Sentencia Civil Nº 695/2007, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11, Rec 702/2007 de 19 de Diciembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

SECCIÓN UNDÉCIMA

VALENCIA

NIG: 46250-37-2-2007-0004074

Procedimiento: Recurso de apelación Nº 702/2007- A -

Dimana del Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) Nº 000397/2007

Del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 3 DE VALENCIA

Apelante/s: CALLE000 N

Procurador/es.- AMALIA TOMAS RODRIGUEZ.

Apelado/s: Beatriz .

Procurador/es.- Alberto MALLEA CATALÁ.

SENTENCIA Nº 695/2007

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Iltmos/as. Sres/as.:

Presidente

D. JOSE ALFONSO AROLAS ROMERO

Magistrados/as

D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA

D. JOSE LUIS GOMEZ MORENO MORA

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En Valencia, a Diecinueve de diciembre de dos mil siete.

Vistos por la Sección Undécima de esta Audiencia Provincial, siendo ponente el Ilmo. Sr. D. MANUEL JOSE LOPEZ ORELLANA, los autos de Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) 397/2007, promovidos por LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA CALLE000 Nº NUM000 DE ESTA CIUDAD contra DÑA. Beatriz sobre "Resolución de contrato de arrendamiento por expiración del plazo", pendientes ante la misma en virtud del recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA CALLE000 Nº NUM000 DE ESTA CIUDAD , representada por el Procurador Dña. AMALIA TOMAS RODRIGUEZ y asistido del Letrado D. IGNACIO AGUADO GIMENEZ contra DÑA. Beatriz , representada por el Procurador D. Alberto MALLEA CATALÁ y asistido del Letrado DÑA. Mª CARMEN MASCAROS IBERNON.

Antecedentes

PRIMERO.-

El JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 3 DE VALENCIA, en fecha 01-06-07 en el Juicio Verbal (desahucio por falta de pago) 397/2007 que se tiene dicho, dictó sentencia conteniendo el siguiente pronunciamiento: "FALLO: Desestimo la demanda formulada por la Procuradora Dª Amalia Tomás Rodríguez en representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA CALLE000 Nº NUM000 de esta ciudad contra Dª Beatriz a la que absuelvo de las pretensiones formuladas en el presente juicio de desahucio por expiración del plazo contractual, con expresa imposición a la parte demandante de las costas procesales causadas.."

SEGUNDO.-

Contra dicha sentencia, se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación procesal de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA CALLE000 Nº NUM000 DE ESTA CIUDAD, y emplazadas las demás partes por término de 10 días, se presentó en tiempo y forma escrito de oposición por la representación de DÑA. Beatriz . Admitido el recurso de apelación y remitidos los autos a esta Audiencia, donde se tramitó la alzada, se señaló para deliberación y votación el día 10-12-07 .

TERCERO.-

Se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.-

La Comunidad de Propietarios de la C/ CALLE000 nº. NUM000 de Valencia, como arrendadora, presentó demanda frente a Dª. Beatriz , como arrendataria del piso NUM001 , vivienda-portería, para la recuperación de la posesión plena del mismo en virtud de contrato de fecha 1 de junio de 1990, por expiración del término legal, al haberse acordado la duración de un año, y la prórroga por otro, haciéndolo posteriormente por meses desde el día 1 de julio de 1992, sin perjuicio de la prórroga de 3 años desde el día 1 de enero de 1995, conforme a la previsión de la D. Tª. 1ª de la LAU de 1994, y haber recibido la arrendadora el día 30 de octubre de 2006 telegrama de la demandante comunicándole de forma anticipada la finalización del contrato desde le 30 de noviembre de ese año.

Y se dicta sentencia en la instancia, desestimatoria de la demanda, en función de haberse concertado el contrato de forma verbal en el año 1980, plasmado por escrito en 1990, y no constar la renuncia por el arrendatario de la prórroga forzosa, por lo que resultaba aplicable el artículo 57 de la LAU de 1964, y no el RDLey 2/1985 .

Resolución que es apelada por la actora.

SEGUNDO.-

Señala la recurrente que con la firma del contrato de 1990 se produjo la novación extintiva del verbal correspondiente al año 1980, habiéndose suscrito aquél libremente, sin obligación ni amenaza alguna, por lo que a tenor del artículo 1255 del Código Civil cabía establecer la validez de los pactos contemplados en el contrato, resultando clara la cláusula en que las partes acordaban libremente el plazo contractual de un año, y que no fuera aplicable el régimen de la prórroga forzosa establecido en la LAU de 1964 conforme autorizaba el RDLey 2/1985 .

Y, al respecto, es parecer de la Sala, que aún surgiendo el contrato de forma verbal en 1980, los términos literales con los que se redacta por escrito en el año 1990 (folio 6 de las actuaciones) resultan claros y contundentes para considerar cual era el régimen al que se acogían las partes para establecer la duración del contrato, al indicar en la condición 2ª "a" que: "...es de un año, sin que sea aplicable el régimen de prórroga forzosa establecido por el artículo 57 de la LAU (de 1964), conforme autoriza el RDLey 2/1985, de 30 de abril ", así como en sus letras "b" y "c", la prórroga obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario por un periodo máximo de un año, y transcurridos los anteriores periodos, las prórrogas tácitas por meses, hasta que cualquiera de las partes comunicará a la otra con 15 días de antelación su deseo de dar por concluido el contrato al término del plazo convenido o de cualquier mensualidad de sus prórrogas.

Entendiendo, en consecuencia, que en lo que se refiere al apartado de la duración de contrato, éste fue novado, obligando a las partes en la forma que voluntariamente tuvieron por conveniente, e implicando con ello una renuncia clara a dejar de someterse al régimen de prórroga forzosa que se contemplaba en la LAU. Sin que se existan elementos suficientes para poder deducir que el arrendatario no conocía la trascendencia de lo que firmaba, al desconocerse las circunstancias concretas en que se produjo la negociación, y dado que no consta que en momento alguno la parte demandada haya ejercitado acción en orden a invalidar las cláusulas en cuestión aduciendo, en su caso, vicio en el consentimiento, por lo que se debe estar a su tenor.

Siendo este el criterio de otras Audiencias Provinciales, como es el caso de la de Madrid, Sección 13ª, que señala en su S. de 29 de marzo de 2007 , con relación a un supuesto muy semejante al analizado, que: "...se suscita una especial problemática en torno a aquellas relaciones arrendaticias que nacidas bajo el imperio del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , bien con forma escrita o verbal, son novadas o modificadas tras la vigencia del Real Decreto 2/1985 , pues si existen casos en los que el contrato nuevo extingue al anterior y contiene una renuncia expresa y clara del derecho ya adquirido por el arrendatario a la prorroga forzosa, en los restantes, que son la mayoría, surgen dos cuestiones trascendentales llenas de dudas y contrapuestas interpretaciones: si la novación operada es verdaderamente extintiva y no meramente modificativa de algunos elementos del primitivo contrato, y si existe una autentica renuncia del arrendatario o inquilino al derecho ya ingresado en su patrimonio y acerbo jurídico a la prorroga forzosa, fruto de un consentimiento libre e informado. En cuanto resulta determinante para la resolución del caso, debemos añadir que si bien los beneficios que la Ley de Arrendamientos Urbanos otorga a los inquilinos de viviendas son irrenunciables antes de su nacimiento, según el artículo 6.1 de la Ley de 1964 , nada impide que los arrendatarios tras gozar del derecho de prorroga, que ya se ha integrado e incorporado a su acerbo jurídico, puedan pactar el término voluntario de un contrato, es decir, renunciar a la prorroga. Efectivamente el artículo 6 de la Ley de 24 de diciembre de 1964 dispone que los beneficios que otorga a los inquilinos de viviendas, con o sin muebles, y a los subarrendatarios de las mismas serán irrenunciables, y entre ellos el de la prorroga obligatoria del contrato, considerándose nula y sin valor ni efecto alguno cualquier estipulación que los contradiga, mas como enseñan y proclaman las sentencias del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 1963, 8 de febrero de 1964, 8 de junio de 1968, y 2 de abril de 1996 , que las cita, "la prohibición que contiene el párrafo tercero del artículo 6 de la anterior Ley de Arrendamientos Urbanos ha sido amplia y reiteradamente interpretado por la jurisprudencia, aclarando, que lo que no cabe, por prohibirlo la Ley, es la renuncia previa del derecho de prorroga forzosa que establece el artículo 57 de la Ley ; esto es, la renuncia efectuada al tiempo de celebrarse el contrato, pero si en cambio está permitida la subsiguiente, o sea la que tiene lugar después de adquirido el derecho mediante la incorporación al patrimonio del arrendatario". Renuncia que la misma jurisprudencia requiere, del mismo modo que la sumisión al sistema de prórroga forzosa en los contratos concertados con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 , que sea clara, terminante e inequívoca -sentencias del Tribunal Supremo 2 de octubre de 1998 -. Requisitos que se dan cuando, como en un supuesto idéntico al presente declara la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de marzo de 1992 , "las partes libérrimamente (no se ha puesto en duda ni alegado en la contestación a la demanda ninguna clase de vicio de consentimiento ni intento de fraude) firman un nuevo contrato sometiéndose al régimen del Decreto de 1985 ..., pues es llano que ni la Ley ni la jurisprudencia impidieron a la arrendataria, tras gozar del derecho de prorroga, que se había incorporado a su acerbo jurídico, pactar el término voluntario de un contrato, es decir, renunciar a la prorroga ". Es lo que ocurrió el presente caso, las partes contratantes establecieron en el contrato de 1 de enero de 1987 una cláusula o condición conforme a la cual: "La duración del contrato lo será por un tiempo cierto de dos años y no estará sujeto a prórroga forzosa, en virtud de lo dispuesto en el R.D.L. 2/1985, de 30-4-85 (B.O.E. núm. 111 art. 9 )". Las partes convinieron expresamente que el contrato de 1 de julio de 1982 (que no experimentó cambio de clase alguna por el contrato de 1 de enero de 1985) pasase a regirse por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985 , cuyos términos no es preciso reproducir en su efecto excluyente de la prórroga forzosa, y asimismo que tendría la duración de dos años (condición transcrita, esta vez ya sin la referencia a la prórroga forzosa de la Ley arrendaticia de 1964, como se hacía en los contratos de 1982 y 1985 ). La revisión de la renta ya no se preveía para cada una de las anualidades sucesivas en que el contrato se mantuviese vigente, sino sólo para el segundo año del contrato (folios19, 22 y 25). El contrato fue firmado por el demandado y sólo cabe interpretarlo como de auténtica transformación del primitivo vínculo por renuncia a la prórroga forzosa, renuncia que no es contraria a la ley, a la moral ni al orden público (artículo 1.255 del Código Civil ). Lo pactado obliga a las partes, conforme al artículo 1.258 del Código Civil . Del aumento de la renta en ese tercer contrato no cabe deducir por vía de presunción (artículo 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) que el arrendatario no fue consciente de la renuncia y de sus consecuencias. Los vicios del consentimiento denunciados por la parte demandada tendrían que haberse hecho valer por vía de reconvención (si, por la cuantía, cabía incorporar la petición de nulidad del contrato a un juicio verbal) o bien accionarlos en procedimiento aparte. El contrato entre las partes, por lo expuesto, no es de los de prórroga forzosa del artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Se mantuvo hasta 1995 a virtud de tácitas reconducciones de las contempladas en el artículo 1.566 del Código Civil. En enero de 1995 pasó a aplicarse la Disposición Transitoria Primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y, transcurridos tres años de tácita de reconducción, por falta de denuncia, tuvieron lugar las prórrogas que se establecen en el artículo 10 de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos , de forma que a la fecha de presentación de la demanda el arriendo se encontraba plenamente extinguido".

Es, por lo expuesto, y sin que las demás razones que alega la demandada en su escrito de oposición a la apelación varíen tales consideraciones, que procede estimar el recurso de apelación, dejando sin efecto la sentencia de instancia, para acordar en su sustitución, con estimación de la demanda, haber lugar al desahucio de la vivienda indicada por expiración del plazo convenido, con apercibimiento de lanzamiento a la demandada, caso de no proceder a su desalojo voluntario, y para imponer a ésta las costas del procedimiento en primera instancia, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 394-1º de la LEC y el principio objetivo del vencimiento.

TERCERO.-

La estimación del recurso conlleva que no se haga expresa condena de las costas causadas en esta alzada (artículo 398-2 de la LEC 1/2000 ).

Vistos los preceptos citados, demás concordantes y de general aplicación así como jurisprudencia.

Fallo

PRIMERO.-

SE ESTIMA el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la C/ CALLE000 nº. NUM000 de Valencia, contra la sentencia dictada el 1 de junio de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia nº. 3 de los de Valencia en juicio verbal civil de la LEC 1/2000 nº. 317/2007.

SEGUNDO.-

SE REVOCA la citada resolución, y en su sustitución se dispone que: Con estimación de la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la C/ CALLE000 nº. NUM000 de Valencia, contra Dª. Beatriz , se acuerda dar lugar al desahucio de la demandada por expiración del término convencional, con apercibimiento de lanzamiento, caso de no proceder al desalojo voluntario.

E imponiendo a la demandada las costas de la primera instancia.

TERCERO.-

NO se hace expresa imposición de las costas generadas en esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, y, a su tiempo, devuélvanse los autos principales al Juzgado de procedencia con certificación literal de la misma, debiendo acusar recibo.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno, según doctrina del Tribunal Supremo sentada reiteradamente, entre otros, en autos de fecha 21 y 28 de marzo de 2006, 18 de abril de 2006 , 21 y 28 de noviembre de 2006, 19 de febrero de 2007, 20 de marzo de 2007, 29 de mayo de 2007 y 3 de julio de 2007.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.