Sentencia Civil Nº 69/2011, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 293/2010 de 16 de Febrero de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DIECINUEVE

ROLLO Nº 293/2010-CC

JUICIO ORDINARIO Nº 880/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 5 DE SANT BOI DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A Nº 69/11

Ilmos. Sres.

D. RAMON FONCILLAS SOPENA

Dª. ASUNCION CLARET CASTANY

D. JOSE MANUEL REGADERA SAENZ

En la ciudad de Barcelona, a dieciseis de febrero de dos mil once.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Diecinueve de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 880/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Sant Boi de Llobregat, a instancia de D/Dª. Oscar , contra D/Dª. Esmeralda y D. Romulo ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 26 de octubre de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMO la demanda presentada por el procurador sr. Martín Aguilar en nombre y representación de D. Oscar , defendida jurídicamente por el letrado Sr. Cinca Pascuet, contra los codemandados, Dª. Esmeralda y D. Romulo , representados por el procurador Sr. Pesqueira i defendidos por el letrado Sr. Raffaele Basso sobre reclamación de cantidad 18.480 euros, y en consecuencia ABSUELVO a DOÑA Esmeralda y D. Romulo de los pedimentos de la demanda. Condeno en costas a la demandada."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 20 de enero de 2011.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. ASUNCION CLARET CASTANY.

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercita el demandante D. Oscar acción dirigida al cobro de la suma de 18.030 euros en concepto de honorarios profesionales por la labor de intermediación desarrollada en favor de los demandados Dª. Esmeralda y D. Romulo , de los cuales 450 euros lo son por los trabajos de limpieza y arado de la finca rústica, titularidad de los demandados, finca que resuló finalmente vendida por la propiedad, sin pagar los honorarios, tras su mediación en la compraventa.

La sentencia de instancia desestima en su integridad la demanda al considerar que si bien el actor desarrolló ciertas gestiones dirigidas a la venta de la finca, como el pacto núnca se confirió en exclusiva, los demandados vendieron libremente la finca a terceros.

Frente a la misma se alza el recurrente interesando la revocación en base a una errónea valoración de la prueba de lo que entiende la procedencia de la cantidad inicial reclamada tras haberse conseguido la venta de la finca gracias, a las tareas de intermediación del agente.

SEGUNDO.- La Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2009 dice que "como se expresa en la Sentencia de esta Sala de 30 de marzo de 2007 , el contrato de mediación se integra en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos, cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, sin intervenir en el contrato ni actuar propiamente como mandatario ( SSTS de 10 de marzo de 1992 y 19 de octubre de 1993 ). Constituye un contrato atípico, consensual, bilateral y aleatorio, puesto que su resultado es incierto, y se rige por las estipulaciones de las partes que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público y, en lo no previsto, por los preceptos correspondientes a figuras afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios o la comisión mercantil ( STS de 6 de octubre de 1990 , entre otras muchas)", pero, como se dice la Sentencia de 12 de junio de 2007 , "el mediador tiene derecho a cobrar el premio siempre y cuando el contrato promovido lelgue a celebrarse, estando sometido, pues, a la condición suspensiva de su celebración ( sentencia de 30 de marzo de 2007 y las allí citadas),y así el resultado que da derecho a la retribución es la perfección del contrato", naturalmente, salvo que otra cosa pacten las partes."

De acuerdo con esta doctrina, entre las obligaciones del mediador, salvo pacto expreso, no se encuentra la de garantizar la consumación del contrato, cualquiera que sea la causa que pueda haber producido el incumplimiento por parte del vendedor, siempre que no le sea imputable ( STS de 7 de noviembre de 2004 , citada).

Así ocurre, a título de ejemplo, cuando el comprador desiste de la compra por disconformidad respecto del abono de la retribución al propio mediador (caso contemplado en la STS de 20 de mayo de 2004 ), o cuando la venta se resuelve por las cargas que afectan al inmueble desconocidas por el comprador (caso contemplado en la STS de 10 de octubre de 2001 ).

La STS 1032/2004, de 5 de noviembre , expresa esta misma idea diciendo que los derechos del agente mediador al cobro de las remuneraciones convenidas se adquieren desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor.

Desde el momento en que ambos conciertan el negocio, que efctivamente llevan a cabo, el mediador ha cumplido y agotado su actividad intermediaria, que es la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido, o cuando se conviene que sólo se podrían cobrar honorarios cuando la venta se halle consumada ( SSTS de 22 de diciembre de 1992 , 4 de julio de 1994 y 4 de noviembre de 1996 )".

Examinado el caso de autos, documentales acompañadas y visionado del acto del juicio, entendemos, que el Juzgador "a quo" incurre en una errónea valoración de la prueba. Puesto que no discutido el encargo verbal conferido por los demandados al actor en el año 2000, de vender, sin exclusividad, la finca rústica de su titularidad, sita en el municipio de Tárrega, encargo de mediación que nunca fue retirado ni extinguido por la propiedad hasta que en el año 2007, concertaron los vendedores contrato de arras penitenciales con D. Víctor , en su condición de comprador, sobre la finca rústica Pol. NUM000 Parcelas NUM001 - NUM002 - NUM003 por unprecio total de 72.121 euros, contrato de arras que fue redactado a instancia de finca DIRECCION000 , como así reconocieron los suscribientes -vendedor y comprador- que además fue quien puso en contacto a comprador y vendedor; quienes finalmente acaban formalizando y consumando la compraventa en fecha 31 de julio de 2007, tras haber notificado a la agencia de intermediación, un dia antes de la fecha máxima prevista en el contrato de arras para elevar a escritura pública, suscrito el 27 de abril de 2007, que no les interesaba la consumación de la operación de venta.

Bajo los precedentes consideraciones-facticas entendemos que gracias a la labor de intermediación, que se prolongó eso sí en un dilatado tiempo, de aproximadamente unos siete años, periodo en el cual la propiedad demandada nuna retiro la gestión de intermediación a Fincas DIRECCION000 , se perfeccionó la compraventa de la finca de autos, finca rústica, entre los demandados vendedores y el comprador precisamente suscriptores del contrato de arras penitenciales, redactado en fecha abril de 2007 por Fincas DIRECCION000 ; aún cuando finalmente las partes consumaron el negocio perfeccionado prescindiendo de los servicios desplegados por el agente.

No pueden desconocer los vendedores-demandados que el contrato de corretage inmobiliario es esencialmente oneroso, así viene entendiendolo numerosa jurisprudencia. La falta de prueba de pacto expreso sobre la remuneración del agente no impide a este exigir la retribución que le corresonde, pues esa indeterminación no obsta a la existencia del contrato y su validez. Así que en supuestos de indeterminación del precio de jurisprudencia ( STS 30 de abril de 2004 , 25 de octubre de 2002 y 14 de marzo de 2003 , entre otras) acude a criterios objetivos para su fijación judicial tales como las tarifas señaladas or el respectivo Colegio Profesional, a titulo indicativo, entidad del trabajo realizado etc. Mas concretamente en este tipo de contrato, el artículo 11 de la Ley 12/1992, de 27 de mayo, sobre el Contrato de Agencia , al igual que el artículo 277.2 del Código de Comercio , remiten para su fijación a "los usos de comercio del lugar donde el agente ejerza su actividad. Si estos no existieran, percibirá el agente la retribución que fuera razonable teniendo en cuenta las circunstancias que hayan concurrido en la operación".

Desde el momento en que conciertan el negocio de intrmediación para la venta de la finca rústica y el mediador cumple y agota su actividad intermediadora que es la de mediar y no vender, perfeccionandose el negocio de compraventa, como así resulta de la propia suscripción del contrato de arras penitenciales, suscrito entre los vendedores demandados y comprador Sr. Víctor , y actual propietario de la finca, en fecha 27 de abril de 2007 por la labor desarrollada por el actor - DIRECCION000 - como así reconocieron los demandados y el adquirente en el acto del juicio; aún cuando finalmente consuman la operación al margen del agente por precio inferior, surge la obligación de retribuir la intermediación, agotada la actividad encomendada.

No podemos compartir la apreciación del Juzgador "a quo" en cuanto afirma que los vendedores vendieron libremente la finca a terceros. No se vendió a terceros, sino precisamente a la compradora y facilitada por la labor de intermediación del actor, con quien previamente y a través de la agencia se habia suscrito el contrato de arras penitenciales de fecha 27 de abril de 2007, si bien en el ejemplar de los vendedores por el precio de 72.121 euros y en el del comprador Sr. Víctor por el precio de 90.152 euros, tras incluir la cantidad que el agente aquí reclama en concepto de honorarios de intermediación. Todos los ejemplares fueron suscrito por las partes contratantes. El objeto era la finca rústica titularidad de los demandados. Se pacto un plazo de escrituración de como máximo tres meses; consumandose finalmente el 31 de juliod e dicho año, si bien prescindiendo de la labor desempeñada por el agente.

El encargo conferido fue cumplido gracias a la labor del intermediario. Por ello deben sus gestiones, en tal dilatado periodo, ser retribuidas.

Cuestión distinta es la remeneración que haya de percibir el agente. No se ha probado que se hubiese pactado inter partes unos honorarios por una cantidad fija de 18.030 euros. No solo porque lo niegue el vendedor demandado frente a las dos testigos que depusieron, antiguas empleadas de la gestoria del actor, sino que además tal pacto no resulta casual en los contratos de mediación, en los que normalmente se pacta una comisión o porcentaje sobre el precio final de venta del inmueble, máxime cuando se reconoce que la venta se dilató tanto en el tiempo, dada su condición rústica, además de su situación apartada del nucleo de la población de Tarrega, sin disponer la misma de servicios como agua y luz.

La falta de prueba de pacto expreso sobre la remuneración del agente no impide a este exigir la retribución que le corresonde, pues esa indeterminación no obsta a la existencia del contrato y su validez. Así que "en supuestos de indeterminación del precio de jurisprudencia ( STS 30 de abril de 2004 , 25 de octubre de 2002 y 14 de marzo de 2003 , entre otras) acude a criterios objetivos para su fijación judicial tales como las tarifas señaladas or el respectivo Colegio Profesional, a titulo indicativo, entidad del trabajo realizado etc. Mas concretamente en este tipo de contrato, el artículo 11 de la Ley 12/1992, de 27 de mayo, sobre el Contrato de Agencia , al igual que el artículo 277.2 del Código de Comercio , remiten para su fijación a "los usos de comercio del lugar donde el agente ejerza su actividad. Si estos no existieran, percibirá el agente la retribución que fuera razonable teniendo en cuenta las circunstancias que hayan concurrido en la operación".

Sostiene la apelante en su recurso que la normativa orientadora de los Agentes de Propiedad Inmobiliaria fijación del porcentaje aplicable del 5%, por aplicación de las "Normas Orientadoras de Honorarios Profesionales del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria", que fijan ese porcentaje para las operaciones de intermediación en la venta de fincas rústicas. A esta normativa habremos de acudir, ante la falta de acuerdo del precio de honorarios en los términos peticionados por el recurrente, y ello en virtud de lo dispuesto en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Partiendo de la cantidad o precio de la compraventa acordado en el contrato de arras suscrito por vendedores, aquí demandados y comprador y actual adquirente, de importe 72.121 euros (no comprensivo de la mayor cantidad ante las dudas que se generan por las discrepancias a este respecto interpartes, máxime cuando las arras firmadas por los vendedores lo fue por la suma antes dicha) la comisión a favor del agente se cifra en un 5% de aquella cantidad de lo que resulta una cuantía de 3.606 euros, cantidad que se estima ajustada y proporcionada en atención a las circunstancias del caso.

Finalmente, deben ser acogidos los honorarios abonados por el agente por el labrado y arado de la finca a fin de entregarla en optimas condiciones a la compradora. Dichos honorarios entregados por el actor a la persona que realizó dichos trabajos en fecha 29 de junio de 2007, 450 euros (vid folio 30) deben ser abonados por los propietarios vendedores, en tanto titulares de la finca vendida, por las gestiones de intermediación, y a cuyo favor se adelantaron por expreso encargo, para poder realizar la venta en adecuadas condiciones. Constatando el pago anticipado de Fincas DIRECCION000 a la persona que desarrolló aquellas tareas de limpieza por cuenta de los propietarios vendedores, como así resulta del recibo acomopañado al folio 30, máxime cuando el comprador reconoció en el acto de la vista que la finca adquirida le fue entregada limpia y arada, no habiendo sufragado él dichos conceptos, que eran a cargo de los vendedores, contradiciendo así las manifestaciones del testigo Sr. Plácido en declaración prestada por exhorto, es por lo que procede estimar dicha pretensión.

Por ello debe estimarse en parte el recurso y consiguientemente la demanda y condenar a los demandados a que abonen al actor la suma de 4.056 euros e intereses legales desde la interpelación judicial -artículos 1100 a 1108 del Código Civil -.

CUARTO.- La parcial estimación del recurso de apelación y de la demanda nos conduce a no verificar un especial pronunciamiento de las costas en ninguna de las dos instancias -artículos 398.2 y 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -.

Fallo

Que, ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por D. Oscar contra la Sentencia dictada en fecha 26 de octubre de 2009 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Sant Boi de Llobregat en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos REVOCAR y REVOCAMOS la misma y en su lugar ESTIMAMOS PARCIALMENTE la demanda interpuesta por Oscar frenta a Esmeralda y Romulo y condenamos a los demadados a que paguen al actor la suma de 4.056 euros e intereses legales desde la interpelación judicial; todo ello sin hacer especial declaración de las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En Barcelona, a dieciseis de febrero de dos mil once, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.