Sentencia CIVIL Nº 686/2019, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 238/2018 de 13 de Junio de 2019

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 238/2018 -3
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 3 de DIRECCION000
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 1245/2015
Parte recurrente/Solicitante: Matías , Evangelina
Procurador/a: Ana Maria Gomez Lanzas Calvo, Ana Maria Gomez Lanzas Calvo
Abogado/a: Albert Cuadrada Majo
Parte recurrida: Miguel
Procurador/a: Anna Maria Terradas Cumalat
Abogado/a: Eduard Itchart Corbalan
SENTENCIA Nº 686/2019
Magistrados:
Elena Boet Serra
Juan Bautista Cremades Morant
M dels Angels Gomis Masque
Fernando Utrillas Carbonell
Maria del Pilar Ledesma Ibañez
Barcelona, 13 de junio de 2019

Antecedentes

Primero . En fecha 28 de febrero de 2018 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 1245/2015 remitidos por Juzgado de Primera Instancia nº 3 de DIRECCION000 a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Ana Maria Gomez Lanzas Calvo en nombre y representación de Matías , Evangelina contra Sentencia - 31/10/2017 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/ a Anna Maria Terradas Cumalat, en nombre y representación de Miguel .

Segundo . El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente: 'Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta en fecha 20 de octubre de 2.015 por el Procurador de los Tribunales ANNA MARIA TERRADAS CUMALAT en nombre y representación de Miguel contra Matías y Evangelina , y Debo condenar y condeno a los demandados a que abonen al actor el total importe de OCHOCIENTOS CINCUENTA EUROS (850 €) más los intereses legales a contar desde la fecha de interpelación judicial con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada.' Tercero. El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 05/06/2019.

Cuarto. En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada Elena Boet Serra .

Fundamentos

PRIMERO.- La parte actora, D. Miguel , ejercita contra D. Matías y Dña. Evangelina una acción de reclamación de cantidad por la suma de 850€, con más los intereses y costas, en concepto de devolución de fianza arrendaticia derivada del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre ambas partes litigantes con fecha 22 de julio de 2011 sobre la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 , de la URBANIZACION000 , en la local de DIRECCION001 (Barcelona).

El arrendador demandado se opuso a la pretensión actora con base en que el arrendatario entregó la vivienda con desperfectos cuyo importe de reparación es muy superior al importe de la fianza.

La sentencia de primera instancia, tras valorar la prueba, estimó la demanda por concluir que no se ha acreditado la existencia de desperfectos en el inmueble, ni que de existir éstos hubieran sido causados por el arrendatario-actora, que justifiquen la retención de la fianza. Además, concluye que tampoco se ha acreditado en autos que el demandado hubiera reparado los desperfectos alegados o realizado reparación de tipo alguno ni que hubiera interesado presupuesto alguno para ello, por cuanto los dos presupuestos aportados a las actuaciones son de fecha muy anterior a la entrega de la posesión por el actor.

La parte demandada se alza contra la sentencia de primera instancia alegando error en la valoración de la prueba. Sostiene el recurso que los desperfectos invocados en la contestación a la demanda son expresamente reconocidos por la parte actora en su escrito de alegaciones presentado en el anterior procedimiento verbal de desahucio por falta de pago (núm. 1329/2013 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de DIRECCION000 ). También alega otros desperfectos causados por el actor tras dejar la finca, en concreto, la desaparición de muebles (dos sofás) y del contador del agua, cuyo coste de compra es de 227,24 €, al que debe sumarse el coste para conectar nuevamente el suministro del agua, cuya tasa es de 210,35€.

El demandante se opone al recurso, alegando que no existe prueba alguna ni de los desperfectos ni de las reparaciones y que el actor dejó la vivienda en marzo de 2013 y el demandado sin que procede la reclamación de desperfectos de fecha posterior.



SEGUNDO.- Los siguientes hechos incontrovertidos o que resultan probados en autos son relevantes para la resolución del presente recurso: 1º.- Con fecha 22 de julio de 2011, las partes aquí litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la CALLE000 , nº NUM000 , de la URBANIZACION000 , en la local de DIRECCION001 (Barcelona), y la actora, en su condición de arrendatario, entregó a la parte demandada, en su condición de propietaria, la suma de 850€ en concepto de fianza.

2º.- En marzo de 2013 el arrendatario dejó la vivienda, entregando las llaves al Sr. Jose Miguel (que es quien redactó el contrato) en la gestoría donde firmó el contrato y éste las recibió pero manifestó al demandado que con ello no entregaba la posesión de la finca (que no las aceptaba como entrega de la finca) y que el arrendatario debía notificarlo a la propiedad, sin que conste esa notificación.

3º.- Con fecha 11.3.2013, el arrendador denunció ante la policía que había 'ocupas' en su vivienda, lo que dio lugar a la incoación de diligencias previas seguidas ante el Juzgado de Instrucción nº 1 de DIRECCION000 y remitidas las actuaciones al Juzgado de Menores nº 6 de Barcelona.

En la referida denuncia, el Sr. Matías declaró que se había personado en la vivienda, tras ser informado por el agente de la Policía Local que se habían observado una seria de daños en la vivienda y que se requería de su presencia para realizar una inspección más detallada, constando las siguientes declaraciones en relación al estado en que se encontró la vivienda (conforme acredita el documento 8 de la demanda): 'la persiana y la ventana existente en la parte frontal del domicilio habían sido forzada'; la puerta de entrada al domicilio se encuentra forzada'; 'el sistema de alumbrado de la vivienda y los electrodomésticos se encontraban en funcionamiento'; 'se han ocasionado daños en una puerta de madera de acceso al piso superior, consistentes en rotura de la misma'; el mobiliario que existía en el domicilio en el momento de alquilar el inmueble se encuentra en perfectas condiciones de uso'.

4º.- Con fecha 8 de octubre de 2013, la arrendadora formuló demanda contra el arrendatario, aquí parte actora, en la que insta el desahucio por falta de pago de las rentas desde septiembre de 2012 hasta octubre de 2013, que dio lugar a los autos de juicio verbal 1329/2013. Por Sentencia firme de fecha 5 de enero de 2015 , se condenó al arrendatario al pago de las rentas reclamadas hasta marzo de 2013, por concluir que existió conocimiento efectivo por los arrendadores de que en marzo de 2013 no estaba ocupada por el arrendatario, sino por otros, y sin que los arrendadores realizaran actuación alguna para recuperar la posesión hasta la formulación de la demandada de desahucio de octubre de 2013, no obstante conocer otro domicilio del arrendatario (conforme resulta de la sentencia de 5 de enero de 2015 dictada por la sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona ).

5º.- Con fecha 6 de julio de 2015 se dictó acta de conciliación, iniciada a instancia del arrendatario, que tiene por celebrado el acto de conciliación entre el arrendatario y los arrendadores sin avenencia (conforme acredita el documento nº 4 de la demanda).

6º.-La vivienda ha sido arrendada de nuevo desde octubre de 2015, sin que se llevaran a cabo reparaciones de tipo alguno en la finca (declaración del Sr. Matías , en el interrogatorio de parte -DVD minuto 9:45-).



TERCERO.- La apelante se opone a la devolución de la fianza por la existencia de desperfectos causados por el arrendatario cuyo importe de reparación es superior a la suma de la fianza; e insiste en afirmar que el arrendatario Sr. Miguel aceptó expresamente los desperfectos causados por él mismo en el escrito de alegaciones que éste presentó en el procedimiento verbal de desahucio por falta de pago nº 1329/2013. En particular, invoca la alegación primera contenida en el referido escrito formulado por la representación procesal del Sr. Miguel , cuya dicción literal es la siguiente: ' Primera.-El actor, Sr. Matías , tenía la casa sin contador de luz, la caldera no funcionaba, las ventanas no cerraban, pozo muerto con inundaciones de defecaciones y mi representado no pudo vivir más en esa situación y le comunicó al propietario en septiembre de dos mil doce que se iría en dos meses' (documento 2 de la contestación a la demanda) y que el arrendatario había recibido la vivienda en perfecto estado en el momento de la firma del contrato, conforme resulta del contrato de arrendamiento.

En principio, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC : responde del cuidado y conservación ex arts.

1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la 'exigencia' como de su 'prestación', aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes , dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1, en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho ' la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización' ), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso - si no se hace efectiva dicha restitución - devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone que, una vez resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza) .

La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ('el saldo...que deba ser restituido...'), lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ('...al final del arriendo.') y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así, de un lado, se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

Correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, 'tal como la recibió', salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1651, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , ....).

Debe devolverlos, pues, 'tal como lo recibió' - en defecto de pacto sobre la devolución - expresión que debe entenderse en el sentido de 'tal y como debe entregarla' ( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,...), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato.

Es lo cierto que el art. 1562 CC establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario; y el art. 1563 CC hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el art. 1555.2º CC al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

En cuanto a la extensión de la responsabilidad, el arrendatario responde de los deterioros o pérdidas causados por su culpa, o por las personas que con él convivan, de conformidad con lo dispuesto en los arts.

1563 y 1564 CC , y únicamente no responde de los menoscabos ocasionados por el tiempo y el normal uso de la cosa arrendada, de conformidad con lo previsto en el art. 1561, en relación con el art. 1555.2º CC .

Por otro lado, en cuanto a los daños materiales, es doctrina reiterada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 1994 , 6 de abril de 1995 , 22 de octubre de 1996 , 13 de mayo de 1997 , y 29 de diciembre de 2004 ; RJA 6988/1994 , 3416/1995 , 7236/1996 , 3842/1997 y 988/2004 ) que la indemnización por el incumplimiento total o parcial de las obligaciones derivadas del contrato requiere la constancia de la existencia de daños y perjuicios y la prueba de los mismos, correspondiendo al demandante la carga de la prueba de los daños y perjuicios, de acuerdo con la norma general de distribución de la carga de la prueba del art. 217 LEC , como hecho positivo y constitutivo de su pretensión de resarcimiento.

Sólo se admite dispensa o relajación de la exigencia y del rigor de la prueba de la existencia de los daños en muy específicos supuestos, como son los casos en los que la existencia de los daños se deduce fatal y necesariamente del incumplimiento, o en que son consecuencia forzosa, natural, o inevitable, o se trata de daños incontrovertibles, evidentes, o patentes ( Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de marzo de 2001 , y 23 de marzo de 2007 ; RJA 3189/2001 y 2317/2007 )

CUARTO.- Partiendo del régimen y presunciones referidas, debemos concluir, tras valorar la prueba obrante en autos, que el arrendatario devolvió la vivienda tal y como la recibió sin que quepa atribuir a la declaración formulada por el arrendatario al tiempo de entregar las llaves como aceptación expresa de devolución de la finca con desperfectos ocasionados por el arrendatario, como pretende el demandado. En primer lugar, debemos acudir al contrato de arrendamiento cuya cláusula sexta estipula que el arrendatario 'declara conocer las características y estado de conservación de la vivienda y aceptarlas expresamente y se obligue a conservarla en perfecto estado'. Pues bien, de la misma no se concluye que los denunciados desperfectos no existieran ya al tiempo de concertarse el arrendamiento, máxime cuando el propio contrato en su anexo, en el que consta la relación de mobiliario y electrodomésticos que recibe el arrendatario, se incluye '1 caldera. Deberá ser reparada por el arrendador'. También la testigo Sra. Marí Jose , que ostentó la condición de arrendataria con anterioridad al actor, declaró que la vivienda tenía desperfectos cuando ella la ocupaba refiriendo concretamente que la caldera no funcionaba, las ventanas no cerraban bien y problemas con el pozo muerto (DVD minuto 00:17:30). De lo que se sigue, que no cabe deducir del referido escrito de alegaciones la aceptación por el arrendatario de haber ocasionado desperfectos a la vivienda. A ello debe añadirse que no consta prueba alguna de los desperfectos alegados por la demandada para retener la fianza, así como tampoco de los muebles que aduce han desaparecido, sino que, al contrario, la propia arrendadora declaró el perfecto estado del mobiliario (conforme resulta de su declaración del día 11 de marzo de 2013, documento 8 de la demanda), no se ha llevado a cabo ninguna reparación en la vivienda y ésta se encuentra de nuevo alquilado, lo que nos permite concluir que el actor la dejó en condiciones para poder ser utilizada de inmediato y en el estado en que el arrendatario la recibió al comienzo del arriendo.

En relación con los desperfectos relativos al contador del agua y al coste para conectar nuevamente el suministro del agua alegados por la recurrente tampoco consta en autos documento ni factura o prueba alguna de los alegados gastos y daños.

Por ello, procede desestimar el recurso de apelación y conformar la sentencia de primera instancia.



QUINTO.- La desestimación del recurso de apelación conlleva la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante, conforme al art. 398.1 LEC , en relación con el art. 394.1 LEC .

Fallo

Desestimar el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Matías y Dña.

Evangelina contra la sentencia dictada con fecha 31 de octubre de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de DIRECCION000 , en las actuaciones de ñas que procede este rollo, que confirmamos, con expresa imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Modo de impugnación: recurso de CASACIÓN en los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL ( regla 1.3 de la DF 16ª LEC ) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC ) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTE días, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :