Sentencia Civil Nº 689/2007, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 27/2007 de 19 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 27/2007-B

JUICIO ORDINARIO Nº 637/2003

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 42 DE BARCELONA

S E N T E N C I A N ú m. 689

Ilmos. Sres.

D. JUAN CREMADES MORANT

Dª ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª Mª ANGELS GOMIS MASQUE

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a diecinueve de Diciembre de dos mil siete.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 637/2003, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 42 de Barcelona, a instancia de Dª Rocío , contra Dª Elvira ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, contra la Sentencia dictada en los mismos el día 12 de Abril de 2006, por el Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: ESTIMANDO la demanda interpuesta por Rocío contra Elvira , declaro la resolución del contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la Avenida DIRECCION000 nº NUM000 bis de Barcelona y condeno a la demandada a desalojar la mencionada finca bajo apercibimiento de lanzamiento si no lo verifica en el plazo que se le señale al efecto. se imponen las costas de este procedimiento a la parte demandada".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada, mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso mediante su escrito; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día VEINTISIETE DE NOVIEMBRE ACTUAL.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª Mª ANGELS GOMIS MASQUE.

Fundamentos

PRIMERO.- Con la demanda inicial la actora, propietaria de una vivienda, se dirige contra la arrendataria de la misma ejercitando una acción de resolución contractual por denegación de la prórroga forzosa, con fundamento en el art. 114.11 en relación con el 62.1 del TRLAU de 1964 , aplicable por razones de vigencia temporal, alegando que la necesita para su hijo. La demandada funda su oposición, en esencia, en tres motivos, a saber, la insuficiencia, y por tanto, la ineficacia del requerimiento previo exigido por el art. 65 TRLAU, la inexistencia de la causa de necesidad invocada, fraude de ley y abuso de derecho en el ejercicio de esta acción.

La sentencia de primera instancia estima la demanda.

Frente a dicha resolución se alza la parte demandada por medio del presente recurso, que la impugna en todos sus pronunciamientos, por lo que el debate en esta instancia queda fijado en los mismos términos que en la primera, disponiéndose para su resolución del mismo material probatorio.

SEGUNDO.- La sentencia objeto de recurso ha de ser confirmada por sus propios fundamentos, que este tribunal acepta y comparte y que no han sido desvirtuados por las alegaciones de la recurrente, en respuesta a las cuales baste señalar:

a) Alega en primer término la recurrente la falta de los requisitos exigidos por el artículo 65 y que forzosamente debe contener el requerimiento de denegación de prórroga, carencias que considera la dejan en la más completa indefensión al impedirle valorar en su justa medida la concurrencia o no de necesidad en el momento oportuno.

El art. 65 del TRLAU exige únicamente que se hagan saber (además del nombre de la persona que necesitare la vivienda y la causa de necesidad en que se funde) "las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos", en consecuencia, y así lo ha declarado de forma constante la jurisprudencia, sólo se han de hacer constar dichas circunstancias de posposición cuando el arrendador tenga en el mismo inmueble dos o más viviendas arrendadas ("en las casas arrendadas por pisos") que correspondan a las mismas características y sean aptas para satisfacer sus necesidades, tal y como establece el apartado primero del art. 64 de dicha Ley locativa, siendo reiterada la doctrina del Tribunal Supremo que establece que no es procedente la aplicación del orden de prelación del art. 64 del TRLAU a las otras viviendas que el arrendador pudiera tener dentro de la misma población, ya que no existe precepto alguno que impida al propietario de varias fincas elegir entre cualquiera de ellas la que juzgue más adecuada a la satisfacción de la necesidad por él sentida, y que cuando el arrendador posea más de una finca arrendada en una misma localidad, podrá ejercitar su derecho de denegación de prórroga respecto de la vivienda situada en cualquiera de ellas y solamente dentro de la finca elegida tendrá que seguir el arrendador, para la selección de la vivienda que trate de ocupar, al orden establecido por la Ley. En aplicación de tal doctrina y tratándose la finca litigiosa de una vivienda familiar, no concurren en el supuesto de autos causas de prelación, por lo que, tal como se ha expuesto, ninguna referencia a otras fincas propiedad del actor o de la persona para quien se solicita la vivienda debe incluirse en el requerimiento. Por otra parte, el derecho que el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con base en la causa establecida en el apartado 1º de su art. 62 , atribuye al arrendador para denegar la prórroga legal de los arrendamientos sometidos a la misma, se halla condicionado tanto a la concurrencia de la necesidad aludida en el indicado precepto, como a la práctica por el arrendador del requerimiento establecido en el art. 65 , requisito, este último, que tiene carácter constitutivo y configurador del aludido derecho de denegación de la prórroga legal, en el sentido de que sin su realización no queda ejercitada con éxito la acción, ni una vez practicado, puede fundarse la demanda en causa distinta de la alegada en el mismo, siendo la finalidad a que su exigencia responde la de proporcionar al inquilino afectado los datos suficientes sobre las circunstancias que configuran la necesidad invocada por el arrendador para que pueda tomar la decisión que estime oportuna en orden a desalojar la vivienda u oponerse a la pretendida necesidad, bien entendido que la expresión de la causa de necesidad en dicho requerimiento ha de hacerse con la suficiente claridad, pero de forma somera, pues es en el litigio donde han de justificarse las circunstancias de detalle.

De ello se deduce que si, como en este caso ocurre, se invocan como causa de necesidad motivos económicos, al estar el hijo de la actora residiendo en una vivienda en régimen de alquiler, el requisito quedará cumplido, a tenor del citado art. 65 , indicando esa circunstancia y la razón de elegir la vivienda reclamada si existieran varias arrendadas en la misma finca propiedad del requirente, y así entendido, ha de estimarse satisfecha en el caso debatido la exigencia legal en tanto que en el requerimiento litigioso se hace saber el nombre y circunstancias de la persona que necesita la vivienda, la causa de la necesidad, al incluir todas las circunstancias que configuran la misma (que el hijo de la demandada vive y trabaja en Barcelona y reside en una vivienda de alquiler -la discusión acerca de la realidad de tales afirmaciones o de la suficiencia de su acreditación ha de dejarse para el pleito, constituyendo su objeto), y la inexistencia de causas de posposición por no poseer el requirente ni su hijo de ninguna otra vivienda en propiedad, sin que se aprecie disparidad en cuanto a la causa de necesidad alegada en el requerimiento respecto de la invocada en la demanda, pues claramente se constata en ésta como causa de la denegación de prórroga los mismos hechos que se expusieron en el requerimiento, variación que tampoco resulta de lo actuado en el juicio.

b) La Ley de Arrendamientos Urbanos, concebida como protección de los derechos de los inquilinos y arrendatarios, no concede, sin embargo, a éstos un haz tan amplio de derechos y facultades que lleven a enervar el derecho que el arrendador tiene sobre la cosa arrendada, por lo que el conflicto entre el derecho del arrendatario de continuar en el disfrute arrendaticio y la necesidad del arrendador de disfrutar del inmueble se resuelven en beneficio del segundo, dando lugar a la causa denegatoria de prórroga contractual del párrafo 1º del art. 62 de la LAU , en cuya aplicación no cabe oponer una mayor necesidad del arrendatario a la vivienda en términos comparativos, si bien es obligado proceder a un análisis detallado de cada caso concreto para apreciar si existe o no la necesidad invocada por el arrendador.Además, debe indicarse con carácter general, que las causas de denegación de prórroga por causa de necesidad recogidas en el art. 63.2 del TRLAU , no constituyen un "numerus clausus" de causas de necesidad, sino únicamente el establecimiento de una serie de presunciones, de tal modo que, al establecer el citado artículo que se presumirá la necesidad "sin perjuicio de aquellos otros en que se demuestre", la ley permite que la misma pueda fundarse en hechos de distinta y diversa naturaleza que la misma no determina ni puede determinar "a priori", dejando su apreciación en cada caso concreto al prudente arbitrio de los Tribunales y limitándose a señalar casos muy caracterizados cuya concurrencia determina la presunción de que la necesidad existe, pero puede no darse ninguna de la presunciones de dicho artículo y sin embargo existir la necesidad, por lo que la única diferencia entre los supuestos del artículo 63 y los restantes que puedan darse en la vida real serán de simple carácter procesal a efectos de la prueba, pues mientras aquéllos gozan de una presunción legal con lo que ello supone -arts. 1250 y 1251 CC -, en los demás regirá el principio general de la carga de la prueba -art 1214 CC - y, por tanto, el actor arrendador viene obligado a acreditar que la necesidad existe y que es real, no fingida ni forzada voluntariamente. Así, en el supuesto de autos, el hecho de que las circunstancias fácticas concurrentes no sean encuadrables en la presunción legal contenida en el art. 63.2.3º TRLAU , no supone sin más que la necesidad invocada no exista, sino que a la parte actora corresponde la carga probarla, cuando, en caso contrario, le hubiera bastado con acreditar los hechos de los que sirven de base a dicha presunción para estimar que aquélla concurría, con lo que se transmitía a la demandada la carga de desvirtuarla.

A este respecto, como bien indica la sentencia de instancia, es un criterio jurisprudencial generalizado considerar que el vivir en un piso alquilado, cualquiera que sea el régimen al que está sometido, supone una auténtica y real necesidad, que no se basa en un mero capricho o conveniencia, sino en que el arrendamiento supone una carga económica fuerte que no tiene porqué soportar quien es propietario de una vivienda. En el caso que enjuiciamos, acreditado que el hijo de la propietaria habita en una vivienda que ocupa en virtud de contrato de alquiler de fecha 3.2.2000 con una duración contractual de cinco años, existe la necesidad que el art. 62, en relación al 63.1 , ambos del TRLAU, exige para la denegación de la prórroga ya que la denegación de prórroga de un arrendamiento de vivienda por motivos económicos (nadie tiene porqué pagar ninguna renta correspondiente a otra vivienda si puede disfrutar de una vivienda que le es propia) constituye una verdadera necesidad, puesto que se trata no de una mera conveniencia sino de un fin útil y necesario, no requiriendo razones apremiantes ni angustiosas, sino simplemente de beneficio, ventaja o utilidad, tratándose de una afirmación que se asienta en obvios patrones de justicia y que corresponde al reiterado criterio jurisprudencial que ha venido declarando que por necesario ha de entenderse no lo forzoso, obligado o impuesto por causas ineludibles, sino lo opuesto a lo superfluo y en grado superior a lo conveniente para conseguir un fin útil, y en este sentido, se ha dicho con reiteración que a estos efectos es suficiente que el propietario de una vivienda carezca de otra en que habitar y no debe imponerse a una persona adulta, que puede disponer de una vivienda independiente, una convivencia familiar no deseada o esperar a que se le demande o a que se decrete su lanzamiento, permaneciendo en peligro real de ser desalojado de la vivienda que ocupa en cualquier momento, sin hacer uso de un derecho legítimamente reconocido, pues ningún precepto legal exige que la necesidad de recuperar la vivienda el arrendador, para si o para alguno de sus ascendientes o descendientes, se acredite únicamente por sentencia contra la cual se hayan utilizado todos los recursos legales, debiendo entenderse que concurre una necesidad jurídica y real, no preparada por el arrendador sino fundada en motivos ajenos a su voluntad, como es la posibilidad de tener de desalojar la vivienda que ocupa, por ello, carece de trancendencia a los efectos de la presente litis que el demandado haya sido requerido de desalojo por necesidad del propietario de la vivienda que ocupa, ya que basta para que subsista la necesidad que el título de ocupación sea precisamente un contrato de alquiler.

c) Las alegaciones de la recurrente no desvirtúan la conclusión alcanzada y respecto a las mismas procede señalar:

- Respecto a que el hijo de la actora es propietario de otras viviendas, ha de señalarse que, ya desde antiguo, se viene proclamando que cuando el arrendador posee más de una finca en una misma localidad puede ejercitar su derecho de denegación de prórroga respecto de la vivienda situada en cualquiera de ellas, pues no existe precepto alguno que impida al propietario de varias fincas, elegir entre cualquiera de ellas la que juzgue más adecuada a la satisfacción de la necesidad por él sentida; así, la posposición solamente operará y es plenamente exigible, cuando el arrendador dispone de varias viviendas en una sola finca ("en las casas arrendadas por pisos"), pero no cuando se encuentre en inmuebles distintos, ya que «no hay ningún precepto que obligue al propietario a operar sobre inmuebles determinados» (Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de noviembre de 1968 y 26 de junio de 1970 ). En aplicación de tal doctrina y no teniendo la actora ninguna otra vivienda en el edificio en que se encuentra la vivienda litigiosa, no concurren en el supuesto de autos causas de prelación ni procede la aplicación del orden establecido en el art. 64 TRLAU ; no obstante si debe examinarse la trascendencia de tal dato fáctico en orden a servir como base de la presunción contenida en el art. 63.3 TRLAU . Dicho precepto dispone que "se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de éste para quien se reclame", y tiene como finalidad evitar, a través de la presunción que establece, que el propietario prescinda de ocupar una vivienda suya libre y en cambio dedica desocupar otra, de análogas características, pero que se encuentra ocupada por un inquilino, ante tal presunción "iuris tantum", que admite prueba en contrario, es la parte actora quien tiene la carga de la prueba de acreditar que la vivienda desocupada por algún motivo razonable y creíble no es apta para satisfacer las necesidades de su hijo. En el supuesto de autos, la vivienda Martorelles, al margen de que ya no forma parte del patrimonio del hijo de la actora en razon de una opción de compra pactada en fecha muy anterior al requerimiento (así resulta de la documental y de la testifical aportada) no puede (atendida su localización y características) apta para satisfacer la necesidad de vivienda de aquél; por lo que se refiere a las viviendas de la calle Sant Medir, atendidas las fechas de adquisición y de venta de las mismas, no resulta aplicable la presunción contenida en el art. 63.3 TRLAU , `por lo que no operando ésta es a la demandada a quien corresponde acreditar que la tenencia de tales viviendas excluye la necesidad, lo que no ha conseguido, ya que existen indicios que avalan la versión del Sr. Orovio acerca de que fueron adquiridas con fines puramente especulativos y que no han conseguido ser desvirtuados por la demandada.

- Acreditada la separación conyugal -y posterior divorcio- del hijo de la actora, es preciso partir de tal hecho para la resolución del litigio, sin que la demandada pueda cuestionar los pactos alcanzados entre los cónyuges en su convenio regulador, ni su conveniencia u oportunidad, tanto más cuanto no existe indicio alguno de que tal separación sea ficticia o que los acuerdos se hayan alcanzado con la única finalidad de defraudar los derechos del arrendatario.

- Queda suficientemente acreditado que el hijo de la actora reside en Barcelona y debe considerarse asimismo probado que el mismo desarrolla su actividad profesional en esta ciudad, a este respecto debe considerarse suficiente las declaraciones testificales del propio Sr. Orovio y de sus hijas (que depusieron a propuesta de la demanda), no habiendo aportado la demandada contraprueba alguna que contradiga su declaración.

- Por último, a tenor de lo establecido en el art. 9 TRLAU , el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones previstas en ella se acomodará a las reglas de la buena fe, y los Jueces y Tribunales deben rechazar las pretensiones que impliquen un manifiesto abuso o ejercicio anormal de un derecho o constituyen medio para eludir la aplicación de una norma imperativa, que deberá prevalecer en todos los casos frente al fraude de la Ley, de donde se sigue, que el aludido precepto no sólo recoge la doctrina del abuso de derecho ya regulada el la Ley anterior, sino que ha completado el sistema dando entrada en el mismo a los principios de la buena fe y de fraude de Ley, también recogidos en el art. 6.4 C.C .; con el abuso de derecho se tiende a impedir que en el ejercicio de un derecho se produzcan daños o perjuicios a terceros deliberadamente, utilizando derechos subjetivos con una finalidad antijurídica o con la utilización despreocupada del resultado dañoso que pudo y debió evitarse, y con el fraude de Ley se impone el respeto a normas imperativas que deben prevalecer contra cualquier conducta encaminada a eludirlas con finalidad fraudulenta, que en esa finalidad llevan su propia nulidad, y, tanto si se considera como que cada una integra una institución distinta e independiente, como si se entiende que son facetas diferentes de una misma institución, es lo cierto que la finalidad de ambas es la de impedir que el texto literal de la Ley pueda ser eficazmente utilizado para amparar actos contrarios a la realización de la justicia. Desde este punto de vista, tampoco es posible apreciar, en favor del inquilino, el fraude de ley, ya que éste no puede presumirse y ha de estar acreditado, debiendo el mismo fundamentarse clara y manifiestamente en una maniobra fraudulenta y abusiva, lo que no ocurre en el supuesto de autos. En cualquier caso, ante los temores manifestados por la demandada conviene recordar el contenido del art. 68 TRLAU .

TERCERO.- Desestimándose el recurso se imponen a la parte recurrente las costas de la apelacion (art. 398.1 LEC ) .

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. Elvira contra la sentencia de fecha 14 de abril de 2006 dictada en el procedimiento ordinario núm. 637/03 del Juzgado de 1ª Instancia núm. 42 de Barcelona, SE CONFIRMA dicha resolución con expresa imposición a la recurrente de las costas de la apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.