Sentencia Civil Nº 689/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11, Rec 109/2008 de 29 de Septiembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 11

MADRID

SENTENCIA: 00689/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION UNDECIMA

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 109 /2008

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JESUS GAVILAN LOPEZ

D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL

Dª MARIA JOSE ALFARO HOYS

En MADRID, a veintinueve de septiembre de dos mil diez.

La Sección 11 de la Ilma. Audiencia Provincial de MADRID, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 349/2007 del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 44 de MADRID seguido entre partes, de una como apelante Dª Africa , representado por el Procurador Sr. Noriega Arquer y de otra, como apelado Dª Eulalia , representado por la Procuradora Sra. Madrid Sanz, sobre determinación de renta.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 44 de MADRID, por el mismo se dictó sentencia con fecha 18 de septiembre de 2007 , cuya parte dispositiva dice: "Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda formulada por el procurador Don José Ignacio de Noriega Arquer en nombre y representación de Doña Africa contra Doña Eulalia representada por la procuradora Doña Carmen Madrid Sanz y, en consecuencia, debo absolver y absuelvo a esta última de todas las pretensiones formuladas en su contra , imponiendo a la parte actora las costas causadas". Notificada dicha resolución a las partes, por la representación procesal de Dª Africa se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria que lo impugno. Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 29 de septiembre de 2010, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER PEÑAS GIL.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de instancia, cuya parte dispositiva ha sido trascrita en los antecedentes de hecho de esta resolución, desestimatoria de la demanda interpuesta por la representación procesal de Dª. Africa en la que ejercitaba acción encaminada a la determinación de la renta a satisfacer en el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la AVENIDA000 NUM000 , NUM001 , apartamento NUM002 de Madrid celebrado el 20 de mayo de 1.983 entre el anterior propietario, D. Isidoro , padre de la actual arrendadora, la demandada Dª Eulalia , y ella, como arrendataria, solicitando que se declare que la renta es la de 212,31 euros mensuales, resultado de aplicar el último porcentaje interanual de IPC, pudiendo ser modificada con idéntico módulo, el próximo junio, no procediendo la actualización de la renta prevista en la disposición transitoria 2ª, apartado D, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ; se alza la parte demandante interponiendo recurso de apelación en el que implícitamente denuncia la errónea valoración de la prueba, aduciendo además no ser de aplicación el plazo de treinta días previsto en la regla 6ª del apartado 11 de esa disposición transitoria y no ser de aplicación al no realizarse al cumplirse alguna anualidad ni hacer mención alguna a los tramos de actualización de la renta que , si procediere, se debería materializar progresivamente.

Recurso al que se opuso la representación procesal del demandado interesando su desestimación, y la confirmación, por sus propios Fundamentos, de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2.008 señala que "La Disposición Transitoria 2ª apartado a)1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 , dispone que los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la Ley 29/1994 seguirán rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre ), "salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta Disposición Transitoria". Entre tales normas del TRLAU, el artículo 101 , relativo a la facultad del arrendador de elevar la renta o los conceptos que a la misma se asimilan. Precepto que, como se ha visto, exige propuesta por escrito del arrendador y respuesta por escrito del arrendatario o inquilino, en el plazo de treinta días, interpretándose su silencio como aceptación tácita.

Pero este precepto no contempla el supuesto al que se refiere la DT 2ª D, 11, párrafo primero , de una actualización de la renta a instancia del arrendador "previo requerimiento fehaciente al arrendatario". Esta actualización irá después seguida, en cada uno de los años en que se aplique, de una notificación efectuada por el arrendador al arrendatario del importe de la actualización (acompañada de una certificación del INE) según se prevé en la misma DT 2ª, D, 11, párrafo segundo. La actualización (Ibidem, párrafo tercero) se ha de desarrollar conforme a las reglas 1ª a 10ª del apartado D de la DT 2ª. Entre tales reglas, la 6ª dispone que el inquilino puede oponerse a la actualización de la renta "comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste". Y la regla 7ª establece que "no procederá la actualización de la renta prevista en este apartado" cuando la suma de los ingresos totales que perciban el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no excedan de los límites que señala acto seguido.

La oposición del arrendatario, que según la regla 6ª no exige una motivación o una justificación determinada, genera dos efectos: limita la actualización posible a la variación anual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en los doce meses anteriores; y determina la extinción de la relación arrendaticia a los ocho años desde la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador, aunque se haya producido una subrogación.

El inquilino o arrendatario puede, pues, oponerse, bien sin otra fundamentación que su voluntad en contra de la actualización, bien invocando la improcedencia de la actualización, en base a la regla 7ª o bien porque la propuesta del arrendador resulta irregular desde el punto de vista de las reglas 5ª (superior a lo que resulte del valor catastral) o 9ª (porcentaje exigible según períodos anuales fijadas en la tabla de esta regla). La DT2ª D LAU 1994 no prevé un régimen distinto en cada uno de los casos y del texto de la norma aplicable no se deduce que en el caso de una oposición sin motivación se haya de realizar por comunicación fehaciente y no en los otros, acudiendo en tal caso, como sostiene la sentencia recurrida, al artículo 101 TRLAU 1964. Y aún en tal caso, la regla 2ª del artículo 101.2 exige respuesta por escrito.

Hay que observar que en el supuesto de la regla 5ª de la DT 2ª D 11 LAU 1994 se produce una limitación de la cantidad que resulte por razón de un tope basado en el valor catastral, mientras que la irregularidad por exceder del porcentaje fijado para cada período en la tabla de la regla 9ª supone la actualización, que ha de ajustarse en cifras, pero no en conceptos. Otro es el caso de la improcedencia por las razones que se recogen en la regla 7ª.

Los preceptos indicados, además, dejan en la sombra la cuestión de si la improcedencia de la actualización, especialmente en el caso de la regla 7ª, depende de que el inquilino haya manifestado esa situación al oponerse a la actualización. Pues, en puridad, la consideración de la actualización como "improcedente", derivada de causas objetivas, no debería conducir a los efectos que señala la regla 6ª (posibilidad sólo de una actualización limitada y finalización de la relación arrendaticia), aún cuando no se hubiera producido una oposición del inquilino, que podría acudir, como sugiere la regla 4ª del artículo 101 TRLAU 1964 , a la revisión de la renta satisfecha y a la devolución de lo indebidamente pagado. Buena prueba de ello es que la regla 8ª dispone como único efecto que, en caso de improcedencia de la actualización, solo cabe el incremento de la renta o de las cantidades asimiladas mediante actualización anual a tenor de la variación experimentada por el Índice General de Precios al Consumo en los doce meses anteriores a la fecha de cada actualización. Efecto idéntico al previsto en la regla 6ª para el supuesto de oposición, pero que no comprende la extinción prevenida en la regla 6ª, párrafo segundo. Sin embargo, es cierto que el segundo párrafo de la regla 7ª dispone que, en defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, "se presumirá que procede la actualización pretendida". De donde se deduce que si el inquilino o arrendatario no da cumplimiento a la carga de manifestar los ingresos, podrá el arrendador librar los recibos correspondientes a la actualización, procediendo como en el caso de que fuera correcta. La norma, una vez más, no aclara qué ocurrirá si posteriormente el arrendatario verifica la demostración o si se ha de entender que tal demostración se ha de producir en un determinado plazo, que la ley no fija directamente, y habría que pensar que es el de 30 días naturales siguientes a la recepción de la notificación fehaciente del arrendador, plazo que señala la regla 6ª para la oposición y que es, como destacaba la sentencia recurrida, el único que se señala en la DT2ª ap. D. La cuestión, en definitiva, se conecta a la naturaleza de la "presunción" a que se refiere la regla 7ª, segundo párrafo. Pues si se tratara de una "presunción iuris tantum" no se cerraría la posibilidad de que, demostrados por el arrendatario los ingresos percibidos en la anualidad anterior, se tuviera por improcedente la actualización, aplicándose en tal caso la regla del artículo 101.2.4ª TRLAU 1964 .

En definitiva, pues, la incompleta y farragosa redacción de las normas examen conducen a una solución que tiene un momento de claridad y un desarrollo problemático: el inquilino dispone de treinta días naturales desde que recibe la notificación fehaciente del arrendador (y aquí tiene sentido que se exija la fehaciencia) para oponerse sin más, con los efectos de la regla 6ª, párrafos primero y segundo; o para demostrar, en caso de que se encuentre en la situación que describe la regla 7ª, que los ingresos percibidos por el conjunto de los convivientes hacen improcedente la actualización pretendida por el arrendador. Transcurrido tal plazo sin que se haya formulado oposición, se tendrá al arrendatario por aceptante tácito, pero, en el caso de que sea aplicable la regla 7ª, ello no impediría que cupiera la revisión que previene la regla 4ª del apartado 2 del artículo 101 TRLAU 1964 .

Tal y como se produce la composición de intereses en el seno de los preceptos que venimos comentando, la notificación del arrendador se ha de producir de modo que quede constancia de su fecha, y la respuesta del inquilino o del arrendatario parece también exigir certeza y claridad que, en el supuesto de la oposición formulada sin otra razón de apoyo que la mera voluntad del inquilino, se habría de traducir en la carga de comunicar también fehacientemente la oposición. La regla 7ª párrafo segundo se refiere a que el inquilino ha de "acreditar" los ingresos y esta expresión parece referirse a algún medio o instrumento que permita adverar o comprobar el supuesto de hecho a que se contrae la regla 7ª, lo que claramente desborda la mera manifestación verbal. Pero no se está hablando de comunicación fehaciente en la regla 7ª (ni en la 8ª), y aunque no se está exactamente en la situación a que se refiere el artículo 101.2.2ª TRLAU 1964 (propuesta de elevación por escrito y aceptación o no por escrito en el plazo de 30 días, con aceptación tácita en caso de silencio), del tenor de las reglas 7ª, primero y segundo párrafo, podría deducirse que no se exige una notificación fehaciente, sino una suerte de principio de prueba por escrito, una respuesta escrita.

TERCERO.- No basta, pues, la manifestación puramente verbal de la oposición a la actualización, ni en el caso de una mera oposición ni el supuesto de improcedencia por las razones a que se refiere la regla 7ª de la DT2ª, D 11, LAU 1994, y en este concreto punto puede la Sala convenir con la de instancia, al menos iuxta modo".

TERCERO.- La sentencia de instancia se adecua a estos criterios jurisprudenciales al ser un hecho probado que la arrendataria se opuso al requerimiento escrito de la arrendadora para la actualización de la renta una vez habían transcurrido más de los referidos treinta días contados desde su recepción. Por ello, la actualización es operativa al no haber oposición de la inquilina, ya que la negativa fuera de plazo deja sin efecto el derecho de la arrendataria a impedir la actualización. No bastando a estos efectos la supuesta oposición realizada de forma verbal en el plazo indicado.

No apreciando el alegado error en la valoración de la prueba, puesto que corresponde a la arrendataria la demostración de tener unos ingresos inferiores a 2,5 veces el salario mínimo interprofesional, tal y como se desprende de la transcrita sentencia del Tribunal Supremo, del propio artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de la referida disposición transitoria de la LAU 1994. Careciendo de eficacia probatoria a esos efectos la aportación de la propia y unilateral declaración del IRPF, sin acompañarse de las liquidaciones mensuales de las prestaciones que viene recibiendo de la Seguridad Social, cuyos justificantes deben encontrarse en su poder o, cuando menos, a su disposición, para así poder cotejar que lo declarado se corresponde con los percibido.

CUARTO.- La última de las alegaciones consistentes en que la actualización no es de aplicación al no realizarse al cumplirse alguna anualidad ni hacer mención alguna a los tramos de actualización de la renta que, si procediere, se debería materializar progresivamente. Alegación que, como se denuncia de contrario, es introducida por primera vez en esta alzada. Debiendo recordar que, aunque el recurso de apelación permite al Tribunal examinar en su integridad el proceso, no es un nuevo juicio, limitándose a revisar lo actuado; no pudiéndose resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la instancia conforme al Principio General del Derecho "pendente apellatione, nihil innovetur", y a lo expresamente establecido en el artículo 456 apartado 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que claramente prescribe que el recurso ha de basarse en "los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia". La congruencia de una sentencia ha de establecerse en relación con las pretensiones formuladas en los respectivos escritos rectores del proceso, sin que sea el recurso de apelación momento hábil para proponer cuestiones no planteadas en la fase expositiva ante el Juzgado. Toda cuestión nueva debe ser rechazada sin más, pues entrar en esta segunda instancia en su examen supondría una trasgresión de los principios de igualdad, preclusión y oportunidad procesal de defensa, al no haber sido objeto de debate en la instancia, lo que impide a la otra parte alegar sobre ella y proponer, en su caso, la prueba que estime ( sentencias del Tribunal Supremo, entre otras, de 28 de noviembre y 2 de diciembre de 1.983 , 6 de marzo de 1.984 y 20 de mayo de 1.986 ).

QUINTO.- Procediendo, por lo expuesto la desestimación del recurso interpuesto, lo que conlleva, a tenor de lo establecido en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Africa contra la sentencia de 19 de septiembre de 2007 dictada en los autos civiles 349/2007 del Juzgado de Primera Instancia número 44 de Madrid , confirmando íntegramente esa resolución, con imposición de las costas causadas en esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.