Sentencia Civil Nº 682/2008, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 756/2008 de 11 de Diciembre de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00682/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 756/08

Asunto: VERBAL DE DESAHUCIO Nº 72/08

Procedencia: JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE CANGAS

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS

MAGISTRADOS

Dª Mª BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ

D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ

D. CELSO JOAQUIN MONTENEGRO VIEITEZ

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM.682

En Pontevedra a once de Diciembre de dos mil ocho

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de Juicio Verbal de Desahucio nº 72/08, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Cangas, a los que ha correspondido el Rollo núm. 756/08, en los que aparece como parte apelante-demandante: Dª Virginia , no personado en esta alzada, y como parte apelante-demandado: Dª María Luisa , no personado en esta alzada, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm 1 de Cangas, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Estimar parcialmente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Enríquez Lolo, en nombre y representación de Dña. Virginia , contra Dña. María Luisa , representada por el Procurador Sr. Maquieira Gesteira, y en consecuencia, declarar resuelto el contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en el inmueble sito en el número NUM000 , NUM001 , de la CALLE000 , de Cangas, suscrito entre las partes, por falta de pago de cantidades asimiladas, así como el desahucio subsiguiente bajo apercibimiento de lanzamiento de la demandada, así como a que abone a la demandante la cantidad adeudada por gastos individuales no abonados por la demandada durante la vigencia del arrendamiento, por importe de QUINIENTOS DOCE EUROS CON CUARENTA Y CINCO CENTIMOS (512,45 euros)(, y ello sin expresa imposición de costas causadas a ninguna de las partes, por lo que cada una abonará las causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por Dª Virginia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala y se señaló el día 10-12-08 para la deliberación de este recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO. La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda en que se ejercitan acumuladamente acción de desahucio y de reclamación de cantidad (rentas y cantidades asimiladas), considerando que la demandada ha de abonar determinadas cantidades correspondientes a gastos de luz y agua, y otros de consumo individual, pero sólo hasta el mes de octubre de 2007, no procediendo el pago ni de tales gastos ni de rentas de los meses siguientes por cuanto considera que la demandada abandonó la vivienda ya desde noviembre de 2007, desistiendo del contrato de arrendamiento, sin que tal desistimiento esté penalizado.

Contra dicha sentencia se alzan ambas partes. La parte actora considera que existe un error en la valoración de la prueba e infracción de normas legales, fundamentalmente porque no está acreditado que la demandada abandonara la vivienda en noviembre de 2007 y la pusiera a disposición de la actora mediante la entrega de las llaves, y en segundo lugar porque no cabe el desistimiento unilateral del contrato que admite, sin penalización, la sentencia de instancia.

De igual modo, interpone recurso de apelación la parte apelada por cuanto, si la sentencia considera resuelto el contrato de arrendamiento en noviembre de 2007 , no cabe estimar la reclamación respecto de gastos posteriores a dicha fecha, siendo incongruente la sentencia. E igualmente, tampoco cabe reclamar gastos de luz, agua y otros de fechas anteriores pues, según el contrato, estaban incluidas en la renta mensual.

SEGUNDO. Para resolver las cuestiones planteadas en esta alzada, hemos de tener en cuenta los siguientes hechos que derivan de la prueba practicada:

a) La demandada abandonó la vivienda arrendada en el mes de noviembre de 2007, al comprobar en octubre de 2007 que la actora pretendía cobrar, además de la renta pactada, los gastos de luz, agua y otros, bajo la consideración de la existencia de un error (doc. 3 y 5 aportados por la demandada en el acto de la vista, en relación con el interrogatorio de las partes).

b) La demandante, percatándose de que existía algún error en el contrato, y más concretamente en cuanto a los gastos que consideraba tenían que ser abonados por la arrendataria, pretende aclarar esta cuestión en octubre de 2007, cuando desde mayo de 2007 en que se conviene el contrato, se viene abonando por la arrendataria únicamente el importe de 300 euros mensuales en concepto de renta.

c) No se ha acreditado la puesta a disposición de la arrendadora de la vivienda objeto del contrato por parte de la arrendataria. Esta hace alusión a una carta aportada en el acto de la vista pero la cual no acredita ni fecha ni su recepción por la actora, así como a la entrega de llaves dejándolas en el buzón de la vivienda, hecho tampoco acreditado, y que, en su caso, es totalmente insuficiente para probar su conocimiento y acceso al inmueble por la arrendadora.

d) Han quedado en evidencia los problemas de comunicación entre las partes del contrato, no pudiendo constatarse, ni darse por acreditados, el envío y recepción de comunicaciones entre ambas.

Partiendo de tales hechos, y respondiendo de forma conjunta a lo planteado por las recurrentes, debe señalarse que, de la lectura de la cláusula primera del contrato de arrendamiento se pone en evidencia que el precio del arrendamiento es el de 300 euros mensuales, y que el mismo incluye los gastos de comunidad, luz y agua. No cabe acudir a la disculpa del error cuando los términos del contrato son claros (art. 1281 CC ). Si fuera otra la intención no de las partes sino de la parte actora, la misma no se deduce de los dispuesto en el contrato, a lo que debe estarse, sobre todo cuando en los meses siguientes , de mayo a octubre, se abonaron en concepto de renta 300 euros mensuales, y ningún otro gastos añadido. El pacto sobre la renta y gastos queda a la voluntad de las partes (art. 17 LAU ), sin que las previsiones del art. 20 LAU sean referencia para solventar esta cuestión ya que se refieren a los gastos no susceptibles de individualización, y aún así remite, en primer lugar, a lo pactado entre las partes.

En consecuencia debe estimarse el recurso de la parte demandada en lo referente a la improcedencia de exigirle el pago de gastos como la luz o el agua, durante la vigencia del contrato, pues los mismos estaban incluidos en el importe de la renta mensual, por expreso pacto entre las partes.

TERCERO. La parte actora insiste en que no procede el desistimiento así como que la demandada no ha puesto a su disposición la vivienda mediante la entrega de las llaves de la misma.

En lo que respecta a la primera cuestión deben tenerse en cuenta las siguientes consideraciones. El arrendamiento es un contrato que genera obligaciones recíprocas de tracto sucesivo, durante un plazo definido contractual o legalmente.

La jurisprudencia referente a los contratos de arrendamiento igualmente ha señalado la ineficacia del desistimiento unilateral para producir la finalización o extinción del arrendamiento.

Así la SAP De Granada, Sección 3.a, de 11 de octubre de 1997 señala que, si el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto a otra u otras a dar alguna cosa o a prestar algún servicio (artículo 1254 del Código Civil ) y se perfeccionan por el mero consentimiento, obligando desde entonces a todas las consecuencias pactadas y a las que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley (art. 1258 CC), teniendo también, como dice el artículo 1091 CC , sus obligaciones fuerza de Ley entre las partes contratantes, es obvio que deben ser cumplidas por ellas, pues la validez y el cumplimiento de los contratos, y, por ende, sus obligaciones no pueden dejarse al arbitrio o voluntad de uno solo de los contratantes (artículo 1256 CC ); por lo que es evidente que ni el arrendador puede obligar al arrendatario a desalojar el inmueble antes del término pactado, o sus prórrogas, en su caso, ni éste dar por finalizado el arrendamiento entregándole la vivienda antes de la fecha final sin abono de las cantidades que corresponderían al plazo fijado.

El Código Civil no prevé el desistimiento anticipado del arrendatario. La LAU de 1964 sin embargo, en su art. 56 , parecía facultar al arrendatario, con carácter general, para desistir, pero con indemnización (precepto precisado jurisprudencialmente). La actual LAU de 1994, regula el desistimiento de manera peculiar y concreta, pues tal facultad queda ceñida a los arrendamientos de vivienda de duración superior a cinco años, no pudiendo ejercitarse hasta transcurridos los primeros cinco años. Pero ello no obsta a la posibilidad de la resolución unilateral anticipada fuera del supuesto previsto en el art. 11 LAU , como así se ha establecido en la jurisprudencia menor, sin que ello deba equipararse siempre a un supuesto de incumplimiento.

Por lo que al caso interesa, se ha acudido a la facultad moderadora prevista en el art. 1103 CC cuando el desistimiento o abandono responden a una justa causa, reduciendo la indemnización de manera razonada y proporcionada (SAP de Toledo de 18-12-2000, SAP de Madrid de 2-12-2000 o SAP de Asturias de 8-4-2002 ).

En el presente caso no puede decirse que el abandono o desistimiento sea una decisión caprichosa y carente de justificación, sino que obedece al intento de poner fin a una relación contractual que había puesto en evidencia el desacuerdo de las partes sobre los términos del contrato sobre un elemento esencial como es el precio, y concretamente si en la renta se incluían o no determinados gastos. Este desacuerdo fue el detonante de las reclamaciones que ya estaba realizando la actora, y la negativa a ceder a las mismas, sobre la letra del contrato, por parte de la arrendataria, optando ésta, para evitar mayores desencuentros y conflictividad contractual, por desistir del contrato, reduciendo, eliminando, dicha conflictividad que estaba generando los extremos que defendía cada una de las partes. No hay en este supuesto un incumplimiento de la parte arrendadora, como pretende la parte demandada.

Así , teniendo en cuenta que el plazo de duración era de once meses, de los que ya habían transcurrido seis, procede fijar prudencialmente la indemnización por el desistimiento unilateral, que provoca la resolución del contrato, en una mensualidad de renta, es decir, en 300 euros, teniendo en cuenta para ello que , según la prueba practicada, existía un grave problema para ponerse en contacto las partes, lo que no eximía del todo a la parte demandada para adoptar una forma de entrega de las llaves de la vivienda que lo acreditara de una forma fehaciente, si bien los problemas de comunicación eran imputables a ambas partes. De ahí que se mantenga una mensualidad de renta a pesar de que faltaba por cumplir menos de medio año de contrato (v. gr. Con cierta analogía sobre el quantum indemnizatorio lo dispuesto en el art. 11.2 LAU ).

CUARTO. No ha lugar a especial imposición de costas en esta alzada (art. 398.2 LEC ).

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que debemos estimar y estimamos parcialmente los recurso de apelación interpuestos por la representación procesal de Doña Virginia y de Doña María Luisa contra la sentencia dictada el 5 de junio de 2008 por el Juzgado de Primera Instancia 1 Cangas , revocando parcialmente la misma, y en consecuencia, estimar parcialmente la demanda interpuesta por Doña Virginia contra Doña María Luisa , condenando a esta a abonar a la demandante la cantidad de 300 euros, confirmando el resto de pronunciamientos sin expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.