Sentencia Civil Nº 685/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6, Rec 736/2011 de 25 de Noviembre de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE VALENCIA

SECCION SEXTA

Rollo de apelación nº 736/2.011

Procedimiento Verbal de Desahucio nº 918/2.008

Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Torrent

SENTENCIA Nº 685

ILUSTRISIMOS

PRESIDENTE

DOÑA MARÍA MESTRE RAMOS

MAGISTRADOS

DOÑA MARÍA EUGENIA FERRAGUT PÉREZ

DON JOSÉ FRANCISCO LARA ROMERO

En la ciudad de Valencia a veinticinco de noviembre del año dos mil once.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Valencia, integrada por los Magistrados anotados al margen, ha visto el presente recurso de apelación que se ha interpuesto contra la sentenciade fecha 18 de Febrero de 2.010 , que ha recaído en los autos cuya referencia se ha hecho constar.

Han sido partes en el recurso, como apelante, la parte demandante Enquart S.L., representada por don Fernando Bosch Melis Procurador de los Tribunales y asistida por don José Crespo Araix Letrado, y, como apelado la parte demandada Dña. Sofía , representada por don Arcadio Martínez Valls Procurador de los Tribunales y asistida por doña Natividad Simó Boscá Letrado.

Es Ponente Dña. MARÍA EUGENIA FERRAGUT PÉREZ, quien expresa el parecer del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la resolución impugnada, dice:"Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador don Fernando Bosch Melis en nombre y representación de Enquart S.L. y, en consecuencia declaro resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entrega ambas partes respecto de la vivienda sita en Torrente Crta. DIRECCION000 nº NUM000 pta. NUM001 , y debo condenar y condeno a doña Sofía a que abonen a la actora la cantidad de DOS MIL DOS CIENTOS CINCUENTA ERUOS (2.250 €), con los intereses legales, sin que haya lugar a imponer las costas procesales a ninguna de las partes."

SEGUNDO.- Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la parte demandante que, tras exponer los motivos y fundamento de su recurso, pidió que se dicte sentencia que revoque parcialmente la de instancia, confirme la resolución del contrato de arrendamiento, y establezca que la demandada adeuda por rentas impagadas hasta la entrega de llaves en octubre de 2.009 la cantidad de 11.250 euros con condena a la demandada a su pago a la actora y con imposición de costas a la demandada en la primera instancia.

La parte apelada presentó escrito por el que se opuso al recurso presentado por la contraparte y pidió su desestimación.

TERCERO .- El recurso se tramitó por escrito en el Juzgado de procedencia, en la forma prevista en los artículos 457 y siguientes de la LEC , después de lo cual se remitieron los autos a este Tribunal, donde quedó formado el correspondiente rollo de apelación y se señaló para deliberación y votación el 21 de Noviembre de 2.011 en que ha tenido lugar.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución impugnada, sólo en cuanto no se opongan a los de esta.

PRIMERO .- El arrendatario está obligado a pagar las rentas hasta el desalojo o lanzamiento, se trate de rentas en sentido propio o impropio, pues es la consecuencia de la obligaciones contraídas en su día sobre pago del precio y devolución de la finca tal como la recibió ( arts. 1555-1º y 1561 del Código Civil ).

La jurisprudencia lo confirma al considerar el pago posterior a la extinción de la relación arrendaticia como una contraprestación indemnizatoria por la persistencia en una ocupación indebida ( STS 12/2/1999 con cita de las de 18/2/1960 , 28/6/1979 , y 2/3/1993 , que a su vez se remite a la de 27/5/1968 ). En palabras de la STS de 17/3/1992 , arreglada a la legislación de entonces: "el pago de rentas es la simple consecuencia de la posesión, aun prolongada tras la extinción del arriendo, como ha tenido múltiples ocasiones de declarar esta Sala y como incluso se desprende de los preceptos de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyos artículos 1.566 y 1.567 obligan a los recurrentes a acreditar que han satisfecho las rentas vencidas so pena de tener por firme la sentencia, y en parecidos términos el artículo 148 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . El pago, pues, es en contraprestación a la tenencia de la cosa y no prueba de la subsistencia del término de vigencia". A la misma conclusión llega la llamada jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales por las mismas o parecidas razones, poniendo el acento en unas u otras, se trate de rentas en sentido estricto o amplio, como indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento ( art. 1101 CC ) o por enriquecimiento injusto (ocupación sin contraprestación), abuso o incluso como abono de frutos por el poseedor de mala fe ( art. 455 CC ) y, en todo caso, cuantificándolo según las rentas y demás cantidades exigibles que se habrían tenido que abonar de continuar vigente el arriendo (a fin de cuentas, los propios interesados así lo valoraron de mutuo acuerdo cuando concertaron el contrato). A título de ejemplo se pueden citar las sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid (13ª) de 19/1 y 20/4//1998 , 5/5/2005 , Vizcaya (3ª) de 25/4/2001 , Alicante (5ª) de 7/2/2002 , 23/7/2007 , y Barcelona (13ª) de 4/2/2003 11/11/2004 , 7/3 y 2/5/2006 , 17/5/2007 . Y también reiterada doctrina del Tribunal Supremo mantenida, por ejemplo, entre otras en la Sentencia de 12 de febrero de 1999 , según la cual "el que se sigan pagando rentas después de extinguida la relación arrendaticia no es más que una nueva contraprestación indemnizatoria por la persistencia en una ocupación indebida ( Sentencias de 18 de febrero de 1960 , 28 de junio de 1979 y 2 de marzo de 1993 , entre otras)."

En este caso, la actora presentó demanda de desahucio por falta de pago el día 13 de noviembre de 2.008 y acumuladamente de reclamación de rentas adeudadas desde el mes de agosto de 2.008.

El 16 de Octubre de 2.009, a través de su Procurador, la arrendadora comunicó al Juzgado que su representado en fecha 8.10.2009 "recibió una llamada de una mujer, la cual no quiso identificarse, indicándole que ponían fin al contrato de arrendamiento y que la vivienda quedaba libre y a su disposición, dejando las llaves de la misma en el buzón de correos".

Tras numerosos intentos de emplazar a la demandada, su citación a juicio se llevo a cabo el día 26 de enero de 2.010 (folio 99) y el 28 de enero de 2.010 compareció ante el Juzgado para solicitar la designación de Abogado y Procurador del turno de oficio.

Sostuvo la demandada en juicio, al contestar a la demanda que a finales del mes de noviembre de 2.008, el entonces esposo de la arrendataria D. Candido avisó a la arrendadora de que abandonaba la vivienda y le hizo entrega de las llaves, tras lo cual la arrendadora le reclamó las altas de Iberdrola para hacer el cambio de suministro.

La sentencia apelada estimó probado que en el mes de diciembre de 2.008 la arrendataria ya había abandonado la vivienda y entregado las llaves, en base a la testifical del Sr. Candido y del auto acordando orden de protección del Juzgado de Violencia sobre la Mujer nº 1 de Torrent en el que consta que en esa fecha el domicilio estaba en la CALLE000 de Torrente.

SEGUNDO .- Sostiene el apelante que no puede probar un hecho negativo como es la entrega de las llaves en octubre de 2.009, y que la actora no ha presentado documento alguno que acredite la entrega de llaves en la fecha que dice.

El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 15 de julio de 2.008 fijo en su cláusula segunda la duración del contrato en un año sin perjuicio del derecho de prórroga forzosa que asiste el arrendatario hasta un máximo de cinco años.

Dispone el art 9 de la LAU que la prórroga forzosa tendrá lugar "salvo que el arrendatario manifieste al acreedor con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo."

En este caso no se produjo la comunicación a la finalización del primer año y sostiene la parte demandada que convino de forma verbal la finalización en el mes de diciembre de 2.008 y a su vez el arrendador había instado ya la resolución al presentar la demanda en noviembre de 2.008.

No es objeto del pleito la resolución contractual sino la obligación de pagar o no las rentas hasta el mes de octubre de 2.009 en que dice la actora que recibió la posesión de la vivienda.

Ha quedado probado que en el mes de Diciembre de 2.008 la arrendataria y su esposo ya no residían en la vivienda objeto del contrato de autos, pero que se debe analizar es si a esa fecha la vivienda ya se había puesto a disposición del arrendador.

Ante las posturas discrepantes de las partes, la única prueba que se ha practicado es la testifical del ex esposo de la arrendataria, que afirmó haber comunicado a finales de 2.008 a la arrendadora la terminación del contrato, que en un principio no la aceptó pero que entregó posteriormente las llaves antes de diciembre y que las dejó en el buzón y se fueron a vivir a la CALLE000 de Torrent.

Conforme dispone la LEC en su Artículo 376 " Los tribunales valorarán la fuerza probatoria de las declaraciones de los testigos conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado ". Por ello, al apreciar la credibilidad de los testigos, debe tenerse en cuenta:

Su independencia, que se acredita no sólo por no hallarse afectados por las generales de la ley, sino también por no tener escrúpulo alguno en ignorar o negar preguntas que, aún siendo favorables a la parte que le hubiera propuesto, no respondieran a la verdad o fueran desconocidas por el testigo.

Su razón de ciencia. Aunque no ha de confundirse la razón de ciencia -que es el porqué se conoce lo que se afirma (haber presenciado el hecho, haber oído contarlo, haber visto documentos relativos a él, etcétera)- con la ubicación desde la que el testigo presencial adquiere el conocimiento de ese hecho. Sin embargo, es cierto que, tratándose de accidentes de tráfico, esta ubicación puede afectar a la mayor o menor imparcialidad del testigo y, por tanto, a su credibilidad, en la medida en que si no viajaba en ninguno de los vehículos implicados es presumible una mayor independencia, y si era pasajero de alguno de ellos podría pensarse que sus simpatías están de parte del conductor del coche que ocupaba, aún sin hallarse comprendido por las generales de la Ley.

La coherencia, claridad y rotundidad de sus respuestas.

Que el mero hecho de que se trate de familiares, amigos, compañeros o conocidos de las partes no elimina, sin más, su capacidad probatoria; cierto que deben extremarse las cautelas al valorar este tipo de testigos, pero cuando son los únicos de que dispone la parte, cuando no son tachados por la contraria, cuando ésta trata de matizar su declaración mediante su interrogatorio, y cuando la prueba se practica con el más escrupuloso respeto al principio de contradicción, no resulta razonable negar por principio credibilidad a esas declaraciones testificales, porque ello sería tanto como condenar de antemano a la parte, en cuanto que se le privaría de la única prueba posible para adverar su versión de los hechos.

El resultado del resto de las pruebas.

Las reglas de la sana crítica, que deben ser entendidas como las más elementales directrices de la lógica humana.

No está sujeta a reglas legales de valoración.

El testimonio de un solo testigo o el testimonio de un testigo susceptible de ser tachado pueden inducir válidamente a formar el convencimiento del Juez sobre la veracidad de sus datos, objeto de prueba.

Y desde esa perspectiva, no se puede negar el valor de prueba de esa testifical, pues el testigo no fue parte en el contrato de arrendamiento y no es el obligado al pago, y, en principio carece de interés en el resultado del pleito, y contestó a las preguntas de los Letrados de forma no dubitativa ni ambigua y sobre hechos que él mismo realizó (la entrega de las llaves) y no se limitó a decir que entregó las llaves en diciembre sin precisar el año, sino que aseveró haberlas entregado antes de irse a vivir a la CALLE000 .

En relación con la prueba de los hechos negativos no puede admitirse como norma absoluta que éstos no pueden ser probados, pues pueden serlo por hechos o circunstancias positivas y si los demandados no se limitan a negar los hechos constitutivos de la acción pretensión ejercitada, sino que alegan otros impeditivos, extintivos u obstativos al efecto jurídico reclamado por el actor tendrán que probarlos, así como aquellos otros que por su naturaleza especial o carácter negativo no podrán ser probados por la parte adversa sin grandes dificultades, y el "onus probandi" entre los litigantes no puede aplicarse de forma tan rígida que obstaculice e invada el ámbito propio de la apreciación judicial de la prueba, ni impedir a los Tribunales conjugar la conducta de ambas partes, incluso las meramente negativas, con cualquiera de las pruebas aportadas. También se ha señalado, en cuanto a los hechos negativos se refiere, que la doctrina que exonera de prueba no es aplicable cuando el hecho negativo envuelve una afirmación ( Sentencia de 10 de julio de 1967 ) o puede probarse por el hecho negativo contrario ( Sentencias de 8 de octubre de 1984 , 8 de marzo y 30 de abril de 1991 y 4 de febrero de 2002 .

Pero además, en este caso, no es que la demandada hiciera entrega de las llaves después de conocer la demanda, pues afirma la actora que recibió las llaves en octubre de 2.009 y consta acreditado que la demandada fue citada y conoció la demanda el 26 de enero de 2.010, por tanto, no existe razón para que la arrendataria hiciera entrega de las llaves en octubre de 2.009 y no antes si no se encontraba constreñida por la presentación de la demanda, ni tampoco la actora ha aportado prueba que demuestre siquiera que recogiera las llaves en Octubre de 2.009, porque si bien es difícil probar que recibiera la llamada no lo es, probar que recogió las llaves en el buzón en octubre de 2.009.

En definitiva, entendemos que es la actora la que no ha probado que la vivienda se pusiera a su disposición en el mes de octubre de 2.009, y por ello la sentencia ha de ser confirmada.

TERCERO .- Debe desestimarse el recurso y conforme a los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , las costas de esta alzada se imponen a la parte apelante.

Conforme a la D.A. decimoquinta de la LOPJ , decretamos la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Fallo

Desestimamos el recurso interpuesto por Enquart S.L.

Confirmamos la sentencia impugnada.

3. Imponemos al apelante las costas causadas en su recurso.

4. Decretamos la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es firme.

A su tiempo, devuélvanse al Juzgado de procedencia los autos originales, con certificación de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo acordamos y firmamos.