Sentencia CIVIL Nº 69/2019, Audiencia Provincial de Tenerife, Sección 3, Rec 269/2018 de 15 de Febrero de 2019

Encabezamiento

?
SECCIÓN TERCERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL
Avda. Tres de Mayo nº3
Santa Cruz de Tenerife
Teléfono: 922 34 94 07
Fax.: 922 34 94 06
Email: s03audprov.tfe@justiciaencanarias.org
Rollo: Recurso de apelación
Nº Rollo: 0000269/2018
NIG: 3800642120170003519
Resolución:Sentencia 000069/2019
Proc. origen: Juicio verbal (Desahucio falta pago - 250.1.1) Nº proc. origen: 0000441/2017-00
Juzgado de Primera Instancia Nº 3 de Arona
Apelado: Marta ; Abogado: Rosa Maria Serrano Montesinos; Procurador: Maria Jose Arroyo Arroyo
Apelante: Paulina ; Abogado: Pedro Ripol Sampol; Procurador: Cristina Ripol Sampol
SENTENCIA
Ilmas. Sras.:
Presidenta:
Doña Macarena González Delgado
Magistradas:
Doña María Luisa Santos Sánchez (Ponente)
Doña Mónica García de Yzaguirre
En Santa Cruz de Tenerife, a quince de febrero de dos mil diecinueve
Visto, por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial, integrada por las Ilmas. Sras. Magistradas
antes reseñadas, el recurso de apelación interpuesto contra la Sentencia de fecha 16 de enero de dos mil
dieciocho, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 3 de Arona , en los autos número 441/2017,
seguidos por los trámites del juicio verbal (desahucio por falta de pago y reclamación de rentas), promovidos,
como actora o demandante, por Doña Paulina , representada por la Procuradora Doña Cristina Ripol Sampol,
y asistida por el Letrado Don Pedro Ripol Sampol, contra Doña Marta , representada por la Procuradora Doña
María José Arroyo Arroyo y asistida por la Letrada Doña Rosa María Serrano Montesinos; han pronunciado,
en nombre de S.M. EL REY, la presente sentencia, con base en los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- En los autos indicados, Doña María de los Ángeles Antón Padilla, Jueza del Juzgado de Primera Instancia número 3 de Arona, dictó sentencia, de fecha 16 de enero de dos mil dieciocho , y número 1/2018, en cuya parte dispositiva o Fallo se establece lo siguiente: 'Que desestimo la demanda interpuesta por DOÑA Paulina representada por la Procuradora Doña Cristina Ripol Sampol contra la demandada DOÑA Marta representada por la Porcuradora Doña María José Arroyo Arroyo y en consecuencia absuelvo a la parte demandada de todos los pedimentos vertidos en su contra Condeno en costas a la parte demandante.

Notifíquese esta resolución a las partes en forma legal, advirtiéndoles que contra la misma podrán interponer recurso de apelación, a preparar ante este Juzgado y para la Ilma. Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, en el plazo de veinte días, insertándose este original en el legajo correspondiente y testimoniándose en las actuaciones.

Así por esta mi sentencia, definitivamente juzgando en primera instancia, lo pronuncio, mando y firmo.'.



SEGUNDO.- Notificada la indicada sentencia a las partes en legal forma, la representación de la parte actora interpuso recurso de apelación, evacuándose el correspondiente traslado a la parte contraria, que presentó escrito de oposición al recurso. Seguidamente se remitieron las actuaciones a esta Audiencia Provincial.



TERCERO.- Efectuado el oportuno reparto y recibidos los autos en esta Sección Tercera, se acordó formar el correspondiente rollo y se designó Ponente.

Las partes apelante y apelada se personaron por medio de los mismos profesionales que las representaron procesalmente y asistieron jurídicamente en la precedente instancia.

Para deliberación, votación y fallo el día seis de febrero del corriente año 2019.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Doña María Luisa Santos Sánchez, quien expresa la decisión del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia dictada en la precedente instancia desestima la demanda y absuelve a la parte demandada de todos los pedimentos vertidos en su contra, condenando en costas a la parte actora.

Frente a la reseñada sentencia se alza la aludida parte actora, pretendiendo su revocación íntegra y que se acuerde: '1. Estimar la reclamación de cantidades por 2.200€ (DOS MIL DOSCIENTOS EUROS) por la parte de fianza restante y las rentas debidas desde febrero 2017 hasta mayo 2017, fecha de finalización del contrato por las rentas impagadas.

2. Estimar la ampliación de reclamación de cantidades de otros 4.000€ (CUATRO MIL EUROS) además de los reclamados en el párrafo anterior, por entender prorrogado el contrato y las rentas debidas desde febrero 2017 hasta enero 2018, fecha de la efectiva puesta a disposición de la vivienda o, subsidiariamente, estimar la ampliación de la reclamación de cantidades de 2.500.-€ (DOS MIL QUINIENTOS EUROS) además de los reclamados en el párrafo anterior, por entender prorrogado el contrato y las rentas debidas desde febrero 2017 hasta octubre 2017, fecha en la que la arrendadora tuvo conocimiento de abandono de la vivienda por parte de la arrendataria.

3. De no estimarse procedente la prórroga automática del contrato, esta parte solicita que subsidiariamente se estime una indemnización por lucro cesante a la propietaria, quien no ha podido disponer de la vivienda hasta la efectiva toma de posesión de la misma a causa de la conducta inadecuada de la arrendataria. Considera esta parte que dicha indemnización deberá ser equivalente al mismo precio de renta, es decir 500.-€ mensuales por cada mensualidad perdida.

4. Condenar al pago de los intereses de demora pactados en la cláusula tercera, último párrafo del contrato, calculados en el interés legal del 3% subido en 4 puntos sobre la cantidad debida.

5. Revocar la condena en costas de la primera instancia por inexistencia de la mala fe de la demandante y aplicarlas a la demandada, así como condenar en costas a la misma por la presentación de este recurso'.

Basa la referida apelante su recurso en la incorrecta apreciación de la prueba y en la proyección de una realidad distorsionada. Como cuestión previa, pone de manifiesto la referida apelante que durante la vista interesó la tácita reconducción del contrato, pues no le ha constado el abandono de la vivienda antes de octubre 2017; por ello, al ratificar la demanda, solicitó la actualización de la reclamación de cantidades por las rentas vencidas e impagadas hasta enero 2018, momento de la efectiva toma de posesión de la vivienda por la arrendadora; indica que esta petición fue reiteradamente rechazada por S.Sª, y que solo se le permitió la ampliación de reclamación de cantidades por las rentas vencidas hasta mayo 2017 (2.200 euros), de modo que solicita en su recurso la admisión de las cantidades reclamadas por las rentas vencidas hasta la fecha de la vista, es decir hasta la efectiva toma de posesión de la vivienda por la misma (2.200 euros -cantidades reclamadas hasta mayo 2017 por fianza y rentas, más la cantidad de 4.000 euros por las mensualidades devengadas e impagadas desde junio hasta enero de 2018), más los intereses pactados en el último párrafo de la cláusula tercera del contrato (interés legal del 3% incrementado en 4 puntos). Añade que en el suplico de la demanda pretendía añadir también la subsidiaria condena al pago de la indemnización por lucro cesante por las rentas no cobradas ante la inexistencia de puesta a disposición de la vivienda y por ende por la conducta inadecuada del arrendatario; afirma haber sufrido indefensión por la imposibilidad de ampliación del suplico y de actualizar las cantidades que consideraba reclamables, de acuerdo con lo establecido en los artículos 443.1 y 426 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Respecto a la alegada incorrecta valoración de la prueba y de los acontecimientos que han dado lugar a la desestimación completa de la demanda, rechaza la consideración recogida en la sentencia recurrida de entender acreditado el abandono de la vivienda desde mayo 2017, indicando las razones en las que basa ese rechazo; sostiene que la parte demandada nunca tuvo la intención de dejar aviso de que abandonaba la vivienda, ni entregó las llaves, por lo que no hay prueba de que ese abandono efectivo hubiera sido en mayo de 2017, afirmando dicha apelante que tuvo conocimiento real del abandono de la vivienda en octubre de 2017, mediante el escrito de oposición a la demanda de la parte contraria, sin que mediase la debida puesta a disposición. Añade que la cláusula segunda del contrato de arrendamiento decía: -el plazo de duración del presente contrato es de 6 meses a computar desde el día de su firma, sin perjuicio del derecho del arrendatario a la prórroga del mismo conforme a lo dispuesto en el art. 9 de la Ley-, y que el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es claro al respecto, entendiendo dicha apelante (y amplia jurisprudencia) que, para dar por finalizado un contrato de arrendamiento de vivienda, es necesaria la puesta a disposición de la misma para la toma de posesión por la arrendadora, para lo que debe mediar escrito de finalización de contrato y entrega documentada de llaves, o autorización judicial para su acceso; por ello, indica que, en este caso, debe entenderse prorrogado el contrato, ya que ni el ocupante de la vivienda ni la arrendataria consiguen probar su voluntad de abandonarla ni la fecha de la efectiva puesta a disposición. Niega la existencia de mala fe en su actuación y señala que, de haber accedido a la vivienda sin la previa resolución contractual, podría haber incurrido en un delito de allanamiento de morada o coacciones (de haber cambiado la cerradura), y, que hubiese sido más sencillo para ella acceder a la vivienda cuanto antes y arrendarla nuevamente, en lugar de luchar judicialmente por el pago de las rentas de un inquilino moroso (y de paso problemático). Refuta en todo caso la condena de la misma al pago de las costas procesales, insistiendo en la inexistencia de actuación de mala fe y, especialmente, el desconocimiento por la misma del abandono de la vivienda por la arrendataria y su ocupante. Discrepa también del criterio de la juzgadora de la instancia de no estimar viable al menos la reclamación de cantidades que corresponden a las rentas impagadas hasta la fecha de finalización del contrato, indicando los argumentos en los que apoya esta consideración. Asimismo niega el incumplimiento por la misma de las obligaciones que a ella incumbían y pone de manifiesto las razones que le asisten para entender que son la arrendataria y su hijo, ocupante de la vivienda arrendada, quienes actuaron de mala fe y con la intención de causar un perjuicio económico a esa actora apelante, considerando asimismo esta última que ha habido un trato desigual hacia las dos partes del procedimiento, indicando los motivos de esta consideración.

La parte demandada se opone al recurso y solicita su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada, con expresa imposición de costas y todo lo demás que en justicia proceda. Rebate los motivos del recurso, y reitera haber entregado las llaves de la vivienda a principios de mayo de 2017, mes en el que finalizaba el contrato arrendaticio, refiriendo las pruebas que avalan tal hecho. Señala igualmente que pagó las mensualidades hasta febrero de 2017, y que ya en marzo no pagó por no encontrarse la vivienda en condiciones, habiendo requerido a la arrendadora, hoy actora apelante, para que hiciera obras de reparación, poniendo asimismo de manifiesto la mala fe de dicha actora. Sostiene haber acreditado que el importe de la fianza se estableció en 300 euros así como su abono, y la improcedencia de la reclamación de cantidad de la referida actora por el incumplimiento por ésta de sus obligaciones. Por último, niega la existencia de un trato desigual hacia las dos partes litigantes y reitera la mala fe con la que, a su juicio, ha actuado la actora apelante.



SEGUNDO.- La revisión de lo actuado, con nuevo visionado de la grabación de la vista oral del juicio, determina el parcial éxito del recurso, por las razones que seguidamente se exponen.

Si bien comparte este tribunal la valoración probatoria y el criterio interpretativo de la juzgadora de la instancia respecto del hecho que la misma declara probado de que la vivienda arrendada fue desalojada en el mes de mayo de 2017 por la arrendataria, hoy parte demandada apelada, y más exactamente, por el hijo de ésta, Don Torcuato , que era quien, de hecho, ocupaba dicha vivienda, debe precisarse que, a diferencia de lo establecido en la sentencia recurrida, al tiempo de presentación de la demanda -24 de abril de 2017 -, el referido desalojo no se había producido aún, teniendo el contrato de autos una duración pactada de seis meses, con posibilidad de prórroga conforme a lo dispuesto en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Por ello, según se indica en la sentencia recurrida, en principio, y no constando acreditada la aludida prórroga, el periodo normal de duración finalizaba el 31 de mayo de 2017 (como también reconoce Doña Clemencia ); y puesto en relación tal hecho con lo que seguidamente se indicará sobre la falta de pago de la renta, es claro que la indicada acción era prosperable, si bien, habida cuenta del hecho que se reputa probado del desalojo de la vivienda por Don Torcuato en el mes de mayo de 2017 (sin constancia del día exacto), mes de finalización del plazo contractualmente pactado, no procedía efectuar en la sentencia declaración alguna sobre dicho desalojo, más sí tenerlo en consideración a los efectos de las pretensiones ejercitadas en la demanda.

A tal conclusión se llega por las concretas y especiales circunstancias concurrentes en el presente caso, que a continuación se exponen. Quien realmente intervino por la parte arrendadora fue Doña Clemencia , la hija de la hoy actora apelante. Además, fue el hijo de la demandada, Don Luis María , quien, de hecho, y como él admitió de modo expreso, firmó el contrato y quien realmente ocupó la vivienda arrendada. En la vista oral del juicio, manifestó la demandada, Doña Marta , que siempre trató con Doña Clemencia y que no fue la actora -ni su hija- quienes hicieron la entrega de llaves -primero uno y luego dos juegos de llaves-, que éstas las tuvieron que recoger en recepción, y que fue su hijo quien las dejó en recepción, que cree que a una de las chicas que estaba allí, sin que este hecho relativo al modo de entrega y recepción de las llaves haya sido desvirtuado por prueba alguna en contrario (debe tenerse especialmente en cuenta la limitación de movimientos de la arrendadora firmante del contrato y lo manifestado por su hija, quien no llegó a aclarar el modo en que tuvo lugar la referida entrega de llaves, limitándose a indicar que acudió hasta tres veces a recepción a preguntar por las llaves y que le dijeron que allí no las habían dejado). Declaró también Doña Clemencia que fue ella quien trató con la demandada y su hijo, y quien llevó el contrato firmado por su madre, ya que ésta se encuentra encamada, que acudió -sin concretar el momento- al apartamento arrendado para comprobar si seguía viviendo alguien, que no había ni luz porque no suena el timbre, que cuando ella fue no había nadie, que preguntó en recepción y que el encargado de mantenimiento le dijo que hace tiempo que no veía a nadie allí, pero que el chico que estuvo viviendo allí les dio muchos problemas. Declaró Doña Clemencia que tienen cuatro juegos de llaves y que al inquilino se le entregan dos, que los otras dos no sabe dónde los tiene su madre y que no ha cogido estas llaves para acudir a la vivienda y verificar que no había nadie porque no las encuentra; asimismo señaló Doña Clemencia que el alquiler del apartamento se anunciaba a través de varios portales de internet o páginas web, pero que cree que la parte demandada se enteró por la Comunidad, que no actualizó las fotos que tenía en ese portal, que con anterioridad lo había tenido alquilado, que no tuvo problemas con los anteriores inquilinos y que éstos eran un matrimonio muy bueno, que la señora le mandó fotos de cómo estaba el apartamento -fotos que no ha aportado a los autos-, de todo lo cual se desprende que dicha señora no comprobó personalmente el estado real del inmueble una vez aquellos inquilinos lo abandonaron. Manifestó la citada testigo que ya en febrero de 2017, sobre el día 10, Don Torcuato la llamó por teléfono diciéndole que el apartamento estaba sucio y en malas condiciones higiénicas, que ella le dijo que por qué no se lo había dicho cuando entró, que Don Torcuato quería llegar a un acuerdo para que le rebajara la renta a 450 euros más una plaza de garaje, pero ella le dijo que no le podía dar esta última y que cuando hablaron el alquiler era 500 euros, y no 450 euros. Consta también demostrado documentalmente que ya en el mes de marzo de 2017 la actora requirió a la demandada el pago de las rentas de los meses de febrero y marzo de ese año, y la parte que restaba del importe de la fianza, después de lo cual, y tras conversación telefónica con la demandada, y por medio de un correo electrónico de fecha 27 de marzo de 2017, manifestó a ésta que aceptaba una rebaja en el precio del alquiler a 450 euros mensuales, siempre y cuando se abonara el importe de la deuda que mantenía hasta esa fecha -la señalada en el requerimiento de pago-, mostrando igualmente su acuerdo a que los pagos se hicieran por transferencia.

Por otro lado, Don Torcuato declaró que se fue a principios de mayo de 2017 y que entregó en recepción los dos juegos de llaves y que no lo hizo a Doña Clemencia porque no le cogía el teléfono. En consecuencia, ponderando lo declarado testificalmente por Don Torcuato y por Doña Clemencia , debe entenderse que fue ese lugar donde tuvo lugar la entrega de las llaves, y debe considerarse este mismo lugar como el adecuado para la devolución de las mismas, devolución que igualmente a tenor de lo declarado por esos dos testigos, debe reputarse realizada en mayo de 2017.

Respecto de la acción de reclamación de cantidad -rentas y resto de fianza impagadas- ha de discreparse también en parte del criterio totalmente desestimatorio de dicha acción al que llega la juzgadora de la instancia, pues, a tenor de lo hasta aquí expuesto y de los hechos declarados probados, es patente que Don Torcuato se mantuvo en el apartamento, sin entregar las llaves del mismo ni devolver su posesión a la actora (sobre todo, si no estaba conforme con las condiciones de tal inmueble), hasta el mes de mayo de 2017, habiendo admitido que dejó de abonar las rentas a partir del mes de febrero de ese año. Por ello, aunque estuvieran en conversaciones con la hija de la arrendadora, Doña Clemencia , para llegar a un acuerdo en lo relativo al estado de habitabilidad de dicho inmueble (obran en los autos fotografías, que la última admitió se las remitieron en febrero, cuando solo habían transcurrido dos meses desde la ocupación del mismo, estando también dispuesta la aludida señora, según lo señalado en el correo electrónico de marzo de 2017, a realizar las reparaciones de la vivienda oportunas, y aunque también se constate de lo manifestado por ambos testigos que la firma del contrato tuvo lugar en un bar de Taco, y que la parte demandada no llegó a ver el estado del apartamento con anterioridad a esa firma, habiendo visto tan solo lo publicado en internet, es claro, como se ha dicho, que la parte demandada continuó ocupando el apartamento hasta el último mes del periodo de duración fijado en el contrato -mayo de 2017-, de modo que viene obligada al pago de las rentas correspondientes a los meses impagados hasta el fin de dicho periodo, es decir, febrero, marzo, abril y mayo, en total, 2.000 euros.

En cuanto a la fianza, Doña Luz Marta declaró, a preguntas de la juzgadora de la instancia, que estaba de acuerdo en firmar el contrato, que entregó una fianza de 300 euros, que iba a ser de 500 euros y que quedaron 200 euros pendientes de abonar, que se negó a pagar a la actora porque la vivienda no estaba en condiciones, y que se consideraba arrendataria. Doña Clemencia señaló también que la fianza era de 500 euros, que en el momento de la firma le entregaron 300 euros, y que acordaron que al siguiente mes le abonarían el resto, pero no lo hicieron. Obra también en el contrato que la fianza queda afecta, entre otras, a las responsabilidades económicas derivadas del arrendamiento, por lo que el indicado importe de 300 euros debe aplicarse a la deuda reclamada, sin que sea exigible el abono del resto de 200 euros no pagado a la firma del contrato, a tenor del acuerdo al que en aquel momento llegaron ambas partes, y por haber finalizado el contrato por transcurso del plazo de duración de seis meses en él fijado.

En consecuencia, la cantidad que la parte demandada viene obligada a pagar a la actora es la de 1.700 euros, correspondiente a las rentas arrendaticias impagadas (2.000 euros: febrero a mayo de 2017, ambos inclusive) menos el importe correspondiente a la parte de la fianza entregada al tiempo de la firma del contrato, es decir, 300 euros, en cuanto, como se ha dicho, la misma estaba afecta a las responsabilidades económicas derivadas del arrendamiento, sin que, teniendo en cuenta las pretensiones de la demanda y lo señalado sobre la indeterminación en la presente litis de las condiciones reales del apartamento al tiempo de la firma del contrato y de la ocupación del mismo por Don Torcuato , proceda declarar en esta litis una eventual responsabilidad de tal importe por las condiciones existentes al tiempo de su desocupación.

Deberá también la parte demandada, en aplicación de los artículos 1.100 , 1.101 y 1.108, todos del Código Civil , abonar el interés de demora pactado en la condición cuarta del contrato, consistente en el tipo legal vigente cada año incrementado en cuatro puntos, desde el respectivo vencimiento de cada una de las mensualidades adeudadas hasta el efectivo pago.

Respecto de las costas de la precedente instancia, atendiendo a las especiales circunstancias concurrentes en el presente caso que se acaban de exponer, solo puede concluirse la procedencia de revocar el pronunciamiento condenatorio de la actora a su pago que se realiza en la sentencia recurrida, por apreciarse serias dudas de hecho que explican y justifican la controversia suscitada entre las partes, por lo que no procede la imposición de tales costas a ninguna de ellas.



TERCERO.- En resumen, procede la estimación parcial del recurso de apelación y la revocación de la sentencia recurrida, en el sentido de estimar parcialmente la demanda, y condenar a la demandada a pagar a la actora de la cantidad de 1.700 euros, más el interés de demora al tipo legal incrementado en cuatro puntos, desde la fecha de los respectivos vencimientos de cada una de las rentas adeudadas hasta el efectivo pago, sin imponer las costas procesales de la primera instancia, y sin que haya lugar tampoco a hacer expresa imposición de las de esta alzada, por la indicada estimación parcial del recurso y por iguales razones a las expuestas para no imponer las de la primera instancia ( artículo 398, en relación con el 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Asimismo, y de conformidad con la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , procede decretar la devolución del depósito que, en su caso, se hubiere constituido.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y procedente aplicación,

Fallo

1º. Estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por la parte actora, Doña Paulina .

2º. Revocamos la sentencia apelada.

3º. Estimamos parcialmente la demanda, y condenamos a la demandada, Doña Marta , a pagar a la mencionada actora apelante la cantidad de MIL SETECIENTOS EUROS (1.700 €), más el interés de demora, al tipo legal incrementado en cuatro puntos, desde la fecha de los respectivos vencimientos de cada una de las mensualidades adeudadas (febrero, marzo, abril y mayo de 2017) hasta el efectivo pago, sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en la primera instancia.

4º. No ha lugar a hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

5º. Decretar la devolución del depósito que, en su caso se hubiere constituido.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación por interés casacional ( art. 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), y recurso extraordinario por infracción procesal si se formula conjuntamente con aquél ( Disposición Final decimosexta 2ª, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), que podrán interponerse ante esta Sala en el plazo de veinte días.

Notifíquese esta resolución a las partes en la forma que determina el artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con testimonio de esta, para su ejecución y cumplimiento, a los efectos legales oportunos.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al presente Rollo, definitivamente juzgando en segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Publicada ha sido la anterior sentencia por las Ilmas. Sras. que la firman y, leída ante mí por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente en audiencia pública del día de su fecha, como Letrada de la Administración de Justicia, certifico.-