Sentencia Civil Nº 682/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 36/2007 de 14 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 36/2007-C

DESAHUCIO Nº 283/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE IGUALADA

S E N T E N C I A N ú m. 682

Ilmos. Sres.

D./Dª. JOAN CREMADES MORANT

D./Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

D./Dª. MARIA ANGELS GOMIS MASQUE

D./Dª. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a catorce de Diciembre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Desahucio nº 283/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Igualada, a instancia de D/Dª. Leticia y D. Evaristo , contra D/Dª. Santiago ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 24 de octubre de 2006, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que, con desestimación de la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª. Elsa Corbella Titus, como demandante y en nombre y representación de D. Evaristo y de DOÑA Leticia , contra D. Santiago , DEBO DECLARAR Y DECLARO enervada la acción de desahucio por falta de pago ejercitada por la actora, con imposición de costas a la parte demandada."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 27 de noviembre de 2007.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. MARIA ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercitada una acción de desahucio de vivienda por falta de pago de la renta a la que se acumulaba la acción de reclamación de rentas, el arrendatario se opuso a la misma alegando en primer término la existencia de una mora accipiendi de los arrendadores que excluye la concurrencia de la causa resolutoria invocada y, subsidiariamente, interesó que se declarara enervada la acción, en virtud de la consignación efectuada, alegando que, contradiciendo la afirmación de la actora en la demanda, cabía la enervación en tanto que el requerimiento efectuado por la propiedad en 29.10.2004 carecía de virtualidad a los efectos de excluir la posibilidad de enervar.

Desestimado el motivo de oposición, la sentencia de primera instancia declara enervada la acción, imponiendo las costas al arrendatario.

Frente a dicha resolución se alza la parte actora y la impugna respecto a la declaración de enervación.

SEGUNDO.- Procede, pues, resolver acerca de la enervación de la acción que, de forma subsidiaria y previa la consignación de las cantidades en cuyo impago se fundamenta la demanda y que se reclaman en ésta, interesa la parte demandada y declara la sentencia, frente a la afirmación, mantenida por la actora en su demanda y reiterada en su recurso, que no cabe la enervación, toda vez que el demandado fue requerido de pago formalmente mediante burofax con más de dos meses de antelación a la presentación de la demanda.

En primer lugar procede señalar que la enervación es un beneficio que la ley, excepcionalmente, concede al arrendatario y que permite, mediante la consignación de las rentas y cantidades a cuyo pago viene obligado el arrendatario adeudadas, enervar la acción que de no existir ésta, sería procedente; es decir, si no concurre en determinado supuesto falta de pago procede la desestimación íntegra de la demanda (al margen de que se haya realizado la consignación de las cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda) y, únicamente en el caso de que la falta de pago concurriera (como causa resolutoria), puede el arrendatario, a través del pago o la consignación, y por una sola vez (art. 1563 LEC 1881 modificado por LAU 29/1994 y actualmente art. 22.4 LEC 2000 ), enervar la acción procedentemente dirigida contra él. El citado precepto, en su último párrafo y según redacción dada por la Ley 23/03 , recoge los supuestos de improcedencia de la enervación, al establecer que "Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, dos meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación". Ello implica, por un lado, la unicidad del privilegio enervatorio como causa objetiva que no admite consideraciones ni atenuaciones de ningún tipo para el supuesto de nueva concurrencia de impago de renta; por otro, la posibilidad obstativa al ejercicio de tal derecho a través de un requerimiento de pago hecho con dos meses (cuatro en la redacción original de la LEC) de anticipación a la presentación de la demanda .

Motivo éste que exige, para su invocación y éxito, junto al transcurso de dicho plazo, la efectiva formulación por el arrendador de una declaración de voluntad dirigida al arrendatario, comprensiva de su intención o interés en dar por finalizado el contrato que les vincula de no satisfacerle, en aquel improrrogable plazo, las cantidades que, específica y detalladamente, viene en adeudarle en concepto de renta, por que solamente con tal admonición, clara y terminante, el inquilino comprenderá el alcance de la intimación y de tal suerte podrá adaptar su conducta a lo que estime procedente, bien aviniéndose a la petición de aquél, bien oponiéndose a ella si la juzga incorrecta o inadaptada a la relación contractual que les vincula; es decir, a los requisitos objetivos del requerimiento que resultan del propio precepto, jurisprudencialmente se exige que se consigne en aquél, cuanto menos, la fijación de un plazo perentorio para el pago y la advertencia del subsiguiente ejercicio de acciones legales de no llevarlo a cabo, pero sin que sean exigibles formas rituales o prevenciones sobre las consecuencias de la pasividad.

En el supuesto de autos, la carta dirigida por la entidad actora a los demandados mediante burofax en fecha 29.10.2004, carece de las cualidades intimatorias y conminatorias apuntadas más arriba, ya que en ella si bien se requiere de pago de las rentas y de otras cantidades por otros conceptos cuyo pago corresponden al arrendatario y que se especifican en el mismo, ni se da plazo para efectuarlo, ni se advierte al destinatario de las consecuencias de su impago, ni siquiera con la genérica advertencia de inicio de las acciones legales pertinentes, por lo no podemos entender concurrente la causa de denegación del derecho de enervación del arrendatario pretendida por la actora. Es más, de la lectura de la propia carta se desprende que su finalidad no es la del requerimiento de pago como comunicación extrajudicial previa a la interposición de la acción judicial de desahucio para evitar tener que acudir a ésta o servir de intima al arrendatario de tal manera que la falta de atención al requerimiento pueda comportar al deudor la carga de la pérdida del beneficio procesal de la enervación, generando un efecto idéntico a una declaración de enervación anterior, sino la de notificar una serie de incrementos atrasados por actualización por el IPC así como para lo sucesivo la aplicación de la actualización de la renta prevista en la DT 2ª LAU 29/94, de tal manera que no resultan intrascendentes a los efectos que nos ocupan ni el tiempo transcurrido desde la remisión de la comunicación hasta la presentación de la demanda, la existencia de prolongadas negociaciones entre las partes ni la importante diferencia existente entre lo reclamado en aquel (a lo que se opuso el demandado) y lo definitivamente reclamado en el presente pleito y que sirve de fundamento para la pretensión resolutoria. Por último es preciso señalar que tampoco puede tener el efecto de excluir la enervación la comunicación remitida por el letrado Sr. Rodés al letrado contrario Sr. Villalba no sólo porque no se trata de ningún requerimiento de pago al arrendatario sino de una comunicación entre letrados que además carece de carácter conminatorio sino porque el mismo no puede conferir con efecto retroactivo la virtualidad pretendida a una comunicación anterior que carecía de tal efecto.

En consecuencia, siendo posible la enervación, al carecer de virtualidad el requerimiento realizado a efectos de excluirla, y habiendo consignado los demandados las cantidades en cuyo impago se fundamenta la demanda y que, además, les son reclamadas, procede de conformidad con lo establecido en el artículo 22.4 LEC declarar enervada la acción y confirmar la sentencia recurrida.

TERCERO.- Desestimándose el recurso se imponen a la parte recurrente las costas de la apelacion (art. 398.1 LEC ).

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal Leticia Y Evaristo contra la sentencia de fecha24 de Octubre 2006 dictada en el juicio verbal núm.283 /06 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 3 de Igualada, SE CONFIRMA dicha resolución con expresa imposición a la recurrente de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.