Sentencia CIVIL Nº 680/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 93/2020 de 22 de Julio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 93/2020 -P

Materia: Juicio verbal desahucio

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Sant Boi de Llobregat (UPAD)

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 496/2019

Parte recurrente/Solicitante: María Cristina

Procurador/a: ALEJANDRO VILLALBA RODRIGUEZ

Abogado/a:

Parte recurrida: DIVARIAN PROPIEDAD S.A.U.

Procurador/a: JOSE ANTONIO LOPEZ JURADO GONZALEZ

Abogado/a: JOSE MARIA ESPAÑOL MOREDA

SENTENCIA Nº 680/2020

Magistrados:

Vicente Conca Perez

Marta Dolores del Valle Garcia Adolfo Lucas Esteve

Barcelona, 22 de julio de 2020

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 4 de febrero de 2020 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por expirac.legal/contract del plazo art. 250.1.1) 496/2019 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de Sant Boi de Llobregat (UPAD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador D. ALEJANDRO VILLALBA RODRIGUEZ, en nombre y representación de Dª María Cristina contra Sentencia - 03/12/2019 y en el que consta como parte apelada el Procurador D. JOSE ANTONIO LOPEZ JURADO GONZALEZ, en nombre y representación de DIVARIAN PROPIEDAD S.A.U..

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

Que estimando íntegramente como estimo la demanda formulada por la representación procesal de DIVARIAN PROPIEDAD, S.A., contra DÑA. María Cristina, debo 1. Declarar la extinción del contrato de arrendamiento celebrado el 17 de mayo de 2011 sobre la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Sant Boi de Llobbregat, por expiración del plazo contractual, condenando a la demandada a dejar la mencionada finca libre y expedita y a disposición de la actora, con apercibimiento expreso de lanzamiento si así no lo hiciere.

2. Condenar a la demandada al pago de las costas causadas en el presente procedimiento.

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 16/07/2020.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada D. Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Por la demandada, Dña. María Cristina, se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda presentada en su contra por DIVARIAN PROPIEDAD, S.A.

En la demanda, la actora ejercitó acción de extinción del contrato de arrendamiento suscrito en fecha 17 de mayo de 2011 en relación con la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Sant Boi de Llobregat, entre su entonces propietaria, GESCAT VIVENDES EN COMERCIALITZACIÓ, S.L. (arrendadora), y tres personas más (arrendatarias), entre las cuales se hallaba la demandada, si bien las otras dos arrendatarias desistieron del contrato el 12 de enero de 2018. Alegó que el plazo de duración pactado fue de 1 año prorrogable a 5 años, hasta el día 16 de mayo de 2016, con posibilidad de prórrogas anuales año a año, salvo que alguna de las partes notificara a la otra, con al menos treinta días de antelación a la finalización del plazo, su voluntad de no renovarlo. Alegó que, antes de que se cumpliera la fecha límite el 16 de mayo de 2019, teniendo en cuenta el vencimiento pactado, fue notificada a la demandada mediante burofax de fecha 10 de abril de 2019 su voluntad de no renovación del contrato, pero que la demandada se había negado a desalojar la finca.

La demandada contestó a la demanda y se opuso, partiendo de alegar que la notificación de la adversa fue enviada en fecha 10 de abril de 2019, con escaso tiempo para abandonar la vivienda, y que, de hecho, el art.10 LAU establece una plazo de cuatro meses, que la actora no había respetado. Alegó, además, que la compraventa de la finca no le había sido comunicada, cuando la demandada no había renunciado en el contrato al derecho de adquisición preferente del art.25 LAU. Finalmente, alegó que tenía dudas de que el alquiler de la vivienda apareciese reflejado en la escritura de compraventa, lo cual podría ser una clara alteración de la realidad, razón por la cual la propietaria accedió de forma verbal a que la demandada continuase en ella, sin que el cambio de parecer derivado de la presentación de la demanda se pudiese permitir.

La sentencia es estimatoria de la demanda. Se parte de que el arrendamiento es un contrato esencialmente temporal ( art.1543 CC), no perpetuo, y de lo previsto en los arts.9.1 y 10 LAU. Se señala que para evitar que opere la prórroga obligatoria es necesaria la notificación de cualquiera de las partes a la otra de su voluntad de no renovar con una antelación superior al plazo de 'un mes' a la 'fecha de vencimiento del contrato', y que así lo ha llevado a cabo la actora. Se tiene por acreditado que la arrendadora comunicó a la arrendataria su voluntad de dar por rescindido el contrato mediante burofax recibido por la demandada en fecha 10 de abril de 2019, esto es, con más de 30 días de antelación, y se señala que no opera el plazo de cuatro meses, sino que el plazo legalmente establecido es el de treinta días mínimos de antelación a la expiración de la última prórroga, de modo que la parte actora ha efectuado la comunicación de no prorrogar el contrato cumpliendo todos los requisitos legales. En cuanto a la existencia de un pacto verbal de prórroga, señala que no sólo la contradice el propio burofax comunicando la no continuación del contrato, sino que además es un hecho cuya carga probatoria corresponde a la demandada ex artículo 217 LEC, y no ha practicado prueba alguna sobre este extremo, como podría haber sido el interrogatorio del demandante, de modo que no se tiene por acreditada. Finalmente, en cuanto a que no se ha tenido en cuenta su derecho de adquisición preferente, se parte de que ese derecho ha de oponerse al vendedor, no al comprador de la finca, sin haber acreditado la demandada si el vendedor e inicial arrendador le comunicó esta posibilidad y si formuló la debida propuesta de compra; seguidamente, se razona que se desprende de la prueba documental y de la propia contestación de la demandada que se viene manteniendo la relación de arrendamiento, sin que la demandada haya opuesto nunca esta excepción ni haya trasmitido a la actora su voluntad de comprar la casa.

La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia y la desestimación de la demanda.

La actora se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.- La apelante reitera en su recurso que, si bien existe la comunicación mediante burofax, no se atiene al plazo que establece la ley, que es de cuatro meses de antelación, no de un mes, como era el plazo anterior. Reitera también que la venta no le fue comunicada, y que no puede demostrar un hecho negativo; añade que, en contra de lo que se señala en la sentencia, difícilmente al vendedor se le puede reclamar el derecho de la demandada de adquisición preferente, y que, en ningún caso, puede entenderse que el comprador es de buena fe, por cuanto que realiza la compra de una propiedad que está alquilada, y tiene conocimiento de ello al aportar dicho contrato a este procedimiento. Solicita que le sean impuestas las costas procesales al actor.

TERCERO.- En cuanto al plazo de antelación exigido por la Ley para comunicar el arrendador al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato, es cierto que el art.10.1 LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, dispone lo siguiente:

'1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.'

Sin embargo, la Disposición transitoria primera del citado Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, dispone:

'Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley.

Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley.'

Por lo tanto, al no constar pacto alguno al respecto, al contrato de arrendamiento objeto del procedimiento, que data de 17 de mayo de 2011, le es aplicable el art.10 LAU, pero en la redacción vigente al tiempo de su celebración, que dispone lo siguiente:

'Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.'

El burofax fue enviado por parte de la actora, pues, con la debida antelación de un mes.

El motivo se desestima.

CUARTO.- En cuanto al motivo relacionado con la falta de comunicación de la venta, a fin de ejercitar su derecho de adquisición preferente, esa cuestión no puede determinar el resultado del procedimiento, sin perjuicio del ejercicio por parte del demandado de acciones, en su caso, en procedimiento aparte.

La SAP La Rioja, sección 1ª, de 3 de febrero de 2020 señala:

'No es discutido que el plazo del contrato de arrendamiento se cumplía el 1 de enero de 2018, y que la parte actora comunicó con antelación suficiente su voluntad de dar por terminado el contrato por finalización del plazo; sin que la LAU prevea la prórroga del plazo de extinción del contrato para el ejercicio de los derechos de tanteo o de retracto, sin perjuicio del derecho de la parte arrendataria para ejercitar tales derechos si concurrieren los presupuestos del art. 25 de la LAU .

Al respecto, en supuestos en que ya se había ejercitado por el arrendatario el derecho de tanteo o de retracto,razona la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 26 de noviembre de 2007, 'PRIMERO.- El demandado se alza contra la sentencia de instancia que estimo la demanda de desahucio por expiración del termino contractual basándose, esencialmente, en la prejudicialidad civil suspensiva producida por la existencia de una demanda de retracto arrendaticio urbano, entre las mismas partes, y por el mismo local, pendiente de resolución ante el Juzgado de 1ª Instancia Nº 40 de los de esta Villa, autos Nº 193/2005 .

En su opinión esa demanda de retracto causa prejudicialidad civil sobre esta demanda de resolución de contrato por vencimiento del plazo, lo que debe ser acogido de oficio y decretar la suspensión de las actuaciones hasta que recaiga sentencia firme en la demanda de retracto ya citada.

SEGUNDO.- Para dictar la sentencia en este procedimiento es indiferente el resultado de los autos de retracto 193/05 del Juzgado de 1ª Instancia Nº 40 de Madrid , pues lo único que se va a acordar en este momento es si el arrendamiento concertado entre las partes se ha extinguido por expiración del plazo y si, por ello y al carecer de titulo eficaz, debe abandonar la finca la inquilina, sin que ello pueda verse interferido por lo que se resuelva en el proceso de retracto. Ahora simplemente se viene a discutir la situación arrendaticia de la finca, sin que sea necesario esperar a que se resuelva sobre la existencia del retracto, en cuyo momento podría reconocerse el derecho de la demandada a reintegrarse en la posesión por un título distinto, pero hasta tal momento no entendemos porqué deba seguir disfrutando de un bien sobre el que no ostenta ningún derecho, por lo que no existen ninguna contradicción entre las sentencias ni se interfieren los pronunciamientos de las mismas, por lo que no entendemos posible aplicar el artículo 43 de la LEC

En este sentido es aplicable la doctrina que establece la compatibilidad entre un juicio de desahucio iniciado a instancia del arrendador y otro de tanteo o retracto interpuestos por el inquilino. Así la S.A.P. de Valencia de 19-10-2005 que indica que 'en el supuesto que ahora tratamos, existe una total diversidad entre el juicio de retracto y el actual, pues en aquel ejercita una acción para acceder a la propiedad del bajo comercial, y en este una acción de desahucio por impago de rentas, sin que exista por ello identidad de causas de pedir, ya que la resolución de cualquiera de ellos puede armonizarse sin contradicción alguna. El litigio anterior, no tiene influencia inmediata ni constituye antecedente necesario ni imprescindible para entrar a juzgar el actual (ver 'sensu contrario' la S.T.S. de 12- 12-1997 ). El eventual derecho de propiedad que pueden reconocer los Tribunales al apelante no se pierde ('perpetuatio iurisdictionis') por la declaración de que posteriormente concurrió una causa de resolución del contrato', la S.A.P. de Córdoba (Sección 2ª) de 23-5-2001 que indica que 'la decisión que se adopte en el presente pleito para nada se interfiere en aquella a la que pueda llegarse en el juicio de tanteo puesto que aun en el caso de que hubiera prosperado el derecho de adquisición preferente, sería totalmente compatible con la resolución del contrato de arrendamiento y consiguiente lanzamiento de ..., por tal concepto, quien, en su caso, recobraría la posesión de la finca, ya que no a título de arrendatario sino de pleno propietario de la misma, como dice la S.A.P. de Baleares 13-10- 1998 si bien el retracto es de naturaleza real no cabe identificarlo con el dominio, pues es un derecho real de adquisición que alcanza plenitud cuando una sentencia firme lo reconoce, y, por tanto, pendiente el pleito de retracto (o tanteo ) puede plantearse el ahora resuelto sobre desalojo del arrendatario, sin que éste pueda invocar litispendencia', y la de la S.A.P. de Barcelona, Sección 4, de 17-3- 1999 que desestima la excepción de litispendencia precisando que 'mientras la transmisión de la titularidad no se deje sin efecto por el retracto, es claro que el adquirente se convierte en arrendador y puede ejercitar cuantos derechos son inherentes a tal condición, ....'

Y la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 14 de febrero de 2006 dice: 'PRIMERO. Ante los Juzgados de Primera Instancia de Madrid se presentó el 25 de abril de 2003 por el Procurador D. Carlos Piñeira de Campos, en nombre y representación de la entidad 'Restbuild, S.L.' demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del término del arriendo sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 nº NUM002, duplicado, apartamento nº NUM003, de Madrid, CP 28008, contra D. Esteban, que se ha seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 56 de Madrid al número de autos 486/2003 .

Con fecha 14 de junio de 2004 el Juzgado dictó sentencia en la que se desestimando la excepción de litispendencia alegada por el demandado y estimando la demanda interpuesta, se declara resuelto, por expiración del término contractual, el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes litigantes sobre la vivienda sita en la C/ NUM002 núm. NUM002, duplicado, apartado NUM003, de Madrid, condenando al demandado a que lo desaloje y lo deje a la libre disposición de la parte actora en el término legal, bajo apercibimiento de la misma a su costa, imponiéndole, además, las costas procesales causadas.

Contra dicha Sentencia se alza el demandado D. Esteban, alegando, en síntesis, que el arriendo quedó prorrogado por acuerdo entre las partes, insistiendo en la excepción de litispendencia rechazada en la instancia. la resolución del contrato arrendaticio no impide que si llegara a declarase procedente la acción de retrato la sentencia que así lo declarara produjera todos sus efectos y el retrayente se subrogara, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquirió la finca por compra a su anterior propietario.

En el mismo sentido se pronuncia la AP de Las Palmas (Sección 5ª) en sentencia de 31 de enero de 2005 , y la AP de Sevilla (Sección 5ª ) en sentencia de 20 de octubre de 2003 , en la que se señala que no existe litispendencia porque no existe identidad de objeto entre ambos litigios, ya que en uno se ejercita una acción de desahucio por haber transcurrido el tiempo de vigencia del contrato, mientras que en el otro se lleva a cabo una acción de retracto por hechos ocurridos antes de la fecha de expiración del contrato, ni tampoco existe prejudicialidad civil, porque la existencia o no del derecho de retracto carece de relevancia para decidir la fecha de terminación del contrato vigente entre las partes. No pueden por tanto ambos pleitos dar lugar a sentencias incompatibles o contradictorias porque la declaración de la procedencia del desahucio por expiración del plazo no es incompatible ni contradictoria con que el arrendatario pueda conservar o recuperar la finca por el éxito de la acción de retracto.

....

en todo caso, los fallos que pudieran recaer en los procedimientos de retracto y desahucio no serian materialmente contradictorios, pudiendo ser ejecutados, si bien en forma sucesiva; es decir, si se diera la razón a la ahora apelada en el juicio de retracto, ésta recuperaría la posesión del inmueble que pudiera haber perdido en caso de haberse ejecutada el desahucio..

...

La AP de Valladolid en sentencia de 20 de noviembre de 2002 se pronuncia en el mismo sentido, destacando que existe una total diversidad entre el pleito precedente de retracto (pendiente de recurso de casación) y el actual. En aquel, el arrendatario ejercita una acción de retracto para acceder a la propiedad de la vivienda y en éste el arrendador una acción de resolución del contrato por expiración del plazo, sin que pueda sostenerse ni que exista identidad de causas de pedir ( Sentencia del Tribunal Supremo de 12 de junio de 1993 ) ni siquiera que estemos ante cuestiones estrictamente interdependientes de un litigio y otro. Y es que la resolución de cualquiera de ellos puede armonizarse sin contradicción alguna. El litigio anterior, no tiene influencia inmediata ni constituye antecedente necesario ni imprescindible para entrar a juzgar el actual (ver 'sensu contrario' la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de diciembre de 1997 ). El eventual derecho de propiedad que pueden reconocer los Tribunales al apelante no se pierde ('perpetuatio jurisdiccionis') por la declaración que ahora confirma este Tribunal de que posteriormente concurrió una causa de resolución del contrato por expiración del plazo'.

En parecidos términos, la SAP Madrid, sección 9ª, de 5 de marzo de 2020:

'3.- La decisión del juicio de desahucio no requiere una previa resolución de la acción de retracto. La posible extinción de un contrato de arrendamiento por expiración del término contractual, que aquí se ventila, no depende del resultado de un proceso relativo al acceso a la propiedad del inmueble por los arrendatarios. El objeto de ambos procesos es distinto y las acciones ejercitadas en uno y otro pueden obtener respuesta diferenciada. La decisión sobre la acción de retracto posibilitará en su caso el acceso a la propiedad de los ahora arrendadores pero este derecho, de declararse, no se verá afectado por una previa resolución de si derecho a la posesión del inmueble en calidad de arrendatarios. No concurren pues los presupuestos del artículo 43 Ley de Enjuiciamiento Civil y se desestima este motivo de recurso.'

En este caso, en el que, además, la actora no es la persona jurídica que, como vendedora, transmitió la vivienda por compraventa, sino que es la compradora, ni siquiera se ha instado por la ahora apelante acción de retracto arrendaticio alguno. Pero, lo anterior revela que el procedimiento de expiración del plazo es independiente del ejercicio de una eventual acción de retracto, y este no interfiere en la valoración de si procede o no tener por extinguido el contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual.

El motivo se desestima.

En consecuencia, procede la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.

QUINTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, son impuestas a la apelante las costas procesales causadas en segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por Dña. María Cristina contra la sentencia dictada en fecha 3 de diciembre de 2019 por el Sr.Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Sant Boi de Llobregat, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución.

Son impuestas a la apelante las costas procesales de segunda instancia.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario de infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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