Sentencia CIVIL Nº 694/2019, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 1137/2018 de 16 de Diciembre de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
Sección 4ª
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D. ALEJANDRO MARTÍN DELGADO
Dª MARÍA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ
ROLLO DE APELACIÓN Nº 1137/2018
JUZGADO DE PROCEDENCIA: PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº 3 DE RONDA
JUICIO ORDINARIO Nº 26/2017
SENTENCIA Nº 694/2019
En la ciudad de Málaga a dieciséis de diciembre de dos mil diecinueve.
Visto, por la Sección 4ª de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso
de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juzgado de referencia en los autos con número
26/2017. Interponen recurso D. Jose Antonio y Dª Alicia ., representados por el Procurador D. Juan Carlos
Randón Reyna y asistidos por el Abogado D. Luís Candelas Lozano. Comparecen como apelados D. Victoriano
, D. Luis Enrique y Dª Bernarda , representados por la Procuradora Dª Virginia Fonollosa Muñoz y asistidos
por la Abogada Dª María Martín Garrido.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 7 de mayo de 2018, en cuya parte dispositiva se acuerda: ' Que estimando parcialmente la demanda formulada por el Procurador Doña Virginia FONOLLOSA MUÑOZ, en nombre y representación de Don Luis Enrique , Don Victoriano y Doña Bernarda , contra Doña Alicia y Don Jose Antonio declaro NULA LA COMPRAVENTA DEL INMUEBLE, sito en CALLE000 nº NUM000 de la localidad de Arriate, realizada mediante escritura pública, otorgada ante el Notario de Ronda Don Vicente Piñero Valverde en fecha 18 de julio de 2005, bajo el numero 2278 de su Protocolo, condenando a los demandados a estar y pasar por esta declaración, y la cancelación de la inscripción registral correspondiente en el Registro de la Propiedad de Ronda.

Una vez firme, líbrese el correspondiente mandamiento al Registro Civil de Ronda donde consta inscrita.

Sin condena en costas procesales '

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 10 de diciembre de 2019 .



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Francisco Sánchez Gálvez quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- La representación de D. Jose Antonio y Dª Alicia recurre en apelación el pronunciamiento de la sentencia apelada que declara nulo el contrato de compraventa que tuvo por objeto la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de la localidad de Arriate, realizada mediante escritura pública de fecha 18 de julio de 2005 y ordena la cancelación de la inscripción registral correspondiente en el Registro de la Propiedad de Ronda. Aducen, respecto a la cancelación, que con fecha 30 de marzo de 2017, es decir con posterioridad a la presentación de la demanda origen de este procedimiento, transmitieron la finca a Dª Emilia , por lo que considera que concurre litisconsorcio pasivo necesario y que el principio del tracto sucesivo ( art. 20 LH) impide cancelar una inscripción intermedia, dejando en vigor una posterior -otorgada por quienes transmitieron en virtud de título declarado nulo, según la Sentencia de instancia- o cancelar esta última inscripción sin que la persona a cuyo favor se realizó haya sido oída y vencida en juicio. Insistne los apelantes en que sí existió contraprestación, repitiendo su alegación de que Dª Estrella realizó una serie de obras para la mejora y adecentamiento del inmueble de su propiedad con la finalidad de venderlo, pero que los fondos los aportaron los ellos, por lo que Dª Estrella decidió transmitirles la vivienda para devolverlos porque no vendía la vivienda.

Denuncian error en la valoración de la prueba en lo que se refiere a la importe de las facturas que acreditan el coste de las obras, que asciende a 36.205'60 €, por lo que sí alcanza el precio que se fijó en las escrituras de compraventa, y aclara que no pueden considerarse alguno de los documentos como pagos de nómina a D. Jose Antonio por la empresa 'Arriasur, S.L.', puesto que con arreglo a su vida laboral solo trabajó para esa empresa en meses sueltos a finales de 1.997 y principios de 1.998, así como a finales de 1.999 y principios de 2.000; y también denuncia como error que Dª Estrella sólo cobraba pensión de jubilación y no de y viudedad (documento n. 2 y 3 de la contestación)', y alega que aunque las facturas no cubriesen la totalidad del precio tampoco cabría concluir en la existencia de una donación encubierta, pues la entrega de la casa lo fue, en todo caso, a cambio de una contraprestación; y que el precio que se hizo constar en escritura pública era el real de mercado y no era ningún precio irrisorio.

Interesa, por tanto, la revocación de la sentencia y se desestime íntegramente la demanda, con expresa condena en costas para la apelada en ambas instancias.

La representación de los apelados se opone al recurso y señala que, con fecha 6 de octubre de 2017, se dictó auto en el que se desestimaban las excepciones procesales de carencia sobrevenida del objeto, falta de legitimación pasiva, así como falta de litisconsorcio pasivo necesario, y que no se recurrió ese auto; y que si la parte contraria valora las obras en 36.000 euros, en ese caso la vivienda jamás tendría un valor inferior a la reforma realizada y menos en plena burbuja inmobiliaria, por lo que el valor de la vivienda como mínimo seria el del suelo (31.104 €, según informe pericial de la parte contraria) más el de la reforma (que según la parte contraria ascendió a 36.205,60 €), lo que nos llevaría a un precio mínimo de 67.309,60 €, por lo que finalmente el valor dado en la compraventa de 30.000 euros sí que resultaría irrisorio, así como denuncia las manipulaciones y repeticiones en las facturas, la presentación de algunas de fecha posterior a la venta y de pagos de nóminas al apelante.



SEGUNDO.- El recurso ha de ser desestimado en lo que concierne al error en la valoración de la prueba.

En la sentencia apelada se concluye, haciendo una valoración conjunta, que con la totalidad de la facturas aportadas no se alcanza la cuantía de 30.000 € que se establece en la escritura como precio de la compraventa, y los recurrentes sustentan su impugnación y la afirmación de que el Juez de instancia incurre en error en lo que atañe a la entidad de la contraprestación invocando, igualmente de forma genérica, los documentos 4 al 15, 17 al 19, 21, 22, 25, 27 al 30, 37, 40 al 47, 51 al 54 y 57 al 61 que suman, según los apelantes sin desarrollo de la operación, 36205,60 €.

De entrada, ha de decirse que en la contestación a la demanda no se cuantifica en modo alguno el importe de las obras ejecutadas, y lo único que se dice es que se acompañan 'como documentos 51 al 61 algunas facturas y justificantes de los gastos por las múltiples reformas emprendidas en la vivienda de CALLE000 nº NUM001 ' y como documentos 4 a 47 alguna de las facturas y justificantes de gastos de las obras realizadas en el inmueble de CALLE000 nº NUM000 , de lo que hay que deducir que en ningún caso puede sustentarse la impugnación de la valoración de la prueba en los documentos 51 a 61 y que carece de rigor alguno la inclusión de los mismos en la suma sedicentemente efectuada por los apelantes, puesto que son obras que conciernen al inmueble sobre el que no tenía propósito alguno de venta Dª Estrella , sino de donación a los propios apelantes, como se materializó en la escritura de 24 de abril de 2007, lo que quiere decir que habrían sido obras de las que vienen a ser beneficiarios los propios donatarios apelantes, siendo diáfana, por tanto, la impertinencia de incluir importe alguno en la consideración de contraprestación por la compraventa.

Además, ha de añadirse la carencia del valor probatorio que pretende asignarse a la mayoría del resto de los documentos, puesto que examinados detalladamente por esta sala, resulta que se incluyen entre los mismos (documentos 4, 5, 6) recibos de pagos realizados por 'ARRIASUR S.L.' en 1998, que no acreditan, por tanto, pago alguno asumido por los apelantes; documentos manuscritos en los que no constan datos del emisor o de la obra (11,12,13,14, 18, 19), albaranes con anotaciones manuscritas cuya autoría se desconoce, sin fecha algunos, y sin identificación del emisor en otros; muchos documentos ilegibles, y, en general, carentes de formalidades esenciales, como los datos del cliente y emisor, número de factura y cargo del I.V.A.

correspondiente que le privan absolutamente, como se ha dicho, de valor probatorio en un contexto en el que pretende acreditarse que los apelantes iban asumiendo los costes de las obras por cuenta de Dª Estrella , lo que hubiera supuesto de ser cierto, que se adoptasen las precauciones imprescindibles para documentar con algún rigor el importe del préstamo realizado, teniendo en cuenta la concurrencia con los demandantes como herederos que serían llamados a la herencia de Dª Estrella .

Hemos de reparar, por otra parte, en que el hecho obstativo de peso que se alega en la contestación a la demanda realmente es el de que Dª Estrella acometió esas obras con el propósito de vender la vivienda y que su expectativas se vieron frustradas porque no consiguió materializar la venta, puesto que sin ese propósito de por medio nos hallaríamos, como en el caso del inmueble donado, con obras realizadas para el disfrute de los apelantes, siendo el caso que en la contestación a la demanda se refiere ese propósito, pero no se concreta acto alguno de Dª Estrella revelador de que su intención fuese enajenar la vivienda sita en CALLE000 nº NUM000 de Arriate a terceros que no fuesen los propios apelantes y, desde luego, no consta prueba alguna que acredite directa o indiciariamente esa finalidad; sino todo lo contrario, puesto que la documentación que se presenta, en los casos que aparece fechada, data de los años 2004 y 2005 mayoritariamente, lo que quiere decir que prácticamente es coetánea al otorgamiento de la escritura pública de compraventa a favor de los apelantes, de modo que no tiene explicación que Dª Estrella desistiese de su propósito de venta en unas fechas en las que, como se pone de relieve en el propio informe de tasación que se presenta con la demanda, en la localidad de Arriate, como en el resto de España, el mercado inmobiliario estaba en plena fase de expansión.

En definitiva, ha de ratificarse la conclusión del Juez de instancia y, como se ha adelantado, desestimarse el recurso en lo que concierne a la inexistencia de contraprestación real alguna que sustente la realidad de la onerosidad de la compraventa formalmente documentada en la referida escritura de 18 de julio de 2005.



TERCERO.- El recurso ha de prosperar, sin embargo, en lo que atañe a la cancelación registral que se decreta, puesto que, dado que no se interesó ni decretó la anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad, habiendo propiciado con ello que se produzca una transmisión aparentemente onerosa por parte de los apelantes a favor de Dª Emilia , aunque fuese en fecha posterior a la interposición de la demanda, ello supone que no pueda decretarse la cancelación de inscripción registral antecedente a la que sustenta la titularidad registral de esta tercera persona, que no ha sido traída al procedimiento habiendo tenido oportunidad para ello, al oponerse en la contestación a la demanda la falta de litisconsorcio pasivo necesario, puesto que le ampara, en principio, lo dispuesto en el art. 34 de la Ley Hipotecaria, teniendo en cuenta que el art. 40 de la Ley Hipotecaria prescribe en su último párrafo que ' en ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto', y que, como señala la DGRN reiteradamente (Resoluciones de 6 de marzo de 2018 o 28 de septiembre de 2017), en nuestro ordenamiento jurídico la eficacia del Registro de la Propiedad no se limita a la mera inoponibilidad de lo no inscrito sino que se extiende a la plena protección de los terceros, por lo que el titular no puede verse afectado por la declaración de nulidad del título adquisitivo de su transmitente en la medida que esté protegido por la fe pública registral de los defectos que anulen o resuelvan el título por causas que no consten en el Registro, conforme al principio proclamado en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, correspondiendo a los tribunales la apreciación de las circunstancias que determinen la procedencia o no de la protección registral, pero siempre que el que el titular registral haya tenido la posición de demandado en el procedimiento, por lo que concurrió una situación litisconsorcial sobrevenida que debió subsanarse por los demandantes dirigiendo su demanda contra la referida titular registral, y ello aunque no se recurriese por los apelantes el auto que desestimó la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, como previenen los artículos 459 y 454 de la LEC, puesto que se trata de una cuestión de orden público que ha de apreciarse de oficio por el tribunal.



CUARTO.- No ha lugar a la imposición de las costas del recurso, con arreglo al art. 398.2 de la LEC, y de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la devolución del depósito constituido por la recurrente.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto en nombre de Dª. Alicia y D. Jose Antonio , se revoca la sentencia 51/2018 del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Ronda únicamente en lo que concierne al pronunciamiento en el que se acuerda la cancelación registral de la inscripción de la compraventa otorgada en la escritura pública de 18 de julio de 2005, sin perjuicio de ratificar el pronunciamiento en el que se decreta la nulidad de la compraventa otorgada en dicha escritura, que tuvo por objeto el inmueble sito en CALLE000 nº NUM000 de la localidad de Arriate.

No se imponen las costas del recurso y devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, de lo que doy fe.