Sentencia Civil Nº 690/2007, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 740/2007 de 03 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

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Rollo nº 000740/2007

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 6 9 0

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimos/as Señores/as:

Presidente/a:

Dª MARIA DEL CARMEN ESCRIG ORENGA

Magistrados/as

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

Dª PILAR CERDAN VILLALBA

En la Ciudad de Valencia, a tres de diciembre de dos mil siete.

Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia, en grado de apelación, los autos de Juicio Ordinario - 001113/2006 seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 11 DE VALENCIA entre partes; de una como demandado/s - apelante/s María Virtudes dirigido por el/la letrado/a D/Dª. LUIS PUEBLA BERLANGA y representado por el/la Procurador/a D/Dª PAULA C. CALABUIG VILLALBA, y de otra como demandante/s, - apelado/s PINTOR F SL dirigido por el/la letrado/a D/Dª. FRANCISCO GIL BALLESTER y representado por el/la Procurador/a D/Dª EMILIO SANZ OSSET.

Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 11 DE VALENCIA, con fecha dieciocho de mayo de dos mil siete se dictó la sentencia, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: ESTIMO la demanda presentada por Pinto F. S.L. contra María Virtudes , DECLARO la suspensión del contrato de arrendamiento que une a las partes sobre la planta baja y bajo almacén sitos en Valencia C/ DIRECCION000 , NUM000 , desde el día que comiencen las obras de rehabilitación del edificio y mientras duren las mismas, sin que dicha suspensión pueda exceder del plazo de 30 meses a partir de la fecha de inicio de las obras del derribo del edificio, cuya fecha será notificada a la demandada con un mínimo de antelación de 2 meses y CONDENO a la demandada a estar y pasar por esa declaración y a desalojar y dejar libre la referida planta baja y bajo almacén a los efectos de poder ejecutar las costas de rehabilitación del citado edificio, sin expresa condena en costas a la demandada".

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día veintiocho de noviembre de dos mil siete para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de la demandada contra la sentencia de instancia, la impugna al considerar que se infringe por aplicación indebida los artículos 119 de la LAU de 1964 y 174 y siguientes del Real Decreto Legislativo 1/1992 de Régimen del suelo y Ordenación urbana, por lo que interesa su revocación y, por el contrario, se dicte nueva sentencia que desestime la demanda.

Entrando en el enjuiciamiento del motivo de apelación, este tribunal considera necesario referirse a los hechos y cuestiones controvertidas al efecto de delimitar el ámbito del recurso, resultando lo siguiente: a) La actora es propietaria del edificio sito en Valencia, DIRECCION000 nº NUM000 , que se encuentra integrado en la Unidad de Ejecución Nº 5 del Plan Especial de Protección y Reforma Interior del Barrio del Carmen; la planta baja y el bajo almacén están arrendados a la demandada quien se subrogó en fecha 24 de enero de 2005 en los derechos de su fallecido esposo D. Carlos Miguel ; b) El inmueble, integrado en la Unidad antes descrita, esta sujeto a un procedimiento expropiatorio por parte de la Generalitat Valenciana, en el que el Instituto Valenciano de la Vivienda S.A. es la entidad beneficiaria de la expropiación; iniciado el expediente expropiatorio, la propiedad solicitó la liberación a la que accedió la Generalitat Valenciana a condición de que por la propiedad se llevara a cabo la rehabilitación integral del edificio; obtenida la liberación del edificio encargó un proyecto de rehabilitación integral al arquitecto D. Bartolomé y solicitó la licencia de obra al Excmo Ayuntamiento de Valencia que la concedió en fecha 7 de noviembre de 2005; la entidad de las obras a ejecutar ( vaciado interior del edificio, mantenimiento de fachadas, sustitución de la carpintería exterior por otra de aluminio, reordenación de forjados y de volúmenes construidos en cubierta, instalación de ascensor y telecomunicaciones) obligan al desalojo del inmueble; c) La demandante requirió verbalmente a la demandada para que desalojara el local arrendado, y, al no aceptarlo, la requirió notarialmente el 25 de mayo de 2006 para notificarle la suspensión del contrato durante el tiempo que duren las obras de rehabilitación integral; por telegrama de 7 de julio la demandada, por medio de su letrado, se opuso al desalojo y suspensión del contrato y anunció que tan solo admitía la resolución del contrato con pago de una indemnización; d) La demandada opone a la demanda los argumentos que ya anticipó en su telegrama, en primer lugar, que no es aplicable el articulo 119 de la LAU ya que no se trata de un supuesto en el que la autoridad competente dispone la ejecución de obras que impiden que la finca siga habitada, sino que el supuesto es de interés privado en el que la propiedad para no perder la propiedad asume la rehabilitación, en segundo lugar, tampoco es aplicable el articulo 1558 del C.C . que contempla diversos supuestos provocados por la necesidad de ejecutar obras que afectan a la ocupación del inmueble, por lo que, en tercer lugar, concluye con la invocación del articulo 1255 C.C . que permite la libertad de pactos, entre los que se encontraría la resolución del contrato con pago de indemnización; e) La sentencia de instancia estimó la demanda al considerar que el supuesto enjuiciado es subsumible en el articulo 119 de la LAU por lo que acordó la suspensión del contrato por el tiempo en que se prevé la duración de las obras de rehabilitación.

La parte demandada articula dos motivos de apelación que afectan a la aplicación del articulo 119 de la LAU y 174 y siguientes del Real Decreto Legislativo 1/1992 de régimen del suelo y ordenación urbana, y en síntesis se alega que las obras no están ordenadas por autoridad competente, premisa necesaria para la aplicación del primero, y que la sustitución de la expropiación por la obligación de rehabilitar responde al interés privado lo que conduce a considerar que la rehabilitación es por iniciativa privada.

El artículo 119 de la LAU requiere para su aplicación la concurrencia de dos presupuestos: el primero, que la autoridad competente disponga la ejecución de las obras y que constituya un mandato firme; el segundo, que las obras ordenadas impidan la habitabilidad de la finca. La parte demandada niega la concurrencia del primer requisito pues la propiedad para evitar la expropiación asumió la ejecución de las obras de rehabilitación por lo que excluye el requisito subjetivo de la norma; sin embargo, omite en su planteamiento un conjunto de resoluciones administrativas que fueron aportadas por la demanda, y que de su valoración se desprende: a) El Pleno del Excmo Ayuntamiento de Valencia celebrado el 26 de marzo de 1993 aprobó inicialmente la propuesta de delimitación de la Unidad Nº 5 "Plaza del Arbol" del PERI "Barrio del Carmen" cuyo ámbito comprende las manzanas completas y parciales que identifica y su ejecución sería por el sistema de expropiación, presentada por el IVV S.A.; b) Dicho acuerdo se expuso a información y se publicó en el Diario Las Provincias de 7 de mayo de 1993; en la relación de afectados se encontraba el esposo de la demandada, Sr. Carlos Miguel ; c) Por acuerdo del Pleno del Excmo Ayuntamiento de Valencia de 23 de julio de 1993 se aprobó definitivamente la delimitación de la Unidad nº 5 del PERI del Barrio de Carmen; d) Iniciado el expediente expropiatorio, por la propiedad se solicitó la liberación de la expropiación de la finca que fue concedida a condición de que la propiedad llevara a cabo la rehabilitación integral del edificio. Por tanto, a este tribunal no le ofrece duda que la rehabilitación tiene su causa en la aprobación de la Unidad de Ejecución Nº 5 por el sistema de expropiación y que la liberación de la expropiación no modifica la naturaleza de las obras ni la autoridad que las acuerda, siendo este un sistema legal previsto en el procedimiento de expropiación como medio de ejecución de una unidad de actuación.

En relación a la infracción del articulo 171 y concordantes del Real Decreto Legislativo 1/1992 , hoy derogado por la disposición final única de la Ley 6/1998 de 13 de abril , sobre régimen del suelo y valoraciones, la jurisprudencia administrativa ha configurado el régimen de expropiación como un sistema de actuación por unidades de ejecución completas, comprendiendo todos los bienes y derechos que en la misma se incluyen, en este sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 marzo 1992 EDJ1992/2033 . y se prevé la liberación de la expropiación, mediante la imposición de las oportunas condiciones, a determinados bienes de propiedad privada o patrimoniales. Se trata de una facultad discrecional de la Administración aplicable a los supuestos de expropiación urbanística, cuya regulación está contenida en el precepto mencionado. En dicha norma se establecen una serie de disposiciones que regulan todo el procedimiento que debe seguirse para llevar a cabo la liberación y el contenido del acuerdo por lo que la concesión de la liberación es una facultad de la administración a la que compete la ejecución del planeamiento urbanístico pero ello, en modo alguno, muta la condición publica de la intervención urbanística.

Por lo tanto, constituyendo el contrato de arrendamiento urbano una relación sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 deberá regirse por sus normas, y entre ellas se encuentra el articulo 119 de la LAU que debe interpretarse de acuerdo con la realidad social en la que se ha introducido un desarrollo de las facultades administrativas para la ordenación del suelo y ejecución de planes urbanísticos, por lo que toda actuación que tenga su causa en el desarrollo de una competencia administrativa deberá calificarse como emanada de autoridad competente y comprendida en el ámbito subjetivo de la norma, articulo 119 de la LAU , que requiere que la orden emane de autoridad competente.

SEGUNDO.- De conformidad con el articulo 398-1 de la L.E.C . al desestimar el recurso, procede imponer a la apelante las costas de esta instancia.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación, interpuesto por el/la Procurador/a D/Dª. Paula C. Calabuig Villalba en representación de Dª. María Virtudes , contra la sentencia de fecha 18 de mayo de 2007, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 11 de Valencia , debemos confirmarla, imponiendo a la apelante las costas de esta instancia.

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Contra esta sentencia cabe los recursos extraordinarios de casación por interés casacional y de infracción procesal.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leida y publicada por el Iltmo/a. Sr/a, Magistrado/a Ponente, estando celebrando audiencia pública, la Sección Séptima de la Iltma. Audiencia Provincial en el día de la fecha. Valencia, a tres de diciembre de dos mil siete..