Sentencia CIVIL Nº 684/2016, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 4, Rec 801/2016 de 24 de Noviembre de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

MURCIA

SENTENCIA: 00684/2016

N10250

SCOP CIVIL, PASEO DE GARAY, Nº 5, MURCIA

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 968 229137 Fax: 968 229278

002

N.I.G.30030 42 1 2016 0000206

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000801 /2016

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 13 de MURCIA

Procedimiento de origen:JUICIO VERBAL DE DESAHUCIO 0000009 /2016

Recurrente: Luis María

Procurador: MARIA DEL CARMEN ORTUÑO MUÑOZ

Abogado: PEDRO LOZANO SANCHEZ

Recurrido:

Procurador:

Abogado:

Rollo Apelación Civil nº: 801/16

Ilmos. Sres.

Don Carlos Moreno Millán.

Presidente

Don Francisco José Carrillo Vinader

Don Juan Antonio Jover Coy

Magistrados

SENTENCIA Nº 684

En la ciudad de Murcia, a veinticuatro de noviembre de dos mil dieciséis.

Esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia ha visto en grado de apelación los presentes autos de Juicio de Desahucio que con el número 9/16 se han tramitado en el Juzgado Civil nº 13 de Murcia entre las partes, como actora y apelada, Don Blas, Doña Tomasa, Dña. Bernarda y Don Felicisimo, representados por el Procurador Sr. Urrea Pedreño y dirigidos por el Letrado Sr. Martínez Martínez; y como parte demandada y apelante Don Luis María, representado por la Procuradora Sra. Ortuño Muñoz y dirigido por el Letrado Sr. Lozano Sánchez. Es Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don Carlos Moreno Millán que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado Civil citado dictó sentencia en estos autos con fecha 30 mayo 2016 cuyo Fallo es del siguiente tenor literal: FALLO:

'Que estimando la demanda formulada por la representación procesal de DÑA. Bernarda, D. Blas, DÑA. Tomasa y D. Felicisimo contra D. Luis María debo:

- Declarar haber lugar a la resolución el contrato de arrendamiento con opción a compra de los locales sitos en Avenida Alfonso X de Murcia nº 10, bajo, de Murcia, objeto del procedimiento, suscrito en fecha 23 de julio de 2.010 entre los demandantes y el demandado, por falta de pago de las rentas y cantidades acordadas en el contrato.

- Condenar al demandado a pagar a los demandantes la cantidad de CUATRENTA Y TRES MIL CIENTO VEINTIDOS EUROS (43.122 €) en concepto de rentas y cantidades acordadas en el contrato, así como a estar y pasar por dicha declaración y al pago de los intereses legales correspondientes a dicha cantidad los cuales se computarán desde el 19 de octubre de 2.015. Se imponen a la parte demandada las costas procesales'.

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada que lo basó en error en la valoración de la prueba en relación con la existencia de daños. Se alega también la procedencia de la compensación de la fianza con las rentas debidas; la existencia de pluspetición, y con carácter subsidiario se discrepa del pronunciamiento en costas. Se dio traslado a la otra parte que se opuso al mismo.

TERCERO.-Previo emplazamiento de las partes, se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial, en cuya Sección Cuarta se registraron con el número de Rollo 801/16, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 23 noviembre 2016.

CUARTO.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia dictada en la instancia estima en su integridad la acción ejercitada por la parte actora Doña Bernarda, Don Blas, Dña. Tomasa y Don Felicisimo como arrendadores, contra el demandado Don Luis María en su condición de arrendatario, tendente a la resolución, por incumplimiento de la obligación de pago de la renta, del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito entre las partes con fecha 23 de julio 2013 con respecto a los locales sitos en el inmueble nº 10 bajo de la Avenida Alfonso X de Murcia, y tendente asimismo a la condena del demandado al pago de las rentas reclamadas.

La citada sentencia estima íntegramente la demanda. Por un lado declara la referida resolución contractual por impago de la renta pactada y por otro lado concreta en la cantidad de 43.122 € el importe de las rentas adeudadas, tras deducir los 16.000 € abonados por los arrendatarios el mes siguiente a la fecha de interposición de la demanda, condenando a la parte demandada a su pago.

La mencionada parte demandada muestra su disconformidad con el aludido pronunciamiento judicial e interesa su revocación y el dictado de una nueva sentencia que desestime la demanda en su integridad.

Se alegan como motivos de recurso, de una parte la existencia de error en la valoración de la prueba con respecto a la existencia de daños en el local arrendado que declara la sentencia apelada. De otra parte la procedencia de la excepción de compensación con fundamento en los artículos 1195 y 1196 Código Civil. En tercer lugar la presunción de inexistencia de daños al amparo del artículo 36.4 LAU y asimismo la existencia de pluspetición. Con carácter subsidiario se discrepa del pronunciamiento en costas.

SEGUNDO.-Concretadas en los indicados términos las cuestiones impugnatorias suscitadas en esta apelación, entiende este Tribunal, tras la revisión de lo actuado en los presentes autos, que no asiste razón a la parte recurrente en las pretensiones principal y subsidiaria que plantea, por lo que procede, como seguidamente se argumentará, la íntegra confirmación de la sentencia de instancia.

Cuestiona inicialmente la parte demandada arrendataria la declaración judicial relativa a la existencia de daños en los locales arrendados afirmando que el Juzgador de instancia ha incurrido en error en la valoración de la prueba. Se añade además que en todo caso se habría producido un aumento del valor de los locales como consecuencia de las obras de adecuación de los mismos al negocio de hostelería que era el destino pactado. Se valoran esas obras realizadas por el arrendatario en la cantidad de 130.000 €

Sin embargo, tal pretensión no puede encontrar acogida por este Tribunal.

Esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia ha manifestado en precedentes sentencias, así en las sentencias de 25 octubre 2012, 10 junio y 22 diciembre 2011, que conforme a lo dispuesto en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil, ...'se presume, salvo prueba en contrario, que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, o por causa inevitable u ocasionados sin culpa'( Sentencias del Tribunal Supremo de 12 de febrero de 2001, 20 de noviembre de 1999 y 24 de septiembre de 1983).

Así pues, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1º y 1555.2º del Código Civil), es obligación esencial del arrendatario la de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, ' talcomo lo recibió, salvo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable( arts. 1561, completado con los arts. 1562, 1563 y 1564 del Código Civil)'.

De conformidad con tal criterio jurídico-interpretativo analizado a tenor de la prueba practicada, se pone de manifiesto, contrariamente a lo afirmado por la parte recurrente, la realidad de esos daños en los locales arrendados que específicamente se exponen por el Juzgador de instancia. Obsérvese que la sentencia apelada valora al respecto el contenido del acta notarial de fecha 4 mayo 2016 en la que se enumeran esos daños y desperfectos en los términos que refiere dicha sentencia. Como se dice por el Juzgador 'a quo' al describir la situación de los locales... ' ello resulta indiciario de la retirada de elementos y ornamentos en el local que hacen necesaria la acometida de obras y reformas para devolverlo a un estado de uso como local de negocio'.

Por otro lado, tampoco cabría estimar ese pretendido enriquecimiento injusto de los arrendadores derivado del alegado incremento de valor de los locales como consecuencia de las obras de adaptación ejecutadas por el arrendatario. Y ello se afirma así porque de acuerdo con la cláusula séptima del contrato el arrendatario se obligaba a la realización de esas obras y además porque a tenor de la cláusula décima dichas obras pasarían al término del contrato a beneficio de los propietarios con la finalidad de compensar la exención acordada del pago de la renta durante los meses de realización de dichas obras, Agosto, Septiembre y Octubre 2010.

Entendemos en consecuencia que la sentencia de instancia no incurre en error alguno en la valoración de la prueba con respecto a los daños antes mencionados. En todo caso, la definitiva decisión de los mismos excedería del ámbito de este procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta y por tanto habrían de residenciarse en un procedimiento diferente, ajeno a las limitaciones legales y procesales del presente juicio.

Procede por tanto la desestimación de este motivo de apelación.

TERCERO.-En idéntico sentido desestimatorio cabe pronunciarnos en relación con el siguiente motivo de recurso referido a la pretensión de la parte recurrente relativa a la compensación de las rentas debidas con el importe de la fianza prestada en el contrato ahora resuelto.

Como decíamos, dicho motivo de recurso debe desestimarse.

Este Tribunal ha manifestado en precedentes sentencias, entre ellas en las de 26 septiembre 2013, 23 mayo 2012 y 6 mayo 2010, que la fianza arrendaticia '... se constituye para garantizar el cumplimiento por el arrendatario de las obligaciones arrendaticias que le corresponden; así responde del cuidado y conservación de la cosa arrendada, de la restitución de la posesión y del pago del precio. Además tanto su exigencia por el arrendador, como su prestación por el arrendatario vienen impuestas con carácter imperativo por la Ley'.

Es evidente, que el arrendador viene obligado a la restitución de la fianza, una vez terminado el arriendo, conforme así se declara en el artº 36.4 de la LAU. Pero es también cierto que ese derecho de crédito del que participa la fianza y cuya titularidad corresponde al arrendatario, podrá ser exigido por su titular siempre que hubiera cumplido con todas sus obligaciones arrendaticias en los términos antes señalados.

Y es que, en definitiva, como decíamos en las citadas sentencias ...'ese derecho de crédito del que es titular el arrendatario y deudor el propio arrendador, habría de identificarse con el saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades cubiertas por la fianza en que haya podido incurrir el arrendatario'.

De conformidad con lo expuesto resulta evidente que en este caso esa pretendida compensación no resultaría procedente. De un lado, porque en principio existen fundados hechos, ya expuestos, de los que razonablemente cabría deducir la existencia de daños en los locales arrendados.

Por tanto, esa alegada compensación de las rentas debidas con el importe de la fianza quedaría condicionada en su caso, a la previa liquidación de tales desperfectos o alternativamente a la devolución del objeto arrendado en el mismo buen estado en que se recibió, por lo que, en consecuencia, tal compensación no operaría en la forma automática e inmediata que erróneamente sustenta la parte apelante.

Y aún con mayor razón en el caso enjuiciado en el que las partes acordaron en el contrato, como ' lex privata', en su estipulación tercera, que precisamente la devolución de la fianza quedaba supeditada a la entrega de los inmuebles en perfectas condiciones de conservación.

Se impone por tanto la desestimación de este motivo de apelación, que también debe extenderse a la pretensión planteada por la parte recurrente referida a la presunción de inexistencia de daños que alega con fundamento en el artículo 36.4 LAU. Y ello se afirma así porque el citado apartado del artículo 36 ni ningún otro apartado del mismo permite establecer la presunción de inexistencia de daños que se alega, basada en el mero hecho del transcurso de un mes desde la restitución de la posesión sin haberse ejercitado por los actores la correspondiente acción indemnizatoria por daños en el local arrendado.

CUARTO.-También hemos de atribuir idéntico sentido desestimatorio al siguiente motivo de apelación relativo a la alegada existencia de pluspetición. La parte recurrente fundamenta dicha pluspetición en la improcedencia de la reclamación de las rentas de los días 28, 29 y 30 abril 2016 por importe de 1.122 € dado que con fecha 27 de abril de dicho año las llaves fueron depositadas ante notario conforme al acta notarial de dicha fecha aportada a los autos.

En este sentido entendemos, reiterando los argumentos de la sentencia apelada, que el mero hecho del depósito notarial de las llaves no determina sin más la entrega efectiva de las mismas a los arrendadores y por tanto tampoco la finalización del pago de la renta pactada. Téngase en cuenta que del contenido de dicha acta no se puede deducir que las llaves fuesen entregadas a los arrendadores ese mismo día. Tampoco el hecho de la presentación en el juzgado del referido documento puede considerarse como determinante de esa pretendida entrega efectiva de las llaves.

Y aún en mayor medida teniendo en cuenta que precisamente la parte arrendataria al haber optado, como justificación de tal entrega, por el depósito notarial de las llaves sujeto a determinados requisitos y en concreto al previo requerimiento notarial a la parte arrendadora, debió mencionar el momento temporal de la realización de tal requerimiento expresando además a cual de los dos arrendadores que específicamente había designado el Sr. Luis María o a ambos habría de dirigirse dicha actuación notarial.

En definitiva por tanto, cabe afirmar la inexistencia de pluspetición y en consecuencia la desestimación de este motivo de apelación.

QUINTO.-Finalmente también hemos de desestimar el motivo de recurso formulado con carácter subsidiario relativo al pronunciamiento en costas. La parte recurrente fundamenta su pretensión en la voluntad e interés del arrendatario de cumplir con sus obligaciones. Se hace referencia al previo pago de 16.000 € y 12.000 €, así como a la entrega de los locales con anterioridad al acto del juicio. Asimismo, se alude a la pluspetición anteriormente manifestada.

Sin embargo, tales motivos en modo alguno permiten sustentar con éxito la citada pretensión sobre el pronunciamiento en costas.

En este sentido hemos de tener en cuenta, como decíamos en la sentencia de 14 julio 2016, siguiendo la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias, entre otras, de 9 junio 2006 y de 5 y 16 junio 2007, que el sistema general de imposición de costas previsto en el art. 394 Lec,... 'se basa fundamentalmente en dos principios: el del vencimiento objetivo y el de la distribución, también llamado compensación - aunque no es estrictamente tal -, que tiene carácter complementario para integrar el sistema. El sistema se completa mediante dos pautas limitativas. La primera afecta al principio cuando concurran circunstancias excepcionales que justifiquen su no imposición (lo que en régimen del art. 394 Lec 2000 tiene lugar cuando presente serias dudas de hecho o de derecho). Su acogimiento transforma el sistema del vencimiento puro en vencimiento atenuado. La segunda pauta afecta al principio de la distribución, permitiendo que se impongan las costas a una de las partes (se discute si ha de ser total o cabe hacerlo proporcionalmente, con opinión mayoritaria favorable a la segunda solución) cuando hubiese méritos para imponerla por haber litigado con temeridad. Por otro lado la doctrina de los Tribunales con evidente inspiración en la ratio del precepto relativo al vencimiento, en la equidad como regla de ponderación a observar en la aplicación de las normas del ordenamiento jurídico, y en poderosas razones prácticas, completa el sistema con la denominada doctrina de la ' estimación sustancial' de la demanda, que, en teoría se podría sintetizar en la expresión de 'cuasi vencimiento'.

En este caso es evidente que las razones aludidas se revelan irrelevantes en orden a justificar la aplicación de la excepción al principio objetivo del vencimiento que como criterio general proclama la Lec. Las razones citadas inciden en cuestiones ya planteadas en los distintos motivos de apelación anteriormente resueltos. Pero en cambio no revisten entidad para justificar la existencia de serias dudas de hecho o de derecho en la resolución de la 'litis'. Procede su desestimación.

SEXTO.-Dicha desestimación del recurso conlleva la imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta alzada ( artº 398 Lec).

Vistas las normas citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que DESESTIMANDOel recurso de apelación formulado por la Procuradora Sra. Ortuño Muñoz, en representación de Don Luis María contra la sentencia dictada por el Juzgado Civil nº 13 de Murcia en el Juicio Verbal de Desahucio nº 9/16, debemos CONFIRMAR íntegramentela misma, con imposición a la parte recurrente de las costas causadas en esta alzada.

Se acuerda la pérdida del depósito constituido para recurrir al ser desestimado el recurso.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artº. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, haciéndose saber que si la parte justifica y acredita la existencia de interés casacional contra dicha sentencia podría interponerse recurso de casación en los términos del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artº. 479 del mismo texto procesal, en cuyo caso deberá de interponerse el mismo ante esta Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Murcia, previo depósito de la cantidad de 50 €, en el plazo de veinte días siguientes a la notificación de la presente resolución mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala (BANESTO, en la cuenta de este expediente 3107), debiendo acreditar el pago de dicho depósito con el escrito preparando el recurso de casación, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª apartados 1, 3 y 6 añadida a la Ley Orgánica del Poder Judicial por la LO 1/2009 y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.