Sentencia Civil Nº 690/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 1006/2011 de 19 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO Nº 1006/2011-M

Procedencia: Juicio Verbal nº 307/2011 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Cerdanyola del Vallès

S E N T E N C I A Nº 690/2012

Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as:

D. VICENTE CONCA PÉREZ

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

Dª. BIBIANA SEGURA CROS

En la ciudad de Barcelona, a diecinueve de diciembre de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Verbal nº 307/2011, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 5 Cerdanyola del Vallès, a instancia de Dª. Fermina y D. Isaac , contra MANIGRAPA, S.L., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 13 de julio de 2011.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'FALLO:

Que desestimando la demanda formulada por el Procurador Sr. Cots, en representación de D. Isaac y Dº Fermina frente a MANIGRAPA S.L., representada por la Procuradora Sra. Gros, debo absolver y absuelvo al citado arrendatario de los pronunciamientos frente a los pretendidos de adverso. Todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas en la instancia a los actores.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.-Se señaló para votación y fallo el día 13 de diciembre de 2012.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- Los demandantes DON Isaac y DOÑA Fermina presentan demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de cantidad acumulada al anterior, contra la mercantil MANIGRAPA S.L., en relación con la nave industrial sita en BARBERÁ DEL VALLÉS, POLÍGONO INDUSTRIAL SANTIGA, calle PLA DEL AVELLANERS, número 6, TALLERES 10, nave 1, por impago de la renta a partir del mes de agosto de 2.010, en la que, tras exponer los hechos y los fundamentos de derecho que estiman de aplicación, terminan suplicando sea dictada sentencia declarando la resolución del contrato de arrendamiento existente sobre la referida finca, y se decrete el desahucio, condenando a la parte demandada a pagar a los actores la cantidad de 42.000,66 euros, más las rentas y gastos que acontezcan hasta la recuperación de la posesión del inmueble, cantidades a las que será de aplicación el interés legal desde la fecha de la reclamación hasta la fecha de la sentencia, con imposición de costas.

En el acto del juicio, la parte demandante concreta la cantidad reclamada, por rentas adeudadas desde agosto de 2.010 a julio de 2.011, más cantidades asimiladas, IBI y gastos de comunidad de propietarios, lo que hace un total de 63.318,64 euros, más las cantidades que se devenguen hasta la fecha del lanzamiento o de recuperación de la posesión, intereses y costas del juicio.

La parte demandada se opone a la demanda alegando que el contrato de arrendamiento ha sido resuelto con anterioridad, por lo que no se han devengado rentas a partir del día 30 de septiembre de 2.010.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por DON Isaac y DOÑA Fermina contra la mercantil MANIGRAPA S.L., absuelve a dicha demandada de las pretensiones formuladas en su contra, imponiendo a la parte demandante las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de DON Isaac y DOÑA Fermina interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: 1) que la sentencia de primera instancia incurre en infracción de normas o garantías procesales y en error en la valoración de la prueba, por cuanto el día 2 de julio de 2.010 se remitió burofax, entregado a los actores con posterioridad, en el que sólo se expresa una voluntad o intención de abandonar la nave el 30 de septiembre de 2.010, pero, en esa fecha, no se entregaron las llaves, ni se puso la nave a disposición de la propiedad; en el acto de la vista no se negó que se sigue haciendo uso de la nave; pero es que además, no habían pasado cinco años desde que se concertó el contrato el día 22 de marzo de 2.006; 2) como alegación subsidiaria, sostiene la parte apelante que, en todo caso, de concederse validez extintiva al desistimiento unilateral del contrato llevado a cabo por la parte demandada, ésta debería haber sido condenada a pagar los meses de agosto y septiembre de 2.010, más IBI y gastos de comunidad, lo que daría lugar a la no imposición de costas procesales de la primera instancia.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la de primera instancia, con expresa imposición de costas a la parte adversa.

La parte demandada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- La parte demandante presenta demanda de desahucio por falta de pago de la renta de los meses de agosto de 2.010 a julio de 2.011, más los gastos derivados de IBI y comunidad de propietarios.

Alega que, hasta la fecha, no se ha producido la entrega de las llaves ni se ha procedido a la recuperación de la posesión de la finca.

La parte demandada reconoce el impago de la renta pero alega que resolvió el contrato unilateralmente con efectos 30 de septiembre de 2.010.

Debemos partir de los siguientes hechos:

1) El día 22 de marzo de 2.006, DON Isaac y DOÑA Fermina , como arrendadores, y la mercantil MANIGRAPA S.L., como arrendataria, celebran un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda en relación con la nave industrial sita en BARBERÁ DEL VALLÉS, POLÍGONO INDUSTRIAL SANTIGA, calle PLA DEL AVELLANERS, número 6, TALLERES 10, nave 1, por un periodo de 15 años, en el que no se recoge la posibilidad de resolución unilateral anticipada.

2) El día 2 de julio de 2.010, documento 7 de la demanda, el administrador de la mercantil MANIGRAPA S.L., remite un burofax al arrendador por el que notifica su intención de rescindir el contrato de arrendamiento, con efectos de 30 de septiembre de 2.010, a los folios 30 y 57.

3) Por burofax de fecha 16 de septiembre de 2.010, documento 8 de la demanda, al folio 34 y al folio 60, los demandantes DON Isaac y DOÑA Fermina se oponen a la resolución unilateral y anticipada del contrato de arrendamiento, al folio 34.

4) La parte demandada MANIGRAPA S.L. remite un segundo burofax de 14 fecha de octubre de 2.010 por el que reitera su voluntad de resolver el contrato y dejar sin efecto el contrato, a los folios 37 y 63, haciendo constar que queda a su disposición para la entrega de la nave, de las llaves de la misma y la liquidación de la fianza.

5) No se han entregado las llaves ni se ha devuelto la posesión de la nave industrial arrendada ni ha sido liquidada la fianza.

TERCERO.- La parte actora presenta demanda de juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad acumulada al anterior, y la parte demandada alega que no cabe desahucio alguno pues ya se produjo el desistimiento unilateral de la demandada, con efectos de 30 de septiembre de 2.010.

Lo que sorprende en este procedimiento es que, ni en la fecha indicada ni en la actualidad, se ha devuelto la posesión de la nave industrial arrendada, insistiendo la arrendataria que queda a su disposición para la entrega de la nave, para la devolución de las llaves y para la restitución de la fianza, pero sin que hasta la fecha dicho hecho se haya producido.

La juzgadora de primera instancia considera que se ha producido el desistimiento unilateral del arrendatario y desestima la demanda.

Pues bien, como dijimos en la sentencia dictada en fecha 16 de junio de 2.012, en el rollo de apelación número 643/2.011 : ' la LAU de 1.994 no regula el desistimiento unilateral del arrendatario en el caso de usos distintos al de vivienda, y en el presente caso, el contrato no contiene previsión alguna sobre el particular.

El artículo 4 de la LAU de 1.994 fija cuál es el régimen aplicable a cada tipo de arrendamiento, dentro del ámbito de la LAU, y respecto del que nos interesa, dice que 'Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil'.

En ningún sitio de la LAU se contempla el desistimiento unilateral del arrendatario de locales, y el artículo 11 al que se refiere la sentencia, es aplicable a las viviendas.

Dice este último precepto que 'En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.- Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.'

Por la vía de remisión normativa, el artículo 11 de la LAU permite la aplicación subsidiaria a los locales de las normas imperativas de las viviendas.

Pero el supuesto del artículo 11 no tiene nada que ver con el supuesto de autos, pues: a) no se trata de un contrato superior a cinco años; b) no se ha pactado nada por las partes sobre el particular.

Ante este vacío normativo hay que acudir al Código Civil, de acuerdo con el sistema de fuentes del artículo 4 antes citado.

El Código Civil al regular el contrato de arrendamiento, tampoco contiene norma alguna sobre la obligatoriedad del plazo contractual para ambas partes; pero de ahí no debe extraerse más conclusión que la de la obviedad de tal obligación.

El contrato de arrendamiento es un contrato bilateral, en el que ambas partes quedan obligadas a determinadas prestaciones; unas son específicas de cada parte (por ejemplo, el arrendador ha de entregar la cosa, o el arrendatario ha de pagar el precio) y otras son comunes (por ejemplo, el respeto al plazo convenido).

No todas las obligaciones de las partes en cada contrato tipificado legalmente se consignan de forma exhaustiva y explícita en la regulación específica; si se hiciera así, las leyes serían extraordinariamente farragosas y, además, sobrarían las regulaciones de tipo general sobre contratos, obligaciones, etc.

Por esto, la ausencia de norma específica sobre el desistimiento unilateral del arrendatario de un local hay que integrarlo con las normas generales sobre obligaciones y contratos. Y así, encontramos:

a) que el artículo 1.091 CC dice que 'Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes, y deben cumplirse al tenor de los mismos.'.

b) que el 1.127 CC dice que 'Siempre que en las obligaciones se designa un término, se presume establecido en beneficio de acreedor y deudor, a no ser que del tenor de aquellas o de otras circunstancias resultara haberse puesto en favor del uno o del otro.'

c) que el artículo 1.255 añade que 'Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.'

d) que el 1.256 CC dice que 'La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.'

e) que el artículo 1.278 añade que 'Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.'

f) y que, en sede de interpretación contractual, el artículo 1.289 CC , ante cláusulas confusas dice que 'Si el contrato fuere oneroso, la duda se resolverá en favor de la mayor reciprocidad de intereses.'

Este cuerpo normativo deja pocas dudas acerca de cuál es la situación que se produce cuando una de las partes desiste de lo que se ha convenido. Se convierte en parte incumplidora y conforme al artículo 1.124 CC 'El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.'.

Por lo tanto no puede acogerse esa orientación, que a veces se vislumbra en este tipo de reclamaciones en las que, ante la ausencia de una norma equiparable al artículo 56 TRLAU , se tiende a entender poco menos que el arrendatario puede disponer a su antojo del contrato y puede desistir del mismo sin consecuencias.

Por lo tanto, y volviendo al caso que nos ocupa, es cierto que el contrato no dice nada acerca de qué pasa en caso de desistimiento unilateral de arrendatario (del arrendador, ni se plantea, es inconcebible), y también lo es que la LAU no contiene ninguna previsión específica, pero no puede de ahí deducirse que el arrendatario puede desistir sin consecuencias ni que el arrendador quede inerme ante semejante proceder del arrendatario.

Por el contrario, ambas partes, en base a todos los preceptos que acabamos de reseñar, vienen obligadas a respetar el plazo contractual de que ambas se han dotado en forma bilateral'.

En definitiva, en la resolución transcrita dijimos que, ante la ausencia de norma específica sobre desistimiento unilateral del arrendatario de un local en la LAU, hay que integrarlo con las normas generales sobre obligaciones y contratos, de acuerdo con lo cual ambas partes han de respetar el plazo contractual de que se han dotado en forma bilateral, siendo las consecuencias del incumplimiento que el arrendatario deba indemnizar todo el tiempo que el despacho permaneció vacío hasta que se celebró un nuevo contrato, debiendo compensarse, en su caso, la fianza.

CUARTO.- Sentado, pues, que el arrendatario viene legal y contractualmente (la cláusula de duración del contrato afecta a las dos partes) obligado a respetar el plazo contractual, lo que hay que analizar ahora es cuál la situación que se ha producido en este supuesto.

En el caso de autos, nos hallamos ante un contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, de duración superior a cinco años, en el que el arrendatario comunica su intención de resolver el contrato antes de transcurrir los cinco primeros años de duración del contrato, pero, no obstante esta comunicación, retiene la posesión de la nave industrial arrendada.

Así, el día 2 de julio de 2.010, el administrador de la mercantil MANIGRAPA S.L., remite un burofax al arrendador en el que le notifica su intención de rescindir el contrato de arrendamiento, con efectos de 30 de septiembre de 2.010.

La propiedad se opone a la resolución unilateral anticipada, del contrato de arrendamiento, por burofax de fecha 16 de septiembre de 2.010.

Y la arrendataria MANIGRAPA S.L. remite un segundo burofax de 14 fecha de octubre de 2.010 por el que reitera su voluntad de resolver el contrato y dejar sin efecto el contrato, haciendo constar que queda a su disposición para la entrega de la nave, de las llaves de la misma y la liquidación de la fianza.

Pero la arrendataria no ha entregado las llaves ni ha devuelto la posesión de la nave industrial arrendada.

Eso sí, la demandada ha dejado de pagar las rentas y cantidades asimiladas a partir de agosto de 2.010.

Si se hubiera resuelto unilateralmente el contrato con entrega de las llaves de la nave industrial a los arrendadores, conforme al artículo 1.124 del Código Civil , éstos podían haber exigido el cumplimiento del contrato o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos, y en ese caso, cabría estudiar la indemnización procedente de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo fijada en las sentencias de 9 de abril de 2.012 , y 20 de mayo de 2.004 .

Pero este no es el caso que nos ocupa, pues en nuestro supuesto, la arrendataria anuncia el desistimiento o resolución unilateral anticipada del contrato pero no ha devuelto la posesión, que sigue ostentando la arrendataria, eso sí, sin pagar cantidad alguna en concepto de renta o por otro concepto.

Por ello, como dijimos en la sentencia dictada por esta misma sección cuarta de fecha 21 de junio de 2.011 , las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con la mera manifestación de voluntad de resolver el contrato, o con el mero desalojo, ya que la devolución únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente, mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1.462 y 1.463 del Código Civil , entrega que lo mismo puede hacerse al arrendador o a persona por él autorizada, en aplicación de las normas sobre el cumplimiento de las obligaciones de los artículos 1.162 y 1.163, párrafo segundo, del Código Civil .

Por todo lo expuesto, el trámite de juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad acumulada ha sido el adecuado pues la parte arrendataria no ha restituido la posesión de la nave a la propiedad y ha dejado de pagar las rentas y cantidades asimiladas, por lo que debemos estimar el recurso y revocar la sentencia del Juzgado de primera instancia, y en su lugar, dictar otra estimando íntegramente la demanda.

QUINTO.- Las costas de la primera instancia deben imponerse a la parte demandada, conforme al artículo 394.1 de la L.E.C .

Conforme a lo dispuesto en el artículo 398.2 de la L.E.C ., no procede hacer expresa imposición de las costas de este recurso.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DON Isaac y DOÑA Fermina , contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 5 de CERDANYOLA DEL VALLÉS, en los autos de Juicio Verbal de desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de cantidad acumulada al anterior número 307/2.011, de fecha 13 de julio de 2.011, debemos REVOCAR y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar, declaramos resuelto, por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas, el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes, relativo a la nave industrial sita en BARBERÁ DEL VALLÉS, POLÍGONO INDUSTRIAL SANTIGA, calle PLA DEL AVELLANERS, número 6, TALLERES 10, nave 1, condenando a la demandada MANIGRAPA S.L. a desalojar la referida nave, con apercibimiento de lanzamiento si no lo efectúa en el plazo legal, y condenamos a la mercantil MANIGRAPA S.L. a pagar a los actores la cantidad de 63.318,64euros, más las rentas y gastos que se devenguen hasta la fecha del lanzamiento o de la recuperación de la posesión, cantidades a las que será de aplicación el interés legal desde la fecha de la fecha de la presentación de la demanda.

Se imponen a la parte demandada las costas de la primera instancia, sin que proceda hacer expresa imposición de las costas de este recurso.

Devuélvase a la parte apelante el depósito constituido para recurrir.

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario por infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.