Sentencia Civil Nº 684/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 34/2007 de 18 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMOTERCERA

ROLLO Nº 34/2007-B

JUICIO VERBAL Nº 26/2006

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 47 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 684

Ilmos. Sres.

D. JOAN CREMADES MORANT

Dª.ISABEL CARRIEDO MOMPÍN

Dª.Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a dieciocho de Diciembre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Verbal nº 26/2006, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 47 de Barcelona, a instancia de D. Juan Enrique y D. Vicente contra D. Ignacio y C.I.B.Y.A. S.A.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 18 de Mayo de 2006, por la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Estimando parcialmente la pretensión de reclamación de rentas en lo que se refiere a la renta correspondiente al mes de enero de 2.006 por importe de 422,95 euros ejercitada por don Vicente y por don Juan Enrique , representados por el procurador don Joan E. Dalmau Piza, contra don Ignacio y la entidad C.I.B.Y.A. S.A., representados por la procuradora doña Cristina Cornet Salamero, absuelvo a dichos demandados del resto de pretensiones ejercitadas en su contra. No se efectúa condena en costas".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día ONCE DE DICIEMBRE DE DOS MIL SIETE.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOAN CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución del contrato de arrendamiento de 1.4.1978 respecto del local-despacho sito en Rambla de Catalunya, 100, 5º, 1ª de Barcelona y consiguiente desahucio por falta de pago de la renta, al amparo del art. 114.1 TRLAU 64 (de aplicación por razones de vigencia temporal, DT 3ª LAU 94) correspondiente a los meses de septiembre 2005 a enero 2006, ambos inclusive (a razón de 416'30 € los dos primeros y 420'74 los dos siguientes, y 422'95 € por enero, lo que supone un total de 2.097'03 €), a cuya pretensión se acumula - al amparo del art. 438.3 LEC en relación con el art. 1555.1 CC - la reclamación de la referida suma y de las que vayan venciendo hasta la recuperación de la posesión, a razón de 422'95 €, consignándose en la demanda la posibilidad de enervar. Por los demandados se procedió en 4.2.2006 a la consignación "cautelar" sin ánimo enervatorio de las mensualidades de septiembre a diciembre 2005 (1674'08 €), dado que los posteriores se han venido abonando con regularidad, aunque enero se abonase a finales de este mes, suma aquella que fue ofrecida vía notarial al arrendador en 11.1.2006 (f. 26 y ss, ofrecimiento - del día siguiente a la presentación de la demanda y muy anterior a la citación - que no fue contestado) oponiéndose a aquella pretensión, en base a que el contrato "quedó suspendido" a instancia del arrendador (art. 119 TRLAU 64 ) entre septiembre y diciembre del 2005, quedando por ello igualmente suspendida, la obligación de pagar las rentas en ese período.

La sentencia de instancia estima parcialmente la demanda, respecto de la reclamación de cantidad relativa a la mensualidad de enero 2006 por 422'95 €, absolviendo a los demandados del resto de pretensiones deducidas, sin declaración sobre las costas causadas en esta alzada. Frente a dicha resolución: a) se alzan los actores, por infracción del art. 22.4 LEC , pues los demandados a la fecha de celebración del juicio en 28 de marzo, no habían satisfecho la renta del mes de marzo del 2006, lo que fue reconocido por el Sr. Ignacio en el interrogatorio, y, subsidiariamente, debió declararse enervada la acción con imposición de las costas a los demandados; en todo caso, las rentas de septiembre a diciembre del 2005, eran exigibles, por cuanto los demandados continuaron en la posesión durante dichos meses sin solicitar la suspensión del contrato, sino que, por el contrario, solicitaron constinuar, no obstante las obras. b) se impugna por los demandados pues en la sentencia, de un lado, se reconoce el pago de la renta del mes de enero y, de otro, se condena al pago de dicha cantidad, lo que es incompatible con lo anterior, debiéndose ser estimada la demanda en su integridad con imposición de las costas a los actores. Con ello, el debate prácticamente se reproduce en esta alzada, disponiéndose para su resolución del mismo material instructorio que en la instancia.

SEGUNDO.- Una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones, ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato aducido en apoyo de la demanda, concertado entre la entidad mercantil CIBYA SA (como arrendataria, despúes SL por imperativo legal, f. 88 y ss que en la actualidad continúa vigente, sin que se haya disuelto, dándose la circunstancia de que en la actualidad ejercen la abogacía en el referido local el Sr. Ignacio y su hijo, al 50% en dicha sociedad, lo cual viene amparado en dicho contrato, sin que se hubiese producido novacion subjetiva alguna), representada por su administrador, D. Ignacio (codemandado con aquella entidad) y D. Juan Enrique (como arrendador, usufructuario; siendo el nudo propietario D. Vicente , ambos actores), desarrollándose con normalidad (f. 10 y ss), y abonándose la renta en el domicilio del administrador; 2) En julio 2005 (f. 26 y ss), fue notificado a la arrendataria la necesidad de la suspensión del contrato, con la finalidad de que en 15.9.2005 dejara libre temporalmente el local para realizar obras en el edificio de sustento de las vigas de los pisos y estructura del edificio, que se calificaban de obras muy esenciales para su habitabilidad y tendrían una duración de 4 meses máximo en que no se cobraría la renta(refuerzo estructural), de forma que, efectivamente, el local quedó inhabilitado, debiendo extraerse del mismo prácticamente todo el mobiliario, librerias ordenadores,...al afectarle directamente las obras, con apertura de huechos en techo y otros paramentos (acta notarial de 15.11.2005, a los f. 60 y ss y ss), aunque se utilizaso otro despacho, contiguo al de autos, al que podía accederse por la entrada de éste o se alternasen las obras en ambos, para su utilización sucesiva. 3) no obstante, se notificó a los demandados, vía burofax de 30.12.2005 (f. 29 y ss) que no obstante ser aquella la idea inicial (suspensión del contrato con desalojo y no pago de la renta en aquel período), "en el mes de septiembre nos comunicaron que los despachos de los arrendatarios no debían de ser abandonados y que podían seguir utilizando el mismo...al no haber abandonado...no quedó suspendido y las rentas se devengaron en esos meses...no se han condonado...", sin que con anterioridad existiese notificación alguna en tal sentido. 4) El impago de la renta desde septiembre de 2005 (f. 21 y ss), ofrecido (hasta diciembre inclusive) en 11.1.2006, y el pago de enero, aceptado por el arrendador (f. 128), con la martización de fue abonada el 27 de enero - con posterioridad a la pretensión de la demanda -, constando consignadas las rentas posteriores (f. 150). 5) la demanda fue presentada en 10.1.2006

TERCERO.- Cierto que la jurisprudencia no es pacífica acerca del momento a partir del cual el pago deja de excluir la concurrencia de la causa resolutoria (que determina la desestimaciôn del desahucio) para ser considerado un pago a efectos enervadores. Así, existen, básicamente, dos posturas, (1) aquélla que considéra que la enervacion debe declararse cuando el pago se haya realizado después de la presentación de la demanda (se fundamenta en la necesidad de advertir en la demanda y en la citación de la posibilidad de enervacion) y (2) aquélla que entiende que tal efecto solo debe declararse cuando el pago tenga lugar después de la citación para el juicio verbal. La primera postura, de carácter mayoritario y a la que se suma esta Sala, encuentra su apoyo en el principio de la perpetuatio iurisdiccionis (como efecto de la litispendencia que, tal como recoge el art. 410 LEC 2000 , se produce "desde la interposición de la demanda, si después es admitida") que obliga al Juez a dictar sentencia de acuerdo con la situaciôn fáctica existente en el momento de iniciarse el pleito, de tal manera que si en ese momento concurría la causa resolutoria invocada, cualquier modificación o actuación ulterior unilateral por parte del demandado que no se halle específicamente prevista y tratada en la Ley no podría afectar al contenido y sentido de su fallo; ademâs, el art. 440.3.ap.3° LEC (modificado por L. 23/2003 ) se infiere que la facultad enervatoria se hace descansar no sobre el momento en que el arrendatario tiene conocimiento del juicio (por la citación o el emplazamiento), sino sobre el momento en que arrendador se ha visto obligado a interponer la demanda de desahucio por falta de pago (aunque el arrendatario pague antes de haber sido citado o emplazado); y, en fin, la posibilidad de enervacion se condiciona a que el arrendatario pague al actor o ponga a su disposiciôn, judicial o notarialmente el importe de las cantidades en cuya inefectividad "se sustente la demanda" (en el mismo sentido se pronuncia la STS. 13.5.1995 que recuerda la de 26.6.1965 ). Lógicamente, habrá situaciones excepcionales con especiales circunstancias que aconsejarán otra solución, atendiendo a la forma y tiempo pactados para el pago de la renta, o a la tolerancia continuada en la acumulación de impagos de dos o mas mensualidades. En orden al momento ad quem, es absolutamente insalvable para la posibilidad de enervación, viene determinado en el precepto "antes de la celebración de la vista", hasta el momento en que comience. Otra cosa es que, habiéndose producido con anterioridad el pago o la consignación, el demandado lo manifieste al tener el uso de la palabra, acreditándolo con los resguardos de depósito o con la certificaciôn notarial o el recibo del arrendador. Pero estas cuestiones no son las que aquí se suscitan. Veamos.

Existieron obras que afectaban al local, con una previsión de ejecución de 4 meses, comunicándose a los arrendatarios previamente dichas obras y la suspensión del contrato (burofax de julio 2005, con términos inequívocos, acta notarial de noviembre 2005 justificando la imposibilidad del ejercicio de la actividad durante las obras, testifical del Sr. Rogelio , respecto de cuyo testimonio no existen méritos para dudar, silencio del arrendador hasta, precisamente el nuevo burofax en diciembre 2005, sin que llegue a entenderse porqué se remite en diciembre cuando los datos en que se basa se dicen conocerse en septiembre y cuando, en cumplimiento de la anterior notificación, se da una situación de impago "aceptada" durante el período previamente anunciado de 4 meses), suspensión amparada por el art. 119 TRLAU , de aplicación `por razones de vigencia temporal, en relación con el art. 1558 CC , y que, conllevaba la suspensión de la obligación del pago de la renta, durente el tiempo previsto (septiembre a diciembre del 2005); no obstante los demandados, diligentemente y ante el requerimiento, llegaron a ofrecer la renta correspondiente a ese período (f. 21 y ss), aunque en 11.1.2006, cierto que un día después de presentada la demanda, pero mucho antes de conocerla con el emplazamiento.

Consecuentemente, al presentarse la demanda, en 10.1.2006 aún no se había pagado enero del 2006. Ahora bien, la demanda se basa en una causa resolutoria muy concreta: la falta (la ausencia) de pago de "las rentas o cantidades debidas por el arrendatario", ex art. 27.2.a) LAU 1994 ó 114.1 TRLAU 64 ; la falta de pago se cumple al transcurrir todo el el periodo establecido para el pago de la renta en el contrato (generalmente todo el mes), porque el retraso en ese período no es causa resolutoria, sino irregularidad en el cumplimiento de la obligation, que podria ser sancionado con los "intereses", pero no con el desahucio; claro, en la medida en que - atendiendo al períoodo en que se pacta - puede ser un retraso relevante a efectos del art. 1124 CC , no que no es el caso al pactarse el pago con periodicidad mensual. Consecuentemente « suspendido el contrato » desde septiembre del 2005, y presentada la demanda en 10 de enero, « aún » no existía causa resolutoria, y no llega a existir, respecto de esa demanda concreta que - aunque el pago fuera posterio a su presentación, ésta no puede crear la causa resolutoria, aún inexistente -, por cuanto, antes de transcurrir el período de pago, éste se produce y es aceptado (sin que por lo expuesto pueda producir efectos enervatorios del ejercicio de una acción que se revela infundada). Luego solo puede concluirse con que la demanda estaba infundada, y por ello, lo único procedente era su desestimación, sin que se aprecien dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida, a efectos de la imposición de costas. En todo caso conviene decir que, efectuada una consignación con efectos enervatorios (aunque sea « ad cautelam » para, de no producirse la desestimación de la demanda, sí conseguir el efecto mínimo de la no resolución, aunque con costas), no existe la necesidad de acreditar el pago de las rentas que vayan venciendo con posterioridad ya que solo se contempla la obligaciôn de pagarlas "hasta el momento de dicho pago" enervador, anterior en todo caso a la vista (sin perjuicio de que, respecto a las que venzan con posterioridad, puedan dar lugar a otro desahucio o puedan impedirel recurso). Por lo demás, la renta de marzo se intentó pagar al administrador, durante dicho mes, sin que se hiciera cargo de su importe, ofreciéndose por conducto notarial el mismo 28 de marzo (lo que se aporta con la oposición al recurso de los actores), por lo que se procedió a su consignación el 30.3.2006, es decir dentro de la mensualidad de pago pero la renta de marzo no fue objeto, pues no podía serlo, de la demanda rectora.

CUARTO.- Consecuentemente, procede, con desestimación del recurso y estimación de impugnación, la revocación parcial de la sentencia en el sentido de desestimar la demanda, con expresa imposición de las costas de 1ª Instancia a los actores al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (art. 394.1 LEC ), y respecto a las de esta alzada, a los apelantes actores, derivadas de su recurso por las mismas razones (art. 398.1 LEC ), sin que proceda declaración sobre las causadas por la impugnación de los demandados.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por D. Juan Enrique y D. Vicente , y estimando la impugnación formulada por D. Ignacio y CIBYA SL contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, revocamos parcialmente dicha resolución y, en su lugar, desestimando íntegramente la demanda formulada por aquellos, absolvemos de la misma a los demandados, con expresa imposición de las costas de 1ª Instancia a los actores y, respecto de las de ésta alzada, se imponen asímismo a éstos, las derivadas de su recurso, sin declaración especial sobre las causadas por la impugnación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.