Sentencia CIVIL Nº 682/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 682/2017 de 05 de Febrero de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimotercera
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933911
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0140906
Recurso de Apelación 682/2017
O. Judicial Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid
Autos de Procedimiento Ordinario 856/2016
APELANTE: D./Dña. Juan Carlos y D./Dña. Beatriz
PROCURADOR D./Dña. LOURDES BRAVO TOLEDO
APELADO: INVERSANBLAS SL
PROCURADOR D./Dña. FERNANDO GALA ESCRIBANO
SENTENCIA Nº 682/2018
TRIBUNAL QUE LO DICTA :
ILMO. SR. PRESIDENTE
D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS
ILMAS. SRAS. MAGISTRADAS
Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ
Dña. MIRIAM IGLESIAS GARCÍA VILLAR
Siendo Magistrado Ponente D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS
En Madrid, a cinco de febrero de dos mil dieciocho. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial
de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación
los autos de Juicio Ordinario sobre Derechos Reales (Obligación de Dar, Nulidad y Cláusula Abusiva),
procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandantes-
apelantes D. Juan Carlos y Dª. Beatriz , representados por la Procuradora Dª. Lourdes Bravo Toledo y
asistidos del Letrado D. Ángel Centeno García, y de otra, como demandada-apelada INVERSAMBLÁS, S.L.,
representada por el Procurador D. Fernando Gala Escribano y asistida del Letrado D. Julián Álvarez López.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 71, de Madrid, en fecha veintidós de junio de dos mil diecisiete, se dictó Sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que, desestimando la demanda formulada por la Procuradora Dª Lourdes Bravo Toledo , en nombre y representación de D Juan Carlos y de Dª Beatriz , frente a la mercantil INVERSANBLAS ,SL , representada por el Procurador D Fernando Gala Escribano, debo absolverla de todos los pedimentos de la demanda .

En cuanto a las costas, se imponen a la parte demandante'.



SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha trece de octubre de dos mil diecisiete , para resolver el recurso.



TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO , la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veintiocho de febrero de dos mil dieciocho .



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. Por la representación de los apelantes D. Juan Carlos y Dª. Beatriz , actores en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª instancia nº 71 de Madrid con fecha 22 de junio de 2.017 , desestimatoria de la demanda interpuesta por los referidos actores frente a la demanda Inverblas S.L., con base en las alegaciones que luego se expondrán.



SEGUNDO. Sucintamente en la demanda iniciadora del procedimiento, los actores alegaban, que el 22 de noviembre de 2.010, compraron en documento privado a la demandada, el piso sito en la c/ DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid, haciendo constar en el contrato que 'la propiedad de la finca estaba pendiente de la inscripción registral del 50%', y que se elevaría a publico el contrato, en el momento en que Inverblas S.L.

tuviera inscrito el 100% de la propiedad del mismo. Que no obstante, el 22 de enero de 2.013 se otorgó la escritura pública de venta exponiendo en la misma Iberblas S.L. que era dueña: a) De una mitad indivisa por compra, que causó la inscripción registral nº 4ª; y b) De la restante mitad indivisa por compra a los herederos de D. Federico y Dª. Natividad el 10 de abril de 2.006, careciendo de título inscrito de dicha adquisición.

Que a pesar de no serlo, la vendedora demandada se atribuía ser también dueña de esta última mitad en el momento del otorgamiento de la escritura pública de venta, comprometiéndose los compradores a realizar cuantos trámites y pagos resultaran necesarios para lograr la inscripción a su favor en el R.P. de la totalidad de la finca. Que por lo expuesto, ya que en el momento del otorgamiento de la escritura pública de venta, la vendedora no era propietaria de la mitad indivisa cuestionada, se estaba ante un supuesto de 'venta de cosa ajena', porque en el contrato privado, la vendedora se había comprometido a otorgar la escritura pública de venta en el momento en que tuviera inscrita a su favor el 100% de la propiedad de la finca. Por todo ello interesaban: En ejercicio de la acción principal; a) El cumplimiento de la vendedora de su obligación de dar, adquiriendo la mitad indivisa de la propiedad de la finca vendida, y procediendo a la inscripción registral de la misma, transmitiéndosela luego a los compradores, con resarcimiento de los daños causados en virtud del art. 1.124 del C.C .; b) Se declarara abusiva e ilícita la cláusula séptima de la escritura pública de venta según la cual, se imponía a los actores compradores, la obligación de realizar los trámites para la inscripción registral de la mitad indivisa que no era propiedad el vendedor.

Subsidiariamente, se declarara la resolución del contrato si resultara imposible la anterior petición, restituyendo a los compradores la cantidad de 88.221,72 euros entregados, más los intereses legales, así como el resarcimiento de los daños y perjuicios, condenando además a los demandados al pago del 40% de las rentas devengadas, equivalentes a 31.700 euros, más los intereses legales (es decir 31.700 euros, más 88.221,72 euros) Y al pago de las costas.

La demandada se opuso alegando, que el contrato privado suscrito por las parte el 22 de noviembre de 2.010 provenía de otro contrato de arrendamiento, que mantuvo su vigencia hasta el 22 de enero de 2.013 (fecha de suscripción de la escritura pública de compraventa del piso), por lo que los compradores se hallaban en la posesión de la finca, pasando desde entonces a regirse las relaciones entre las partes por lo pactado en dicha escritura, en la que expresamente así se hacía constar, y en la que el Sr. Notario advertía a los compradores que no se hallaba inscrita a favor de la vendedora la mitad indivisa de la finca; comprometiéndose sin embargo los compradores expresamente, a realizar cuantos trámites y pagos fueran necesarios para lograr la inscripción de dicha mitad en el R.P. Que negaban, que en el momento del otorgamiento de la escritura pública de venta, la demandada-vendedora no fuera propietaria de la totalidad de la finca, ya que había comprado a Dª Natividad (titular junto con su esposo del otro 50% de la finca) todos sus derechos en la herencia de su fallecido esposo D. Federico , tras la liquidación de los gananciales, y el resto, a los herederos del referido D. Federico , a través de su sobrino D. Lázaro , como se acreditaba por los documentos 8, 9 y 10, siendo por tanto los actores plenamente conocedores de esta situación, y así resultaba también de la inscripción catastral acreditativa de que la finca era propiedad al 100% de la vendedora (documento nº 11), por lo que negaba estar en presencia de un supuesto de venta de cosa ajena. Finalmente oponía, que era incierto que la actora hubiera alterado el contenido de lo pactado en la estipulación sexta del contrato privado de compraventa, porque la escritura pública fue encargada por ambas partes, que llegaron al acuerdo de dejar sin efecto del contenido del mismo al amparo de la libertad de pactos del art. 1.255 del C.C ., y ponía de manifiesto la desfachatez de reclamar unos inexistentes daños y perjuicios.

La Juzgadora de instancia desestimó la demanda.



TERCERO. En el único motivo de su recurso los apelantes denuncian errónea valoración de la prueba e infracción del art. 218 de la L.E.C ., no solo porque la vendedora no exhibió al Sr. Notario, otorgante de la escritura pública de compraventa en el año 2.013, los títulos de propiedad de la adquisición por la vendedora del 50% cuestionado de la finca vendida, sino también, porque los herederos de D. Federico que vendieron a Inversanblas S.L. carecían de título para hacerlo, es decir de testamento o acta notarial de declaración de herederos abintestato. Por tanto nada podían transmitir, ya que hereditariamente no eran propietarios de nada, tanto en la fecha de otorgamiento del contrato privado de compraventa (año 2.010), como en la de otorgamiento de la escritura pública (año 2.013), habiendo obtenido la condición de herederos el 5 de abril de 2.017 fecha de otorgamiento de la escritura de manifestación, aceptación, y adjudicación de la herencia de D. Federico es decir con posterioridad a la venta, de manera que es claro que estamos ante un supuesto de 'venta de cosa ajena', habiendo sido la interposición de la demanda la que desencadenó que la vendedora aportara el título de propiedad del 50% de la finca que vendió.



CUARTO. El recurso debe ser claramente desestimado. Como bien adelanta la Juzgadora de instancia, el art. 609 del C.C . contempla, como uno de los modos de adquirir la propiedad, el de 'ciertos contratos mediante la tradición', acogiendo así la teoría del título y el modo, según la cual, no basta el contrato (titulo) para transmitir la propiedad, sino que es necesario además que este vaya seguido de la entrega (modo), tal y como se desprende del art.1.095 del C.C . cuando dice que 'el acreedor tiene derecho a los frutos de cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo no adquiriría derecho real sobre ella hasta que no le haya sido entregada ', así como del art. 1.462 del mismo Código cuando establece que 'se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador '. Pues bien, en el caso de autos, tanto en primera instancia, como en el presente recurso, no se cuestiona que la finca se hubiera entregado a los compradores, bien porque los mismos estuvieran ya en la posesión de la misma desde el mes de agosto de 2.010 (traditio brevi manu), bien porque se otorgó escritura pública de venta en el año 2.013; sino que lo que se cuestiona, es que tanto en el momento de la suscripción del contrato privado, como en del otorgamiento de la escritura pública, la vendedora no era propietaria de la mitad indivisa de la finca, y por ello, no podía transmitirla. Por ello afirman que tampoco se produjo la entrega (modo), porque la equivalencia entre tradición y otorgamiento de la escritura no se produce cuando el vendedor no tiene la posesión a título de dueño de la cosa. Pero es que aun admitiendo, que tanto en el momento de suscripción del contrato, como en el de otorgamiento de la escritura pública de venta, Inversamblas S.L. no fuera propietaria de la cuestionada mitad indivisa de la finca (ya que, como dicen los apelantes, los herederos de D. Federico que vendieron a Inversanblas S.L. carecían de título para hacerlo -testamento o acta notarial de declaración de herederos abintestato-, y por tanto nada podían transmitir, porque dicha mitad no les pertenecía, y como consecuencia de ello Inversamblas S.L. vendiera una 'cosa ajena', con independencia de que los compradores supieran lo que compraban, y se comprometieran en la escritura pública a realizar todos los actos necesarios para inscribir la repetida mitad indivisa en el Registro de la Propiedad; y con independencia de efectivamente una cosa sea la propiedad, y otra distinta la inscripción); de todos es sabido, que la venta de cosa ajena no provoca la nulidad del contrato, pudiendo ser válida la compraventa si el vendedor llegar a adquirir la propiedad de la misma. Porque como dice la S.T.S. de 5 mayo 2008 'La venta de cosa ajena es válida, en ningún caso se puede tildar de inexistente por falta de objeto; el objeto existe, es el piso; distinto es la falta de poder disposición (cuestión no atinente al derecho subjetivo, derecho de propiedad en este caso, sino al sujeto disponente) sobre el objeto, que da lugar a la ineficacia y puede dar lugar a la adquisición (entre otros medios, como la usucapión) a non domino en virtud del artículo 464 del Código civil en los bienes muebles y del artículo 34 de la Ley Hipotecaria en los inmuebles. Precisando más, la venta de cosa ajena será ineficaz frente al verdadero propietario que podrá ejercitar acción reclamando la declaración de su ineficacia o acción declarativa de dominio o reivindicatoria sobre el objeto de aquélla. Pero entre las partes, vendedora y compradora, será eficaz, siempre que el vendedor puede adquirirla posteriormente y dejar como definitiva la transmisión'. Además, después de la reciente sentencia del Pleno de los Magistrados de esta Sala de 7 de septiembre de 2007 , en combinación con la ya citada de 28 de febrero del mismo, también del Pleno, no puede ya sostenerse que una venta se anule o carezca de objeto por el solo hecho de no tener el vendedor poder de disposición o no haber pagado el comprador la totalidad del precio'. Y en el caso de autos, es evidente que la cuestionada mitad indivisa de la finca vendida fue adquirida por los vendedores por compraventa de 5 de abril de 2.017, encontrándose en la actualidad inscrita a su favor en el R.P. nº 6 de Madrid habiendo causado la inscripción 5ª con fecha 8 de enero de 2.018, de manera que hoy la totalidad de la finca está inscrita a favor de la vendedora la cual ostenta su plena propiedad, todo lo cual conduce a la desestimación del recurso.



QUINTO. Por disposición del art. 398 de la L.E.C . las costas de este recurso deberán ser impuestas a los apelantes.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª.

Lourdes Bravo Toledo en nombre y representación de D. Juan Carlos y Dª Beatriz contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª instancia nº 71 de Madrid con fecha 22 de junio de 2.017 , de la que el presente Rollo dimana, debemos confirmarla y la confirmamos con imposición a los apelantes de las costas causadas por este recurso.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional , con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTE días desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso , previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 del Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe.

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