Sentencia CIVIL Nº 681/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1153/2019 de 22 de Julio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 1153/2019 -P

Materia: Juicio verbal

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Sant Feliu de Llobregat

Procedimiento de origen:Juicio verbal (250.2) (VRB) 550/2017

Parte recurrente/Solicitante: Salvadora

Procurador/a: Neus Riudavets Vila

Abogado/a:

Parte recurrida: Onesimo, Pablo

Procurador/a: Anna Roca Cardona, Beatriz De Miquel Balmes

Abogado/a: JUAN SANAHUJA GARCES

SENTENCIA Nº 681/2020

Magistrados:

Vicente Conca Perez

Marta Dolores del Valle Garcia Adolfo Lucas Esteve

Barcelona, 22 de julio de 2020

Ponente: Marta Dolores del Valle Garcia

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 5 de diciembre de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (250.2) (VRB) 550/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Sant Feliu de Llobregat a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Neus Riudavets Vila, en nombre y representación de Dª Salvadora contra Sentencia - 24/07/2019 y en el que consta como parte apelada la Procuradora Dª Anna Roca Cardona, Dª Beatriz De Miquel Balmes, en nombre y representación de D. Onesimo, D. Pablo.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

ESTIMO la demanda interpuesta por Pablo contra Onesimo y Salvadora y, en consecuencia, CONDENO a los demandados a abonar solidariamente al actor la cantidad de CINCO MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y CUATRO EUROS CON SESENTA Y OCHO CÉNTIMOS (5.434,68 €) más los intereses legales desde la interposición de la demanda, condenando asimismo a los demandados al pago de las costas procesales.

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 02/07/2020.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Dª Marta Dolores del Valle Garcia .

Fundamentos

PRIMERO.- Por parte de la demandada, Dña. Salvadora, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda que D. Pablo presentó en su contra y en contra de D. Onesimo, en reclamación de la suma de 5.434,68 euros, más los intereses legales desde la interpelación judicial.

El actor partió en su demanda que, en fecha 21 de noviembre de 2.016, suscribió contrato de arrendamiento de la vivienda de su propiedad, sita en la CALLE000, nº NUM000, de Vallirana, por un período de tres años, renovable en los términos establecidos en la LAU, una renta de13.200 euros anuales, a razón de 1.100 euros mensuales. Alegó que, de conformidad con la estipulación cuarta cláusula 2 del contrato, los arrendatarios se obligaban a dejar la vivienda en el mismo estado de conservación y limpieza en que se encontraba al inicio del contrato, siendo de su cuenta y cargo la ejecución y coste de cuantas actuaciones debieran efectuarse para conseguir dejar la vivienda en el mismo estado de conservación en que se encontraba al inicio del contrato, y que los arrendatarios constituyeron fianza legal por importe de 1.100 euros y garantía adicional por importe de otros 1.100 euros. Alegó que los demandados incumplieron la estipulación primera cláusula 3, que establecía la prohibición de tener perros en el interior de la vivienda, por lo que fueron requeridos a través de burofax de 30 de marzo de 2017, y, a consecuencia del requerimiento, en fecha 5 de mayo de 2017, los demandados resolvieron el contrato de arrendamiento y abandonaron la vivienda arrendada, a cuyos efectos firmaron un escrito renunciando al arrendamiento y haciendo entrega de las llaves de la vivienda, y se comprometieron a que se descontaría de la fianza el importe de los suministros adeudados a la fecha de resolución del contrato; el actor hubo de abonar 132,68 euros por el suministro de agua adeudado. Alegó que, al resolverse el contrato de arrendamiento, se acordó que el actor verificaría el estado de la vivienda y que, en caso de encontrarse desperfectos, anomalías de funcionamiento o suciedad, los gastos necesarios se descontarían del importe a devolver de la fianza y/o garantía adicional, por lo que no se devolvió la fianza a la entrega de las llaves; los arrendatarios dejaron la vivienda en un estado deplorable, con daños que fueron valorados por la aseguradora, quien emitió un dictamen pericial donde distinguió entre daños por mal o uso indebido, valorados en 5.668,85 euros, y daños a consecuencia de actos vandálicos, valorados en 1.833,15 euros, esto es, 7.502,00 euros en total, de los que había que descontar los 2.200 euros en su día entregados en concepto de fianza arrendaticia y de garantía opcional, y adicional el importe del recibo impagado del agua (132,68 euros), resultando adeudada la suma reclamada de 5.434,68 euros.

El demandado D. Onesimo se opuso a la demanda, partiendo de negar que incumplieran la obligación asumida en el contrato de tener perros, y que el actor sabía perfectamente que tenían perros, pero que nunca entraban al interior de la vivienda, sino que se quedaban en el jardín, en los acondicionamientos hechos al efecto por los demandados. Alegó que, cuando se procedió a la entrega de la vivienda, fue inspeccionada, y que no se encontró desperfecto alguno, acordando solo descontar el recibo de los suministros pendientes, cuyo importe no podía concretar el demandado ni cuáles eran tales suministros, puesto que figuraba como arrendatario en el contrato, pero no residía de forma permanente en la vivienda arrendada. Negó la existencia de desperfectos, pues el actor estuvo días antes de proceder a la entrega de llaves y no había ninguno de los manifestados de contrario, y se adhirió a lo que al respecto alegase la codemandada. Impugnó el dictamen pericial aportado con la demanda, al negar la existencia misma de los daños, y porque el actor no demostraba que tales daños no estuvieran antes de realizar el contrato de arrendamiento y que hubieran sido causados en los escasos cuatro meses de estancia en la vivienda.

La demandada se opuso, asimismo, a la demanda, corroborando que el codemandado no residía en la vivienda, aunque sí la visitaba con asiduidad y sabía en qué condiciones estaba. Alegó que el actor sabía que los perros estaban en el exterior y, si bien envió un burofax en sentido contrario, fue el cambio de actitud de la esposa del actor lo que les llevó a dejar la vivienda antes de tiempo, a fin de evitar mayores problemas. Reconoció la deuda relativa al suministro de agua, pero no el resto de la cantidad reclamada, pues negó la existencia de desperfectos, a los cuales no se hizo referencia al tiempo de rescindir el contrato. Alegó que, por tanto, no quedaba demostrado que los desperfectos hubiesen sido ocasionados por la demandada y su familia, cuando el momento de la rescisión hubiese sido el momento oportuno para haber realizado fotos, ir acompañado de un perito o levantar un acta notarial acerca del estado de la vivienda; en su lugar, se aportaba un dictamen pericial encargado el 5 de mayo de 2017, donde constaba que se visitó la finca el 11 de mayo de 2017, sin saberse qué realizó el actor en ese lapso de tiempo ni si alguno de los desperfectos los llevó a cabo quien entró inmediatamente después de dejar la vivienda, cuando la carga de la prueba correspondía al actor conforme al art.217 LEC. Seguidamente, pasó a rebatir uno por uno todos los desperfectos denunciados de contrario, partiendo de alegar que algunos se consideraban dentro del uso de la vivienda arrendada y no podían serles reclamados.

La sentencia es estimatoria de la demanda. En razón de la solidaridad entre los demandados, firmantes ambos del contrato, dimana de la relación arrendaticia la obligación del demandado de conservar la finca arrendada en buen estado, y de responder de los desperfectos causados. En cuanto al fondo del asunto, con cita de la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia Provincial de fecha 10 de octubre de 2012, se señala que el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario; el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya; el artículo 1564 del Código Civil hace igualmente responsable al arrendatario del deterioro causado por las personas de su casa, lo que es lo mismo que las personas de quienes debe responder; el artículo 1555.2º del Código Civil impone al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra, y que el artículo 1561 del Código Civil, impone al arrendatario la obligación de devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió. Por lo tanto, frente a las presunciones de los artículos 1562 y 1563 del Código Civil, corresponde al arrendatario la carga de la prueba de que los daños en la vivienda arrendada, al término del arriendo, no le son imputables. Se señala que, en este caso, los desperfectos alegados en la demanda aparecen comprobados y cuantificados según el precio medio de mercado por el perito del actor, quien claramente los atribuye al mal uso o uso indebido y a actos intencionados, aparte de que se pueden comprobar en las fotografías adjuntas; el perito del actor, quien acudió a la vivienda el 11 de mayo de 2017, sólo seis días después de la rescisión del contrato, aclaró en la vista que, por ejemplo, pudo ver arañazos, la encimera Silestone rota y las paredes y bases de las puertas afectadas por humedad; el sifón de la planta baja perdía agua, el inodoro estaba atascado y el sumidero del cuarto de calderas estaba embozado y con agua putrefacta; el atasco del inodoro y del sumidero eran debidos al vertido de algún producto sólido, y no al mal estado de las tuberías, y el resto de la instalación desaguaba bien; la caldera estaba manipulada, con un cable cortado, y también la instalación eléctrica. Se recoge la declaración del testigo del actor, el Sr. Carlos Manuel, corroborando la versión del mismo, se señala que la declaración como testigo del padre de la demandada no resulta ser muy clara y que debe ser valorada con cautela, y que la perito judicial, la Sra. Blanca elabora un dictamen con base en una visita realizada en octubre de 2018, un año y medio después de la rescisión del contrato, en el que por ejemplo incluye daños en el muro de cerramiento de la parcela, que no son objeto de la demanda, y que reconoce expresamente que no puede determinar si los daños son o no imputables a los demandados. Se concluye que, por tanto, deben operar las presunciones citadas y ser estimada la demanda en las cantidades que resultan de la pericial aportada, cuyos cálculos no han sido expresamente impugnados.

La apelante, Dña. Salvadora, solicita en su recurso la revocación de la sentencia, con estimación de sus pedimentos, en cuanto a que no se ha podido demostrar que los daños ocasionados en la vivienda arrendada los produjeran los ahora demandados, y en cuanto a que los daños manifestados por la parte actora son daños de uso normal de la vivienda y no por un mal uso o actos vandálicos.

El actor se opone al recurso y solicita la revocación de la sentencia.

SEGUNDO.- La apelante funda su recurso en tres motivos: a) error en la aplicación del art.217 LEC; b) error en la valoración de la prueba, y c) infracción en la aplicación de la jurisprudencia.

En relación con el error en la aplicación del art.217 LEC, aduce que, en la sentencia recurrida, se establece que la carga de la prueba recae sobre el arrendatario ex art.1562 del Código Civil, que establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, en relación con el art.1563 CC, que establece que se hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya. En el presente procedimiento, ya se establece en la cláusula quinta del apartado primero del contrato de arrendamiento, que hace referencia al mantenimiento de la vivienda, lo siguiente: '... Los arrendatarios se comprometen a pintar y reparar los agujeros y desperfectos de las habitaciones y del cuarto de baño situado en la 2ª planta, que es el baño independiente y donde se tiene que montar los sanitarios. El montaje ira a cargo de los arrendatarios'. Por tanto, ya se manifestaba que la vivienda no se dejaba en perfecto estado y que los arrendatarios asumían arreglar dichos desperfectos, lo cual fue imposible llevar a cabo, debido al poco tiempo que estuvieron residiendo en la vivienda, tan solo cuatro meses; pero el actor reclama por los daños sufridos en el mobiliario del dormitorio, al igual que la reparación de los agujeros y desperfectos de las habitaciones, lo cual ya estaba cuando se firmó el contrato de arrendamiento. Además, respecto de la cláusula que se establece en todo contrato de arrendamiento acerca de que la vivienda se entrega en perfectas condiciones, la jurisprudencia dice que es una cláusula- tipo, que se firma siempre, con escasa fuerza probatoria, sin que la parte contraria haya demostrado cómo se encontraba la vivienda en el momento de firmar el contrato de arrendamiento, ya que, como relataron los dos peritos, el arrendador les dio unas fotografías pero sin fechar, por lo que no pueden saber si las mismas reflejaban la realidad de la vivienda en el momento de la firma del contrato de arrendamiento, de unos meses o incluso años antes del mismo. En cuanto a los desperfectos enumerados por la parte contraria relativos a la fuga de agua, los arrendatarios no tienen la culpa de que se produjera una fuga de agua, y no deben de reparar las paredes afectadas por la humedad, los marcos, tapetas y puertas que están en mal estado debido a la humedad, reparación de la fuga de agua; la fuga de agua no entra dentro de lo que se considera desperfectos por mal uso, sino que está dentro de lo establecido en el artículo 1563 del Código Civil, referente a que no se puede hacer responsable al inquilino por haberse ocasionado sin culpa suya; más si tenemos en cuenta la declaración de la perito judicial, que manifiesta que la vivienda padece de humedades, por lo que las humedades manifestadas por la parte actora no solo se produjeron por la fuga de agua que hubo en el periodo en que mi mandante era arrendataria. Ello no se contradice lo dispuesto en el art.217.2 LEC, y de ahí la importancia que habría tenido haber examinado las dos partes la vivienda para conocer su estado; además, dos o tres días antes, fue una persona encargada por el actor, que declaró como testigo, y dicha persona no refleja desperfecto alguno; en lugar de hacer fotografías al tiempo de la entrega de llaves, de ir acompañado el actor de un perito o de levantarse un acta notarial, se inspeccionó la vivienda una semana después.

En relación con el error en la valoración de la prueba, lo refiere la apelante a la declaración del testigo, pues afirma que, en contra de lo señalado en la sentencia recurrida, está llena de contradicciones y demuestra que en todo momento el testigo quería esconder la verdad de lo que sucedió. En un primer momento, dice que él no era administrador de la finca y que simplemente se encargó de realizar el contrato de arrendamiento, por lo que todo lo que sucedía en la vivienda arrendada con posterioridad a la firma del contrato se comentaba y solucionada directamente entre el arrendador y los arrendatarios; dice luego que la rescisión del contrato de arrendamiento y la entrega de llaves se realiza con la demandada en su oficina, por lo que él en ningún momento ve la vivienda, hasta horas después, cuando va con el propietario, pero, a preguntas de la letrada de la demandada, reconoció que, pese a no ser administrador del mantenimiento del arrendamiento, sí que fue a la vivienda unos días antes de que se hiciera la entrega de llaves y que, por lo tanto sabia el estado de la misma, que la encontró en buenas condiciones, que lo único que había era suciedad en el suelo del comedor, que no vio que saliera agua por ningún lado, y que no vio tampoco perros. El testigo reconoce que la vivienda estaba en buen estado, simplemente con el suelo del comedor sucio, hecho que no se puede considerar que sea por un mal uso ni por hechos vandálicos, sino por el uso normal del arrendamiento. Pero, horas después de la entrega de llaves, se encuentran la vivienda tanto el propietario como él en unas condiciones desastrosas, cuando los desperfectos que señala el actor en su demanda no son desperfectos que se puedan causar en unas horas, sino que necesitan un tiempo para darse, por lo que es imposible que se produjeran desde que el administrador va a la vivienda y se realiza la entrega de llaves. Añade que, desde la entrega de llaves hasta el peritaje realizado por el arrendador pasaron seis días, por lo que no se puede afirmar que los desperfectos realizados sean imputables a los arrendatarios; además, el dictamen pericial se realiza con unas fotografías facilitadas por la parte actora al perito, sin que el perito del actor pueda afirmar que son fotografías de cómo se encontraba la vivienda en el momento de realizar el arrendamiento, al no estar fechadas.

En relación con la infracción en la aplicación de la jurisprudencia, no se ha tenido en cuenta en la sentencia recurrida que muchos de los desperfectos establecidos como daños por mal uso o daños de actos vandálicos, son simplemente daños ocasionados por el uso de la vivienda, y no se ha detenido a señalar cuáles de ellos son por actos vandálicos o uso indebido y cuales son simplemente por el uso ordinario, tales como las rozaduras que hay en el mobiliario del comedor y dormitorio, las manchas de vertidos y la pegatina de la pared del comedor, agujeros en la paredes por retirar una puerta metálica, etc. Estableciendo la parte actora en su demanda que el repaso de barniz de mobiliario de estar/comedor y dormitorio que presenta rozaduras, golpes y superficie decolorada son desperfectos realizados por el uso de la vivienda. Del mismo modo, sanear y pintar pared de estar con manchas de vertidos de es un desperfecto derivado del uso normal de la vivienda. También ocurre con los agujeros que hay en la pared del pasillo distribuidor. Igual que el apartado de sanear y pintar paredes en cocina office y en paredes de escalera. Los agujeros que se habían hecho en las paredes para la colocación de cuadros u otros mobiliarios no deben ser considerados desperfecto imputable al inquilino ya que la finalidad y el destino de la vivienda arrendada era ser habitada por una familia, para lo que precisaba ser decorada y amueblada. No se puede considerar que la pintura de la vivienda sea un desperfecto por un mal uso sino por el uso ordinario de la misma; en numerosas sentencias, se señala que no existe la obligación del arrendatario de pagar los gastos de pintura al finalizar el contrato de arrendamiento. Respecto de la reposición de brezo y de hiedra arrancada de la valla del jardín también, corresponde a un uso normal del arrendamiento. Uno de los desperfectos señalados por el mal uso o uso indebido es 'Hojas de ventanas de aluminio en estancia antes de cuarto de calderas que presenta deformación y arañazos', reconociendo el perito en el momento de la vista que esos arañazos eran por fuera y que esta ventana daba a pie de suelo del jardín, por lo que los arañazos muy posiblemente fueran realizados por rozaduras de piedras, ramas, etc, sin que los arrendatarios tuvieran actuación alguna.

TERCERO.- En cuanto al error en la aplicación del art.217 LEC , este Tribunal no aprecia tal error.

Como recuerda la STS, Sala 1ª, de 16 de noviembre de 2016, ' Esta Sala ha declarado con reiteración que 'las reglas de distribución de la carga de prueba sólo se infringen cuando, no estimándose probados unos hechos, se atribuyen las consecuencias de la falta de prueba a quién según las reglas generales o específicas, legales o jurisprudenciales, no le incumbía probar, y, por tanto, no le corresponde que se le impute la laguna o deficiencia probatoria' ( Sentencia 333/2012, de 18 de mayo ).'

En la sentencia recurrida, se aplican una serie de presunciones, que correspondía destruir a los demandados, pero no lo han llevado a cabo. Se trata de las presunciones de los arts.1562 CC ('A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario'), 1563 CC ('El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya') y 1564 CC ('El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa').

En la contestación a la demanda, la ahora apelante, aunque no negó su existencia, negó la procedencia de la reclamación del importe de reparación de los desperfectos enumerados en la demanda. Así, en cuanto a los daños por mal uso o uso indebido, en concreto, respecto de las paredes afectadas por humedad debida a escapes de agua, y a la pérdida de agua en el recibidor de sifón del lavabo de aseo de la planta baja y en estancia antes del cuarto de caldera por filtraciones desde lavadero, reconoció que, en marzo de 2017, se rompió la tubería del lavabo de la planta baja, lo cual comunicó al abogado del actor, siendo, pues, un escape de agua no imputable a los arrendatarios, y correspondiendo al arrendador la reparación de las tuberías, sin tratarse de una pequeña reparación ni de un daño causado por los arrendatarios, conforme al art.21 LAU, ya que la reparación de un sifón, de una tubería o de un bajante lo paga el propietario.

Lo cierto es que, pese a haber residido en la vivienda, no hizo alusión a otro tipo de humedades, como pudieran ser las señaladas por la perito de designación judicial en el dictamen emitido a instancia de la demandada. En cualquier caso, en contra de lo referido por la apelante en su recurso, la perito judicial, Sra. Blanca, llegó a desvincular durante la vista lo que ella apreció de la humedad recogida en la demanda. Así, a preguntas de la demandada, aclaró que, cuando fue a comprobar (octubre de 2018), había algunas humedades, pero puntualizó que determinar su origen era complicado; había humedades en dos puntos, y en planta baja había una línea de flotación de unos 30/35 cm desde el pavimento, remontada por capilaridad de humedad del terreno, y se veían restos de antiguas humedades, que parecía que estaban en la zona donde había algunas tuberías de agua; realmente, lo que había y se podía observar en ese momento era una línea de flotación de unos 30/35 cm desde el pavimento de planta baja. Asimismo, preguntada si las humedades podían ser solo por la fuga de agua de la demanda, dijo que, aunque de entrada no lo parecía, no podía afirmar categóricamente que solo fuera por eso o por otras causas; viendo el interior de la vivienda sino también el jardín y otras patologías de los muros de contención y unas escaleras y las barandillas exteriores, todo parecía indicar que no solo hubo esa fuga, sino que en el terreno estaban pasando cosas, si bien qué cosas, a qué velocidad, no se podía determinar, sin tener pruebas ni de antes ni de después con una periodicidad en concreto. Añadió que era muy difícil determinar si solo con la fuga se podían producir esas humedades o había muchos más factores, y que ella no hizo un estudio geotécnico, pues no formaba parte de sus atribuciones, y que no sabía en qué nivel se encontraba el nivel freático, si hubo un período de lluvias que hiciera que se acumulara agua en el terreno, por ejemplo; no se puede determinar, y menos sin tener pruebas de laboratorio en concreto. Finalmente, aclaró que la partida 510 euros reclamada por el concepto humedades sería totalmente insuficiente, si fuera por humedades del terreno.

Por lo demás, ninguna aclaración fue solicitada por la demandada al perito del actor durante la vista acerca de que ese extremo, a fin de diera su opinión al respecto ( art.347 LEC).

Por tanto, no queda acreditado a instancia de la demandada ( art.217.3 LEC) que los desperfectos por humedad fueran debidos a otra causa que no sea la descrita en la demanda.

Por otra parte, se afirma que se trata de una reparación a cargo del arrendador. Pero lo cierto es que, a tenor de la estipulación cuarta, cláusula 1 del contrato resulta lo siguiente: 'Obras (...) Los arrendatarios estarán obligados a realizar cuantas reparaciones sean necesarias para la conservación de la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Los arrendatarios habrán de poner en conocimiento del arrendador a la mayor brevedad posible la necesidad de las reparaciones. Asimismo los arrendatarios, podrán en todo momento y previa comunicación al arrendador, realizar aquellas reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave y exigir su importe al arrendador (...)'.

Dicha estipulación contractual viene a recoger el tenor del art.1559 CC, que dispone: 'El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible (...)

También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número segundo del artículo 1.554.

En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.'

Por lo demás, en la estipulación cuarta, cláusula 2, consta: ' Devolución de Vivienda. A la finalización del arriendo, la arrendataria vendrá obligada a entregar la vivienda a la arrendadora en el mismo estado de conservación en que se lo encontró a la entrega de las llaves, salvo el desgaste propio del uso de la misma, siendo de cuenta y cargo de la arrendataria la ejecución y coste de cuantas actuaciones, deban efectuarse para conseguir aquel estado'.

Respecto de la marca de óxido en el pavimento del trastero, junto a la puerta de acceso, alegó en su momento la demandada que se hallaba ya cuando se firmó el contrato, pero tampoco lo prueba. Afirma que la previsión contractual de que 'La arrendataria declara conocer la vivienda en el estado en el que actualmente se encuentra' es una cláusula-tipo, cuando ya hemos expuesto que el art.1562 CC dispone que 'A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario'. Y lo único que aparece en el contrato que estaba en mal estado era lo que aparece en la estipulación primera, cláusula 5, que establece: ' Mantenimiento de la vivienda (...) Los arrendatarios se comprometen a pintar y reparar los agujeros y desperfectos de las habitaciones y del cuarto de baño situado en la 2ª planta, que es el baño independiente y donde se tienen que montar los sanitarios. El montaje irá a cargo de los arrendatarios (...)'. Por tanto, constatada en su momento por el perito del actor, Sr. Antonio, la existencia de los desperfectos descritos en la demandada, y no negada su existencia por los demandados, sino su responsabilidad, cabe presumir, en un enlace preciso y directo, según las reglas del criterio humano' ( art.386.1 LEC), que no había otros desperfectos al tiempo de ser suscrito el contrato, pues, de lo contrario, los arrendatarios habrían sido los primeros interesados en hacerlo constar.

No fue así. Y la realidad es que, en el documento de rescisión y entrega de llaves de 5 de mayo, ambas partes, libremente y voluntariamente ( art.1255 CC), pactaron que ' La parte arrendadora verificará el estado de la vivienda durante los próximos días. En caso de encontrar desperfectos, anomalías de funcionamiento o suciedad, los gastos necesarios se descontarán del importe a devolver de la fianza y/o garantía adicional (...) La Garantía adicional se devolverá la próxima semana una vez verificado por el arrendador el estado de la vivienda'. Por ello, el arrendador no estaba obligado a hacer fotografías y a adjuntarlas al documento, como tampoco lo estaba a solicitar la intervención de un Notario.

El actor dio cumplimiento a lo pactado y, antes de que transcurrieran esos siete días, se personó el perito de su aseguradora, el Sr. Antonio, quien verificó la existencia de los desperfectos descritos en la demanda y tomó por sí mismo una serie de fotografías, aparte de las que le mostró el actor, tal y como aclaró en la vista.

Respecto de los demás desperfectos derivados del mal uso o del uso indebido, en concreto, respecto de las hojas de puertas de aseo y trastero, junto a acceso, dañadas por la humedad debida a escapes de agua, la demandada alegó que, en su caso, era debido a ese escape de agua, que no le era imputable y que era a cargo del arrendador; respecto de los marcos y tapetas de puertas de aseo y trastero dañadas por humedad debida a escapes de agua, se remitió a lo anterior; respecto de la fuga de agua en sifón de aseo planta baja, fue debida a que el arrendador no cuidó su vivienda con el cuidado que exige la ley; respecto del inodoro atascado en la planta baja, estaba así desde que entraron en la vivienda, y fue comentado muchas veces con el actor; respecto del sumidero embozado del cuarto de calderas, estaba así cuando entraron; respecto de la caldera eléctrica que no funciona, y de que se ha manipulado y extraído un cable, ya no funcionaba cuando entraron, y el actor dijo que lo arreglaría; respecto de las hojas de puerta de estancia antes de cuarto de calderas y lavadero afectadas por humedad debido a escapes de agua, reiteraron que solo hubo un escape de agua, no motivado por su negligencia; respecto de las hojas de ventana de aluminio en estancia antes de cuarto de calderas que presentan deformación y arañazos, no tenían conocimiento de dicho desperfecto, aparte de que esa ventana daba al suelo del patio, de modo que, si hubo arañazos por viento, etc., podía ser debido a eso; respecto del vidrio roto en vidriera de pasillo-distribuidor de planta baja, negó que existiera cuando se fue; respecto de la base de mueble bajo de cocina, bajo fregadero, en madera de aglomerado chapada en melanina que presenta daños por humedad, ya presentaba humedad y estaba aglomerado cuando entraron, y así lo dejaron; respecto de la deformación de la puerta balconera en cocina, de acceso al jardín, adujo que lo desconocía, y que estaba como cuando entraron; respecto de la falta de punto de luz en falso techo de cocina/office, lo dejaron tal cual les fue entregado; respecto del mobiliario de estar comedor y dormitorio, que presentaba rozaduras, golpes y superficie decoloradas, mesa de 140 x 140 cm y mueble de dimensiones 220 x 95 x 45 cm en estar/comedor, y cama de matrimonio en dormitorio, no fueron desperfectos realizados por su parte, y no existían cuando entregó la vivienda; respecto de la pared de estar/comedor con manchas de vertidos y pegatina no original, no sabía dónde estaban las manchas de vertidos y se devolvió como se entregó, y, en cuanto a la pegatina, era apta para la pared y se puso con permiso del actor, para tapar unos agujeros hechos por el hijo del actor, que había estado vivienda antes con unos amigos; respecto de la falta regulador de intensidad en mecanismos eléctricos de estar/comedor, cuando se entregó la vivienda no funcionaba, y se guardó en uno de los armarios del comedor; respecto de que había sido retirada puerta metálica existente en pasillo distribuidor de planta piso, y de que quedaban restos de agujeros, así como golpes en cantonera, la puerta la retiraron porque se lo pidió el actor y, al hacerlo, quedaron los agujeros, que tenían intención de tapar, pero no les dio tiempo al recibir el burofax de que se tenían que ir; respecto de las persianas atascadas o con golpes en dormitorio de planta piso y estar/comedor, funcionaban correctamente cuando se fueron, y así lo comprobó la persona encargada de la inmobiliaria; respecto de la instalación eléctrica manipulada, a la falta de interruptores en caja general de estar/comedor, y a que se ha alterado la acometida, negaron haber tocado ni alterado nada, y aportó recibos comparativos del gasto de suministro cuando estaba y cuando se fue, que era mucho menor; respecto de que se han arrancado brezo y hiedra de valla de jardín en zona de barbacoa, adujo que no entendía el desperfecto ni que había que abonar, pues, al entrar a vivir, se podía disfrutar de toda la vivienda, tanto del interior como del exterior, de la barbacoa, en este caso, y si para utilizar la zona había que limpiarla porque hay brezos y hiedra, se podía limpiar, y fue el actor quien dijo que no se podía utilizar sin limpiar la zona, y respecto de la teja de hormigón rota, e hilada de tejas sueltas en tejadillo de porche entre cocina y jardín, no la rompieron ellos, y supone se deberá a la falta de mantenimiento.

Damos aquí por reproducido lo anteriormente expuesto acerca de que la parte demandada no ha acreditado ex art.217.3 LEC que la finca le hubiera sido entregada en ese estado, con los desperfectos apreciados por el perito del actor en su dictamen, y que no ha destruido las presunciones legales que rigen en materia de arrendamientos. A título de ejemplo, la demandada llegó a alegar que no entendía el desperfecto del arrancado de brezo y de hiedra, relacionado con el uso de la barbacoa, cuando lo cierto es que, en la estipulación cuarta, cláusula 1, consta: 'El arrendador manifiesta a los arrendatarios de que la barbacoa que hay en el jardín es meramente decorativa y que su utilización será responsabilidad única y exclusiva de los arrendatarios', de modo que ese desperfecto no admite justificación alguna, puesto que, en realidad, no se podía utilizar la barbacoa'.

En cuanto a los daños consecuencia de actos vandálicos, la demandada alegó en su momento respecto de la encimera de silestone rota en isla de cocción cocina, que cuando salieron se hallaba en perfecto estado, lo cual fue comprobado por la persona de la inmobiliaria; respecto de las paredes en cocina/office con desconchados en enlucido, se dejaron como se encontraron al entrar; respecto de los travesaños en escalera de acero inoxidable sueltos, se dejaron como se encontraron al entrar; respecto de la pared de escalera con desconchados en enlucido, las paredes estaban igual que cuando entraron, y respecto de las piezas de mármol crema rotas en peldaño de escalera y zócalo en pasillo de base de escalera y piezas de travertino rotas en jardín, se entregaron también en las mismas condiciones que cuando firmaron el contrato.

Reiteramos nuevamente que la parte demandada no ha acreditado ex art.217.3 LEC que la finca le hubiera sido entregada en ese estado de deterioro, con los desperfectos apreciados por el perito del actor en su dictamen, y que no ha destruido las presunciones legales que rigen en materia de arrendamientos.

Únicamente, puntualizar respecto de la falta de mandos de motor de puerta de acceso principal, calificado por el perito del actor como desperfecto por mal uso o uso indebido, que la demandada alegó en su contestación que, si al tiempo de la entrega de llaves hubiese faltado alguna llave o algún mando por entregar, se hubiese establecido en la rescisión o ni siquiera se hubiese firmado. Pero la realidad es que la demandada no negó la existencia de tales mandos, y no consta su entrega al actor, aparte de que ninguna pregunta le fue formulada al respecto al testigo propuesto por el actor.

CUARTO.- En cuanto al error en la valoración de la prueba testifical del Sr. Carlos Manuel, quien manifestó que confeccionó el contrato de arrendamiento y que enseñó la casa a los demandados, pero que la administración la llevaba el propietario, este Tribunal considera que dicha prueba ha sido correctamente valorada por el juez 'a quo'.

En ese sentido, visionado el acto la vista a través del sistema informático, lo que afirma la apelante que declaró el testigo no es realmente lo que declaró. Lo que manifestó el testigo, a preguntas del actor, fue que, cuando entregó la casa, estaba en buen estado; solamente había alguna anomalía en la planta de arriba, que los inquilinos se encargaban de arreglarlo, y que así constaba en el contrato. Los inquilinos no contactaron nunca con él para comunicarle cualquier tipo de incidencia. La entrega de llaves se realizó en la oficina, y fue la demandada a entregarlas; él redactó el documento, y se firmó. Precisó que, en ese momento, no vio el estado de la vivienda, y que, en el documento de rescisión, consta que ' La parte...verificará', por lo que, cuando tuvo las llaves, llamó al actor, y fueron a verla dos o tres de horas después de ser entregadas las llaves. Dijo que estaba en muy mal estado, con mucha suciedad y mal olor, como si hubiera habido perros dentro, era inhabitable, y que, aunque los demandados llevaban cinco meses de arrendamiento, parecía como si llevaran diez años, al estar muy deteriorado todo, tanto dentro como fuera. Exhibidas que le fueron las fotografías del dictamen pericial, dijo que reflejan cómo estaba la casa cuando él entró; había habido escapes de agua, marcos de las puertas muy mal, humedad por agua en el suelo, muy deteriorado el mármol por orines de perro, todo humedecido por uno de los cuartos de baños de la entrada, supone que obturados los sumideros por suciedad de los perros, y que había también rozaduras y golpes, supone también que por los perros. Además, alteraron la red eléctrica, pues en la pared de la calle había un agujero con una conexión allí, lo cual no estaba cuando se entregó la casa.

A preguntas de la demandada, aclaró que, cuando se entregó la casa estaba bien. Precisó que, unos días antes de la resolución, fue a ver cómo estaba, y que ya se les dijo que había algunas cosas bastante mal (suelo, muebles, molduras, etc.), pero no lo solucionaron en los días que faltaban hasta la entrega. Él no comprobó las persianas, etc., pues no fue a verificar la vivienda. Solo entró en el salón, y cuando lo miró más profundamente fue el día 5 de mayo. Cuando fue, no había perros, suponía que los sacarían porque sabían que tenía que ir. Añadió que había mal olor, a atasco y a perro. Recordar aquí que estipulación primera, cláusula 3 prevé expresamente que ' Se prohíbe la tenencia de perros en el interior de la vivienda'.

Por tanto, el citado testigo no se contradijo, ya que no declaró haber ido a la vivienda días antes de la rescisión para verificar cuál era su estado al detalle; él no es un perito. Lo que afirmó fue que, a las pocas horas de la rescisión, fue a la finca junto con el actor, siendo entonces cuando vio su concreto estado. Y aseguró que se había entregado bien al tiempo del contrato.

QUINTO.- En cuanto a la infracción en la aplicación de la jurisprudencia, tampoco acredita la parte demandada que los desperfectos apreciados sean debido al uso ordinario de una vivienda.

Ya hemos expuesto que, en el contrato, se prevé en la estipulación primera, cláusula 5, que establece: 'Mantenimiento de la vivienda (...) Los arrendatarios se comprometen a pintar y reparar los agujeros y desperfectos de las habitaciones y del cuarto de baño situado en la 2ª planta'.

En cuanto a la pintura, podría entenderse la referencia hecha por la apelante a que su deterioro puede corresponder al uso ordinario de la vivienda, si no fuera porque ello no se compadece con un uso que no llegó a ser apenas a cinco meses. Además, presenta vertidos, y hasta una pegatina.

En cuanto al brezo y a la hiedra, damos por reproducido lo antes expuesto acerca de que, en realidad, la barbacoa no se podía utilizar, era decorativa, por lo que no quedaba justificado cortar tales plantas.

En cuanto a las hojas de ventana de aluminio en estancia antes de cuarto de calderas, con deformación y arañazos, ventana que la apelante reitera que daba al suelo del patio, lo cierto es que, aparte de que no se cita jurisprudencia alguna infringida, la demandada solo preguntó al respecto al perito del actor si estaban en la parte de dentro o en la parte de fuera, y el perito afirmó que una de las ventanas tenía deformada la hoja y arañazos por la parte de fuera. Y rige también aquí la presunción de que la vivienda fue entregada en buen estado, y que, en tanto no se pruebe lo contrario, y que su deterioro es debido a la parte arrendataria.

En atención a todo lo anterior, procede la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.

SEXTO.- Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas a la apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Con desestimación del recurso de apelación interpuesto por Dña. Salvadora contra la sentencia dictada en fecha 24 de julio de 2019 por el Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Sant Felíu de Llobregat, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese la presente sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

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