebio , cuando el uso y disfrute de la misma había sido otorgado judicialmente a los hijos.

2.- Infracción de los artículos 1275 y 1473 CC de la ilicitud de la causa contractual en la venta de cosa ajena. La compraventa de los demandados adolece de causa ilícita.

3.- Infracción de los artículos 265.3 , 339.3 , 427.4 y 459 LEC . Prueba pertinente indebidamente denegada en primera instancia. Indefensión y vulneración del art. 23 CE .

4.- Infracción del artículo 304 LEC . Ante la falta de comparecencia de los codemandados D. Gines , y Dña. Dolores , sostienen que en virtud de dicho precepto han de darse por reconocidos y ciertos en lo que les sea perjudicial, entre ellos el reconocimiento y certeza de que el precio único que hubo en la compraventa fue el de 39.000.000 pesetas pactado en la escritura de compraventa, así como su desconocimiento de cualquier otro documento de compraventa.

Los demandados se oponen al recurso.

SEGUNDO.- Por una cuestión de sistemática hemos de abordar en primer lugar los motivos del recurso de la actora que mantiene la infracción de normas procesales.

Mantiene la apelación que fue indebidamente denegada la prueba documental propuesta en la primera instancia, consistente en libramiento de oficio al Servicio de Valoraciones de la Dirección General de Tributos, Consejería de Hacienda de la Comunidad de Madrid, a fin de que certifique la emisión del documento num. 9 de los aportados con la demanda sobre la valoración efectuada por dicha institución sobre la vivienda litigiosa; que se requiera a la sociedad Consulting Inmobiliario Gilmar, S.A., a fin de que certifique la emisión y contenido del documento 23 de la demanda, en el que se acredita que no le fue encomendada la gestión de la vivienda; que se designe perito tasador inmobiliario o, en su defecto, Arquitecto, o miembro de la Asociación de Peritos Judiciales Inmobiliarios, para que emita dictamen sobre el valor de mercado de la vivienda. Al respecto esta Sala dictó resolución, Auto de fecha 25 de febrero de 2014 , en el que se deniegan dichos medios probatorios pretendidos por la parte demandante-apelante, que ha devenido firme tras ser objeto de recurso de reposición, siendo desestimado, remitiéndonos al contenido de dichas resoluciones.

Tampoco se vulnera el artículo 304 de la LEC por el hecho de que el Juzgador no haya hecho uso de la norma ante la incomparecencia de los dos codemandados referidos al interrogatorio propuesto por el demandante. Se refiere el citado artículo a los posibles efectos de la incomparecencia y admisión tácita de los hechos que para la parte incomparecida puede suponer en orden a la posible consideración como ciertos tales hechos por el tribunal como perjudicial a la parte que en ellos hubiera intervenido personalmente. En cuanto a la llamada 'ficta confessio', resulta de dicho precepto legal que es precisa la concurrencia de la premisa lógica, consistente en que la apreciación por el Juzgador de que los hechos aducidos por las partes demandantes o las demandadas, según cada caso, no han sido debidamente acreditados en autos. La presunta conformidad con los hechos de la parte, deducida de su incomparecencia ante el tribunal para la práctica de la prueba de interrogatorio, no es automática, ni reglada, sino que constituye una potestad o facultad del tribunal cuyo ejercicio requiere una expresa justificación, pues la apreciación del reconocimiento de hechos exige un acto positivo de motivación, conforme resulta de la interpretación sistemática del artículo 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y del artículo 316 LEC , que expresa que si la parte citada para el interrogatorio no compareciere al juicio, el tribunal podrá considerar reconocidos los hechos en que dicha parte hubiese intervenido personalmente y cuya fijación como ciertos le sea enteramente perjudicial, según las sentencias de las Audiencias Provinciales de Valencia, Sección 8ª, de 14-12-2002 ; de Castellón, Sección 3ª, de 31-12-2004 ; de Zaragoza, Sección 4ª, de 20-12-2007 ; y de Madrid, Sección 13ª, de 19-4-2010 .

En el presente supuesto se trata del interrogatorio de los dos codemandados D. Gines y su hija Dña. Dolores . El Juzgador argumenta que no es de aplicación a este caso la facultad que atribuye el precepto dada la irrelevancia de su testimonio, ya que compareció la otra compradora y ha contestado al interrogatorio con pleno conocimiento de los hechos, y hay prueba documental más importante, por lo que su testimonio poco puede aclarar sobre las cuestiones que nos ocupan. Y lo cierto es que, como se desprende, tanto del escrito de demanda como de recurso, el actor apelante hace girar las cuestiones relativas a la compraventa en torno a Dña. Carmela , miembro de la familia que habría llevado las conversaciones con la vendedora Dña. Enriqueta , y quien aparece como firmante del documento privado cuestionado, cuyo interrogatorio, compartiendo la Sala el criterio del Juzgador, aporta datos suficientes en cuanto a la actuación de la parte compradora, no siendo necesaria la aplicación de la institución jurídica de la 'ficta confessio', tal como ha sido invocada en el recurso de apelación, que el Juzgador de instancia no ha considerado, como tampoco lo entiende la Sala, expresamente aplicable.

TERCERO.- Escenario fáctico

Llegados a este punto, entrando ya en lo que constituyen los ejes fundamentales del litigio, tal como han quedado resumidos en atención a las pretensiones de las partes, objeto del proceso, sentencia dictada, y motivos por los que se recurre la resolución, pasamos a señalar el escenario fáctico relevante para la resolución de la cuestión litigiosa:

1.- La vivienda unifamiliar integrante de la URBANIZACIÓN000 , sita en Aravaca (Madrid), CALLE000 , número NUM001 , e inscrita en el Registro de la Propiedad de Madrid núm. 40, al folio NUM002 del Libro NUM003 , finca registral núm. NUM004 , fue adjudicada, con ocasión de la escritura otorgada el 27 de mayo de 1996 de capitulaciones matrimoniales y disolución de la sociedad conyugal, a Dña. Enriqueta .

2.- Mediante escritura pública de fecha 18 de marzo de 1999 Dña. Enriqueta donó el precitado inmueble a favor de sus hijos menores de edad Dña. Celia , D. Pedro Antonio y D. Pelayo , siendo aceptada por los donatarios a través de sus representantes legales comparecientes, Dña. Enriqueta y D. Eusebio .

La escritura de donación no fue inscrita entonces en el Registro de la Propiedad. Se solicita la inscripción a instancia de D. Eusebio el 17 de junio de 2000, siendo calificada negativamente por el Registrador de la Propiedad ante la existencia de una anterior anotación de compraventa (asiento de presentación de fecha 2 de junio de 2000).

3.- En junio de 1999 se produce la separación legal de los cónyuges. En fecha 24 de junio de 1999 se dicta auto de medidas provisionales que dispone la asignación del uso de la vivienda familiar a dicha codemandada 'quien residirá en dicha vivienda en compañía de la prole'; siendo modificadas dichas medidas mediante la sentencia de separación dictada el 16 de noviembre de 1999 , determinando que 'la vivienda quedará en uso y disfrute de los menos de edad, en compañía de Dña. Enriqueta ...'.

4.- Pocos días después de otorgar la escritura de donación, Dña. Enriqueta procedió a su revocación mediante declaración recogida en diligencia ante el mismo Notario el día 26 de marzo de 1999, en la que se reseñaba que a causa de la presión a la que estuvo sometida por su esposo, había estado viciado el consentimiento prestado a la donación.

5.- Con fecha 1 de junio de 2000 Dña. Enriqueta , como vendedora, y Dña. Carmela , D. Gines y Dña. Dolores , como compradores, otorgan escritura pública de compraventa de la vivienda en cuestión a favor de Dña. Dolores en nuda propiedad, y los dos primeros con carácter ganancial como usufructuarios. El precio pactado en la misma fue de 39 millones de pesetas, que se dicen recibidos por la parte vendedora, quien otorga a la compradora la más completa y eficaz carta de pago. Dña Enriqueta manifiesta, a los efectos del último párrafo del art. 96 CC , que el uso de la vivienda vendida no corresponde a su cónyuge.

Dicha escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad. Primero, se solicita la inscripción registral de la escritura de compraventa el 2 de junio de 2000, causando asiendo de presentación en el Registro de la Propiedad el 12 de junio de 2000, quedando inscrita finalmente la compraventa el 25 de marzo de 2011.

6.- Previamente al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, con fecha 12 de abril de 2000, Dña. Enriqueta , como vendedora, y Dña. Carmela , interesada en adquirir el chalet para su hija Dña. Dolores , habían firmado documento privado de compraventa sobre la mencionada vivienda, fijando un precio de 62 millones de pesetas, a pagar: 23 millones de pesetas en efectivo a la firma de este documento y los 39 millones de pesetas restantes en efectivo el día 1 de junio de 2000. Comprometiéndose la vendedora a poner el inmueble a disposición de la compradora en el plazo máximo del 15 de junio de 2000, salvo caso de fuerza mayor o cualquier otro no imputable a la vendedora. También se acuerda que el inmueble se entregará libre de cargas y gravámenes.

Este documento ha sido impugnado por el Sr. Eusebio , pero su inexactitud o falsedad no se ha acreditado por el apelante. El que ese documento privado haya sido impugnado en absoluto impide, conforme a consolidada línea jurisprudencial proclama, que se le conceda valor probatorio cuando se yuxtapone con las demás probanzas efectuadas, es decir, conjugando su contenido con otros elementos de prueba, pues la falta de reconocimiento o adveración de tal documento no le priva en absoluto de valor y fuerza probatoria, pudiendo ser tomado en consideración ( STS 24 de octubre de 2000 ), como se explicará más adelante.

7.- Con fecha 21 de febrero de 2001 el Sr. Eusebio interpone demanda frente a los mismos demandados en este procedimiento, a fin de que se declare 'la vigencia de la donación pura y simple realizada por la madre a los hijos, la imposibilidad de revocar la misma mediante la diligencia otorgada y, consecuentemente, la nulidad de la posterior compraventa al no ser dueña quien la vendió', dando lugar al procedimiento num. 173/2001 del Juzgado de Primera Instancia num. 15 de Madrid que, con fecha 6 de junio de 2003, dicta sentencia por la que declara la validez y vigencia de la donación otorgada mediante escritura pública de 18 de marzo de 1999. Recurrida en apelación, la sentencia fue confirmada por la Sección 8ª de la AP Madrid en fecha 30 de noviembre de 2004 , que a su vez fue objeto de recurso de casación inadmitido por Auto de 17 de junio de 2008.

Del contenido de estas resoluciones es importante destacar que se concluye que la donación efectuada el 18 de marzo de 1999 es irrevocable y que se declara la vigencia de la donación. No se entra en la cuestión relativa a la nulidad de la compraventa.

CUARTO.- Desde tales elementos probatorios se constituye en punto de partida la validez declarada judicialmente de la donación realizada por Dña. Enriqueta en escritura otorgada el 18 de marzo de 1999. La cuestión litigiosa se centra ahora en determinar la validez y eficacia de la compraventa posterior otorgada por Dña. Enriqueta , mediante escritura pública de 1 de junio de 2000, a favor de los compradores, Dña. Carmela , D. Gines y Dña. Dolores , cuya titularidad está inscrita en el Registro de la Propiedad, y por tanto la existencia o no de buena fe a los efectos de la protección del tercero registral del artículo 34 de la L.H .

En primer lugar, declarada válida la donación efectuada por Dña. Enriqueta a favor de sus hijos, nos encontramos, como acertadamente expresa el Juzgador de instancia, ante un supuesto de venta de cosa ajena.

En efecto, conforme al artículo 1.473 CC : 'Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe'.

Precepto que no se considera de aplicación al supuesto sometido a enjuiciamiento por cuanto el citado precepto presupone una doble venta operada por un solo vendedor a dos personas distintas, lo que no es el caso del pleito y del recurso, en el que hay una transmisión operada por quien no es propietaria de la finca por haber donado antes su derecho a sus tres hijos. La STS de 1 de junio de 1948 declaró que el artículo 1473 requiere un sólo vendedor, que tenga facultad para disponer de la cosa, y diferentes compradores, siendo evidente que en el caso que nos ocupa no se da ese supuesto y se trata en realidad de un supuesto de venta ajena.

Al respecto, la SAP Madrid, Sección 12, de 22 de enero de 2014 , expresa:

'A diferencia de la doble venta ( artículo 1473 Código Civil ), la venta de cosa ajena no está expresamente regulada en el Código Civil. El Tribunal Supremo entendió durante mucho tiempo que era nula de pleno derecho por falta de objeto (nadie puede dar lo que no tiene), y por ello y la aplicación del artículo 33 de la Ley Hipotecaria incluso consideró que al tercero tampoco podía otorgársele la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria , pese a haber adquirido de quien el Registro de la Propiedad decía que era el propietario. Pero posteriormente ha reiterado su validez dado que el contrato de compraventa, por su eficacia meramente obligatoria, ya que es sólo fuente de obligaciones ( artículos 1445 , 1450 y 1461 del Código Civil ) y no transfiere la propiedad, por no producir el traspaso del dominio por el solo acuerdo y necesitar del modo para esa mutación jurídica real ( artículos 609 y 1095 del Código Civil ), puede tener válidamente por objeto una cosa ajena, pues no hay en nuestro Código Civil ningún precepto que sancione su nulidad ( STS de 11/5/2004 ), y ya el Derecho Romano del Digesto o el español medieval de Las Partidas admitían también su validez, lo que precisamente por ello no excluye la posibilidad.

El Tribunal Supremo declara que 'no puede ya sostenerse que una venta se anule o carezca de objeto por el solo hecho de no tener el vendedor poder de disposición' ( STS 19-2-2008, nº 104/2008, rec. 5398/2000 ) así como que ' STS de 5 de mayo de 2008 (nº 344/2008, rec. 786/2001 ) 'La venta de cosa ajena es válida, en ningún caso se puede tildar de inexistente por falta de objeto; el objeto existe, es el piso; distinto es la falta de poder disposición (cuestión no atinente al derecho subjetivo, derecho de propiedad en este caso, sino al sujeto disponente) sobre el objeto, que da lugar a la ineficacia y puede dar lugar a la adquisición (entre otros medios, como la usucapión) a non domino en virtud del artículo 464 del Código civil en los bienes muebles y del artículo 34 de la Ley Hipotecaria en los inmuebles. Precisando más, la venta de cosa ajena será ineficaz frente al verdadero propietario que podrá ejercitar acción reclamando la declaración de su ineficacia o acción declarativa de dominio o reivindicatoria sobre el objeto de aquélla. Pero entre las partes, vendedora y compradora, será eficaz'.'

QUINTO.- Hemos de hacer hincapié en la protección que la Ley Hipotecaria otorga al tercero de buena fe que ha confiado en el contenido registral, y a este respecto el artículo 32 establece que 'Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero', disponiendo el artículo 34 que 'El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro' y finalmente el artículo 38 sienta la presunción 'iuris tantum' en los siguientes términos: 'A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos'.

Así, para que el tercero adquirente de buena fe sea protegido por el Registro y su adquisición sea inatacable, se ha exigido tanto por la jurisprudencia del Tribunal Supremo como por la doctrina la concurrencia de los siguientes requisitos: 1.º que el tercero sea adquirente de dominio o de un derecho real. 2.º Que la adquisición sea a título oneroso, 3.º que la adquisición se realice de buena fe, 4.º que la adquisición se realice de persona que conforme al Registro tenga facultad para trasmitirlo, 5.º que el tercero adquirente inscriba su título.

La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17 de octubre de 1989 concreta los anteriores requisitos exigiendo que el acto adquisitivo del tercero sea válido diciendo que 'para que el artículo 34 sea aplicable debe ser válido el acto adquisitivo del tercero protegido. Si fuera nulo, se aplicará entonces el artículo 33 de la propia Ley Hipotecaria y la declaración de nulidad afectaría al adquirente como parte que es en el acto inválido. El artículo 34 sólo protege frente a la nulidad del acto adquisitivo anterior, no del propio. El artículo 34 es una excepción al anterior artículo 33, tal como resulta de su propia finalidad, así como de su primitiva formulación en la Ley Hipotecaria de 1861 y de su colocación sistemática actual'. Sentencia que viene recogida y citada en la también sentencia del Tribunal Supremo de fecha 8 de marzo de 1993 , como también la de fecha 18 de marzo de 1987 que puntualizaba que la calidad de tercero no la origina el acto o negocio jurídico determinante de la adquisición de un derecho al que no es ajeno o extraño el que inscribe con base a tal acto o negocio jurídico de su derecho en el Registro de la Propiedad, pues si el caso adquisitivo del tercero es inexistente, nulo o anulable, la fe pública registral, no desampara la menor función convalidante o sanatoria, ya que únicamente asegura la adquisición del tercero protegido en cuanto la misma se apoye en el contenido del Registro, que para dicho tercero se reputa exacto y verdadero; pero dicho principio no consolida en lo demás el acto adquisitivo del tercero, en el sentido de convalidarlo sanándolo de los vicios de nulidad de que adolezca... El contenido registral por el que entra en juego la protección que el artículo 34 LH dispensa, no deriva del asiento por el que el adquirente constata su derecho, sino de los asientos que le anteceden, siendo estos los que propongan con presunción 'iuris et de iure' que el registro para dicho subadquirente es exacto e íntegro, cualquiera que sea la realidad jurídica extrarregistral, realidad jurídica que en los supuestos en que el título por el que se ha obtenido la inscripción sea nulo se sobrepone a la verdad formal que el asiento representa.'

El Alto Tribunal considera que el artículo 34 incluye los supuestos de las adquisiciones 'a non domino', recogiendo en sentencia de 21 de junio de 2011 que 'El artículo 34 LH contempla los supuestos de adquisiciones a non domino -de quien no es dueño- a favor de los terceros adquirentes de buena fe que cumplan los requisitos exigidos en el mismo (adquisición onerosa de persona que aparezca como titular registral con facultades para transmitir y que, a su vez, inscriba su derecho). La norma establece la protección del tercero hipotecario justificada ( STS de 8 de octubre de 2008 ) por la necesidad de reforzar la confianza en el Registro y en la realidad de la que este se hace, garantizando a todos los que adquieren derechos inscritos llevados por esa confianza que van a ser mantenidos en la titularidad de los mismos, una vez consten inscritos a su favor, al margen de las vicisitudes que pudieran afectar al título del transmitente que no tengan reflejo registral, sin que, por tanto, su titularidad inscrita pueda verse atacada por acciones fundadas en una determinada realidad extrarregistral ajena al contenido del Registro inmediatamente anterior a su adquisición. Acerca de quién debe merecer la consideración de tercero hipotecario, la STS del Pleno de 5 de marzo de 2007 , precisa que es tercero en el campo del derecho hipotecario el adquirente al que, por haber inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad, no puede afectarle lo que no resulte de un determinado contenido registral, anterior a su adquisición, aunque en un orden civil puro el título por el que dicho contenido registral tuvo acceso al Registro de la Propiedad adoleciera de vicios que lo invalidaran. Lo relevante de la doctrina establecida por cita sentencia del Pleno es que se sienta como regla que el artículo 34 LH ampara las adquisiciones a non domino -de quien no es dueño- porque salva el defecto de titularidad o poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparece con facultades para transmitir la finca. En el mismo sentido las SSTS de 16 marzo 2007 , 20 marzo 2007 , 7 y 10 octubre 2007 , 5 mayo 2008 y 8 octubre 2008 , 20 noviembre 2008 , 6 marzo 2009 y 23 abril 2010 '. En la misma línea, hemos de citar la sentencia de 4 de noviembre de 2011 , según la cual 'siendo aplicable a la recurrente la protección que dispensa al tercero el artículo 34 de la Ley Hipotecaria que, en relación con el artículo 38, determina que dicho tercero sea mantenido en su adquisición aunque resulte luego que el titular registral que gozaba de la presunción 'iuris tantum' del artículo 38 y aparecía con facultades para transmitir, no era dueño de todo o de parte de la superficie transmitida', incluso en sentencia de 18 de octubre de 2012 , se reconoce 'a los demandados la protección que el citado artículo 34 de la Ley Hipotecaria dispensa a los adquirentes de buena fe y a título oneroso de bienes que constan inscritos en el Registro de la Propiedad, siempre que a su vez ellos inscriban su derecho, aunque se anule o resuelva el de su otorgante por causas que no consten en el mismo Registro'.

La buena fe ha de existir en el momento de la adquisición del dominio ( SSTS de 11 del julio y 30 de diciembre de 2005 , 4 de mayo de 2006 y 7 de noviembre de 2006 , entre otras), siendo la diligencia exigible al adquirente en la comprobación de la realidad registral la que normal y razonablemente ha de ser aplicable según las circunstancias del caso. Como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de noviembre de 2006 , faltaría la buena fe en los supuestos de clara discordancia entre lo proclamado por el Registro y la realidad física o cuando se conociera o pudiera conocer empleando la diligencia adecuada la inexactitud del registro, si bien el adquirente no queda privado de la protección registral por la circunstancia de que se descubriera con posterioridad la existencia de la inexactitud del Registro (mala fides superveniens non nocet), lo que determina la irrelevancia a estos efectos del conocimiento posterior del adquirente.

Más recientemente, la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2013 recuerda: ' Esta Sala tiene declarado, entre otras en sentencias núm. 526/2006, de 25 mayo y núm. 1143/2004, de 7 diciembre , que no se actúa de buena fe cuando se desconoce lo que con la exigible diligencia normal o adecuada al caso se debería haber conocido'. Y la de 13 de mayo de 2013: 'El concepto de buena fe, en el campo de los derechos reales, no es un estado de conducta como ocurre en las obligaciones y contratos sino de conocimiento, ajeno a las maniobras y al engaño: así, sentencias de 17 julio 1999 , 22 diciembre 2000 , 18 diciembre 2007 . Es el sentido negativo de la buena fe, como elemento intelectivo de desconocimiento o ignorancia del error, al que se suma el elemento positivo de creencia o confianza en la exactitud del Registro de la Propiedad: así se ha expresado la jurisprudencia desde la antigua sentencia de 9 julio 1900 hasta las más recientes de 23 mayo 2002, 24 julio 2003, 2 abril de 2004, pasando por la contundente de 2 julio 1965'.

En sentencia de 10 de noviembre de 2010 el Tribunal Supremo considera que 'La buena fe -subjetiva-, que es un estado de conocimiento -desconocimiento de la inexactitud del registro o creencia en la exactitud del mismo- se presume, aunque puede ser destruida la presunción mediante las correspondientes probanzas ( SS., entre otras, 21 de julio de 2.006 ; 21 de enero , 18 de marzo , 5 y 14 de mayo , 22 de septiembre , y 8 de octubre de 2.008 , 6 de marzo de 2.009 ). La apreciación de la mala fe constituye fundamentalmente una cuestión fáctica ( SS. 25 de mayo y 7 de noviembre de 2.006 , 13 de noviembre de 2.007 , 8 de octubre de 2.008 , entre otras ), habiendo declarado esta Sala en Sentencia de13 de noviembre de 2.007 , núm. 1.231, que para desvirtuar la presunción legal de buena fe se necesitan probanzas auténticas y fehacientes ( SS. 29 de enero de 1.989 , 14 de febrero de 2.000 , 25 de junio de 2.002 ), una prueba plena, cumplida y manifiesta que no deje lugar a dudas ( SS. 31 de enero de 1.975 , 14 de febrero de 2.000 ).'

SEXTO.- En cuanto a la inexistencia de causa, cabe recordar que, siendo onerosos los contratos, de conformidad con el artículo 1274 del Código Civil , se entiende por causa, para cada parte contratante, la prestación o promesa de una cosa o servicio por la otra parte y, en consecuencia, para la vendedora la causa del contrato sería la percepción del precio y para la compradora la entrega de la cosa objeto del contrato.

Como se cuidara de precisar la STS de 19 de junio de 2009 : 'El artículo 1274 del Código civil , cuya directa inspiración en la doctrina de POTHIER ya fue reconocida por esta Sala en decisiones muy antiguas, ha sufrido una lectura jurisprudencial en la que se ha acentuado el sentido objetivo, más coherente con las tesis doctrinales imperantes que presentan la causa como la función económico-social del negocio. Así, las Sentencias de 8 de julio de 1983 , 4 de mayo de 1987 , 25 de febrero de 1995 , 24 de enero de 1992 , 8 de febrero de 1996 , 17 de abril de 1997 o 17 de diciembre de 2004 , entre muchas otras, consideran que la causa es la razón objetiva, precisa y tangencial a la formación del contrato y se define e identifica por la función económico-social que justifica que un determinado negocio jurídico reciba la tutela y protección del ordenamiento jurídico. En los contratos sinalagmáticos, la causa está constituida por el dato objetivo del intercambio de las prestaciones ( SSTS 8 de julio de 1974 , 8 de julio de 1983 , 17 de enero de 1985 , 11 de abril de 1994 , 21 de julio de 2003 , etc.). Así entendida, la causa se ha de distinguir de los móviles subjetivos, cuya relevancia se produce cuando sean reconocidos y exteriorizados por ambas partes contratantes ( SSTS 4 de mayo de 1987 , 30 de septiembre y 21 de noviembre de 1988 , 31 de enero de 1991 , 8 de febrero de 1996 , 6 de junio de 2002 , etc.). Esta concepción no elude el peso de los factores subjetivos, pues cabe que el móvil o propósito que guía a las partes tenga peso en la determinación de la voluntad negocial, hasta el punto de que se configure en el caso un 'propósito empírico común de las partes' que encarne, en ese supuesto, el elemento causal del negocio. Y así es posible que el móvil subjetivo, que en principio es una realidad extranegocial, salvo que las partes lo incorporen al contrato como cláusula o como condición ( SSTS 19 de noviembre de 1990 , 4 de enero de 1991 , 28 de abril de 1993 , 11 de abril de 1994 , 1 de abril de 1998 , etc.), se incorpore a la causa ('móvil casualizado') y tenga trascendencia como tal elemento del contrato ( SSTS 11 de julio de 1984 , 21 de noviembre de 1988 , 8 de abril de 1992 , 1 de abril de 1998 , 21 de marzo y 21 de julio de 2003 , etc.). Pero para llegar a causalizar una finalidad concreta será menester que el propósito de que se trate venga perseguido por ambas partes y trascienda el acto jurídico como elemento determinante de la declaración de voluntad en concepto de móvil impulsivo ( SSTS 16 de febrero de 1935 , 20 de junio de 1955 , 17 de marzo de 1956 , 30 de enero de 1960 , 23 de noviembre de 1961 , 27 de febrero de 1964 , 2 de octubre de 1972 , 8 de julio de 1977 , 1 de abril de 1982 , 8 de julio y 17 de noviembre de 1983 , 30 de diciembre de 1985 , 17 de febrero de 1989 , 4 de enero de 1991 , 11 de abril de 1994 , 6 de junio de 2002 , 21 de julio de 2003 , etc.)....».

También esta misma Sala ha tenido ocasión de expresar en sentencias de 24 de junio y 12 de noviembre de 2014 , remitiéndose a la de la SAP Sevilla, Sección 5ª, de 10 de febrero de 2012 :

'La simulación supone una discordancia entre la voluntad interna y la voluntad declarada, que se produce de una forma consciente y procediendo ambos contratantes de común acuerdo. Existe simulación cuando los contratantes configuran una regulación de intereses distinta de la que piensan observar en sus relaciones, persiguiendo a través del negocio un fin (disimulado) divergente de su causa típica, caracterizando un tipo de negocio diferente al simulado (simulación relativa), o no celebrando en realidad negocio alguno (simulación absoluta). Es decir, negocio simulado es el que tiene una apariencia contraria a la realidad, ya porque no existe en absoluto ya porque es distinto de aquel que se exterioriza, es decir, el negocio no fue perfeccionado o lo fue de modo diferente al expresado, siendo un disfraz para encubrir un negocio diverso. La simulación absoluta supone un acto o contrato fingido carente de contenido real y en el que faltan los requisitos del contrato. Se manifiesta querer algo cuando en realidad no se quiere nada. Se da cuando se crea la apariencia de un contrato pero realmente no se quiere que este nazca y tenga vida jurídica, no se quiere nada, sino sólo esa apariencia irreal. La simulación relativa implica un acto o contrato enmascarado, en el que se manifiesta una apariencia contraria a la verdadera realidad del acto que se quiere realizar y en el que si bien existen los requisitos del contrato, están desfigurados al disimularse o fingirse el contenido, los sujetos, la naturaleza o la causa del contrato. Pero el negocio disimulado ha de reunir todos los requisitos legales y, entre ellos el de tener una causa verdadera y lícita, y reunir todas las condiciones formales necesarias. La simulación contractual se produce cuando no existe la causa que nominalmente expresa el contrato por responder ésta a otra finalidad jurídica distinta ( Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de octubre 1962 , 28 de octubre de 1988 , 15 de noviembre de 1993 ).'

Incumbe, en todo caso, a quien lo alega, la prueba de la inexistencia o ilicitud de la causa ( Sentencias de 29 de enero y 25 de noviembre de 1983 , 22 de junio de 1988 , 15 de febrero y 14 de marzo de 1989 , 7 de febrero y 27 de noviembre de 1991 y 30 de mayo de 1992 ).

SEPTIMO.- En el caso litigioso, las concretas circunstancias que se desprenden de las actuaciones impiden apreciar la pretendida simulación absoluta y falta de causa en el contrato de compraventa celebrado entre los demandados. El negocio controvertido expresa claramente cuál es su causa, se ha producido la entrega del bien inmueble objeto de la compraventa y el pago del precio.

Se trata, por lo tanto, de prestaciones que se acomodan a la naturaleza de los contratos y a su objeto, y no de una mera apariencia. Como tampoco el precio satisfecho, aunque pudiera entenderse inferior al precio de mercado, comporta simulación alguna. Como señala la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1990 : '[...] «precio cierto» que caracteriza a la compraventa , sobre el cual, y con referencia a su cuantía, es doctrina de la Sala que carece de trascendencia la circunstancia de que el fijado por las partes fuese inferior al normal, por tanto, atendiendo a la literalidad del contrato es de llegar a la conclusión de que el mismo respondió a una compraventa efectiva, a cuya consecución se dirigió el consentimiento de los contratantes'.

El precio inferior al normal no es trascendental y menos conforma prueba determinante para decretar simulación contractual ( STS 15 de junio de 1994 ), pues en nuestro derecho, el pretio vitiare sucti ni siquiera origina la invalidez radical del contrato, por no estimarse indispensable la existencia de una exacta adecuación entre el elemento integrante del pacto y el verdadero de la cosa enajenada con relación a la percepción de beneficio por el enajenante ( STS 25 de abril de 1981 , 16 de septiembre de 1991 y 3 de febrero de 1992 ).

Califica el apelante de 'irrisorio' el precio pactado en la escritura pública -39 millones de pesetas-, al resultar muy inferior a su precio de mercado, negando la realidad del documento privado previo en el que el precio que allí se consignaba era de 62 millones, de los que 23 millones se pagan en efectivo en el mismo acto y el resto el 1 de junio siguiente, fecha del otorgamiento de la escritura pública, oponiendo que nada acredita que se hiciera ese pago de 23 millones de pesetas.

Al respecto, debemos tener en cuenta, de una parte, que en dicho documento privado, que figura suscrito el 12 de abril de 2000, se hace constar que el inmueble está gravado con una hipoteca de 27.500.000 pesetas de principal, de las que la vendedora manifiesta que restan por abonar 8.650.000 pesetas, lo que se corrobora por el propio apelante cuando manifiesta en su escrito de recurso, refiriéndose al documento privado en cuestión, 'teniendo también en cuenta que de la hipoteca solo restaba por pagar apenas 8.000.000 pesetas'. De otra parte, en la escritura de compraventa se hace constar que el inmueble está gravado con una hipoteca de 27.500.000 pesetas, y a continuación que 'la deuda asegurada con la hipoteca dicha ha sido pagada íntegramente a la entidad acreedora, por la parte deudora, según aseveran. Por tanto, y en consideración al carácter accesorio del derecho de garantía, éste se ha extinguido, restando tan solo la mera formalidad de otorgarse por el acreedor satisfecho la correspondiente carta de pago, y subsiguiente cancelación de la hipoteca en el Registro de la Propiedad'. Según documentación aportada por Caja de Burgos relativa al préstamo hipotecario (folios 592 a 596) el 12 de junio de 2000 se acuerda autorizar carta de pago a favor de los Sres. Eusebio y Sra. Enriqueta , conforme a la solicitud de cancelación y otorgamiento de la correspondiente escritura de cancelación que aparece fechada el 1 de junio de 2000 (folio 596), expresando que se acompaña cheque bancario.

Por tanto, cabe suponer fundadamente que si, conforme a ese documento privado, a su fecha quedaba pendiente de amortizar una parte del préstamo hipotecario -unos 8 millones y medio de pesetas según se manifiesta en el mismo-, y al otorgarse la escritura la deuda ya está pagada íntegramente, la cantidad que quedaba aún pendiente de pago para cancelar el préstamo fue abonada con la parte del precio recibida a la firma del documento privado. Lo que nos lleva a reconocer la realidad de dicho documento privado de compraventa y su contenido, y por consiguiente que el precio de la compraventa fue de 62.000.000 de pesetas. Sin perjuicio de que cuando se otorga la escritura pública, vendedora y compradores deciden consignar solo como precio la suma que, como se convino en el documento privado, se dejaba pendiente de pago hasta la firma de la escritura; y así reconoce la apelada Dña. Enriqueta en su escrito de oposición al recurso que 'se pactó un precio ajustado a mercado en documento privado y se escrituró otro sensiblemente inferior, práctica más que habitual en las compraventas...'.

En cualquier caso, como hemos dicho anteriormente, aunque el precio satisfecho pudiera entenderse inferior al precio de mercado -en la hipótesis del apelante, que la Sala desecha, se reconoce como precio solo los 39 millones de pesetas de la escritura pública, poniéndolo en relación con el valor de la vivienda en noviembre de 2000, que a tenor del documento 9 de la demanda, emitido por la Dirección General de Tributos de la Consejería de Hacienda de la Comunidad de Madrid, estaría en unos 50.700.000 pesetas, y con la comunicación de la inmobiliaria GILMAR -documento 23 demanda- en la que se hace constar que en junio de 2000 las casas de dicha urbanización se venían vendiendo a un precio que oscilaba entre 391.000 y 420.000 euros-, ello no es trascendental y no comporta simulación.

Tampoco se aprecia ausencia de buena fe en los compradores respecto de la titularidad del inmueble, en el sentido de falta de creencia de que Dña. Enriqueta era dueña de la finca y podía transmitir el dominio, siendo indiscutible que la buena fe del 'tercero' se presume mientras no se pruebe que era conocida la inexactitud del Registro ( artículo 34 Ley Hipotecaria ) y quien alega la ausencia de buena fe, aquí el demandante, debe probarla.

En este caso no se han probado connivencias ni confabulación entre vendedora y compradores de lo que se desprenda la realidad de una simulación de contrato. Nada demuestra que los compradores supieran la existencia de la donación, la cual no se inscribió en el Registro de la Propiedad, y que además Dña. Enriqueta creía que había revocado. La codemandada Carmela afirma que no conocía de antes a Dña. Enriqueta y que cuando se enteró de que se vendía esa vivienda, dado que su hija tenía un dinero, les interesó comprarla. La circunstancia de que Dña. Carmela tenga su vivienda en la misma urbanización donde adquieren el inmueble litigioso no justifica por sí sola un conocimiento entre ambas y menos un nivel de amistad o al menos de relación personal tal como para convenir una simulación. La testigo Dña. Socorro , amiga de Dña. Carmela , y que manifiesta conocer a Dña. Enriqueta del colegio de los niños, declara que es ella la que pone en contacto a ambas señoras porque se dedicaba a intermediaciones inmobiliarias.

Tampoco ha quedado acreditado en modo alguno que la intención de la vendedora fuera perjudicar a sus hijos con esa compraventa. Dña. Enriqueta aplica parte del precio recibido a cancelar el préstamo hipotecario que gravaba el inmueble, y el hijo mayor de edad, D. Pedro Antonio , ha manifestado que su madre, una vez vendida la casa, con el dinero obtenido atendió a las necesidades de sus hijos. Además, es de hacer notar que el procedimiento se insta inicialmente por dos de los tres hijos, uno de ellos por ser menor de edad representado por el padre, quien se encuentra en claro conflicto con su ex mujer como lo revelan las previas actuaciones penales y civiles, y que es el único que mantiene la acción entablada, dado el desistimiento del hijo mayor de edad, tras haber tenido conocimiento del alcance del poder otorgado el 8 de marzo de 2011, según se hace constar en el testimonio notarial que se aporta como doc. 2 de la contestación de Dña. Enriqueta . Lo que incluso llevó a dicha codemandada a plantear la excepción de falta de litisconsorcio activo necesario, alegando que la acción de nulidad del contrato de compraventa dirigida a la recuperación de la finca, a favor de los tres hijos habidos en el matrimonio por terceras partes indivisas, tendrían que haberla ejercitado los tres hijos al ser necesaria la concurrencia de todos los titulares del derecho. No obstante, el Juzgador desestima dicha excepción -como las demás alegadas-, razonando que en una comunidad de bienes cualquiera de los comuneros puede accionar en beneficio de los demás; pronunciamiento que no ha sido objeto de impugnación.

En definitiva, el inmueble fue efectivamente entregado a los compradores y existe precio que fue pagado a la vendedora. Por tanto hay causa en el contrato. Y los compradores adquieren de buena fe, amparándose en la titularidad que aparecía en el Registro de la Propiedad, ignorando toda circunstancia relativa a la donación, que no había sido inscrita en el Registro, y que la vendedora creía que estaba revocada, por lo que se atuvieron a la publicidad registral para llevar a cabo la compraventa, debiendo ser amparados en su adquisición.

El que en la escritura de compraventa solo se haga constar por Dña. Enriqueta que el uso de la vivienda no correspondía al cónyuge, D. Eusebio , y no se recogiera el pronunciamiento de la sentencia de separación de 19 de noviembre de 1999 de otorgamiento del uso y disfrute del mismo a los hijos en compañía de la madre, resulta en el marco expuesto irrelevante.

En suma, la venta del inmueble responde a las necesidades económicas familiares de Dña. Enriqueta tras la ruptura matrimonial, y la compra por los demandados a que la hija de los Sres. Carmela y Gines , Dña. Dolores , adquiriera esa propiedad -con el usufructo para la sociedad de gananciales de sus padres-, que se encuentra en la misma urbanización donde éstos residen. Ningún otro interés perseguido por los contratantes o finalidad ilícita se proyecta sobre el contrato. Se trata de un contrato intrínsecamente válido, plasmado en escritura pública, habiendo quedado inscrita la adquisición en el Registro de la Propiedad, y sin que se haya demostrado la ausencia de buena fe en los compradores, no existiendo por ello obstáculo a la protección registral de los adquirentes de buena fe.

OCTAVO.- Conforme a todo lo expuesto el recurso no puede prosperar; lo que conlleva, conforme establece el artículo 398 de la L.E.C ., la imposición al apelante de las costas de la segunda instancia.

Vistos, además de los citados, los artículos de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Eusebio contra la Sentencia de fecha 19 de noviembre de 2013 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 73 de Madrid, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución; con imposición de las costas procesales de la segunda instancia a la parte apelante.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2578-0000-00-0099-14, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe