Sentencia Civil Nº 69/2015, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 24/2015 de 10 de Marzo de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1SALAMANCASENTENCIA: 00069/2015

SENTENCIA NÚMERO 69/15

ILMO SR PRESIDENTE

DON JOSÉ R. GONZÁLEZ CLAVIJO

ILMOS SRES MAGISTRADOS

DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO

DON EDUARDO FABIÁN CAPARRÓS (STE.)

En la ciudad de Salamanca a diez de Marzo del año dos mil quince.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario Nº 409/13 del Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 24/2.015; han sido partes en este recurso: como demandantes apeladas DOÑA Celsa Y DON Belarmino , componentes de la herencia yacente de DOÑA Joaquina , representados por el Procurador Don Rafael Cuevas Cataño, bajo la dirección del Letrado Don Belarmino y; como demandado apelante DOÑA Rosana , representada por la Procuradora Doña Verónica Rojo Martín, bajo la dirección del Letrado Don Raúl Rojo .

Antecedentes

1º.-El día siete de Noviembre de dos mil catorce, por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 7 de Salamanca, se dictó sentencia en los autos de referencia que contiene el siguiente FALLO: 'Estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador D. Rafael Cuevas Castaño en nombre y representación de Doña Celsa y D. Belarmino frente a Doña Rosana , representada por la Procuradora Doña Verónica Rojo Martín, declaro la procedencia de la repercusión por servicios y suministros en los términos expuestos en esta sentencia, fijando en 19.934,92 euros la cantidad que procede repercutir por dicho concepto a la arrendataria demandada por los costes devengados a partir del 30 de marzo de 2001 hasta el 31 de diciembre de 2011 y condeno a la demandada a que abone a la parte demandante referida cantidad, absolviéndole de la pretensión de condena al pago del resto de costes reclamados en la demanda correspondientes al período comprendido entre el año 1995 al 30 de marzo de 2001, ambos inclusive y los del año 2012. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

2º.-Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica de la parte demandada y presentado escrito hizo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la revocación de la resolución recurrida, dictándose otra en la que se desestime la demanda, con expresa imposición de costa de la primera instancia los demandantes.

Dado traslado de la interposición del recurso a la contraparte, por la legal representación de ésta se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando la confirmación de la sentencia recurrida, con expresa imposición de costas de esta segunda instancia a la parte apelante.

3º.-Recibidos los autos en esta Audiencia, se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día seis de Marzo de los corrientes, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.-Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO .

Fundamentos

Primero.-La parte demandada-apelante fundamentó su recurso en el error en la valoración de la prueba, con infracción de la disposición transitoria segunda, apartado 1 C) de la LAU vigente, ya que existió un pacto verbal entre las partes para la inclusión de los gastos de comunidad de propietarios dentro de la cantidad pactada como renta.

La parte demandante-apelada se opuso a dicho recurso.

Segundo.-Así las cosas, es preciso indicar inmediatamente que el presente juicio ordinario comenzó por medio de demanda en la que la parte actora reclamó el pago de la cantidad de más 54.000 en concepto de repercusión de los servicios y suministros de los que se benefició el arrendatario demandado durante los años 1995 a 2012. El arrendatario demandado se opuso a dicha pretensión porque los servicios y suministros están incluidos en la renta, habiéndose celebrado un pacto verbal expreso por virtud del cual las partes acordaron que correspondía al arrendador pagar tales servicios y suministros, alegando asimismo la prescripción.

La sentencia impugnada aplicó correctamente el plazo de prescripción de cinco años, y por tanto desestimó todas las reclamaciones anteriores al año 2001, y de entre los servicios y ministros posteriores, cuya prescripción fue interrumpida, reconoció tan sólo la cantidad de 19.000, en la que estimó parcialmente la demanda.

Contra dicha sentencia se alzó en apelación únicamente la parte demandada, sobre la base, como hemos visto, como único motivo fundamentador de su recurso, del error en la valoración de la prueba, en relación con lo establecido en la disposición transitoria segunda apartado 1 C) de la LAU vigente.

Pues bien, como es sabido, la LAU 29/1994, de 24 de noviembre, en su Disposición Transitoria Segunda, bajo la rúbrica ' Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985' , en su letra C), ' Otros derechos del arrendador', en el apartado 10 .5, establece que 'podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la Ley.

Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador'.

La finalidad que, según la jurisprudencia, tiene esa repercusión, es mantener equilibrado el precio del arrendamiento. Y en este sentido la STS Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 5 Feb. 2010 , declara que' la finalidad perseguida por el legislador no es otra que la de lograr una actualización real de la renta, lo que solo podrá conseguirse mediante la repercusión íntegra del importe de los servicios y suministros que disfruta el arrendatario, y ello no sería posible si dicha repercusión no abarcase el coste de los servicios y suministros que venía abonando a la entrada en vigor de la Ley, sin perjuicio de las variaciones que desde entonces hayan podido producirse en sus costes, de tal forma que una cosa es la revisión de la renta en función del bajo nivel de ingresos de la arrendataria, para cuyo cálculo opera el importe de las cantidades asimiladas, y otra distinta que una vez producida la revisión, se impida al arrendador repercutir el coste íntegro de los servicios y suministros que disfruta el arrendatario, que es aplicable en cualquier caso, independientemente de que la revisión de la renta se hubiera realizado conforme a la regla general, o a la excepcional para los supuestos en que el inquilino no alcance el nivel de renta dispuesto en la norma. En segundo lugar, la previsión legal en beneficio del arrendatario ya ha sido tenida en cuenta al discriminar en el sistema revisorio a todos aquellos que no alcanzan los ingresos dispuestos en la regla séptima, puesto que en vez de aplicar la variación del I.P.C. desde la fecha inicial del contrato hasta la de la actualización, solamente se tiene en cuenta la variación de la última anualidad'

Y fija como doctrina jurisprudencial la siguiente:

'una vez actualizada la renta del contrato al amparo de la regla 8ª, del apartado 11,Letra D, de la Disposición Transitoria Segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos , puede el arrendador repercutir al arrendatario el importe íntegro de los servicios y suministros, que autoriza al apartado 10.5 de la letra C), de la indicada Disposición Transitoria, salvo que exista un pacto expreso entre las partes que los ponga a cargo del arrendador, y siempre al margen de la renta actualizada'.

Como hemos visto, la defensa de la parte demandada-apelante descansa exclusivamente sobre la base de la existencia de ese pacto expreso que ponía a cargo del arrendador los servicios y suministros disfrutados por el arrendatario. Pacto verbal expresó que al ser negado por el arrendador, exige la prueba de su realidad a través de los llamados actos propios y concluyentes de las partes de los que pueda desprenderse inequívocamente la existencia de dicho pacto verbal expreso. En este sentido conviene recordar que como señala el Tribunal Supremo Sala 1ª, S 16-2-2012, nº 194/2011, rec. 2226/2006 . Pte: Xiol Ríos, Juan Antonio 'la jurisprudencia en torno a la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC , con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias : i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto. Pero como presupuesto esencial para su aplicación, resulta imprescindible que el acto sea susceptible de ser confirmado. Como expone la parte recurrente, la jurisprudencia de esta Sala establece que sólo son susceptibles de ser confirmados los contratos que reúnan los requisitos del artículo 1261, a saber los elementos esenciales, consentimiento, objeto y causa, en definitiva, la doctrina de los actos propios, no es aplicable en materia en materia de nulidad ( SSTS 10 de junio y 10 de febrero de 2003 ( RC núm. 3015/1997 y RC núm. 1756/1997)). En definitiva, como señala el Tribunal Supremo Sala 1 ª Pleno, S 9-12-2010 , nº 545/2010 , rec. 1433/2006 . Pte: Xiol Ríos, Juan Antonio 'la doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables ( SSTS de 28 de noviembre de 2000 y 25 de octubre de 2000 ; SSTC 73/1988 y 198/1988 y ATC de 1 de marzo de 1993 ).

Sin embargo ( SSTS de 5 de octubre de 1984 , 5 de octubre de 1987 , 10 de junio de 1994 , 14 de octubre de 2005 , 28 de octubre de 2005 , 29 de noviembre de 2005, RC núm. 671/1999 ), el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquella'.

Tercero.-La parte demandada apelante, como hemos visto, ha basado sus alegaciones exclusivamente en el error en la valoración de la prueba en relación con la citada disposición transitoria segunda de la LAU , por cuanto en tres recibos del año 1985 firmados por la parte actora se dice que se paga la cantidad de 18.000 pesetas en concepto de 'renta y gastos de comunidad'. Ahora bien, tales alegaciones no suponen sino una interpretación sesgada de las pruebas practicadas en el juicio, que con total acierto se analizan amplia y profundamente en la sentencia impugnada. En efecto, esos documentos, acompañados como documentos uno a tres de la contestación a la demanda, donde se dice que se pagan 18.000 pesetas en concepto de renta y gastos de comunidad, no permiten deducir ningún pacto expreso que establezca la obligación del arrendador de pagar esos servicios y suministros, toda vez que si acudimos a los actos propios de las partes acreditados en autos la conclusión obligada ha de ser que dicho pacto no existió, ni funcionó, ni se aplicó en la realidad.

Como hemos dicho los actos propios deben ser claros, e inequívocos, deduciéndose de ellos indubitadamente que en efecto se pactó, en este caso, el pago de la cantidad de 18.000 pesetas actualizadas a la fecha de hoy, con inclusión en ella de los conceptos de renta y gastos de comunidad, y dentro de ellos, por tanto, los servicios y suministros disfrutados por el arrendatario. Ahora bien, en el presente caso desde luego no existen tales actos propios, ni los tres recibos mencionados de 1985 permiten llegar a tal conclusión si tenemos en cuenta, como debe ser, los actos propios de las partes acreditados en juicio, y en concreto del propio arrendatario demandado. Puesto que en el año 1995 la demandada fue requerida de pago por la entonces arrendadora, reclamándole los servicios y suministros adeudados en concepto de gastos comunes, requerimiento al que la demandada contestó por escrito manifestando de manera clara que en lo que atañe a los gastos de comunidad he de decirle que los mismos no me corresponde abonarlos, ya que siempre han corrido de su cuenta tal y como se estipuló verbalmente y así figura en los recibos. De manera que si lo que se dice en esa carta es cierto, los gastos de comunidad han corrido siempre por cuenta de la arrendadora, por lo que existe una clara contradicción entre tal afirmación y los recibos de 1985 en los que se fundamenta la parte apelante, donde se dice que con el pago de 18.000 pesetas la arrendataria hace frente al pago de la renta y de los gastos de comunidad. Es decir, que si la arrendataria con los recibos de 1985 pretende probar que al pagar 18.000 pesetas ella paga tanto la renta como los gastos de comunidad, no se comprende entonces cómo en el año 1995 al contestar al requerimiento de pago hecho por la arrendadora, la arrendataria envía una carta en la que dice que los gastos de comunidad no le corresponde pagarlos a ella, sino que son de cuenta de la arrendadora según se pactó verbalmente y se refleja en los recibos. Es más, esos recibos de 1985 están también en contradicción con otros recibos posteriores unidos a los folios 138 y siguientes, recibos de los años 1989, 1992, 1994 y 2011, en los que se habla de alquiler incluida la contribución, alquiler y contribución o sólo alquiler, de suerte que sólo después del verano de 2011 se incluyen en los recibos los conceptos de gastos ordinarios por servicios y suministros correspondientes a la vivienda, alquiler y gastos de comunidad, pero ello porque se trata de recibos posteriores al requerimiento notarial hecho por la arrendadora en ese año 2011, donde le reclamó a la arrendataria la repercusión de los gastos ordinarios por servicios y suministros correspondientes a la vivienda. Y asimismo, existe otro acto propio en contra de la inclusión en el concepto de renta de los gastos de comunidad y en contra de la existencia del pacto expreso que nos ocupa sobre que los gastos por suministros y servicios deben ser de cuenta del arrendador. Acto propio que viene constituido por la manifestación de la demandada efectuada en la alegación primera de la papeleta de conciliación que ella misma presentó ante el juzgado el 16 enero del año 1990 frente a la madre de los hoy actores. En dicha papeleta de conciliación la aquí demandada comunicaba la subrogación en el contrato de arrendamiento tras la muerte de su esposo arrendatario, y alegaba que en concepto de renta se abona la cantidad de 18.000 pesetas, sin hacer ninguna mención a la inclusión en ese concepto de gasto alguno. Y asimismo, la inclusión en el concepto de renta de los gastos de comunidad y la existencia del pacto expreso que nos ocupa sobre que los gastos por suministros y servicios deben ser de cuenta del arrendador se contradice con lo manifestado por la aquí demandada en la vista o comparecencia del antes citado acto de conciliación, de febrero de 1990, demandada aquí, allí demandante de conciliación que en la réplica a lo dicho por la demandada de conciliación, la arrendadora, refiere que reconoce únicamente como propietaria arrendadora a la demandada Doña Joaquina a la que se le ha venido abonando puntual y mensualmente la cantidad de 18.000 pesetas en concepto de renta estricta, adicionando otras 900 pesetas que tienen el carácter de repercusión de la contribución territorial urbana (documento número 1 aportado por la parte actora en el acto de la audiencia previa). Todo lo cual obliga a concluir que, en efecto, no existe ningún pacto expreso de que sean de cuenta del arrendador los servicios y suministros que nos ocupan, ni de que dentro del concepto de renta se incluyesen esos servicios o suministros. Sin que las alegaciones de la parte apelante sobre la importante cuantía de la renta a la fecha en la que se pactó el contrato sean concluyentes a estos efectos, de acuerdo con las pruebas que obran en autos, donde carecemos de todo criterio comparativo al respecto sobre la importancia cuantitativa de las de la renta pactada en este contrato con respecto a otros contratos en las mismas fechas y en el mismo lugar; ni, en fin, tampoco puede considerarse que después de 1994 en que se publicó la LAU se haya pactado expresamente por la arrendataria con la arrendadora que los gastos por servicios y suministros de los que disfruta la vivienda arrendada corresponde abonarlos al arrendador.

Por tanto, es correcto llevar a cabo la repercusión en de tales servicios y suministros en la forma en que se acordó en la sentencia ahora apelada, que debe ser por ello totalmente confirmada, desestimándose consiguientemente el presente recurso de apelación.

Cuarto.-Por aplicación del artículo 398.1 LEC , se imponen las costas de este recurso a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes constitucionalmente conferidos por el pueblo español.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la legal representación de DOÑA Rosana contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de salamanca, el día siete de Noviembre de dos mil catorce, confirmamos íntegramente la misma, con imposición a la parte apelante de las costas de este recurso.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.