Sentencia CIVIL Nº 689/2016, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 25/2014 de 20 de Octubre de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO SIETE DE MÁLAGA.
JUICIO ORDINARIO Nº 1240/13.
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº 25/14.
SENTENCIA Nº 689/16
Ilmos. Sres.
Presidente:
D. ANTONIO ALCALÁ NAVARRO
Magistradas:
D.ª SOLEDAD JURADO RODRÍGUEZ
D.ª NURIA AUXILIADORA ORELLANA CANO
En la ciudad de Málaga a veinte de octubre de dos mil dieciséis.
Vistos en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de
JUICIO ORDINARIO nº 1240/12 procedentes del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO SIETE DE
MÁLAGA, sobre ACCIÓN DE REINTEGRACIÓN DE RENTAS POR EL OPTANTE, seguidos a instancia de
D. Damaso y D. Herminio , representados en el recurso por el Procurador D. Esteban Vives Gutiérrez
y defendidos por el Letrado D. Juan Carlos Rojo García, contra D.ª Olga Y D. Paulino , representados
en el recurso por la Procuradora D.ª María Victoria Giner Martí y defendidos por la Letrada D.ª Gema Rocío
Carrera Montalbán, pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la parte
demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número Siete de Málaga dictó sentencia de fecha 10 de septiembre de 2013 en el juicio ordinario número 1240 de 2012 del que este rollo dimana cuya parte dispositiva dice así: ' FALLO: Que debo estimar y estimo la demanda deducida por el/la Procurador/a de los Tribunales y de D./Dña. Damaso y D. Herminio frente a D./Dña. Olga y D. Paulino , condenando a la parte demandada a abonar a la actora la suma de cincuenta mil trescientos cuarenta y tres euros con cuarenta y un céntimos (50.343#41 euros), más los intereses legales, y al pago de las costas del juicio.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la parte demandada , el cual fue admitido a trámite y su fundamentación impugnada de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia, donde al no haberse propuesto prueba ni estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala, que tuvo lugar el día 5 de octubre de 2016, quedaron las actuaciones conclusas para sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. ANTONIO ALCALÁ NAVARRO.

Fundamentos

PRIMERO .- Solicita la parte recurrente la revocación de la sentencia apelada y el dictado de otra que absuelva a dicha parte de todos los pedimentos contenidos en la demanda, y declare no haber lugar a la devolución de la renta recibida por los apelantes desde abril de2013 a junio 2007, y alega en apoyo de su petición que reconoce que el día 7 de mayo de1991 ambas partes litigantes suscribieron un contrato de arrendamiento con opción de compra sobre una propiedad de los demandados sita en la c/ DIRECCION000 número NUM000 de Málaga, completándose dicho contrato el día 1 de mayo de 2001 mediante la firma de otro documento ampliando el plazo de la opción hasta el 31 de mayo de 2003, que posteriormente volvió a prorrogarse hasta el 31 de mayo de 2004; que el día 19 de marzo de 2003 los actores-optantes ejercitaron el derecho de opción mediante burofax que fue recibido por los demandados-optatarios el 21 de marzo de 2003, comenzando estos últimos a preparar inmediatamente la escritura de división horizontal y constitución de derecho de vuelo, que fue suscrita el 3 de julio de 2003, razón por la que fue ampliado el plazo para ejercitar la opción de compra hasta el 31 de mayo de 2004, habiendo estado los apelantes siempre en disposición de dar cumplimiento a la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Ocho de Málaga, confirmada por la Audiencia Provincial de Málaga, declarando la procedencia de la opción de compra; pero entiende la parte recurrente que no es propietario de los locales la parte actora por el solo hecho de ejercitar su derecho de opción de compra, ya que una cosa es el derecho de opción de compra y otra muy distinta es que ello la convierta automáticamente en propietaria, por lo que existía por su parte el derecho a cobrar las rentas por parte de la vendedora optataria, y quien ha estado enturbiando con un pleito tras otro el litigio ha sido la parte demandante, por lo que su derecho no existió hasta el mes de julio de 2007 cuando se le reconoció judicialmente el derecho de opción, habiendo estado hasta esa fecha los arrendatarios ocupando el local y ejerciendo su actividad profesional por lo que era correcto que tuvieran que pagar renta por el mismo, pues de lo contrario hubiera constituido un enriquecimiento injusto para ellos y un empobrecimiento correlativo para los apelantes.



SEGUNDO .- Como premisa esencial a los efectos resolutorios de la presente litis se hace necesario partir de la base de que la opción de compra, como contrato atípico e innominado, es figura sui géneris que no aparece suficientemente regulada en las normas del Código Civil, aunque tiene reconocido su aspecto registral en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario , por lo que la fuente de su regulación ha de buscarse en la voluntad de las partes, según dispone el artículo 1255 del Código Civil y, subsidiariamente, en la creación jurisprudencial que reconoce su naturaleza, y en este sentido ha sido definida como aquella en la que al optante se le concede la facultad exclusiva de prestar su consentimiento, en el plazo contractual señalado, a la oferta de la venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el concedente-promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, de manera que una vez ejercitada la opción, oportunamente, se extingue y queda perfeccionado automáticamente el contrato de compraventa, ya que basta para ello con que se haya comunicado la voluntad de ejercitar el derecho de opción , Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de abril de 1987 , 23 de diciembre de 1991 , 13 de noviembre y 22 de diciembre de 1992 , 17 de marzo , 21 de julio y 22 de noviembre de 1993 , 4 de febrero de 1994 y 14 de febrero y 19 de abril de 1995 , entre otras muchas, de ahí que pueda afirmarse que el referido contrato para que pueda apreciarse exija la concurrencia de los tres siguientes requisitos: 1) Concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra; 2) Señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición, y 3) Determinación de plazo para ejercitar la opción, siendo, por el contrario, elemento accesorio el pago de prima, Sentencias del mismo Alto Tribunal de 10 de julio de 1946 , 24 de octubre de 1990 , 24 de enero de 1991 , 22 de diciembre de 1992 y 11 de marzo , 21 de julio y 15 de octubre de 1993 , encontrándose en el contrato de opción de compra plenamente configurada la compraventa futura, dependiendo únicamente del optante el que se perfeccione, no autorizándose, por tratarse de relación obligacional y a virtud de lo prevenido en el artículo 1256 del mismo cuerpo legal sustantivo, que su validez y cumplimiento pueda quedar al arbitrio de uno de los contratantes, ya que de esta manera la facultad resolutoria se prorrogaría 'sine die' , de manera que mientras se encuentre pendiente el ejercicio del derecho de opción, las partes concedente y optataria quedan vinculadas por el acto y nada pueden hacer para frustrarlo, dependiendo la consumación de modo exclusivo de la decisión del optante, Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de diciembre de 1982 . En el presente caso, el ejercicio de la opción fue legalmente realizado y así lo declaró la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Ocho de esta capital de fecha 2 de julio de 2007, en el Juicio Ordinario número 293 de 2004 que fue confirmada por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial en su sentencia de 9 de diciembre de 2008, en la que se declaraba ejercitado el derecho de opción de compra en el tiempo y forma pactados en el contrato, y esto es cosa juzgada a los efectos del artículo 222.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuando dice que lo resuelto con fuerza de cosa juzgada en la sentencia firme que haya puesto fin a un proceso vinculará al tribunal de un proceso posterior cuando en éste aparezca como antecedente lógico de lo que sea su objeto, siempre que los litigantes de ambos procesos sean los mismos o la cosa juzgada se extienda a ellos por disposición legal. Aquí llegamos a uno de los puntos esenciales de lo que es objeto de este recurso de apelación, considerando esta Sala que se da la excepción de cosa juzgada en este momento a los demás efectos previstos en el citado artículo 222, puesto que son los mismos los sujetos, en el presente caso son demandados los que lo fueran anteriormente para que se declarase correctamente ejercitado el derecho de la opción de compra, declarando comprada en los términos convenidos en la opción la finca litigiosa, por lo que el título de adquisición fue declarado correctamente adquirido en la anterior Sentencia, y dado que se trataba de los arrendatarios que venían ocupando el inmueble, no es necesario que se produzca la entrega formal, porque ya estaba en posesión de la cosa por otro título, y se produce lo que la doctrina entiende como constitutum possessorio. El problema no es de identidad sino de consecuencia de un procedimiento al otro, pues el ejercicio declarado correcto del derecho de opción es presupuesto para el título de dominio con el que debe contar la parte actora para que, al dejar de ser arrendatario para ser propietario de la cosa que anteriormente tenía arrendada, cese la obligación de pagar la renta desde que se ejercita el derecho de opción, como así hizo, y la mala fe se encuentra en la parte contraria que interpone una demanda de desahucio en diciembre de 2003, obligándole a enervar la acción depositando las rentas que se hubieran seguido devengando y las que en lo sucesivo se produjeron hasta el mes de junio de 2007 en que dejaron de abonarse, y dada la improcedencia de su abono lógicamente se deberán restituir al arrendatario que ya había pasado a ser propietario de la finca.



TERCERO .- Dispone el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, las costas del mismo serán impuestas a la parte que las haya visto totalmente rechazadas.

Vistos los preceptos citados y los demás de legal y oportuna aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora D.ª María Victoria Giner Martí, en nombre representación de D.ª Olga y D. Paulino , debemos confirmar y confirmamos la sentencia dictada el día 10 de septiembre de 2013 por el Juzgado de Primera Instancia número Siete de Málaga en el Juicio Ordinario nº 1240/12, e imponemos a la parte apelante las costas del recurso.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta sentencia al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento, haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno, y que cabrían los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal conforme al Acuerdo sobre criterios de admisión relativo a dichos recursos, adoptado por los Magistrados de la Sala Primera del Tribunal Supremo, en Junta General de 30 de diciembre de 2011, con motivo de la entrada en vigor de la Ley 37/11, de 10 de octubre.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos mandamos y firmamos.